Блог им. fobos_x

Коммерческая недвижимость

    • 07 февраля 2019, 11:43
    • |
    • fobos_x
  • Еще
Всем привет!

С целью обеспечить безбедную старость, рассматриваю варианты вложения в коммерческую недвижимость. Опыта в этом нет, поэтому обращаюсь к групповому разуму за советом.

Итак, есть несколько вопросов:
1. Какую недвигу покупать лучше (торговую, офисную, промышленную и т.п? Под лучше, понимается 2 критерия: доходность и ликвидность.
2. В каком районе города более предпочтительна покупка, в разрезе стоимость-доходность?
3. Какая по размеру недвижимость лучше (что такое лучше уже написано выше). Грубо говоря, лучше купить 10 помещений маленьких, 2 средних или одно большое?
4. Какова средняя доходность и срок окупаемости в данном бизнесе? Речь идет о городе миллионике (не Москва и не Питер).
5. Каковы риски владения коммерческой недвижимостью за исключением риска простоя?
6. Стоит ли привлекать заемные средства для данной покупки?

Пока вроде все вопросы. Буду благодарен за конструктивные ответы.
234
18 комментариев
точно не на первом этаже жилого дома
в районе где все первые этажи  не жилые
avatar
коллекционер стратегий
Покупай место на кладбище! И перепродавай покойникам — недовольных клиентов никогда не будет
avatar
Сергей Каменецкий
Сергей Каменецкий, сам этим занимаешься?
avatar
fobos_x
Следует посмотреть на густонаселённую Европу, чтоб понять тенденцию. Районы которые в 100- метрах от туристических маршрутов, через один стоят пустые помещения. Добавить к этому тенденцию на рост коммуналки(расходов по содержанию как собственника). Навар от аренды будет стремиться к 0. Сейчас  уже не мало объектов коммерческих сдаются только за коммуналку. А при активации местных муниципалитетов по сбору земельного налога, которая началась в этом году, еще все печальней становится. Через пару лет отменят льготу по налогу на имущество для УСН и как вид деятельности и пережиток буржуйства это все уйдет в небытие…
Брать лучше от 80- 150м в разных районах города, можно будет сдать федеральным сетям оптом. А лучше быть застройщиком и получить помещения по себестоимости и не ждать 10-15 лет пока все окупится. Да еще ввели  мусорный сбор. Арендатор в  России не резиновый.
avatar
VIKTORRR
Благодарю за мнение
avatar
fobos_x
fobos_x, не слушай нищебродов, покупай, желательно и подходящую под все виды деятельности.в первую очередь торговую, не меньше 70-80 кв.м., естественно в густонаселенных  районах, если это не центр, окупаемость от 7-10 лет, идеально месячная аренда должна составлять 1% от продажной цены помещения, если больше, то это уже бонус, из главного вроде все.
avatar
Leo
Лео, благодарю!
avatar
fobos_x
Районы которые в 100- метрах от туристических маршрутов

VIKTORRR, большинство бизнесов не на туристов рассчитано, а на местное население. Странно сравнивать
avatar
Leo
Один налог в 4% сожрет половину прибыли от сдачи в аренду, поэтому выгодней с этого года просто квартирки сдавать.
avatar
ровный
4% только сейчас появились? По квартиркам, если работать в белую, то тоже нужно платить…
avatar
fobos_x
fobos_x, с квартир нет такого конского налога 4%
avatar
ровный
ровный, если не Москва и Питер то перевес пока в сторону коммерческой недвижимости, так как стоимость коммерческой недвиж не намного дороже жилья, а разница в аренде существенней и расходы на ремонт у коммерческой почти отсутствуют… Кто недвигой занимается как правило 6% платят, так что 4% это даже улучшение, но уверен что на этот вид деятельности 4% как самозанятый не распространят, может быть сделают  исключение если человек сдает одну квартиру…
avatar
VIKTORRR
VIKTORRR, 4% это ежегодный налог теперь,+ с аренды еще 6%,+ комуналка, которая значительно дороже в коммерческой недвижимости, в итоге получается те же 4,5% как и с квартир, только ликвидность аренды квартир на много выше, а простои в кризисы коммерческой вообще могут съесть весь доход от аренды.
avatar
ровный
ровный, что то про 4% не понял, как этот налог называется?
avatar
VIKTORRR
VIKTORRR, Налог на имущество. Пока подняли до 2% с 1,5%, в дальнейшем увеличат до 4% http://ria-news.ru/realty/nalog-na-imushhestvo-v-moskve-vyrastet-d
avatar
ровный
ровный, конский налог 4%?, это уже совсем нагло.
avatar
Leo
Лео, внимательней читай. Налог на имущество. Пока подняли до 2% с 1,5%, в дальнейшем увеличат до 4% http://ria-news.ru/realty/nalog-na-imushhestvo-v-moskve-vyrastet-d + с аренды еще 6%,+ комуналка, которая значительно дороже в коммерческой недвижимости, в итоге получается те же 4,5% как и с квартир
avatar
ровный
ну тогда  надо писать 4%:12 + с аренды 6% + и т.д.
avatar
Leo

Читайте на SMART-LAB:
Фото
📊 МГКЛ для инвесторов: результаты опроса Smart-Lab
Совместно со Smart-Lab мы провели опрос среди инвесторов, чтобы понять, как сегодня воспринимается ПАО «МГКЛ». Результат отражает тот...
Фото
MGKL
10:00
Фото
🔥 Рост по всем основным показателям: предварительные результаты Софтлайн за 2025 год
Друзья, сегодня мы делимся с вами предварительными итогами 2025 года. Все ключевые финансовые показатели Софтлайн продемонстрировали рост:...
Фото
Softline_IR
09:13
Фото
Итоги первичных размещений ВДО и некоторых розничных выпусков на 3 февраля 2026 г.
Следите за нашими новостями в удобном формате:  Telegram ,  Youtube ,  RuTube,   Smart-lab ,  ВКонтакте ,  Сайт
Фото
Андрей Хохрин
18:35
Фото
Хэдхантер. Ситуация на рынке труда в январе. Хуже - чем просто хуже некуда
Вышла статистика рынка труда за январь 2026 года, которую Хедхантер публикует ежемесячно, что же там интересного: Динамика hh.индекса...
Фото
Валентин Погорелый
02 февраля 2026, 16:17

полезные записи за 24 часа

★11 24 Они покупают инсайд. Про акции ММК и ВТБ. И рынок в моменте.
★10 3 💵 Вторая зарплата от Минфина. Формируем портфель из ОФЗ с выплатами на каждый месяц и доходностью до 14% годовых
★7 52 Антирента дач
★7 11 Актуален ли фонд Ликвидности LQDT в 2026 году?
★6 0 📈 Как сравнивать конкурентов
★6 0 Гранд-идея. Весь мир торгует металлами
★5 0 🏭 Полипласт – Обзор облигаций и эмитента
★5 14 Россиянам разрешили делать регистрацию по месту пребывания в апартаментах
★5 5 Портфель ЗПИФ/Облигации застройщиков vs. Арктическая ипотека. Январь 2026 г.
★5 27 Почему я не участвую в программе долгосрочных сбережений (ПДС)?
+109 49 Биткоин падает 5 месяцев подряд - впервые с 2018 года!
+102 23 Т-Технологии хочет консолидировать "Точку", Северсталь и Аэрофлот выпустили отчётность🔥Акции и инвестиции
+101 52 Антирента дач
+98 27 Азия. Среда.
+95 31 Европа попала в зависимость по газу от США и теперь находится на стадии отрицания
+73 3 Т-тех покупает Точку
+69 3 🏦Доп.эмиссия в Т-технологиях
+68 5 Портфель ЗПИФ/Облигации застройщиков vs. Арктическая ипотека. Январь 2026 г.
+56 23 📉У Северстали рекордный убыток за всю историю наблюдений.
+52 69 Ополоумевшие бетоноинвесторы.

самые обсуждаемые сегодня

27к Азия. Среда.
27к Почему я не участвую в программе долгосрочных сбережений (ПДС)?
15к Налоги на банковские вклады: время считать «необлагаемую» базу
18к Макропруденциальное регулирование, а не ключевая ставка реально воздействует на кредитование в экономике
13к Индекс МБ сегодня
11к В России анонсировали первый пуск частной ракеты в космос
11к Открыть продуктовый магазин по франшизе на первом этаже нового многоквартирного дома. В чем подвох? Поделитесь размышлениями или опытом.
10к Трампа: Путин сдержал обещание о приостановке ударов по энергетическим объектам Украины. Соглашение действовало с воскресенья по воскресенье
11к 💰 Пассивный доход за январь: получил 97 678 рублей. На 73% больше, чем год назад!
8к Новости пенсионерам по старости (пост 47, 12+)

теги блога fobos_x

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн