Коммерческая недвижимость

07 февраля 2019, 11:43
|
fobos_x

Всем привет!

С целью обеспечить безбедную старость, рассматриваю варианты вложения в коммерческую недвижимость. Опыта в этом нет, поэтому обращаюсь к групповому разуму за советом.

Итак, есть несколько вопросов:
1. Какую недвигу покупать лучше (торговую, офисную, промышленную и т.п? Под лучше, понимается 2 критерия: доходность и ликвидность.
2. В каком районе города более предпочтительна покупка, в разрезе стоимость-доходность?
3. Какая по размеру недвижимость лучше (что такое лучше уже написано выше). Грубо говоря, лучше купить 10 помещений маленьких, 2 средних или одно большое?
4. Какова средняя доходность и срок окупаемости в данном бизнесе? Речь идет о городе миллионике (не Москва и не Питер).
5. Каковы риски владения коммерческой недвижимостью за исключением риска простоя?
6. Стоит ли привлекать заемные средства для данной покупки?

Пока вроде все вопросы. Буду благодарен за конструктивные ответы.

Ключевые слова:
мобильный пост

234

18 комментариев

точно не на первом этаже жилого дома
в районе где все первые этажи не жилые

коллекционер стратегий

07 февраля 2019, 11:53
Ответить

Покупай место на кладбище! И перепродавай покойникам — недовольных клиентов никогда не будет

Сергей Каменецкий

07 февраля 2019, 12:13
Ответить

Сергей Каменецкий, сам этим занимаешься?

fobos_x

07 февраля 2019, 12:48
Ответить

Следует посмотреть на густонаселённую Европу, чтоб понять тенденцию. Районы которые в 100- метрах от туристических маршрутов, через один стоят пустые помещения. Добавить к этому тенденцию на рост коммуналки(расходов по содержанию как собственника). Навар от аренды будет стремиться к 0. Сейчас уже не мало объектов коммерческих сдаются только за коммуналку. А при активации местных муниципалитетов по сбору земельного налога, которая началась в этом году, еще все печальней становится. Через пару лет отменят льготу по налогу на имущество для УСН и как вид деятельности и пережиток буржуйства это все уйдет в небытие…
Брать лучше от 80- 150м в разных районах города, можно будет сдать федеральным сетям оптом. А лучше быть застройщиком и получить помещения по себестоимости и не ждать 10-15 лет пока все окупится. Да еще ввели мусорный сбор. Арендатор в России не резиновый.

VIKTORRR

07 февраля 2019, 12:15
Ответить

Благодарю за мнение

fobos_x

07 февраля 2019, 12:47
Ответить

fobos_x, не слушай нищебродов, покупай, желательно и подходящую под все виды деятельности.в первую очередь торговую, не меньше 70-80 кв.м., естественно в густонаселенных районах, если это не центр, окупаемость от 7-10 лет, идеально месячная аренда должна составлять 1% от продажной цены помещения, если больше, то это уже бонус, из главного вроде все.

Leo

07 февраля 2019, 18:30
Ответить

Лео, благодарю!

fobos_x

08 февраля 2019, 18:48
Ответить

Районы которые в 100- метрах от туристических маршрутов

VIKTORRR, большинство бизнесов не на туристов рассчитано, а на местное население. Странно сравнивать

Leo

07 февраля 2019, 15:13
Ответить

Один налог в 4% сожрет половину прибыли от сдачи в аренду, поэтому выгодней с этого года просто квартирки сдавать.

ровный

07 февраля 2019, 12:41
Ответить

4% только сейчас появились? По квартиркам, если работать в белую, то тоже нужно платить…

fobos_x

07 февраля 2019, 12:49
Ответить

fobos_x, с квартир нет такого конского налога 4%

ровный

07 февраля 2019, 13:13
Ответить

ровный, если не Москва и Питер то перевес пока в сторону коммерческой недвижимости, так как стоимость коммерческой недвиж не намного дороже жилья, а разница в аренде существенней и расходы на ремонт у коммерческой почти отсутствуют… Кто недвигой занимается как правило 6% платят, так что 4% это даже улучшение, но уверен что на этот вид деятельности 4% как самозанятый не распространят, может быть сделают исключение если человек сдает одну квартиру…

VIKTORRR

07 февраля 2019, 12:58
Ответить

VIKTORRR, 4% это ежегодный налог теперь,+ с аренды еще 6%,+ комуналка, которая значительно дороже в коммерческой недвижимости, в итоге получается те же 4,5% как и с квартир, только ликвидность аренды квартир на много выше, а простои в кризисы коммерческой вообще могут съесть весь доход от аренды.

ровный

07 февраля 2019, 13:17
Ответить

ровный, что то про 4% не понял, как этот налог называется?

VIKTORRR

07 февраля 2019, 13:24
Ответить

VIKTORRR, Налог на имущество. Пока подняли до 2% с 1,5%, в дальнейшем увеличат до 4% http://ria-news.ru/realty/nalog-na-imushhestvo-v-moskve-vyrastet-d

ровный

07 февраля 2019, 13:35
Ответить

ровный, конский налог 4%?, это уже совсем нагло.

Leo

07 февраля 2019, 19:06
Ответить

Лео, внимательней читай. Налог на имущество. Пока подняли до 2% с 1,5%, в дальнейшем увеличат до 4% http://ria-news.ru/realty/nalog-na-imushhestvo-v-moskve-vyrastet-d + с аренды еще 6%,+ комуналка, которая значительно дороже в коммерческой недвижимости, в итоге получается те же 4,5% как и с квартир

ровный