Блог им. fobos_x

Коммерческая недвижимость

    • 07 февраля 2019, 11:43
    • |
    • fobos_x
  • Еще
Всем привет!

С целью обеспечить безбедную старость, рассматриваю варианты вложения в коммерческую недвижимость. Опыта в этом нет, поэтому обращаюсь к групповому разуму за советом.

Итак, есть несколько вопросов:
1. Какую недвигу покупать лучше (торговую, офисную, промышленную и т.п? Под лучше, понимается 2 критерия: доходность и ликвидность.
2. В каком районе города более предпочтительна покупка, в разрезе стоимость-доходность?
3. Какая по размеру недвижимость лучше (что такое лучше уже написано выше). Грубо говоря, лучше купить 10 помещений маленьких, 2 средних или одно большое?
4. Какова средняя доходность и срок окупаемости в данном бизнесе? Речь идет о городе миллионике (не Москва и не Питер).
5. Каковы риски владения коммерческой недвижимостью за исключением риска простоя?
6. Стоит ли привлекать заемные средства для данной покупки?

Пока вроде все вопросы. Буду благодарен за конструктивные ответы.
18 комментариев
точно не на первом этаже жилого дома
в районе где все первые этажи  не жилые
avatar
коллекционер стратегий
Покупай место на кладбище! И перепродавай покойникам — недовольных клиентов никогда не будет
avatar
Сергей Каменецкий
Сергей Каменецкий, сам этим занимаешься?
avatar
fobos_x
Следует посмотреть на густонаселённую Европу, чтоб понять тенденцию. Районы которые в 100- метрах от туристических маршрутов, через один стоят пустые помещения. Добавить к этому тенденцию на рост коммуналки(расходов по содержанию как собственника). Навар от аренды будет стремиться к 0. Сейчас  уже не мало объектов коммерческих сдаются только за коммуналку. А при активации местных муниципалитетов по сбору земельного налога, которая началась в этом году, еще все печальней становится. Через пару лет отменят льготу по налогу на имущество для УСН и как вид деятельности и пережиток буржуйства это все уйдет в небытие…
Брать лучше от 80- 150м в разных районах города, можно будет сдать федеральным сетям оптом. А лучше быть застройщиком и получить помещения по себестоимости и не ждать 10-15 лет пока все окупится. Да еще ввели  мусорный сбор. Арендатор в  России не резиновый.
avatar
VIKTORRR
Благодарю за мнение
avatar
fobos_x
fobos_x, не слушай нищебродов, покупай, желательно и подходящую под все виды деятельности.в первую очередь торговую, не меньше 70-80 кв.м., естественно в густонаселенных  районах, если это не центр, окупаемость от 7-10 лет, идеально месячная аренда должна составлять 1% от продажной цены помещения, если больше, то это уже бонус, из главного вроде все.
avatar
Leo
Лео, благодарю!
avatar
fobos_x
Районы которые в 100- метрах от туристических маршрутов

VIKTORRR, большинство бизнесов не на туристов рассчитано, а на местное население. Странно сравнивать
avatar
Lev
Один налог в 4% сожрет половину прибыли от сдачи в аренду, поэтому выгодней с этого года просто квартирки сдавать.
avatar
ровный
4% только сейчас появились? По квартиркам, если работать в белую, то тоже нужно платить…
avatar
fobos_x
fobos_x, с квартир нет такого конского налога 4%
avatar
ровный
ровный, если не Москва и Питер то перевес пока в сторону коммерческой недвижимости, так как стоимость коммерческой недвиж не намного дороже жилья, а разница в аренде существенней и расходы на ремонт у коммерческой почти отсутствуют… Кто недвигой занимается как правило 6% платят, так что 4% это даже улучшение, но уверен что на этот вид деятельности 4% как самозанятый не распространят, может быть сделают  исключение если человек сдает одну квартиру…
avatar
VIKTORRR
VIKTORRR, 4% это ежегодный налог теперь,+ с аренды еще 6%,+ комуналка, которая значительно дороже в коммерческой недвижимости, в итоге получается те же 4,5% как и с квартир, только ликвидность аренды квартир на много выше, а простои в кризисы коммерческой вообще могут съесть весь доход от аренды.
avatar
ровный
ровный, что то про 4% не понял, как этот налог называется?
avatar
VIKTORRR
VIKTORRR, Налог на имущество. Пока подняли до 2% с 1,5%, в дальнейшем увеличат до 4% http://ria-news.ru/realty/nalog-na-imushhestvo-v-moskve-vyrastet-d
avatar
ровный
ровный, конский налог 4%?, это уже совсем нагло.
avatar
Leo
Лео, внимательней читай. Налог на имущество. Пока подняли до 2% с 1,5%, в дальнейшем увеличат до 4% http://ria-news.ru/realty/nalog-na-imushhestvo-v-moskve-vyrastet-d + с аренды еще 6%,+ комуналка, которая значительно дороже в коммерческой недвижимости, в итоге получается те же 4,5% как и с квартир
avatar
ровный
ну тогда  надо писать 4%:12 + с аренды 6% + и т.д.
avatar
Leo

полезные записи за 24 часа

★9 137 Сбербанк дарит мне, 27 тыс. каждые 4 месяца.
★7 19 Пора продавать рубли, конец льгот, IPO ВБ для мужиков, рекордная инфляция, дивиденды, облигации и другие новости. Воскресный инвестдайджест
★7 2 В избранное. ТОП накопительных счетов
★6 62 Чем дивиденд лучше купона, даже если он хуже?
★5 5 В избранное. Правильно открываем накопительные счета.
★4 15 🐥SmartLab Conf - генератор IPO, провожаем льготную ипотеку👋, считаем дефолты в облигациях👻, дебаты в США…
★4 29 Мой портфель акций на 30 июня 2024
★4 79 Пара слов про официальную инфляцию
★3 22 Как может выглядеть идеальный дивидендный портфель для долгосрочного инвестора
★3 0 Загадка концентрации. Или признак нового кризиса?
+95 62 Чем дивиденд лучше купона, даже если он хуже?
+94 32 "Убийство по алфавиту" - еще один детектив Агаты Кристи прочел дочке
+92 137 Сбербанк дарит мне, 27 тыс. каждые 4 месяца.
+85 79 Пара слов про официальную инфляцию
+68 9 💥 Фьючерсно-инвестиционная система: полёт нормальный
+64 1 Атаки на OsEngine за прошлый месяц. Пожалуйста, будьте аккуратны.
+64 21 СИПА ....
+62 8 Цeны квapтиp в Июнe. Пocлeдниe дни чинoвничьeгo пузыpя.
+62 19 Пора продавать рубли, конец льгот, IPO ВБ для мужиков, рекордная инфляция, дивиденды, облигации и другие новости. Воскресный инвестдайджест
+54 6 Коротко о том, почему нельзя копить рубли

самые обсуждаемые сегодня

7к МВФ позитивит, держатели облигаций стали что-то подозревать. Месяц до дефолта по облигациям в августе. Есть два варианта и туман
6к Как насчет деривативов на рынке США?
2к В избранное. Про возврат денег на рынок. Малый и большой возвраты.
2к УПЕР? Сбермаркет станет Купером, но не Шелдоном Купером.
1к Апсайд +40% по САРАТОВЭНЕРГО ПАО, г. Саратов [MOEX: SARE / SAREP]
1к РАЗВЯЗКА
1к Вводная к открытию недели

теги блога fobos_x

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн