Блог им. azdazz

Квартира не выгодна?

    • 23 октября 2017, 22:40
    • |
    • az dazz
  • Еще
Квартира не выгодна?


Когда накапливаются значительные сбережения покупка квартиры перестает быть мечтой, но начинаешь задумываться, есть ли смысл в
этой покупке. Дело в том, что если смотреть на квартиру как на вложение денег, то это невыгодное вложение. Если сравнить стоимость аренды с ценой покупки, то доходность получается низкая. 

Поясню на примере. Аренда простой двушки в моем районе Москвы стоит где-то 35 тысяч рублей. За год получается 420 тысяч рублей. Рыночная цена такой квартиры — 9 млн рублей. То есть годовая аренда — это 4,67% от стоимости квартиры. Иными словами, если можете вложить сбережения под 10% годовых, то жить в квартире за 9 миллионов можно, имея 4,2 млн рублей.

У вопроса покупки или аренды недвижимости я вижу три составляющих — эмоции, деньги и комфорт. Постараюсь рассмотреть каждый аспект подробнее.

Менталитет.

Важная часть моей точки зрения — наличие сбережений. Причем лучше, если они полностью заработаны своим трудом. Опыт постепенного накопления денег и их инвестирования меняет способ мышления. К любому вложению начинаешь относиться прагматично и взвешенно, без лишних эмоций.

А владение жильем это не только вопрос немалых денег, это еще и очень эмоциональный вопрос. Часть менталитета. Свой угол, моё, личное. Когда денег нет или когда деньги на недвижимость или ипотеку дают родители, то эмоциональное отношение к квартире часто «передается по наследству».

Для поколения моих родителей своя квартира — это большая ценность и светлая мечта. Это надежное вложение денег и потенциальный источник пассивного дохода. Формированию такого отношения способствовала недоступность жилья в советское время, почти нулевая стоимость владения им и фактическое отсутствие других финансовых инструментов.

Эмоциональная составляющая бывает очень сильна. У двух моих друзей жёны соглашались на заведение детей только после появления жилья в собственности. Не думаю, что моя колонка изменила бы их принципиальный взгляд на этот вопрос. Это как религию сменить. Поэтому текст пишу скорее для сомневающихся.

Расчеты.

Сейчас доходность от сдачи жилья в аренду в 2–3 раза ниже доходности банковского депозита. Без учета налогов, затрат на текущий ремонт, рисков не оплаты, смены жильцов и так далее. Если их учесть, доходность будет еще ниже.

Цены на жилье в рублях находятся на уровне начала 2014 года. При оценке более длительного периода стоимость метра постоянно росла. Хотя последнее время рост замедлился.

Пятилетняя доходность владения жильем получается порядка 15%, то есть оно дорожало в среднем на 3% в год.

Можно сказать, что последние пять лет покупка квартиры и владение ей не были выгодным вложением денег.

Обременение в виде ипотечного кредита тем более не имело смысла в этот период, так как ставки по депозитам в разы опережали темпы подорожания жилья, а немалый процент по ипотечному кредиту платился «дяде» в лице банка. Выгодно было снимать квартиру и копить деньги.

Какой можно сделать вывод на будущее? Да никакого. Как поведет себя стоимость квадратного метра в обозримой перспективе, предсказать невозможно. Равно как и курс валют, ставки по депозитам, котировки нефти, стоимость акций и так далее.

Собственно, на этом всё о финансовой составляющей вопроса. Дальше всё упирается в веру. Если вы верите в дальнейший рост стоимости жилья — покупайте квартиру. Если не верите или сбережений пока нет — арендуйте и копите. Я не верю в существенный рост скорее стагнация или рост на величину инфляции.

Комфорт.

Владение жильем имеет свои несомненные плюсы. Вас не могут из него внезапно выселить. Оно дает ощущение надежности и стабильности. Можно сделать его таким, каким хочется именно вам. Перепланировки, дизайн на заказ и так далее. Можно прописаться. Капитан Очевидность подсказывает, что не нужно платить за аренду.

Впрочем, по какой-то магической закономерности у всех моих знакомых, купивших жилье, расходы на его улучшение были очень велики и составляли до трети стоимости самой квартиры. В отдельных случаях ремонт и обстановка длились годами. Не стоит уточнять, что эти расходы практически необратимы. Вложение миллиона рублей в ремонт и тем более в мебель увеличивает цену квартиры лишь на долю этих денег.

Основной минус аренды — существенная сумма денег ежемесячно уходит из вашего кошелька в карман владельца квартиры. Взамен вы получаете жилплощадь с весьма ограниченными правами распоряжения ей. Часть ограничений накладывают хозяева — например, мебель может быть весьма убогой, а выкинуть ее нельзя.

Некоторые ограничения вы примете добровольно — менять хозяйскую стиралку или делать ремонт в съемной квартире смысла нет. Прописаться нельзя, в любой момент вас могут попросить из жилища или повысить стоимость аренды.

Кроме неудобств и потенциальных рисков вы получаете определенные преимущества. Прежде всего это легкость переезда, изменения площади жилья, его ценового уровня, комфорта и так далее.

Во-вторых это, как ни странно, определенная независимость. От прокладки трассы под окнами, появления притона в соседней квартире, затопления при прорыве труб, вырубки парка и других слабо управляемых событий, приводящих к снижению привлекательности жилья и его стоимости.

И вопрос уважаемому сообществу  есть ли смысл сейчас продать  инвестиционную квартиру и вложить деньги в акции, облигации, депозит или вы ждете рост недвижимости?

Квартира не выгодна?


★15
85 комментариев
график лажовый, вводит визуально в заблуждение 
avatar
На самом деле что лучше впрос не очень корректен. Квартира это надежное вложение.Не надо путать с рисковыми вложениями. Уподобиться ему может только проценты в надежном банке. Если есть возможность иметь надежный доход Логично что это выгодно. Биржа это рискованное вложение. И являться вложением равнозначным не может. А у людей всегда есть стереотипы надежности изходя из своего опыта. Нужно быть выше этого Да в развале ссср потеряли многие деньги. Или в золоте. Но когда растуд налои на недвижимости как и в государстве решают кому можно владеть а кого можно снести. Вопрос в надежности недвижимости сильно падает. Тоже золото.
avatar
Пост в целом понравился, однако % в банке Вы указали рублёвый. А рубль... 
Тем не менее сдавать квартиру тот ещё гемор. Всё упирается в платёжеспособность жильцов. Кто они? Приезжие из деревень и др. стран, где доходы гораздо ниже, нежели у нас в городе. Их пиздюки (студенты), у которых играют гормоны и море по колено. Могут вытворить любую дичь. Все хотят жить в центре города, в полном комфорте и за 3 копейки. Если брать в расчет доходы в деревнях, откуда они приехали, то да. Им кажется жильё дорогим. При том к чёрту на кулички ехать жить никто не хочет. 
Можно сделать ремонт, купить всю технику.… и не найти жильцов. Июль, август — наплыв студентов. В остальные месяцы практически никто не звонит. 
Постоянно случается форм мажор, что-то ломается. Бывает раз 5  в месяц приходится мотаться на хату. 

Цены на жильё, действительно, сильно снизились(
Если подумать всё нестабильно и со спокойной душой утверждать ничего нельзя. 
avatar
Аня Familiinebudet, дико извиняюсь… низкодоходные деревни — это ёбург, пермь, пенза и всякая подобная мухосрань?
avatar
alex3585, нет. Не о них речь. Из последнего — Узбекистан, Оренбургская область. 250 км. от Самары в Самарской области. 
Всех не вспомнить. 
avatar
alex3585, Во нормально, Ебург и Пермь мало того что сравнили с Пензой, так еще и мухосранском назвали! А ведь у нас есть Макдональдс и БлэкСтар бургер скоро откроется. Не всё так однозначно, это я вам как пензюк говорю ))))))))
avatar
avatar
az dazz, кто же вас выселит неожиданно если договор на год заключить? пишете как в минус аренды жилья… считаю что надо жить по закону а не по понятиям…
avatar
Сергей, разные бывают ситуации и в договоре форс мажорные обстоятельства тоже оговариваются, с уважением отношусь к закону.
avatar
az dazz, ну если и форс-мажоры считать… вон в Сочах и Краснодарском крае да и в Крыму сколько незаконного многоэтажного понастроено…
avatar
Сергей, с государством шутки плохи, так или иначе с незаконными многоэтажками вопрос будет решен.
avatar
az dazz, весной пообщался за кофе с именно местной дамой( в отличии от основного большинства откуда то приехавших в Сочи) и она первым делом предупредила о рисках и сказала что был случай и снесли 12 ти этажку… хоть меня недвига не интересует, но она сказала что большинство интересуется)
avatar
az dazz, ссылка пустая
Я бы сейчас рассматривал вопрос покупки апартаментов с более широкими возможностями аренды или покупку коммерческой недвижимости, которая может приносить и пассивный и активный доход
avatar
Павел, мне кажется коммерческая недвига супер рискованное вложение. 
1) Офисы нужны всё меньше, люди всё больше и больше работают дома, это выгодно всем
2) Торговые площади тоже ненужны, всё покупается в интернете
3) Гостиницы это не пассивный доход
4) Склады и производственные помещения это вообще жопа, намек на кризис и сдать просто невозможно
Реально на мой взгляд это либо покупать сразу целые БЦ/ТЦ где-то в центре и заниматься серьезно либо выкупать первые этажи в новостройках и сдавать под продуктовые магазины, сбербанки, парикмахерские и подобное, но тут большой временной лаг, 2-3 на застройку, еще 2-3 на адекватное заселение и появление арендаторов.
avatar
Павел, речь шла о недвиге ценой в 8 лямов. Купи помещение и сдай его под клинику, парикмахерскую и т.п. Не те суммы, что бы говорить о ТЦ. Или рассмотривать вопрос извечный для Мск — парковки в подвалах, там, где это возможно организовать. Офисы действительно нафиг не нать.
avatar
вся статья размышления о надо ли снимать жилье или стоит арендовать… и в конце вдруг об инвестиционной квартире вопрос…
avatar
Александр (sm), тоже поржал с этого))
avatar
на картинке какой город? Гонконг?
avatar
Александр (sm), поменял на митино)
avatar
az dazz, зачем  поменял? как выглядит Митино все знают, а вот тот же Гонконг не все даже на фотках видели.
avatar
Депозит в банке или на бирже вам могут «обнулить», арестовать, заморозить и т.п.

В то время как на примере развала СССР видно, что даже при смене формы правления в стране, недвижимость осталась ликвидным активом.
avatar
aii, а на примере 1917 года?
avatar
И жену нерентабельно свою иметь. Дешевле — шлюху арендовать на час в неделю.
     А на сэкономленные от ейной парикмахерской и маникюров-педикюров — вшортить сбербанк!
Московский Лоссбой, сегодня в тренде пакеты для экономии smart-lab.ru/blog/428031.php
avatar
Московский Лоссбой, та че там… даже жить  не рентабельно-)))
avatar
Московский Лоссбой, дешевле — не главное. Главное — что она в конце уходит. Сама. А жену потерять очень тяжело. Практически невозможно.
avatar
Сергей Грошев, БРАВВВВВО!!!
Московский Лоссбой, 
— Дорогой, а что ты подаришь мне на годовщину нашей свадьбы?
— Видишь за окном мерседес черного цвета?
— Неужели ?!...
— Вот точно такого же цвета колготки…
avatar
    До 2014 года было много таких постов, но когда стало «трясти» я сто раз поблагодарил бога, что часть денег вложено в недвигу, ибо деньги легко могут обесцениться, а недвига хоть и временно упадет, но это материальная ценность, а не фантики.
Лучший ученик Ванюты, и что?



Где ваша логика? Если сейчас после 2014 года недвига на 20% дешевле в рублях стала )))

ох уж эти ванютины ученики емае )))
avatar

Incognito, Внимательно перечитайте мои слова.

Сразу видно, что больших денег у вас нет, иначе чушь не писали бы.

Лучший ученик Ванюты, слышь, обладатель больших денег )) не смеши мои тапки ))))

ты дичь свою тут не втирай нормальным людям, нам твоего «учителя лохов» хватает на смарте, андестэнд?
avatar
Incognito, Ума я смотрю палата!
Лучший ученик Ванюты, И я сразу это понял, школота с калькулятором повылезала!))))))))
Incognito, Да уж теоретики! Когда будут реальные деньги все поймешь!
Машковский Евгений, я тут вижу только двух теоретиков, которые потеряли на покупке недвиги — его и тебя, давай до свидания в ЧС, «спекулянты воблой» копеешные мля
avatar
Incognito, Хоть к Ванюте отношусь так себе, но тут считаю вы не правы, ученик дело говорит!
Лучший ученик Ванюты, Полностью согласен, сам через это прошел.Еще помню все смеялись над Герчиком, нафига ему недвига, а в моменты кризиса понимаешь, что недвижимость объективная реальность, а бумажки и фантики вообще отменить могут.Я тоже помню был пост в 2014 г. парень с пеною у рта доказывал как выгодно в депозитах все держать, а потом как бомбануло и держатели депозитов побежали по 84 доллар покупать вот тогда я понял, что такая математика на бумаге хороша, а стрелянные воробьи все равно диверсифецируют себя недвижимостью.
Свое жилье нужно, но как инвестиции только если дешево / выгодно куплено. А если покупать по хорошей такой цене в последние руки, хоть это квартира дом машина антикварка, то при продаже отбить свое хотябы становится не так просто как кажется.
avatar
В 2007-2008 г.г. по зомбоящику рекламировали вложения в Золото. Например, мужик продал однушку в Москве и вложил весь капитал в золото, а сам съехал с семьей на съемную хату.

ПотомуШта золото всегда растет!!! Утверждал, что через 3-года купит трешку в лучшем районе, авто и еще много чего.

вы ждете рост недвижимости?

Нет, не в ближайшие 5 лет.
avatar
BOTcoin, ты подрываешь веру в биткойн!
если
В 2007-2008 г.г. по зомбоящику рекламировали вложения в Золото. Например, мужик продал однушку в Москве и вложил весь капитал в золото, а сам съехал с семьей на съемную хату.
… Утверждал, что через 3-года (в 2011 году) купит трешку в лучшем районе, авто и еще много чего.
то он купил золото по $670 (май 07) или $@960 (март 08, локальный хай),
а слил по $1700 в 11 году.
И ты считаешь это неразумным?
Думаю, план он перевыполнил
))))))
avatar
если можете вложить сбережения под 10% годовых, то жить в квартире...
________________________________
… учитывая российские реалии, «если вложить», то на ваши сбережения будут жить скорее другие люди, нежели вы…
avatar
Купить на этапе котлована вырасте процентов на 30% плюс сдать потом.
avatar
Gsimplov777, На этапе котлована купить можно только без заёмных средств, к примеру Сбербанк даёт ипотеку когда дом по этажности построен на 70%, ВТБ можно  уговорить при застройке 45-50%. Не знаю как сейчас, два года назад на этапе котлована можно было купить, или на свои, или под бешеный процент но уже не от этих банков. Или жди, когда отстроятся до необходимого уровня, естественно и ценник выростит, зато в Сбербанке или ВТБ ипотеку возьмёшь под меньший процент.
avatar
bi_bi, так автор ведет речь вроде на свои?
avatar
Gsimplov777, У «Котлованов» такие хитрожопые договора, что будет дешевле вложиться в лотерейный билетик за 100 рублей.
Максим Абакумов, т.е у ктлована и у недостроя разные договора? 
avatar
Gsimplov777, это ж одно и то же
Максим Абакумов, котлован — это стройка в проэкте;)
avatar
ketamine, котлован это начальный этап строительства, когда вырыли яму и рядом стоят рабочие с лопатами, потому что арендовать ковш дороже
Gsimplov777, 2-3 года чистых минусов и рисков. Потом еще отделка войдет в копеечку. 
avatar

Вопрос закрыт!
Интересно, а какие вложения с 10% доходом рассматриваются? Разве такие есть?
avatar
Cheshire Cat, облигации
Андрей Вячеславович (Ganesh), но ведь западные облиги дают 2-4% доходности. А российские включают в себя валютный риск. И те и другие после учета инфляции болтаются в райне нуля в лучшем случае.
avatar
а в каком районе москвы двушка 9 лямов стоит? полно объявлений по 5-6 миллионов. 7 если очень хорошая)))
avatar
Алекс Бергманн, В Раменках в 17 этажах советской постройки 11-13 млн метраж 52-57 м кв, более новые дома от 18 млн и до бесконечности. 
avatar
Лабиринтов Сергей, Раменки, да, дорогой район
avatar
для справки, от нас с севера в Москву вахтовики ездят, аренда койки за месяц по 3 тыр. выводы делайте сами ))
avatar
Нормальный пост… только к проблемам связанным с арендой недвижимости добавляются проблемы с устройством ребенка в детский сад, поликлинику и школу. Также необходимо решать вопрос с пропиской, постоянными переездами и куча других головняков.
Конечно можно арендовать квартиру, пользоваться такси, иметь съемную дачу, покупать одежду в сэкондхенде… в конце концов дойдет до того, что стирать одежду будите (как в Англии) только ночью и в прачечной. Тоже ведь экономия.
Ребята, я бы согласился с вами если бы человек жил лет 150… Вот тогда да… вот тогда бы заработал сложный процент в полную силу. Но факт заключается в том, что средняя продолжительность жизни у мужчин в РФ составляет 60 лет. У нас на работе неоднократно случались случаи когда мужчины в возрасте 35-40-50лет однажды не приходили на работу, потому что утром не просыпались.
Копить надо… но не до фанатизма.  Мы живем один раз.
avatar

мужчины в возрасте 35-40-50лет однажды не приходили на работу, потому что не утром просыпались.


Илюха-перехай, что за работа такая, если не секрет ? 

avatar
Skifan, обычная офисная. Штатная численность около 500 человек.
avatar
Skifan, у нас часто мужики не утром просыпались на работу, а в обед или даже вечером. Ну и не приходили на работу. Ибо — а смысл? 
Вестников, на бирже труда (рядом с моим домом) говорят, что когда будет полугодовой перерыв в стаже, трудовой книжке и трудовой деятельности, то на работу больше никогда не возьмут. Поэтому, мол, уж лучше пусть не платют зарплату, но зато есть перспективы карьерного роста. Потому что у нас в начальники не по блату берут и не родственников, а кто реально может работать и у кого есть здоровье.
Почему все хотят халявы, чтобы было больше 10% годовых, но чтоб ничего не делать?
Занимайтесь активно сдачей квартир в аренду, посуточно или по часам, и будет Вам больше 10% в год от ее стоимости. Ничего не надо продавать, начните со своей квартиры, а сами можете пока на сьемную переехать. Сейчас у Вас в голове теоретические размышления (если так тут плюс там минусы, а если сяк, то наборот и тп) как только попробуйте, все встанет на свои места, поймете надо Вам это(жить на сьемной) или это не Ваша тема
avatar
Никто не знает почем будет квадратный метр через 10 лет. И какие ставки будут по депозитам через 3 года. И сколько будет стоить рубль на мировом рынке. А без этого все сравнения доходностей не стоят дырки от бублика. 
Недавно я накопил небольшую сумму денег (600000), и возникла идея купить комнату в общежитие, чтобы потом сдавать её. Аренда будет примерно 7000, коммуналка около 2000. 5000 чистой прибыли в месяц, что чуть больше, чем банковский депозит. Но, посмотрев эти комнаты (бичевник), оценив еще, сколько возни будет с оформлением, что могут быть какие-нибудь прописаные зэки и т.д. я передумал.
Отнес половину денег на биржу, остальную оставил на депозите.
И уже за месяц на бирже я заработал больше, чем с этой комнатой зарабатывал бы год! А сколько бы я её продавал, если бы срочно деньги понадобились?
avatar
ЗеленыйЛук, уверен, что не отдашь всю доходность и тело на бирже в следующие месяцы? Не правильно сравнивать высоко рисковый бизнес, с низкорисковым… На своем примере расскажу, когда только начинал заниматься биржей и увидел, как быстро тут можно озолотится, возникло желание все продать и вложить все в биржу. Слава богу не смог быстро продать коммерческое помещение решил диверсифицировать активы, а потом наступил период отрезвления. Вообщем, у меня доходность на бирже сравнима с двойным депозитом или полуторным доходом от аренды. Если бы мне 2 года назад сказали, сколько я время затрачу на получение этого дохода. То я бы очень сильно задумался, а надо ли мне это.. 
avatar
А сколько бы я её продавал, если бы срочно деньги понадобились?
ЗеленыйЛук, с этой точки зрения — лучше в облигации (только надо аккуратно составлять портфель). Всё продаётся в один клик.
Ну и если есть желание вкладываться именно в недвигу — то лучше REIT, чем реальные квадраты.
avatar
Квартиру нужно покупать для жизни. Как вложение денег, квартира не подходит
avatar
так и машиной владеть крайне невыгодно и много еще чем, но упущены такие моменты как — без прописки нет садика и школы для детей например (речь про бесплатные ес-но)...   ну и стоимость падать будет возможно только в Москве, у нас в Нижнем последние несколько лет почти все стройки стоят, поэтому впереди дефицит ИМХО.
avatar
Покупать квартиру под сдачу ИМХО не лучший вариант.
1. Ликвидность объекта в том же Митино (Как у ТС) весьма посредственная, особенно при оценке продавца.
2. Ежемесячная оплата дорогой коммуналки и налог на недвижимость.
3. Покупка на этапе котлована весьма рискованна (дольщики ЖК Царицыно подвердят), а дисконт не так уж велик.
4. Цены на жилье, а особенно за МКАД имеют тенденцию к снижению, а учитывая ударный темп застройки и снижение платежеспособного спроса остановятся не ранее, чем через года два.
5. Нестабильный спрос на аренду
6. Налог на аренду.


Итог: сдавать можно и нужно квартиру, которая уже есть. В новую проект ИМХО влезать смысла нет.
avatar
блин, ну кто то зарабатывает на квартирах, а кто то на деревяных членах, обсуждать что лучше глупо, это разные бизнесы
Ставки по депозитам будут уменьшаться. Посчитайте выгоду вложений в недвижимость в развитых странах. На сколько у них выгодна сдача недвижимости по сравнению с депозитами. Потом делайте соответствующие выводы.
avatar
ICEDONE, что интересно аренда в большестве стран значительно дороже ипотеки. у нас вот такой вот перекос  — что аренда дешевле ипотеки в несколько раз. так что либо ипотека подешевеет — либо аренда взлетит =)
avatar
sgluhov, киньте ссылку где можно об этом почитать. Понятно, что при нулевых ставках ипотека дешёвая, но не до такой же степени.
avatar
«У двух моих друзей жёны соглашались на заведение детей только после появления жилья в собственности.». А у двух моих друзей жены выпендривались, а сейчас время ушло и родить уже не могут. Мужья их бросили.
Недвижимость для собственного проживания — это не классическая инвестиция и рассматривать ее с точки зрения классических инвестиций нет никакого смысла.
avatar
А я на другое обратил внимание:
У двух моих друзей жёны соглашались на заведение детей только после появления жилья в собственности.

Т. е. твои друзья женились на женщинах, которые с ними не спали в нужном количестве и ассортименте?
Болит голова, да? Или нужен мерс в подарок розового цвета?
))))))))
Подумай головой, нахрен нужны такие бабы?
В Москве женщин до 25 лет — больше миллиона.
Фригидная принцеждалка? Пинок под зад самое правильное решение.

А раз твои друзья не мужики, а мальчики, которыми бабы помыкают как детьми — ясное дело, они и разумно финансами распорядиться не могут.
Ничего удивительного…
avatar
Квартира выгодна, если она в историческом центре города, в доме с кап ремонтом. Например в Питере или в Москве. С хорошим расположением. А тот новодел — муравейники в спальниках, что сейчас понастроили вокруг Питера или Москвы — увы сомнительная выгода.
avatar
amigo703, Во времена крепостного права, до 1861 года, барин обеспечивал жильём купленного крепостного, кормил его и одевал. А сейчас крепостное право отменено, батрак сам должен себя кормить, одевать и обеспечивать бетонной норой в бетонной горе с несколькими сотнями нор.  Почему крепостным не удалось отстоять своё право быть крепостными? Да потому, что хитрый барин все расходы на содержание батрака повесил на самого батрака.
-----------, если капнуть каждого, то у большинства, если не у всех, окажутся барские корни. Это значит, что крепостные вымерли. Причем очень давно. А потом при советской власти все рисовали себе рабоче-крестьянскую биографию.
"… недоступность жилья в советское время ..."
Юмор на 5.
1) А как так Москва в разы разрослась лет за 50? 
2) Кто хотел жилья, ехал на всесоюзные стройки и получал в два этапа квартиру в течение года, сначала общежитие.

avatar
нужно просто город выбирать правильно

в Праге рост за три года дал 100% в евро
avatar

теги блога az dazz

....все тэги



UPDONW