🏢 Бетонная империя привлекает кэш: Стоит ли парковать деньги в новый выпуск Сэтл 002Р-07?

Привет, инвесторы! 🎩 Питерский мастодонт недвижимости «Сэтл Групп» снова выходит на долговой рынок с новым выпуском Сэтл 002Р-07. Парни строят много, продают дорого, а их бренд в Северной столице крепче, чем гранит на набережной Невы.

Но мы-то с вами знаем: за глянцевыми рендерами жилых комплексов скрываются суровые балансы, начинаем разбор.

🩺Что предлагает эмитент

— номинал 1000 руб.

— купон ежемесячный ориентир 14,25-17,25 %

— срок до 16.03.28

— без оферт и амортизации

— сбор заявок до 11.03.26

— размещение 16.03.26

🟢 Поводы сказать «Беру на все!»

✅EBITDA-машина: В 2024 году EBITDA подросла с 39,76 млрд до 44,93 млрд руб. (+13%). Фундаментальный бизнес генерит отличную прибыль.

✅Сочная маржинальность: Рентабельность по EBITDA взлетела до 29,7% (против 25,9% в 2023-м). Компания мастерски перекладывает рост издержек на кошельки покупателей.

✅Возвращение кэша: Операционный денежный поток (OCF) совершил камбэк! Из пугающих минус 31 млрд руб. в 2023 году он вышел в плюс 6,8 млрд руб. в 2024-м.

✅Жирный ROE: Рентабельность капитала (ROE) составляет 32,2%. Немного остыла с прошлогодних 39,4%, но для стройки это по-прежнему космос.

✅Подушка текущей ликвидности: Коэффициент текущей ликвидности держится выше двойки (2,16х). Балансовых активов хватает с запасом.

✅ РСБУ-доилка работает: По свежей РСБУ за 6 мес. 2025 года чистая прибыль головной компании (ООО) составила 6,2 млрд руб. (+7,6% г/г). Дочки исправно платят дивиденды наверх (6,16 млрд руб. за полугодие) — холдингу есть чем обслуживать долги.

🔴Причины напрячься

⛔️ Общий долг перевалил за 125,7 млрд руб. Показатель Чистый долг/EBITDA вырос до 2,55х. Это еще не красная зона, но уже уверенный желтый свет.

⛔️ Процентные расходы взлетели почти вдвое: с 12,87 млрд руб. (2023) до 20,51 млрд руб. (2024). Дорогие заемные деньги жестко бьют по карману.

⛔️Провал по DSCR: Коэффициент обслуживания долга скатился до экстремальных 0,38х. Это значит, что операционного кэша без учета рефинансирования катастрофически не хватает для покрытия тела долга.

⛔️Микроскопический Cash Ratio: Коэффициент абсолютной ликвидности — смешные 0,057. Свободных живых денег (11,2 млрд) в моменте крайне мало относительно краткосрочных обязательств (194,5 млрд).

⛔️Навес короткого долга: В свежем РСБУ за 6 мес. 2025 года видно, что краткосрочные кредиты скакнули до 29,5 млрд руб. Компании нужно постоянно перекредитовываться по новым, высоким ставкам (для этого и нужен новый бонд).

⚖️ Экспертный вердикт

Девелопмент сегодня — это балансирование на канате. У Сэтла налицо симптомы классического кассового разрыва: активов и маржинальности полно, а «живых» денег на счетах мало.

Именно для расшивки этого узла и рефинансирования коротких долгов они сейчас пылесосят рынок выпуском 002Р-07.

Фундаментально компания устойчива, а дефолт одного из крупнейших застройщиков страны маловероятен.

Мы прогнали отчетность через нашу модель и присвоили внутренний рейтинг ВВВ против А от АКРА.

Требуемая доходность в базовом сценарии 24,01 %. В позитивном сценарии снижения ключевой ставки 19,01 %. Эмитент дает ориентировочно 16,95 % по текущей доходности.

Если купон оставят ближе к верхней границе (16,5–17,25%) это даст YTM порядка 18–18,7% и горизонте до марта 2028 это адекватная премия за текущий рейтинг.

Спред к текущей КС (15,5%) составит +100–175 б.п., что для девелоперского кредитного риска — приемлемо. Если вы верите в цикл снижения ставки ЦБ (пространство для смягчения ДКП есть), то фиксированный купон 17%+ с погашением через 2,5 года может принести дополнительную доходность.

☂️Лично мне эмитент нравится но покупать на размещении интересно, только при условии сохранения купона по верхней границе диапазона (ближе к 17,25%). Если на сборе заявок купон укатают ниже 15%, премия за риск растворится, и игра перестанет стоить свеч.💸

Не является инвестиционной рекомендацией

Все обзорные облигаций доступы в моем ТГ-канале