комментарии Лабиринт Инвестора на форуме

Всё рухнуло, обрушилось, обвалилось и исчезло?! У рынка новостороек всё не плохо, а очень-очень плохо???

Знаете, что такое думскроллинг? Это такая навязчивая привычка бесконтрольно читать плохие или трагические новости, несмотря на ухудшение собственного эмоционального состояния. К слову, думскроллинг вызывает зависимость! Так как мозг постоянно требует всё новых «доз» негатива.

Так вот, эта привычка опасна не только усилением тревоги и депрессии, но и искажением картины мира! У человека развивается к-а-т-а-с-т-р-о-ф-и-ч-е-с-к-о-е мышление — это такое когнитивное искажение, при котором человек автоматически представляет самый худший сценарий и недооценивает свою способность справиться с ситуацией. 

Думаю, о том, что я написал выше, часть подписчиков точно не знала. А вот журналисты об этом очень хорошо осведомлены, поэтому любят нам подкинуть свежую порцию ужасных новостей. 

В общем, давайте прочитаем, что на днях написали «Известия» (ссылка). Если лень читать, тезисно перескажу: всё плохо, в 2026 году новостройки стали абсолютно недоступны, 481 тыс. руб./м2 — это запредельно, разрыв между ценами и доходами ужасает, ведь на 2,5 средней зарплаты москвича можно купить лишь 1 м2 в новом доме.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

ЖК ТАТУМ - бизнес-класс в промзоне!!! Как такое вообще возможно??? Это караул!?

📍ЖК «ТАТУМ», застройщик «FORMA», бизнес-класс. Адрес: г. Москва, ул. Обручева, 27. Метро «Калужская» + «Воронцовская» — 5 минут пешком. Выдача ключей до 09.2029.

Текущие цены, от:

ЕВРО-2 (36 м2) — 22,7 млн руб.

ЕВРО-3 (70 м2) — 36,5 млн руб.

ЕВРО-4 (74 м2) — 41,7 млн руб.

Знаете, иногда читаю такие комментарии: «Какой замечательный жилой комплекс, какое чудесное место!» Правда, ни один из комментаторов еще ни разу не обмолвился, что не так давно это «чудесное место» было настолько гиблым, что тут даже трактористы крестились, когда проезжали мимо.

Вот такая ситуация, впрочем, удивляться здесь нечему. Ибо Москва — живой организм. Она растёт. Она меняется. И на месте потрёпанных жизнью многоэтажных сараев появляются новые современные кварталы, которые так нравятся людям. 

Так вот, я написал это лишь для того, чтобы мы могли оценить локацию у метро «Калужская» не в моменте, а в перспективе — когда она полностью преобразится.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Аренда квартир в Москве РУХНУЛА! Теперь вторичку ждёт обвал?!!!!

📍Ну что же, друзья. Мы часто слышим о том, что рынок аренды Москвы ждёт крах, ибо количество сдающихся объектов обновляет максимумы за последние 3 года. Ну и после того, как аренда рухнет из-за избытка предложения — цены на квартиры обязательно пойдут вниз.

А что, если я вам покажу один любопытный график? На нем я одновременно отобразил два параметра:

 

Первый — количество свободных квартир, сдающихся в аренду.

Второй — количество квартир в продаже на вторичном рынке.

Зачем я это сделал? А всё для того, чтобы мы смогли посмотреть на рынок… глобально. Ибо рынки аренды и «вторички» тесно взаимосвязаны и представляют собой две части единой системы. 

Так вот, теперь на графике мы видим полную картину, и именно сейчас предлагаю сделать какие-либо выводы. Ибо теперь мы видим факты, данные и можем делать логические умозаключения. 

Видите, как устроен и работает рынок? Если нет внешних шоков, общий объем «вторички» и арендных квартир составляет примерно 50-60 тыс. объектов. Ну или иными словами, это соединяющиеся сосуды, и если в одном прибыло, значит в другом — убыло.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Льготная ипотека - всё! Песец подкрался незаметно?!

Ну что же, друзья. Знаете, что произошло в прошлом месяце??? В июле 2026-го доля ипотеки на новостройки упала до пятилетнего минимума! 

Историческая справка: ранее льготно-ипотечные программы составляли около 50–80% от всех выдач. А в прошлом месяце этот показатель составил всего… 25%. И об этом пишет РБК: 



 

 

Так вот, знаете, что я сейчас предлагаю сделать? Проверить одну гипотезу. Точнее, не одну, а сразу две, причем диаметрально противоположных.

Первая гипотеза: мои оппоненты-антагонисты постоянно писали о том, что как только свернут льготно-ипотечные программы, то цены резко и решительно пойдут вниз! Интересное конечно мнение, правда попахивает популизмом, ну или обещаниями мирянам быстрых и легких решений сложных жилищных проблем.

Вторая гипотеза: я же неоднократно писал, что основной драйвер роста цен на недвижимость — не «льготка». А совокупность факторов и в первую очередь — монетарная политика государства. Ну и в далеком 2024-м году предостерегал от поспешных выводов, писал о том, что если при текущем бюджетном импульсе льготки взять и отменить, то всё пойдет совсем не так, как считают мои оппоненты: https://t.me/labirint_investora/753.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Хьюстон, похоже, у нас проблемы! На вторичке творится что-то страшное.

Хьюстон, похоже, у нас проблемы! Но начну по порядку. Рынок вторичной недвижимости, вопреки распространенному мнению, не растет прямолинейно. Он движется циклично, проходя через четыре классические фазы.

Фаза № 1 — оживление. Это начало нового цикла после шока от запредельной ключевой ставки. Рынок постепенно «приходит в себя»: падение цен останавливается, и появляются первые признаки жизни. В середине 2025 рынок вторички находился именно в этой фазе, и я об этом писал тут: t.me/labirint_investora/1446.

Фаза № 2 — рост. Это период, который большинство называют «бумом», ну а я называл Армагеддоном. Реализуется отложенный спрос предыдущих периодов, и цены на квартиры уверенно и неудержимо ползут вверх. В общем, это мы тоже видели. Имею в виду, видели, как за год ликвидная «вторичка» в Москве подорожала на 30–50%.

Фаза № 3 — ослабление. И эта фаза, друзья, примечательна тем, что эйфория от роста начинает играть злую шутку. Продавцы в этот момент уверены, что рост цен будет и дальше продолжаться, поэтому продолжают играть на повышение. Но дьявол кроется в деталях. Ну или иными словами — скрытая проблема всегда прячется в мелочах, которые легко упустить из виду. И я сейчас имею в виду, что они не оценивают общий объем предложения.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Катастрофа рынка вторички - неизбежна! Спасайся кто может!

Друзья, начну с вопроса. А именно: как оценить вероятность наступления того или иного события? На самом деле, науке известны три основных подхода:

Первый: классический, или оценка шансов. Пример — подбрасывая монетку, мы понимаем, что вероятность выпадения «орла» = 50%.

Второй: субъективный. Эта оценка основывается на личной уверенности человека в том, что определенное событие произойдет. И этот метод обычно применяют, когда нет данных.

Третий: статистический метод. И он используется, когда у вас есть исторические данные.

К чему я всё это написал? А к тому, что прошел год с того момента, как опубликовал вот этот пост https://t.me/labirint_investora/1474, в котором написал, что денег у людей какое-то неприлично-астрономическое количество, ну или около 60 триллионов рублей.

Так вот, на днях ЦБ опубликовал новые данные. Знаете, какой сейчас объем рублей у людей? Нет? Тогда напишу: барабанная дробь… 74 триллиона рублей!

А теперь предлагаю посчитать, сколько денег может перетечь на рынок «вторички» уже в этом году. Итак, начинаем.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Можно ли заработать на рынке недвижимости? Предлагаю разобраться

📍Подписчик недавно задал вопрос: «Алексей, а зачем ты вообще пишешь о зарплатах, ключевой ставке и т. д.? Не лучше ли писать о том, что вот этот объект ниже рынка и поэтому его стоит покупать?»

Краткий ответ: на самом деле, для инвестора в недвижимость критически важно следить за экономикой и трендами. И для него это даже важнее, чем для инвестора в фондовый рынок, который может практически мгновенно продать свой портфель по одному клику на терминале. В общем, ниже я «подсвечу» основные маркеры, которые стоит отслеживать, приведу примеры и расскажу, как они работают.

Первый: «Ключевая ставка», ну или цена денег — это самый главный показатель. Когда ставка растет — реальная стоимость объекта падает. Ну а когда ставка падает — цены на недвижимость начинают взлетать. И профессиональный инвестор, следящий за риторикой ЦБ, покупает за несколько месяцев до глобального цикла снижения ставки, пока продавцы еще не поняли, что происходит.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Что-то грядет в Москве. И это похоже на... жилищный кризис...

М-да уж… Остались от козлика рожки да ножки… Это я к тому, что в границах старой Москвы в прошлом месяце установлен абсолютный АНТИРЕКОРД.

 

Застройщики продали всего 3,6 тыс. лотов. Что аж на 34% меньше, чем в июле 2025-го! Аа-а-а… Абсолютный обвал. Попахивает жилищным кризисом… И знаете почему? А потому, что даже с такими продажами и по таким ценам застройщики продают быстрее, чем выводят новые объекты. 

 

Не верите? Я тоже сначала не верил, а потом посмотрел на официальные данные ДОМ.РФ. Текущее соотношение распроданности к стройготовности составляет:

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Как говорится: За что боролись, на то и ...


Есть только один вопрос:  инвесторы в фондовый рынок и люди, которые жаждут отмены семейной ипотеки — это одни и те же люди? 

Ведь если стройка вниз, то и смежникам… «кирдык».


ТГ канал «Лабиринт Инвестора»: https://t.me/labirint_investora

«Лабиринт Инвестора» в MAX: https://max.ru/labirint_investora




Авто-репост. Читать в блоге >>>

Куда хлынули деньги депозитчиков? Что происходит на рынке???

Друзья, помните извечный спор о том, перетекут ли депозиты на рынок недвижимости? Мол, у людей нет денег на покупку квартиры, ибо средний размер депозита 450 тыс. руб., и поэтому никто квартиры по этим ценам покупать не будет.

Так вот, теперь посмотрите на диаграмму вверху. Видите, что происходит на рынке? Начиная с февраля этого года, продажи «вторички» стали в 3 (!) раза превышать продажи новостроек в Москве. Хотя исторически этот коэффициент был в среднем 1,6.

🔖 Теперь какие выводы можно сделать:

Первый: деньги у людей точно есть. Имею в виду на покупку квартиры.   

Второй: главный бенефициар открывающихся депозитов — это всё-таки вторичный рынок, а не новостройки.

Третий: у застройщиков воскрес забытый ими конкурент, а именно — «свежая вторичка».

Знаете, друзья, думаю, что рынок ждут кардинальные изменения. И, скорее всего, массовая застройка в Москве точно встанет на паузу, по крайней мере до 2027 года. 

Почему? А вы посмотрите на бюджет РФ, который будет официально дефицитным вплоть до 29 года. Что это значит? А значит это — увы, очередной потенциальный виток инфляции, который застройщикам нужно включить в свои финмодели, которые… могут не сойтись. 

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Куда хлынули деньги депозитчиков? Что происходит на рынке???

Друзья, помните извечный спор о том, перетекут ли депозиты на рынок недвижимости? Мол, у людей нет денег на покупку квартиры, ибо средний размер депозита 450 тыс. руб., и поэтому никто квартиры по этим ценам покупать не будет.

Так вот, теперь посмотрите на диаграмму вверху. Видите, что происходит на рынке? Начиная с февраля этого года, продажи «вторички» стали в 3 (!) раза превышать продажи новостроек в Москве. Хотя исторически этот коэффициент был в среднем 1,6.

🔖 Теперь какие выводы можно сделать:

Первый: деньги у людей точно есть. Имею в виду на покупку квартиры.   

Второй: главный бенефициар открывающихся депозитов — это всё-таки вторичный рынок, а не новостройки.

Третий: у застройщиков воскрес забытый ими конкурент, а именно — «свежая вторичка».

Знаете, друзья, думаю, что рынок ждут кардинальные изменения. И, скорее всего, массовая застройка в Москве точно встанет на паузу, по крайней мере до 2027 года. 

Почему? А вы посмотрите на бюджет РФ, который будет официально дефицитным вплоть до 29 года. Что это значит? А значит это — увы, очередной потенциальный виток инфляции, который застройщикам нужно включить в свои финмодели, которые… могут не сойтись. 

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Куда летит рынок вторички в Москве??? И что будет с ценами на квартиры в 2026 году?

Друзья, складывается ощущение, что термины: денежная масса, ключевая ставка, ВВП — абсолютно непонятны части подписчикам.

И поэтому люди думают примерно так: ну снизила Набиуллина «ключ» на 0,25%. И что? Меня-то это как касается? Вы мне лучше скажите, квартиры подешевеют в июле или в сентябре?

И это не шутка, тысячи и тысячи покупателей, которые только выходят на рынок, примерно так и думают. Ибо в моменте сложно понять, в какой фазе находятся цены на недвижимость: падения или роста, и чего ожидать в дальнейшем.

Поэтому предлагаю разобраться. Сразу же предупрежу, что буду всё упрощать, но использовать макроэкономические термины.

Первое: чтобы цены не росли, темп роста денежной массы должен быть равен темпу роста реального ВВП. Понимаю, пока сложно понять. 

Поэтому представьте старые антикварные весы с гирьками. Так вот, весы — это цены, а гирьки — это ВВП и денежная масса. Ну и куда качнутся цены, зависит от того, сколько гирек находятся на чашах весов.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Вторичка — всё!!! Печальный исход неминуем. И это уже точно.

Так-так, читали статью на РБК? Если нет, тогда процитирую: 

Москва оказалась единственным в России мегаполисом, где вторичка дороже первички.

Вот такие дела, теперь и крупные уважаемые издания включили критическое мышление и начали осознанно анализировать происходящее и публиковать проверенные факты. 

Ну а ваш покорный слуга еще летом прошлого года увидел эту неточность в отчете ЦБ и стал писать о том, что категорически не согласен с регулятором о потенциальном ценовом «пузыре» на рынке недвижимости. 

Ибо, как гласит классическое правило логики: сравнивать нужно сравниваемое, а не цены на квартиры времён царя Гороха с ценами на новостройки, что и сделал Центробанк в своём отчете.

К слову, те подписчики, которые мне тогда поверили, за год сделали состояния, причем не виртуальные, а вполне реальные. А те, кто писал о «бетонных буратинах» и «пузырях», так до сих пор об этом и пишут.

Ладно, проехали. Ибо всё вышенаписанное — это лишь вводная. Ну а основной вопрос в том: как изменятся цены на квартиры, если ужесточить семейную ипотеку? Давайте попробуем разобраться.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Почему вы останетесь без квартиры. И при чём тут льготная ипотека.

Крайне удивляет, как некоторые коллеги описывают то, что видят на этом графике, который подготовил «Институт экономики города».

 

А именно: посмотрите, как из-за льготно-ипотечных программ надулся пузырь на рынке новостроек! Их нужно срочно отменить, и тогда цены точно снизятся до уровней 2018–2019 годов! 

Слушайте, мне просто больно видеть такие «выводы» в кавычках. Ведь люди-то «это» читают, верят и, что хуже всего, строят свои стратегии и планы на основе таких «выводов». И знаете, что самое нехорошее? Если уверовать в эту псевдонаучную теорию о том, что льготная ипотека разгоняет цены, то есть все шансы… пролететь как фанера над Парижем и остаться без квартиры.

Почему? Посмотрите еще раз на график. На него я добавил всего одну вводную — какое кол-во зарплат нужно на покупку 1 м2 в новостройке.

И… теперь видите, что, скорее всего, произойдёт с прайсами, если отменить семейную ипотеку? Да, они откатятся до уровней 2018–2019 годов. 

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Всё, приехали. В Москве начинается жилищный кризис. И это уже точно.

Друзья, вынужден констатировать печальный факт. Москву, скорее всего, ждёт жилищный кризис, причем в ближайшие 3 года. Почему? Давайте разбираться, но сначала немного вводных.

Первая: когда мы покупаем или арендуем квартиру? Ответ — в момент создания отдельного домохозяйства.

Вторая: что такое «отдельное домохозяйство»? Это семья или один человек, проживающие в отдельном жилом помещении и обеспечивающие себя всем необходимым. Заметили, что домохозяйство может состоять из одного человека? Продолжаю.

Третья: в каком возрасте создаются домохозяйства? Ответ — самостоятельная жизнь вне родительского дома в РФ начинается в среднем в 21 год. 

Теперь подытожим: в настоящий момент отдельные домохозяйства будут создавать граждане, достигшие 21 года, ну или 2005–2006 года рождения. 

Но это еще не самое важное, гораздо важнее понимать социальное поведение этого нового поколения. А они, имею в виду зуммеров, стремятся жить отдельно от родителей, но… не стремятся создавать семьи. Вот такие дела, поэтому если ранее на двух граждан этого возраста нужна была одна квартира, то теперь нужно две.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Новостройкам каюк!!! Всё, доигрались. За что боролись, на то и... !!!

Эх, плохие новости. Как говорится: за что боролись, на то и… Читали, что пишут «Ведомости»? А пишут они о том, что объем новостроек в этом году… снизится на 15%. Ибо застройщикам стало невыгодно запускать проекты из-за ужесточения условий по семейной ипотеке.

И знаете, что в этой новости самое плохое? А то, что сравнение идет с 2025 годом, когда московские застройщики, сократили объемы на 37% по сравнению с 2024 годом! 

М-да, фундаментальный закон арифметики гласит, что минус на минус — даёт плюс. Но это не тот случай… В нашем случае получается, что объем новостроек в столице должен «скукожиться» практически… в два раза.

И к чему это приведёт? Друзья, очень похоже на то, что ДОМ.РФ был прав в своём исследовании, когда писал и предупреждал нас о том, что в 2027 году нас ждёт «тихий ужас» с ценами на новостройки в столице. И, стоит отметить, что ДОМ.РФ — никому ничего не продаёт. Ибо он регулятор и финансовый институт.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Как прописаться в апартаментах с 2026 года? Объясняю!

Ну что же, после решения Конституционного Суда — лёд тронулся! Люди уже вовсю регистрируются в апартаментах! Итак, краткая инструкция, как это сделать:

Первое: скачиваем с Наш.Дом.РФ разрешение на ввод в эксплуатацию. Если в этом документе видим фразу «апартаменты квартирного типа» или «апартаменты гостиничного типа» — то всё просто. Заходим на «Госуслуги», отправляем заявление и вуаля — через 5 дней получаем свидетельство о временной регистрации. 

Если всё получилось, то можно вас поздравить. У вас на руках официальный документ, который подтверждает, что теперь вы москвич с пропиской и можете пользоваться всеми муниципальными благами столицы. Ну или почти всеми, ибо повышенной столичной пенсии — не будет.

Но! Стоит отметить, что пока регистрация возможна только для собственников и членов их семей.

Второе: если нет двух вышеперечисленных фраз, регламент следующий:

Идём в МФЦ. С собой берём паспорт, выписку из ЕГРН и еще несколько важных документов, которые в своем решении отметил Конституционный Суд, а именно:

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Песец подкрался незаметно... ДОМ РФ опубликовал прогноз. Это КАРАУЛ!

М-да, я уже не знаю, смеяться мне или плакать. Ибо складывается ощущение, что рынок недвижимости застрял в «Дне Сурка» и вряд ли из него выберется, по крайней мере в ближайшие 1,5 года. 

Да и вообще, хочется перефразировать крылатую фразу Салтыкова-Щедрина — если я усну и проснусь через сто лет и меня спросят, что сейчас происходит с квартирами в Москве, я отвечу: дорожают и скупают…

В общем, смотрите, что происходит:

Первое: ДОМ.РФ опубликовал аналитический отчет, где сухим и официальным языком предрекает Армагеддон цен на новостройки к 2027 году. 

Причём, обратите внимание на график, я не для красного словца написал «Армагеддон», ибо, судя по данным Государственного Института, рост цен в 23 и 25 годах — это всего лишь цветочки, а «ягодки» мы увидим уже через год.



Видите КРАСНУЮ ЛИНИЮ? Понимаете, что она означает??? Нет? Объясняю: новостройки в 2027 году подорожают так,  как никогда не дорожали, по крайней мере — за последние 5 лет.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Песец подкрался незаметно... ДОМ РФ опубликовал прогноз. Это КАРАУЛ!

М-да, я уже не знаю, смеяться мне или плакать. Ибо складывается ощущение, что рынок недвижимости застрял в «Дне Сурка» и вряд ли из него выберется, по крайней мере в ближайшие 1,5 года. 

Да и вообще, хочется перефразировать крылатую фразу Салтыкова-Щедрина — если я усну и проснусь через сто лет и меня спросят, что сейчас происходит с квартирами в Москве, я отвечу: дорожают и скупают…

В общем, смотрите, что происходит:

Первое: ДОМ.РФ опубликовал аналитический отчет, где сухим и официальным языком предрекает Армагеддон цен на новостройки к 2027 году. 

Причём, обратите внимание на график, я не для красного словца написал «Армагеддон», ибо, судя по данным Государственного Института, рост цен в 23 и 25 годах — это всего лишь цветочки, а «ягодки» мы увидим уже через год.



Видите КРАСНУЮ ЛИНИЮ? Понимаете, что она означает??? Нет? Объясняю: новостройки в 2027 году подорожают так,  как никогда не дорожали, по крайней мере — за последние 5 лет.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Сейчас у кого-то что-то разорвётся! Это просто трындец!

Ну что же. Всё!!! Имею в виду, что теперь уже железобетонно стало понятно: что такое настоящая ж@па!!!

И знаете что это такое?! Это когда, твой сосед Вася, купил 5 квартир в льготную ипотеку, сдаёт их в аренду,  а ипотеку ему оплачивает АРЕНДАТОР.  

И вот что интересно: рантье-Вася, лет через 5-10 — СТОПРОЦЕНТНО станет долларовым миллионером, практически ничего не делая. Ибо ипотеку ему выплатят арендаторы.

Ну а хейтер-Петя, который драл глотку, что льготка — это зло, так и будет снимать у Васи квартиру и относить ему половину своей зарплаты, с разорванным от разочарования п@каном.

И знаете,  почему я точно в этом уверен??? А потому,  что вчера ДОМ РФ поставил жирную точку и прямым текстом написал: сдавать квартиру, которая куплена в льготную ипотеку — МОЖНО. Ну а я бы добавил,  что даже НУЖНО. См скрин:

Вот такие дела, друзья. Всё так же думаете,  что льготка это зло? Да это не зло, это, на самом деле -  просто фантастический инструмент, который...  нужно уметь готовить.   

Авто-репост. Читать в блоге >>>