Друзья, помните извечный спор о том, перетекут ли депозиты на рынок недвижимости? Мол, у людей нет денег на покупку квартиры, ибо средний размер депозита 450 тыс. руб., и поэтому никто квартиры по этим ценам покупать не будет.
Так вот, теперь посмотрите на диаграмму вверху. Видите, что происходит на рынке? Начиная с февраля этого года, продажи «вторички» стали в 3 (!) раза превышать продажи новостроек в Москве. Хотя исторически этот коэффициент был в среднем 1,6.
🔖 Теперь какие выводы можно сделать:
Первый: деньги у людей точно есть. Имею в виду на покупку квартиры.
Второй: главный бенефициар открывающихся депозитов — это всё-таки вторичный рынок, а не новостройки.
Третий: у застройщиков воскрес забытый ими конкурент, а именно — «свежая вторичка».
Знаете, друзья, думаю, что рынок ждут кардинальные изменения. И, скорее всего, массовая застройка в Москве точно встанет на паузу, по крайней мере до 2027 года.
Почему? А вы посмотрите на бюджет РФ, который будет официально дефицитным вплоть до 29 года. Что это значит? А значит это — увы, очередной потенциальный виток инфляции, который застройщикам нужно включить в свои финмодели, которые… могут не сойтись.
Друзья, помните извечный спор о том, перетекут ли депозиты на рынок недвижимости? Мол, у людей нет денег на покупку квартиры, ибо средний размер депозита 450 тыс. руб., и поэтому никто квартиры по этим ценам покупать не будет.
Так вот, теперь посмотрите на диаграмму вверху. Видите, что происходит на рынке? Начиная с февраля этого года, продажи «вторички» стали в 3 (!) раза превышать продажи новостроек в Москве. Хотя исторически этот коэффициент был в среднем 1,6.
🔖 Теперь какие выводы можно сделать:
Первый: деньги у людей точно есть. Имею в виду на покупку квартиры.
Второй: главный бенефициар открывающихся депозитов — это всё-таки вторичный рынок, а не новостройки.
Третий: у застройщиков воскрес забытый ими конкурент, а именно — «свежая вторичка».
Знаете, друзья, думаю, что рынок ждут кардинальные изменения. И, скорее всего, массовая застройка в Москве точно встанет на паузу, по крайней мере до 2027 года.
Почему? А вы посмотрите на бюджет РФ, который будет официально дефицитным вплоть до 29 года. Что это значит? А значит это — увы, очередной потенциальный виток инфляции, который застройщикам нужно включить в свои финмодели, которые… могут не сойтись.
Друзья, складывается ощущение, что термины: денежная масса, ключевая ставка, ВВП — абсолютно непонятны части подписчикам.
И поэтому люди думают примерно так: ну снизила Набиуллина «ключ» на 0,25%. И что? Меня-то это как касается? Вы мне лучше скажите, квартиры подешевеют в июле или в сентябре?
И это не шутка, тысячи и тысячи покупателей, которые только выходят на рынок, примерно так и думают. Ибо в моменте сложно понять, в какой фазе находятся цены на недвижимость: падения или роста, и чего ожидать в дальнейшем.
Поэтому предлагаю разобраться. Сразу же предупрежу, что буду всё упрощать, но использовать макроэкономические термины.
Первое: чтобы цены не росли, темп роста денежной массы должен быть равен темпу роста реального ВВП. Понимаю, пока сложно понять.
Поэтому представьте старые антикварные весы с гирьками. Так вот, весы — это цены, а гирьки — это ВВП и денежная масса. Ну и куда качнутся цены, зависит от того, сколько гирек находятся на чашах весов.
Так-так, читали статью на РБК? Если нет, тогда процитирую:
Москва оказалась единственным в России мегаполисом, где вторичка дороже первички.
Вот такие дела, теперь и крупные уважаемые издания включили критическое мышление и начали осознанно анализировать происходящее и публиковать проверенные факты.
Ну а ваш покорный слуга еще летом прошлого года увидел эту неточность в отчете ЦБ и стал писать о том, что категорически не согласен с регулятором о потенциальном ценовом «пузыре» на рынке недвижимости.
Ибо, как гласит классическое правило логики: сравнивать нужно сравниваемое, а не цены на квартиры времён царя Гороха с ценами на новостройки, что и сделал Центробанк в своём отчете.
К слову, те подписчики, которые мне тогда поверили, за год сделали состояния, причем не виртуальные, а вполне реальные. А те, кто писал о «бетонных буратинах» и «пузырях», так до сих пор об этом и пишут.
Ладно, проехали. Ибо всё вышенаписанное — это лишь вводная. Ну а основной вопрос в том: как изменятся цены на квартиры, если ужесточить семейную ипотеку? Давайте попробуем разобраться.
Крайне удивляет, как некоторые коллеги описывают то, что видят на этом графике, который подготовил «Институт экономики города».
А именно: посмотрите, как из-за льготно-ипотечных программ надулся пузырь на рынке новостроек! Их нужно срочно отменить, и тогда цены точно снизятся до уровней 2018–2019 годов!
Слушайте, мне просто больно видеть такие «выводы» в кавычках. Ведь люди-то «это» читают, верят и, что хуже всего, строят свои стратегии и планы на основе таких «выводов». И знаете, что самое нехорошее? Если уверовать в эту псевдонаучную теорию о том, что льготная ипотека разгоняет цены, то есть все шансы… пролететь как фанера над Парижем и остаться без квартиры.
Почему? Посмотрите еще раз на график. На него я добавил всего одну вводную — какое кол-во зарплат нужно на покупку 1 м2 в новостройке.
И… теперь видите, что, скорее всего, произойдёт с прайсами, если отменить семейную ипотеку? Да, они откатятся до уровней 2018–2019 годов.
Друзья, вынужден констатировать печальный факт. Москву, скорее всего, ждёт жилищный кризис, причем в ближайшие 3 года. Почему? Давайте разбираться, но сначала немного вводных.
Первая: когда мы покупаем или арендуем квартиру? Ответ — в момент создания отдельного домохозяйства.
Вторая: что такое «отдельное домохозяйство»? Это семья или один человек, проживающие в отдельном жилом помещении и обеспечивающие себя всем необходимым. Заметили, что домохозяйство может состоять из одного человека? Продолжаю.
Третья: в каком возрасте создаются домохозяйства? Ответ — самостоятельная жизнь вне родительского дома в РФ начинается в среднем в 21 год.
Теперь подытожим: в настоящий момент отдельные домохозяйства будут создавать граждане, достигшие 21 года, ну или 2005–2006 года рождения.
Но это еще не самое важное, гораздо важнее понимать социальное поведение этого нового поколения. А они, имею в виду зуммеров, стремятся жить отдельно от родителей, но… не стремятся создавать семьи. Вот такие дела, поэтому если ранее на двух граждан этого возраста нужна была одна квартира, то теперь нужно две.
Эх, плохие новости. Как говорится: за что боролись, на то и… Читали, что пишут «Ведомости»? А пишут они о том, что объем новостроек в этом году… снизится на 15%. Ибо застройщикам стало невыгодно запускать проекты из-за ужесточения условий по семейной ипотеке.
И знаете, что в этой новости самое плохое? А то, что сравнение идет с 2025 годом, когда московские застройщики, сократили объемы на 37% по сравнению с 2024 годом!
М-да, фундаментальный закон арифметики гласит, что минус на минус — даёт плюс. Но это не тот случай… В нашем случае получается, что объем новостроек в столице должен «скукожиться» практически… в два раза.
И к чему это приведёт? Друзья, очень похоже на то, что ДОМ.РФ был прав в своём исследовании, когда писал и предупреждал нас о том, что в 2027 году нас ждёт «тихий ужас» с ценами на новостройки в столице. И, стоит отметить, что ДОМ.РФ — никому ничего не продаёт. Ибо он регулятор и финансовый институт.
Ну что же, после решения Конституционного Суда — лёд тронулся! Люди уже вовсю регистрируются в апартаментах! Итак, краткая инструкция, как это сделать:
Первое: скачиваем с Наш.Дом.РФ разрешение на ввод в эксплуатацию. Если в этом документе видим фразу «апартаменты квартирного типа» или «апартаменты гостиничного типа» — то всё просто. Заходим на «Госуслуги», отправляем заявление и вуаля — через 5 дней получаем свидетельство о временной регистрации.
Если всё получилось, то можно вас поздравить. У вас на руках официальный документ, который подтверждает, что теперь вы москвич с пропиской и можете пользоваться всеми муниципальными благами столицы. Ну или почти всеми, ибо повышенной столичной пенсии — не будет.
Но! Стоит отметить, что пока регистрация возможна только для собственников и членов их семей.
Второе: если нет двух вышеперечисленных фраз, регламент следующий:
Идём в МФЦ. С собой берём паспорт, выписку из ЕГРН и еще несколько важных документов, которые в своем решении отметил Конституционный Суд, а именно:
М-да, я уже не знаю, смеяться мне или плакать. Ибо складывается ощущение, что рынок недвижимости застрял в «Дне Сурка» и вряд ли из него выберется, по крайней мере в ближайшие 1,5 года.
Да и вообще, хочется перефразировать крылатую фразу Салтыкова-Щедрина — если я усну и проснусь через сто лет и меня спросят, что сейчас происходит с квартирами в Москве, я отвечу: дорожают и скупают…
В общем, смотрите, что происходит:
Первое: ДОМ.РФ опубликовал аналитический отчет, где сухим и официальным языком предрекает Армагеддон цен на новостройки к 2027 году.
Причём, обратите внимание на график, я не для красного словца написал «Армагеддон», ибо, судя по данным Государственного Института, рост цен в 23 и 25 годах — это всего лишь цветочки, а «ягодки» мы увидим уже через год.
Видите КРАСНУЮ ЛИНИЮ? Понимаете, что она означает??? Нет? Объясняю: новостройки в 2027 году подорожают так, как никогда не дорожали, по крайней мере — за последние 5 лет.
М-да, я уже не знаю, смеяться мне или плакать. Ибо складывается ощущение, что рынок недвижимости застрял в «Дне Сурка» и вряд ли из него выберется, по крайней мере в ближайшие 1,5 года.
Да и вообще, хочется перефразировать крылатую фразу Салтыкова-Щедрина — если я усну и проснусь через сто лет и меня спросят, что сейчас происходит с квартирами в Москве, я отвечу: дорожают и скупают…
В общем, смотрите, что происходит:
Первое: ДОМ.РФ опубликовал аналитический отчет, где сухим и официальным языком предрекает Армагеддон цен на новостройки к 2027 году.
Причём, обратите внимание на график, я не для красного словца написал «Армагеддон», ибо, судя по данным Государственного Института, рост цен в 23 и 25 годах — это всего лишь цветочки, а «ягодки» мы увидим уже через год.
Видите КРАСНУЮ ЛИНИЮ? Понимаете, что она означает??? Нет? Объясняю: новостройки в 2027 году подорожают так, как никогда не дорожали, по крайней мере — за последние 5 лет.
Ну что же. Всё!!! Имею в виду, что теперь уже железобетонно стало понятно: что такое настоящая ж@па!!!
И знаете что это такое?! Это когда, твой сосед Вася, купил 5 квартир в льготную ипотеку, сдаёт их в аренду, а ипотеку ему оплачивает АРЕНДАТОР.
И вот что интересно: рантье-Вася, лет через 5-10 — СТОПРОЦЕНТНО станет долларовым миллионером, практически ничего не делая. Ибо ипотеку ему выплатят арендаторы.
Ну а хейтер-Петя, который драл глотку, что льготка — это зло, так и будет снимать у Васи квартиру и относить ему половину своей зарплаты, с разорванным от разочарования п@каном.
И знаете, почему я точно в этом уверен??? А потому, что вчера ДОМ РФ поставил жирную точку и прямым текстом написал: сдавать квартиру, которая куплена в льготную ипотеку — МОЖНО. Ну а я бы добавил, что даже НУЖНО. См скрин:
Вот такие дела, друзья. Всё так же думаете, что льготка это зло? Да это не зло, это, на самом деле - просто фантастический инструмент, который... нужно уметь готовить.
Эхехех… Ну дела… Предыстория: вчера крупнейший ТГ-канал, который специализируется на жестких новостях и кринжевых событиях, опубликовал «сногсшибательную новость». И суть её в том, что обладателям льготных ипотек банк может повысить ставку по кредиту до 22%, если заёмщик будет сдавать её в аренду!
И что тут началось! В комментариях на «Смартлабе» читаю: «рантье-паразиты», «так им и надо», «чуваки» на чужом имуществе решили сделать бизнес, «к ногтю их»! Ладно, это полбеды, бывает. А вот основная беда в том, что эта вирусная новость захватила и ТГ-каналы, которые специализируются на рынке недвижимости. И, к сожалению, они свернули куда-то не туда… Мол, семейная ипотека предназначена для улучшения семейных условий, поэтому сдавать в аренду ипотечную квартиру нельзя, будьте аккуратны, обязательно спрашивайте разрешение у банка и т. д. и т. п. Иначе кредитная организация может повысить ставку по действующему кредиту до 22%!
Аа-а-а, ну вот и всё! ДОМ.РФ поставил точку в извечном споре: погубят ли рассрочки рынок недвижимости? Помните, в прошлом году, какой шум и гам поднялся в пабликах?
Мол, продажи новостроек — виртуальные, у людей денег нет, а большая часть статистики — это рассрочки.
И что получилось в итоге? А в итоге получилось, увы, как всегда: шум + гам = балаган, ибо гос. институт официально посчитал долю рассрочек в структуре продаж новостроек. И она равна… всего 7,7%. Вот официальные данные:
И в этой доле продаж в рассрочку, что-то не наблюдается ничего криминального, ибо 40% от общего объема ДДУ, — это собственные средства граждан.
🔖 Тыц-тыц, деньги на квартиры в новостройках,у людей, оказывается, есть. И это факт, причём официальный.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
Помните, в апреле прошлого года, из-за данных дом.рф, я стал немного нервничать и писать о том, что нужно покупать именно сейчас. Ибо именно сейчас — ценовое дно, а впереди нас ждёт Армагеддон, и, скорее всего, по итогам 2025-го мы очень удивимся, что произойдёт с ценами на новостройки в Москве.
Ну а в комментариях писали о том, что этого не будет, что Алексей натягивает сову на глобус и такого быть не может, ибо это невозможно!
Ну и вот…. Итоги 2025-го: прошлый год стал рекордным по приросту цен в старой Москве за последние 5 лет, ибо средняя цена выросла на 27%.
🔖 М-да, Армагеддон всё-таки произошёл. А вот что будет дальше — теперь зависит от ключевой ставки. При её снижении, арендные ставки должны пойти вверх, и тогда текущие цены, нам станут казаться вполне… адекватными.
Ну что, кто-то уже гуглит, сколько стоит построить землянку?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» / в MAX
Друзья, помните, в июле этого года я выдвинул смелую гипотезу о том, что в тот момент мы видели на рынке недвижимости Москвы не хаи, а очередное ценовое дно? Вот этот пост: https://t.me/labirint_investora/1421. К слову, этот пост примечателен еще и тем, что он собрал максимальное количество негативных реакций!!!
Конечно, я понимаю, что не всем подписчикам нравятся такие прогнозы. Но знаете, в чем дело? Гипотеза и не должна быть елейной, ибо последствия такой вас скорее ужаснут, а должна быть обоснованной. Ну и еще она должна быть конкретной и проверяемой.
Ну что же, пришло время проверить мою гипотезу. Давайте посмотрим, как изменилась медианная стоимость квадратного метра в столице на вторичке с середины лета. Увы и ах, на диаграмме СБЕР Индекса мы видим резкий и безудержный рост. И знаете, почему это происходит? Да элементарно: люди стали выходить из депозитов и скупают квартиры по низу рынка. А новых предложений мало, да и на рынок, как правило, — они выходят по завышенной цене.
Увы, ожидаемо. Росреестр выкатил данные по продажам вторички за прошлый месяц — продано 11,4 тыс. квартир.
Не ахти какой результат, правда, виден тренд, что рынок понемногу активизируется: от предыдущих экстремумов отстаем всего на 20-30%. Ну и текущий результат достигнут при заградительной ипотеке.
Ладно, всё это пока не важно и не интересно, развязку с финалом мы увидим немного позже. А пока я хочу акцентировать ваше внимание на одном наблюдении. Смотрите:
Оппоненты часто пишут о том, что вторичка стоит колом, ну, т.е. совсем не продается, а Алексей несёт ахинею, пишет глупости и вздор о какой-то динамике на вторичном рынке.
А что, если я вам скажу, что выводы моих оппонентов не совсем верны и основаны на так называемой «ошибке выжившего»? Не верите? Хорошо, давайте разбираться, но сначала поймём, что такое «ошибка выжившего»? Так вот, эта логическая ошибка возникает, если человек делает выводы только на основе тех данных, которые он видит и не учитывает то, что скрыто.
М-да, а на вторичном рынке Москвы наблюдается полный караул. Да-да, на самом деле всё очень-очень плохо. Почему? Смотрите:
C одной стороны, Росреестр выкатил данные о в общем-то вялых продажах за июнь, в столице было продано всего 9,8 тыс. квартир. Много это или мало? Если учесть, что рыночная ипотека беспрецедентно заградительна — то не так уж и мало.
А с другой стороны… Есть один такой зверёк. Мелкий и пакостный, он всегда подкрадывается, когда его не ждут. Так вот, и в этот раз… Песец подкрался незаметно. Знаете, какое кол-во «вторички» сейчас в продаже? Не знаете? Тогда отвечу: по данным «МИЭЛЬ» — абсолютный минимум за последние 6 лет!
И это очень и очень плохо, т. к. по всем канонам рынка экспозиция должна и дальше сокращаться до своего апогея, ну или иными словами — до ноября-декабря.
Ну и параллельно, к резкому сокращению экспозиции, что мы получим? А получим мы, с огромной долей вероятности, — снижение «ключа»: t.me/labirint_investora/1421. От которого зависят и доходность по депозитам, и ставки по рыночной ипотеке.
Ждали обрушения на рынке новостроек Москвы? Вуаля — вот оно практически произошло. Посмотрите на данные по продажам за март 2025. Э-э-эх, если сравнивать год к году, то это один из самых плохих месяцев за последние 7 лет!
Удивлены? А я нет. И даже считаю, что ближайшие несколько месяцев продажи будут… катиться под откос. И на это есть две причины:
Первая — застройщики не выводят, ну или почти не выводят новые проекты, поэтому в целом продажи и падают. Почему? А потому что кредиты дорогие, а средняя рентабельность стройки, если судить по отчетам публичных компаний, около 25-30%.
Вторая — и это не про математику, а про поведение людей. Помните, что недавно заявила Набиуллина? Она сказала, что инфляция продолжит снижаться и придет в норму к концу года (ссылка). Так вот, что после такого заявления делает обычный человек? Думаете, он бежит покупать? Нет. Ибо он думает примерно так: раз инфляция будет снижаться, значит и ставки по ипотеке будут снижаться, а значит сейчас покупать не стоит и нужно подождать.
Ну что, друзья. Посмотрите на скрин РБК ниже. Ждем армагеддона и цены на квартиры легко могут сделать x2.
К слову: может текущие цены — это всё-таки дно, о чем я писал, считал и доказывал тут: ссылка и тут ссылка???
А мои безденежные хейтеры, всё так же верят сказкам про розовых пони пукающих радугой, имею в виду сказкам о том, что цены на квартиры в Москве скоро сложатся в два раза???
Еще раз пишу: друзья, текущие цены — это дно. Упустите момент — поедете жить в землянку, ну или в картофельные поля без инфраструктуры. Вам это нужно? Или вы всё так же находитесь под воздействием своих субъективных убеждений, которые приводят к когнитивным искажениям?
Имею в виду, приводят к тому, что вам кажется (именно кажется), что скоро квартиру в Москве можно будет купить на сдачу от походя в «Пятерочку»? Да, понимаю: дурак думкой богатеет. Вы уж извините меня за мой французский.
