комментарии Финансовый Архитектор на форуме

ЛДВ "Шрёдингера" и ЗПИФ недвижимости


Друзья, приветствую! Стандартная тема применения налоговой льготы на долгосрочное владение ценными бумагами (ЛДВ) оказалась непростой в контексте ЗПИФ недвижимости. Проф. участники рынка по-разному трактуют налоговое законодательство, а значит, инвестор имеет все шансы нарваться на налоги там, где их можно избежать.

В соответствии со ст. 219.1 НК РФ инвестор имеет право на получение налогового вычета (ЛДВ) в размере положительного финансового результата (до 3 млн в год за каждый год владения, полный алгоритм расчета приведен в ст. 219.1 НК РФ), в случае продажи / погашения ценных бумаг, при соблюдении ряда условий:

• Ценная бумага обращается на организованном рынке ценных бумаг;
• Ценная бумага находилась в собственности налогоплательщика более 3 лет;
• Ценная бумага приобретена после 1 января 2014 года;
• Налогоплательщик — налоговый резидент РФ.

Соответственно, если паи ЗПИФ недвижимости не торгуются на бирже, то по ним льгота на долгосрочное владение точно отсутствует. Если резидент-инвестор владеет паями ЗПИФ, которые торгуются на бирже, то на них распространяется инвестиционный налоговый вычет. Или не распространяется? Дело в том, что в ст. 219.1 НК РФ ЗПИФ упоминаются только для специфических случаев, и именно этот момент приводит в замешательство даже профессиональных юристов.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

ЛДВ "Шрёдингера" и ЗПИФ недвижимости


Друзья, приветствую! Стандартная тема применения налоговой льготы на долгосрочное владение ценными бумагами (ЛДВ) оказалась непростой в контексте ЗПИФ недвижимости. Проф. участники рынка по-разному трактуют налоговое законодательство, а значит, инвестор имеет все шансы нарваться на налоги там, где их можно избежать.

В соответствии со ст. 219.1 НК РФ инвестор имеет право на получение налогового вычета (ЛДВ) в размере положительного финансового результата (до 3 млн в год за каждый год владения, полный алгоритм расчета приведен в ст. 219.1 НК РФ), в случае продажи / погашения ценных бумаг, при соблюдении ряда условий:

• Ценная бумага обращается на организованном рынке ценных бумаг;
• Ценная бумага находилась в собственности налогоплательщика более 3 лет;
• Ценная бумага приобретена после 1 января 2014 года;
• Налогоплательщик — налоговый резидент РФ.

Соответственно, если паи ЗПИФ недвижимости не торгуются на бирже, то по ним льгота на долгосрочное владение точно отсутствует. Если резидент-инвестор владеет паями ЗПИФ, которые торгуются на бирже, то на них распространяется инвестиционный налоговый вычет. Или не распространяется? Дело в том, что в ст. 219.1 НК РФ ЗПИФ упоминаются только для специфических случаев, и именно этот момент приводит в замешательство даже профессиональных юристов.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Парад тревожных практик ЗПИФ недвижимости



Друзья, приветствую. В свое время публиковал пост с достаточно строгими критериями выбора ЗПИФ недвижимости. Спустя время, могу сказать, что ни один критерий не устарел. И так, теперь немного практики, с которой сталкиваются неискушенные инвесторы в ЗПИФ недвижимости, не соблюдающие простые правила безопасности (и по мере роста популярности инструмента будут сталкиваться все больше).

Структурные ноты

Покупая «ЗПИФ недвижимости», мы ожидаем, что УК будет покупать недвижимость, а свободные деньги будут размещены в банках или в ОФЗ / денежном рынке. Но реальный тип фонда надо смотреть в правилах доверительного управления. Многие доступные на рынке ЗПИФ «недвижимости» на самом деле являются «комбинированными» фондами, в которые можно покупать много всякого разного, особенно, если это фонды для квалифицированных инвесторов.

Так, в 2025 году инвесторы в комбинированный ЗПИФ «СКН» [1] от УК «СФН» обнаружили, что в фонд добавлены структурные облигации на сумму 32,5 млрд рублей (ISIN: RU000A105PL8):

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Инвест итоги 02.2026: недвижимость снова в приоритете
Друзья, приветствую! Время подведения финансовых итогов прекрасного и снежного февраля.


Summary 02.2026

Сделки

Все написанное ниже не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Все сделки совершены каким-то чуваком из интернета, помните об этом.

Евротранс. Акции «Евротранс» выбыли из портфеля по цене 137,6 рубля за акцию. Я неоднократно получал вопрос «не много ли у меня в портфеле акций „Евротранс“?» Бизнес мне нравится, прекрасные дивиденды мне нравились еще больше, заработать я успел, но не так много и не так долго, как планировал.

У каждого бизнеса могут быть проблемы. Но одна и та же проблема для разного размера бизнеса несет в себе разный уровень угрозы. Евротранс — это относительно небольшой бизнес регионального уровня, без серьезной крыши, к которому у кого-то имеются претензии. Разбираться в этом и делать оценку рисков у меня желания нет. Рисковать деньгами тоже не хочу, оставляю синицу в руках.

Я стремлюсь сделать портфель более консервативным. Мой подход — делать карьеру, зарабатывать деньги, часть денег размещать в портфеле, денежный поток от которого должен покрывать мои интересы. И я пришел к выводу, что вложения в крупный бизнес с серьезными бенефициарами больше отвечает моим интересам.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Инвест итоги 02.2026: недвижимость снова в приоритете
Друзья, приветствую! Время подведения финансовых итогов прекрасного и снежного февраля.


Summary 02.2026

Сделки

Все написанное ниже не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Все сделки совершены каким-то чуваком из интернета, помните об этом.

Евротранс. Акции «Евротранс» выбыли из портфеля по цене 137,6 рубля за акцию. Я неоднократно получал вопрос «не много ли у меня в портфеле акций „Евротранс“?» Бизнес мне нравится, прекрасные дивиденды мне нравились еще больше, заработать я успел, но не так много и не так долго, как планировал.

У каждого бизнеса могут быть проблемы. Но одна и та же проблема для разного размера бизнеса несет в себе разный уровень угрозы. Евротранс — это относительно небольшой бизнес регионального уровня, без серьезной крыши, к которому у кого-то имеются претензии. Разбираться в этом и делать оценку рисков у меня желания нет. Рисковать деньгами тоже не хочу, оставляю синицу в руках.

Я стремлюсь сделать портфель более консервативным. Мой подход — делать карьеру, зарабатывать деньги, часть денег размещать в портфеле, денежный поток от которого должен покрывать мои интересы. И я пришел к выводу, что вложения в крупный бизнес с серьезными бенефициарами больше отвечает моим интересам.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

#ПроНедвижимость: обзор ЗПИФ "Акцент 5"
Друзья, приветствую. Небольшой обзор нового ЗПИФ недвижимости «Акцент 5». Кратко напомню ключевые характеристики фонда:

• Складской комплекс в Подмосковье, единственный арендатор «Деловые линии», договор аренды до 2032 года;
• Стоимость 5,6+ млрд рублей (без НДС) или 96,5 тыс. рублей за метр, площадь 58 тыс. кв. метров;
• Ежемесячная выплата дохода, ежегодная индексация арендной ставки на размер ИПЦ, без нижнего и верхнего порога — особая фишка данного фонда.
• Срок договора доверительного управления фондом до 2040 года, доступен для неквалифицированных инвесторов;
• Комиссия УК 1% от СЧА фонда плюс 10% от доходов пайщиков.

Место расположения объекта фонда, источник: yandex.ru/maps

Разумеется, в этом обзоре мы не можем с вами делать выводы только на основе маркетинговых материалов sell-side стороны, как это сделало, похоже, 100% блогеров, если вы уже ранее читали обзор на этот ЗПИФ. И мы с вами пойдем сразу в отчет оценщика, из которого узнаем не мало интересного.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Новости инвесторов в недвижимость #6
Друзья, приветствую. Давно не публиковал новости для инвесторов в ЗПИФ недвижимости. Но тут набралось несколько достойных инфоповодов. Традиционно, делюсь только тем, что лично мне интересно, на новости ради новостей временя не трачу.

«Парус» расправляет паруса

УК «Парус» в коротком видео с итогами года рассказали о планах увеличить целевой объем выплат инвесторам в 2026 году на 20% в ЗПИФ «Парус-Двинцев», и на 15% в ЗПИФ «Парус-Нордвей», что значительно лучше первоначальных прогнозов. Обновленные прогнозы обещали опубликовать в ближайшее время.


Источник: vkvideo.ru/video-221654100_456239072

Это просто великолепная новость. Поздравляю всех, кто брал оба фонда на этапе размещения.

Еще анонсировали запуск ЗПИФ с ЦОД. Не знаю, готов ли я стать инвестором в такой класс недвижимости, цена может быть негуманной, но очень интересно погрузиться в экономику такого объекта, ждем фин. модели и бизнес-детали.

Акцент 5

Рынок ЗПИФ недвижимости становится все популярнее. И это круто, чем выше конкуренция, тем больше качественных продуктов будут доступно инвесторам.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

#ПроНедвижимость: обзор нового ЗПИФ "Парус-Золя"
Друзья, приветствую. 4 декабря стартовали торги новым ЗПИФ «Парус-Золя» (доступен только для квалифицированных инвесторов), в состав которого включен складской комплекс площадью 47 тыс. кв. метров, расположенный в логистическом парке «Ориентир Запад». Стоимость объекта 4,5 млрд рублей, или 95 655 рублей за кв. метр, склад построен в 2024 году и сдан в аренду единственному арендатору «Золотое яблоко».


Yandex.карты

Долгосрочный договор аренды заключен сроком на 15 лет, предусмотрена ежегодная индексация платежей на уровень инфляции, но не более 7% в год. Ожидаемая доходность выплат пайщикам прогнозируется на уровне 12% в течение ближайших 4 лет, при цене пая 900 рублей. УК ожидает, что до конца 2029 стоимость объекта вырастит еще дополнительно на ~38% (странно, что УК заявляет 38% за 4 года как «10,3% годовых», похоже, где-то закралась ошибка).



Авто-репост. Читать в блоге >>>

#ПроНедвижимость: необычное наблюдение о вложениях в ЗПИФ недвижимости



Друзья, приветствую. Впервые в фонды коммерческой недвижимости я инвестировал в июне 2022 года, более 3 лет назад. На сегодняшний день я держу 30%+ своего портфеля в коммерческой недвижимости, планирую наращивать долю и дальше. И вот, что интересное я заметил.За последние 3 года:

• Государство повысило корпоративные налоги, это негативно отразилось на доходности владельцев акций, но коммерческую недвижимость никто не тронул;
• Государство ужесточило ставки по НДФЛ, но выплаты от ЗПИФ недвижимости по-прежнему облагаются по ставкам 13% и 15%;
• Иностранные государства вводили многочисленные ограничения против российских компаний, из последних — ограничения для Роснефти и Лукойла, но коммерческую недвижимость никто не трогал;
• На федеральном и региональном уровне мы постоянно слышим об очередных инициативах ужесточения условий для бизнеса, такие как ограничение продаж алкоголя, предложения по повышению налогов для банков и многое другое, но коммерческую недвижимость никто не трогает;

Авто-репост. Читать в блоге >>>

#ПроНедвижимость: не утихающий бум инвестиций в склады
Друзья, приветствую. Эта статья для тех, кто интересуется коллективными инвестициями в коммерческую недвижимость. И снова поговорим о складах. Консалтинговое агентство в сфере недвижимости CORE.XP пишет о новых рекордах на рынке складкой недвижимости:


Источник: t.me/CORE_XP/4412

«По предварительным данным CORE.XP, за I–III кв. 2025 года в России введено 4,23 млн кв. м складских площадей — это максимальный показатель за всю историю рынка.

В число лидирующих регионов вошли рынки, которые ранее не являлись лидерами по объемам нового строительства, такие как Оренбург, Омск и Самара. Наибольшая доля построенных площадей сконцентрирована в Воронеже, Оренбурге и Санкт-Петербурге.

До конца года ожидается ввод ещё 1,87 млн кв. м, а итоговый показатель может достигнуть 4,8 млн кв. м, что на 22% больше, чем в 2024 году.»

Источник: t.me/CORE_XP/4412

Одновременно с рекордным объемом предложения, мы наблюдаем рекордные арендные ставки, как в Москве:



Авто-репост. Читать в блоге >>>

Инвест итоги 08-09.2025: недвижимость сработала в сложный период


Друзья, приветствую. Подведение итогов августа пропустил из-за плотнейшего рабочего графика после нового назначения. Я как-то уже писал, что мой основной источник дохода — карьера, а инвестиции — это способ сохранить частичку своего труда, перенести его сквозь время, заставляя вновь и вновь приносить мне пользу. Основное же время надо вкладывать в первую очередь в то, что принесет наибольший результат, поэтому фраза «я люблю свою работу, я приду сюда в субботу» — про меня. А ведь еще надо уделить время семье и особенно воспитанию детей, потому что одна из частых и тяжелейших ошибок людей, посвятивших себя какому-то делу, однажды обнаружить, что их дети по своим ценностям и мировоззрению вовсе и не их дети.



Авто-репост. Читать в блоге >>>

ЗПИФ "Парус-Крас" заиграл новыми красками


Друзья, приветствую. Те, кто давно знаком с фондами Парус знают, что компания придерживается подхода «один фонд — один объект». Есть исключение в виде фонда «Парус-Макс», в состав которого входят все фонды Парус, торгуемые на бирже. В какой-то степени еще одним исключением можно назвать фонд «Парус-Логистика», в составе которого два склада, но сдаваемые в аренду одному арендатору. Как бы то ни было, стратегия каждого фонда объявляется сразу, после чего УК придерживается выбранного подхода.

В фонде «Парус-Крас» УК реализует амбициозную стратегию «один фонд — один кластер», скупая объекты в новом логистическом парке возле г. Красноярск. В отличии от околобанковских УК, которые обычно сначала собирают деньги с пайщиков, а потом долго ищут, что купить, Парус использует более прозрачную стратегию, сначала приобретая объекты с использованием кредита, а потом привлекает финансирование от инвесторов.


Авто-репост. Читать в блоге >>>

ЗПИФ "Парус-Крас" заиграл новыми красками


Друзья, приветствую. Те, кто давно знаком с фондами Парус знают, что компания придерживается подхода «один фонд — один объект». Есть исключение в виде фонда «Парус-Макс», в состав которого входят все фонды Парус, торгуемые на бирже. В какой-то степени еще одним исключением можно назвать фонд «Парус-Логистика», в составе которого два склада, но сдаваемые в аренду одному арендатору. Как бы то ни было, стратегия каждого фонда объявляется сразу, после чего УК придерживается выбранного подхода.

В фонде «Парус-Крас» УК реализует амбициозную стратегию «один фонд — один кластер», скупая объекты в новом логистическом парке возле г. Красноярск. В отличии от околобанковских УК, которые обычно сначала собирают деньги с пайщиков, а потом долго ищут, что купить, Парус использует более прозрачную стратегию, сначала приобретая объекты с использованием кредита, а потом привлекает финансирование от инвесторов.


Авто-репост. Читать в блоге >>>

ЗПИФ "Парус-Триумф": новый фонд с торговым центром



Приветствую, дорогие друзья. Давно не писал. Но тут выпала свободная минутка и важный повод: 26.09.2025 стартовали торги первым фондом с торговой недвижимостью от УК «Парус».

Общие сведения

В состав фонда включен торговый центр «Триумф Молл», расположенный в центре г. Саратов. 100% торговых площадей сданы в аренду 165 арендаторам. Стоимость объекта 5,1 млрд рублей при площади 58 тыс. кв. метров. На момент старта торгов капитал инвесторов составил 2,36 млрд рублей, на кредит банка пришлось 3,22 млрд рублей под ставку КС+3%, срок кредита до 3 квартала 2030 года. УК планирует закрывать кредит за счет денег, привлекаемых при продаже паёв.


Авто-репост. Читать в блоге >>>

ЗПИФ "Парус-Триумф": новый фонд с торговым центром



Приветствую, дорогие друзья. Давно не писал. Но тут выпала свободная минутка и важный повод: 26.09.2025 стартовали торги первым фондом с торговой недвижимостью от УК «Парус».

Общие сведения

В состав фонда включен торговый центр «Триумф Молл», расположенный в центре г. Саратов. 100% торговых площадей сданы в аренду 165 арендаторам. Стоимость объекта 5,1 млрд рублей при площади 58 тыс. кв. метров. На момент старта торгов капитал инвесторов составил 2,36 млрд рублей, на кредит банка пришлось 3,22 млрд рублей под ставку КС+3%, срок кредита до 3 квартала 2030 года. УК планирует закрывать кредит за счет денег, привлекаемых при продаже паёв.


Авто-репост. Читать в блоге >>>

#ПроНедвижимость: эпохальное предложение - ЗПИФ на 49 лет

Длинная дорога в гору символизирует долгий путь инвестора, а странно расположенный хвост кота — причудливость нашего мира


Друзья, приветствую. Тут вышла новость по фонду «Парус-Крас»: УК запускает голосования пайщиков на тему изменений в правилах доверительного управления. Один из пунктов голосования — продление срока доверительного управления до 49 лет, в связи с чем я получил вопрос:

… хотел бы услышать Ваше мнение про изменения срока действия фондов до 49 лет в скорой перспективе. Не возникнет ситуации, что они станут квазиоблигациями длинных ОФЗ и утеряют свою вторую составляющую роста стоимости тела? Надеяться на постоянный рост арендного потока кажется не очень надёжной историей, могут быть кризисы и его снижение, что повлечёт за собой уменьшение стоимости пая на бирже.

Позже Парус планирует предложить такую опцию инвесторам других своих фондов. Если совсем кратко, то мое личное мнение таково: это очень, очень, очень крутая новость и великолепное предложение для настоящих инвесторов в недвижимость. И все же вопрос достаточно глубокий для того, чтобы опубликовать длинную версию ответа, ведь решение предложить инвесторам ЗПИФ на 49 лет является действительно принципиальным и смелым, и оно много говорит о подходах команды «Парус». И так, поехали.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

#ПроНедвижимость: ЗПИФ недвижимости - это не "как облигации"



Друзья, приветствую. Часто вижу отношение к фондам недвижимости как к облигациям или даже как к длинным ОФЗ. Вероятно, ассоциация возникает из-за наличия регулярных и относительно стабильных выплат, плюс ЗПИФ недвижимости имеет ограниченный срок жизни, что только усиливает ассоциацию. На самом деле такая параллель не только неверная, но и вредная, так как ошибочное представление об инструменте порождает некорректное понимание рисков, с которыми сталкивается инвестор.

Небольшое отступление: в российских акциях размер дивидендов от года к году может сильно отличаться или вовсе не выплачиваться, поэтому никакой ассоциации ЗПИФ недвижимости с акциями не возникает. Интересно, что в США не мало компаний, которые стараются регулярно платить стабильные дивиденды (часто — квартальные) и даже повышать их от года к году, однако, никому не приходит в голову называть эти акции ни облигациями, ни квази-облигациями.

Чтобы однозначно разобраться в вопросе, надо вспомнить, что капитал бывает долговой и долевой.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

#ПроНедвижимость: ЗПИФ недвижимости - это не "как облигации"



Друзья, приветствую. Часто вижу отношение к фондам недвижимости как к облигациям или даже как к длинным ОФЗ. Вероятно, ассоциация возникает из-за наличия регулярных и относительно стабильных выплат, плюс ЗПИФ недвижимости имеет ограниченный срок жизни, что только усиливает ассоциацию. На самом деле такая параллель не только неверная, но и вредная, так как ошибочное представление об инструменте порождает некорректное понимание рисков, с которыми сталкивается инвестор.

Небольшое отступление: в российских акциях размер дивидендов от года к году может сильно отличаться или вовсе не выплачиваться, поэтому никакой ассоциации ЗПИФ недвижимости с акциями не возникает. Интересно, что в США не мало компаний, которые стараются регулярно платить стабильные дивиденды (часто — квартальные) и даже повышать их от года к году, однако, никому не приходит в голову называть эти акции ни облигациями, ни квази-облигациями.

Чтобы однозначно разобраться в вопросе, надо вспомнить, что капитал бывает долговой и долевой.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Независимый взгляд: фонд фондов недвижимости "Парус-Макс"


Приветствую, дорогие друзья. Мне поступил вопрос о том, что я думаю о фонде недвижимости «Парус-Макс». Возможно, вопрос навеян тем, что недавно был всплеск однотипных статей про фонды недвижимости среди популярных блогеров. Если вам интересна независимая аналитика и вы интересуетесь коллективными вложениями в коммерческую недвижимость, эта статья может быть для вас интересной.

Предыстория

Чтобы лучше понимать данный продукт, понадобится небольшой экскурс в историю его появления. Торги фондом «Парус-Макс» начались в сентябре 2024 года. На рынке был сложный период для всей индустрии фондов недвижимости: цены на паи падали, новые продажи шли плохо, ЦБ продолжал повышать ключевую ставку, новая шкала НДФЛ грозила серьезно подрезать доходы рантье, так как выплаты по ЗПИФ попадали в ту же налоговую базу, что и зарплата. Инвесторы в ЗПИФы «Парус» ждали каких-то решений от УК, основная идея народных масс витала вокруг организации маркетмейкера, который поддержал бы цены на уже обращающиеся паи.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Независимый взгляд: фонд фондов недвижимости "Парус-Макс"


Приветствую, дорогие друзья. Мне поступил вопрос о том, что я думаю о фонде недвижимости «Парус-Макс». Возможно, вопрос навеян тем, что недавно был всплеск однотипных статей про фонды недвижимости среди популярных блогеров. Если вам интересна независимая аналитика и вы интересуетесь коллективными вложениями в коммерческую недвижимость, эта статья может быть для вас интересной.

Предыстория

Чтобы лучше понимать данный продукт, понадобится небольшой экскурс в историю его появления. Торги фондом «Парус-Макс» начались в сентябре 2024 года. На рынке был сложный период для всей индустрии фондов недвижимости: цены на паи падали, новые продажи шли плохо, ЦБ продолжал повышать ключевую ставку, новая шкала НДФЛ грозила серьезно подрезать доходы рантье, так как выплаты по ЗПИФ попадали в ту же налоговую базу, что и зарплата. Инвесторы в ЗПИФы «Парус» ждали каких-то решений от УК, основная идея народных масс витала вокруг организации маркетмейкера, который поддержал бы цены на уже обращающиеся паи.

Авто-репост. Читать в блоге >>>