TAUREN
TAUREN личный блог
05 декабря 2022, 10:00

🏗️О рынке недвижимости и застройщиках

  По данным Росреестра, продажи квартир в московских новостройках в октябре 2022 упали на 54% г/г и на 40,1% м/м. Это серьезное падение, продаж, которое не может не сказаться на ценах на недвижимость. Соответственно, в регионах ситуация не сильно отличается.

Все обзоры: t.me/taurenin/1031

Причины происходящего, я думаю и так всем понятны. Цены на недвижимость начали очень медленно снижаться. Очень медленно, потому что продавать в убыток недвижимость, которая «всегда растёт» не хочет никто. Однако, иногда продавать в убыток приходится, цены на недвижимость тоже иногда корректируются, поэтому немного поговорим о рисках и возможностях, которые есть на данный момент.

📊 Льготная ипотека сейчас под вопросом. Напомню, что льготную ипотеку вводили в апреле 2020 года, во многом из-за этого цены на недвижимость (первичку) в 2020м выросли примерно на 23% к 2019 году. А в 2021м году цены уже были выше на 54%, чем в 2019м. В целом, с января 2022 года, цены еще выросли, т.е. недвижимость (первичка) в номинале сейчас прибавила около 60% к ценам 2019 года.

📈 Если же смотреть реальном выражении (с корректировкой на инфляцию), то цены на недвижимость в новостройках выросли примерно на 25-26%. Весь этот рост был спровоцирован именно крайне низкими ставками по ипотечным кредитам, которые позволили брать ипотеку с минимальным первоначальным взносом и адекватным ежемесячным платежом. Это вызвало повышенный спрос.

Понятное дело, что отмена льготной ипотеки может довольно быстро вернуть всё на круги своя, т.е. откатить цены примерно на 20% от текущих — это было бы логично.
(Кстати, падение цен на 20% в РФ уже было в 2011 году). Однако, вышеописанное касается только льготной ипотеки, не забываем о других причинах распродаж на рынке недвижимости (мобилизация, кризис).

🏗️О рынке недвижимости и застройщиках



🏠 Ситуация с застройщиками. Некоторые компании видимо ожидали завершения ажиотажа на рынке, поэтому начали уменьшать инвестиции в новое строительство еще в 2021м году. Некоторые наоборот продолжают строить дома на кредитное плечо. Собственно, если льготную ипотеку отменят, то по долговой нагрузке можно будет понять, кто будет в аутсайдерах, а кто будет чувствовать себя лучше рынка, но мы сейчас не об этом.

Рентабельность по операционной прибыли за 6м2022 и за 2019 год у застройщиков была следующей:

ЛСР: 25,2% / 15%
Самолет: 23,3% / 9,9%
Эталон (скор.): 16,3% / 9,2%

По чистой рентабельности показатели более скромные, но суть в том, что застройщикам тоже есть куда двигаться в цене. Если у компаний будет выбор потерять ликвидность (подвергнув высокому риску всю деятельность) или делать скидки (чтобы быстрее выручить средства для реализации других проектов), то они скорее будут делать скидки, ограничиваясь операционной маржинальностью (около 20%).

Вывод:
если льготную ипотеку не продлят, то есть все основания для того, чтобы недвига скорректировалась в цене на 20-25%. Поэтому, при прочих равных, где-то вот там должен быть интересный момент для покупки недвижимости и там же будут худшие кварталы деятельности у застройщиков (думаю, что это будет 2-3кв2023). Кстати, при потере 20% чистой маржи у застройщиков можете примерно прикинуть будущие прибыли/убытки… Покупать этот сектор на мой взгляд еще рано. Конечно, здесь любой фундаментал могут перевернуть новые льготы, имейте это ввиду, если вдруг решите зашортить кого-то из застройщиков. Но, при прочих равных, не вижу причин по которым недвига и застройщики должны взлететь от текущих.

Все обзоры: t.me/taurenin/1031

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией
33 Комментария
  • Николай Помещенко
    05 декабря 2022, 10:08
    если цены упадут на 20% — это, мне кажется, ещё не повод покупать.
    покупать надо, когда есть какие-то намёки, что цены будут расти 
      • Viacheslav Ivanenkov
        05 декабря 2022, 11:09
        TAUREN, 
        все основания для того, чтобы недвига скорректировалась в цене на 20-25%
        Мало.
        Думать о покупке имеет смысл после падения на 30-35%
  • My Shadow
    05 декабря 2022, 10:10
    Если же смотреть реальном выражении (с корректировкой на инфляцию), то цены на недвижимость в новостройках выросли примерно на 25-26%.
    очень большой вопрос стоит ли накручивать на все что выше себестоимости строительства инфялцию…
  • HOLMI
    05 декабря 2022, 10:13

    Инфляцию вызвал тот же рост цен на недвижимость. Когда застройщики видя ажиотаж, конкурировали за площадки, строителей, материал, готовы были платить за них намного большую цену.

    В случае падения цен, может начать процесс дефляции, когда на землю уже не будет конкуренции, на строителей и материал, не будет такого ажиотажа, всем придется идти на уступки.

    Если наши власти в очередной раз, не зальют рублевые фантики, превратя их в труху. Такой вариант очень вероятен, но тогда все изменится.

    • Николай Помещенко
      05 декабря 2022, 11:02
      HOLMI, не уверен. в РФ по-прежнему один из самых низких показателей ипотечников. просто они на виду и вечно в проблемах, но их не много. процентов 15-20 
      • HOLMI
        05 декабря 2022, 11:34

        Николай Помещенко, а почему должен быть высокий процент обязательно?

        Большинство населения живет в доставшихся от государства недвижимости. 

        • Николай Помещенко
          05 декабря 2022, 11:49
          HOLMI, от государства? после банкротства ссср, люди потеряли накопления на миллиарды. квартиры, кажется, это честная компенсация.
          но это лирика

          смотрите данные опросов — всё в открытых источниках. Опыт ипотеки (не сейчас выплачивают, а всего) есть лишь у 20% населения, максимум. 
        • Ив Ив
          05 декабря 2022, 12:00
          HOLMI, «большинство»? Интересно, а кто же тогда живет в построенных за тридцать лет нескольких миллиардах квадратных метров жилья? Это государство, оказывается, раздало вот эти выросшие у большинства городов коттеджные поселки, подарило поля новостроек-человейников? Знаете, среди моего поколения 40-50 лет практически никто НЕ живет «в доставшейся от государства недвижимости», все покупали или строили жилье.
  • Большой Брат
    05 декабря 2022, 10:28
    Фихня, в РФ строительный бум,+9.6 м г/г. в октябре.
    • Aneto
      05 декабря 2022, 11:40
      Большой Брат, так при сверхмарже всегда случается строительный бум. Пик строительного бума и является моментом лопанья пузыря. Потому что ровно в этот момент строители понимают, что проекты нельзя начинать, на них не найдется покупатель.
  • ольга ан
    05 декабря 2022, 11:15
    аналитики хреновы… посмотрите, например, статистику в Канаде или Польше… там тоже спад 
    • Михаил чтобтебя
      05 декабря 2022, 11:27
      ольга ан, а причем тут америка или канада?
      • ольга ан
        05 декабря 2022, 11:45
        Михаил чтобтебя,  чтоб тебя )) 
  • ПлощадьДНР
    05 декабря 2022, 11:50
    строительство как бизнес за счет государственных денег от госбанков, поддержат в любом случае застройшиков:
    киты ввиде ЛСР&самолета схавают мелких которым не хватит заказов. ценник квадрата понизят на этом этапе а после монополизируют и полетит цена в потолок!
  • Курц
    05 декабря 2022, 12:01
    Очередные гадания на кофейной гуще. Почему не учитывается вероятность высокой инфляции на фоне роста денежной массы в РФ за счет программ финансирования СВО и всё что с этим связано? Почем не учитывается регион рынка недвиги? Себестоимость строительства?
    Автомобили, к примеру, товар не первой необходимости, но даже они растут  в стоимости стабильно. Хотя по всем прогнозам и по объемам продаж, вот вот их начнут бесплатно раздавать.
    Жилье может чуть просесть в стоимости только там где цена продажи многократно превышает себестоимость строительства. А это Москва и Питер. В остальных местах жилье будет дорожать. Количество сделок может упасть до полного нуля. Стройки встанут. Но ни кто не будет продавать или строить в убыток.
    • Viacheslav Ivanenkov
      05 декабря 2022, 12:30
      Курц, 
      Но ни кто не будет продавать или строить в убыток
      Если влупить правильный налог, то побегут продавать теряя тапки;
      Чтобы вы к примеру сказали если за вторую(инвестиционную) квартиру (скажем 5 лим рыночной стоимости) вам влупили бы ежегодный налог 200-300 тысяч?
      • Курц
        05 декабря 2022, 15:42
        Viacheslav Ivanenkov, А если расстреливать, то ещё быстрее побегут.
         (кстати интересно, кем будут признаны застройщики не продавшие часть построенной недвиги? Владельцами инвест жилья? Тогда застройщиков в России не станет вовсе, ибот дураков самоубийц в бизнесе мало)
        Смотрим дальше. Налог все таки подняли до 200-300. Часть хат спешно скинули и на этом рынок чутка просел. Оставшаяся часть сдают в аренду, они просто поднимают стоимость аренды. (сейчас она очень низкая в сравнении со стоимостью покупки). 
        Далее- строительство новых объектов сводится к нулю. зачем строить то, что ни кому уже не нужно. Вместо 100 домов построят 2 и этого достаточно, чтобы поддерживать цену на уровне окупаемости строительства.
        Итог- как ни крутили, хаты всё равно ни кто не продает по цене велосипеда. Ну что ты будешь с ними делать. Разве что экспроприировать?
        • Viacheslav Ivanenkov
          05 декабря 2022, 15:55
          Курц, 
          Оставшаяся часть сдают в аренду, они просто поднимают стоимость аренды.

          не понял логику; то есть на рынок аренды дополнительно выводятся тысячи квартир и при этом поднимается цена?
          • Курц
            05 декабря 2022, 18:02
            Viacheslav Ivanenkov, Эти тысячи квартир капля в море в сравнении с общим фондом и спросом на аренду. А цена поднимается по аналогии с поднятием цен на продукты после повышения цен на бензин. Понимаете? Собственник просто переложит расходы по налогам на арендатора, но продавать не будет.
            Это я всё к тому, что у физ активов нет таких сильных и резких падений как у акций. Акция может упасть в ноль вообще. Поддон кирпича ни когда в ноль не упадет. (ядерная война не в счет конечно)
            • Viacheslav Ivanenkov
              05 декабря 2022, 18:42
              Курц, 
              тысячи квартир капля в море в сравнении с общим фондом и спросом на аренду
              Так и что? Каким образом увеличение предложения повысит спрос, который и так снижается

              • Курц
                05 декабря 2022, 20:24
                Viacheslav Ivanenkov, А я про спрос и не говорил. Речь шла о цене. 
                По вашему, если спрос падает значит и цена обязательно падает. Но это не так.
                • Viacheslav Ivanenkov
                  05 декабря 2022, 20:29
                  Курц, если спрос падает то цена уж точно расти не будет.
                  А если даже и вырастет, то количество сделок будет стремиться к нулю
                   
                  • Курц
                    05 декабря 2022, 20:45
                    Viacheslav Ivanenkov, Так о том и речь. Количество сделок и цена не взаимозависимы. Но люди почему-то опираются именно на эту формулу, мол спрос будет падать и цена упадет.
                    Не упадет. 
          • Курц
            05 декабря 2022, 18:08
            Viacheslav Ivanenkov, Представьте что у вас есть вторая квартира. Вы вложили деньги. Вы работаете и у вас всегда есть еда и предметы повседневной необходимости. Ваша вторая квартира стоит условные 5 млн. Но вот началась какая-то возня на рынке и…? И ни чего, потому что вам плевать на рынок. Ваш капитал в конечной фазе трансформации- физ активе. Вам некуда перекладываться. Вы не будете продавать эту квартиру. И тем более не будете продавать её дешево.
            • Viacheslav Ivanenkov
              05 декабря 2022, 20:32
              Курц, 
              И ни чего, потому что вам плевать на рынок. Ваш капитал в конечной фазе трансформации- физ активе.
              Который постоянно приносит убыток? И нафига мне такой актив?

              Это как открыть позицию по фьючу на падающем тренде и каждый день иметь убыток. два раз в день;

              Тут где то был скрин «баварской сосисочки» на эту тему
              • Курц
                05 декабря 2022, 20:31
                Viacheslav Ivanenkov, Во первых не факт, что убыток, ведь вы можете сдавать в аренду.
                Но даже если и убыток, то у вас просто нет других вариантов куда переложиться. Вы будете терпеть убыток в недвиге, ибо убыток в деньгах за счет инфляции будет ещё больше. А в акциях вы можете лишиться всего депозита. 
                У меня есть квартира которая пустует. Я её не сдаю, потому что ремонт жалко. Она приносит чистый убыток в виде комуналки. Но я её не продаю, потому что не знаю куда ещё вложить средства чтобы сберечь капитал. Именно сберечь и желательно гарантировано, без рисков.
                Депозит на бирже похудел почти вдвое, а 70% от него вообще заблокировано в фондах. У меня нет ни какого желания заводить на биржу капитал в значимом объеме. И после случившегося, ещё многие годы наперед частные инвесторы не будут доверять бирже. В чем им хранить капитал??
                • Viacheslav Ivanenkov
                  05 декабря 2022, 20:37
                  Курц, 
                  Во первых не факт, что убыток, ведь вы можете сдавать в аренду.
                  Мы по прежнему обсуждаем ситуацию с «правильным налогом» ?
                  200-300 тысяч ?

                  Однозначно убыток, никакая аренда не покроет такой расход;
                  Да еще и коммунальные платежи
                  В чем им хранить капитал??

                  Любой вклад в банке;
                  Но конечно же не в полукриминальном
                  Или ОФЗ

                  • Курц
                    05 декабря 2022, 20:53
                    Viacheslav Ivanenkov, Ситуация с правильным налогом конечно весьма радикальна. Это значит, что она практически невозможна. Это сродни расстрелу за владение недвигой.
                    Вклад в банке- риск гиперинфляции, блокировки, дефолта и т.д..
                    ОФЗ- тоже самое.
                    Держать капитал в бумаге- опасно.
                    Вот представьте что у вас есть 100 млн рублей.  Вы купите квартиру за 10 а оставшиеся 90 в банк и на биржу?  Рискнете по сути всем капиталом? При том, что у большинства людей нет и десятой части от вашего капитала? Тоесть это солидные деньги, которые по сути являются капиталом ваших детей и внуков.
    • Aneto
      05 декабря 2022, 12:30

      Курц, 1. денежная масса, даже с текущим приростом недостаточно, чтоб вызвать существенную инфляцию. Большинство такой массы получилось за счет конвертации из валюты в рубли. 2. Автомобили неконкурентный рынок на текущий момент в России (закрытие диллерских центров это подтверждает, вместо них, новые не открываются). Поэтому сравнение некорректное, строительные компании вполне себе самостоятельные и неподверженные санкциям.  3. Сейчас в Челябинске между себестоимостью строительства и продажей x2 цена. Это много.

      Стройки обязательно встанут. Уже есть проекты, которые буксуют. А строительные компании, как ЛСР, скопили кэша в 2 раза превышающего стоимость акции. На этот кэш будут покупать производственные предприятия и средних застройщиков в регионах.

  • Влад Драмов
    05 декабря 2022, 12:13
    Скорее согласен что недвигу ничего хорошего не ждет год-два. То что застрой греб эти два года денег с лихвой это было и открытым текстом в докладе ЦБРФ. С этими ставочками 0.00000001% по ипотеке просто повышали стоимость жилья на 20-30% и более (а не «стоимость» кредита — минус для банков и ЦБ РФ).
  • Alexander
    05 декабря 2022, 14:02
    Я вообще не понимаю всей этой лотереи «спортлото» вложись в новостройку в ипотеку с сдачей твоего жилья в 202Х -2039 — году. В других странах такого бардака нет, нужно вообще запретить продавать физикам недостроенные квартиры (в любом виде хоть в ипотеку хоть за наличные), инвесторам пожалуйста можете купить 100 квартир и более если хотите. Кто-то скажет так цены повысятся, не повысятся а вот обманутых дольщиков не будет.
    • Aneto
      05 декабря 2022, 14:22
      Alexander, так обманутых дольщиков и сейчас не будет. Если квартиру не сдадут в срок, то банк вернет вам деньги. Собственно сейчас стройка идёт не на деньги покупателя квартиры, а на деньги банка.

Активные форумы
Что сейчас обсуждают

Старый дизайн
Старый
дизайн