Недвижимость часть 3.

Смотрю тема зашла народу, жаль Тимофей денежные конкурсы отменил. Интересно же было бабло получать)))

Продолжаю отвечать на комментарии.


1. Пример проблемной квартиры  www.avito.ru/izhevsk/kvartiry/1-k._kvartira_478m_79et._2273829902

Продажа от взрослого единственного собственника квартира без обременений и без долгов без посредниковИз техники ( газовая плита Boshe), кухонный гарнитур, на полу в коридоре, в ванной и на кухне керамогранит. Огромная застекленная лоджия 5.3м кв. Большая кухня 9.2 м.кв.

Суть — изначально метраж был завышен. После проверки тех плана (до просмотра) продавец в описании указал площадь помещений, не изменив завышенную площадь. Видимо для таких, как я))

1. Жилая комната 19.0 кв.м.
2. Кухня 9.2 кв.м.
3. Лоджия 5.3 кв.м.
4. Санузел 3.8 кв.м.
5. Коридор 10.5 кв.м
Общая площадь 47 .8 кв.м.

Реальная площадь по ТП — 42,5 метра.

Цена за квадрат в объявлении — 64,8 тыс руб, реальная — 3,1 млн/42,5 = 72,9 тыс руб.

Оценка дом клика выдает цену квартиры в 3,3 млн руб

domclick.ru/price?quality=2&wall_material=2&rooms=1&guid=e69fea39-92ab-4d54-bdac-aed3e4171a98&comm_sq=42.5


Таким образом цена квартиры, даже с реальной площадью вполне рыночная.

Далее, пришли на просмотр, квартира в норме, документы в норме. Паспорт продавец показывать отказалась. Настояли, указывая на то что готовы провести сделку. На сл день мои представитель встретился снова с продавцом и выяснилось, что в паспорте 2 детей, 2 ребенок родился за 2 года до покупки квартиру.

На вопрос «куда был потрачен мат капитал», продавец начала хамить, ответа не последовала. Далее уже я с ней созвонился и получил ответ " квартира продана".

Однако каким то чудом я продолжаю наблюдать квартиру на авито, от того же продавца.


2. Государство поддерживая застройщиков, старается как можно сильнее усложнить проверку вторички.

Так например с 2022 года был отменен штамп на ДКП. Сейчас аккредитив раскрывается только по выписке ЕГРН о переходе прав.

Далее будет наложен запрет на получение выписки из ЕГРН третьим лицам и тд.

Так же все эти дикие истории с судебным откатом сделок у добросовестных приобретателей, в т.ч с договорами заверенными нотариусом.

Делается это для того чтобы массовый покупатель не смотрел в сторону вторички, а брал новострой.


Поэтому я не уверен, что цены на бетон начнут снижаться. Просто в какой то момент, проверить и купить вторичку не будет представляться возможным. Риски лишиться купленного будут зашкаливать. А новострой будет только расти в цене, особенно на фоне 100 летней ипотеки.

На самом деле, для того чтобы обеспечить население квартирами, достаточно ввести повышенные налоги на второе и последующее жилье, но не думаю что государство пойдет по этому пути. Скорее будет гнобить вторичку любыми способами.



3. Гарантии продавца в договоре дают возможность маневра покупателю в суде, если выяснится что продавец обманул покупателя.


4. 

Договор

купли-продажи жилого помещения

 

г.  10 августа 2022 г.

года рождения, паспорт: выдан , код подразделения , зарегистрирован по адресу: г., ул. , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороныи

ФИО,  года рождения, паспорт:  выдан , код подразделения , зарегистрирован по адресу: , именуемый в дальнейшем «Покупатель»с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

 

1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего Договора следующее недвижимое имущество: квартиру, расположенную на 3-мэтаже кирпичного многоквартирногожилого дома, находящегося по адресу: г., , кадастровый номер 67:4, состоящую из 2 комнатобщей площадью 55 (пятьдесят пять)кв. м, в том числе жилой площадью 30 (тридцать)кв. м.

2. Указанная квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании ., что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от  (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от

3. По соглашению Сторон цена квартиры составляет  ,00 ( миллиона)руб.

Установленная в данном пункте цена квартиры включает цену передаваемой с квартирой доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

4. Расчеты по настоящему Договору осуществляются по аккредитиву.

4.1. Покупатель в срок до г.открывает безотзывный покрытый безакцептныйаккредитив в ПАО ""на сумму   000,00 ( миллиона)руб.в пользу Продавца. Об открытии аккредитива и его условиях банк-эмитент сообщает Продавцу. Дата закрытия аккредитива:

Исполняющим банком является ПАО "".

4.2. Условием исполнения аккредитива является представление Продавцом Исполняющему банку следующих документов:

— подлинник Акта приема-передачи квартиры,

— Выписка из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающая переход права собственности на Квартиру к Покупателю.

4.3. Датой исполнения обязанности Покупателя об оплате стоимости Квартиры является дата поступления денежных средств на счет Продавца. При этом Покупатель не несет ответственности за нарушение срока уплаты цены Договора в случае непредставления или представления не в полном объеме Продавцом указанных в п. 4.2 Договора документов.

4.4. Расходы по открытию аккредитива несут Стороны в равных долях.

5. Покупатель удовлетворен качественным состоянием квартиры, установленным путем внутреннего осмотра квартиры перед заключением данного Договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых им не сообщил Продавец.

6. Продавец обязуется в срок 7 (семь)рабочихдней с момента заключения Договораосвободить квартиру и передать ее Покупателю по Акту приема-передачи квартиры.

Одновременно с квартирой Продавец обязуется передать следующие документы и принадлежности: ключи от квартиры, мебель — перечень которой приведен в акте приема — передачи квартиры, справки об отсутствии задолженности по оплате за коммунальные и иные услуги, о чем указывают в Акте приема-передачи квартиры.

Покупатель до подписания Акта приема-передачи квартиры обязан произвести детальный осмотр квартиры. При выявлении недостатков квартиры Покупатель обязан указать это в Акте приема-передачи квартиры.

Все имущество продавца, находящееся в квартире в день ее передачи покупателю, переходит в собственность покупателя, цена указанного имущества включена в стоимость квартиры».

7. Переход права собственности на квартиру от Продавца к Покупателю подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. По настоящему Договору право собственности на квартиру к Покупателю переходит с момента государственной регистрации перехода права собственности в уполномоченном органе регистрации прав в установленном законом порядке.

Государственная регистрация перехода права собственности на квартиру одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

8. Стороны обязуются совершить все необходимые действия для перехода права собственности на квартиру, в том числе подписать и представить в орган регистрации прав все необходимые документы, в срок 3 (три) рабочихдня с момента заключения Договора.

9. Продавец обязуется уплатить стоимость коммунальных и иных услуг, оказанных Продавцу, установленные налоги и иные обязательные платежи до перехода права собственности на квартиру к Покупателю.

10. Риск случайной гибели или случайного повреждения квартиры переходит к Покупателю после передачи квартиры Покупателю и подписания Сторонами акта приема-передачи квартиры.

11. С содержанием ст. ст. 167, 209, 223, 288, 292, 549 и 556 Гражданского кодекса Российской Федерации Стороны ознакомлены.

12. Указанная квартира продается свободной от прав третьих лиц. На регистрационном учете в указанной квартире никто не состоит, никто не проживает.

1. Продавец гарантирует, что до подписания настоящего Договора указанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

2. Продавец гарантирует, что при покупке им квартиры у застройщика по договору ДДУ от 4 июня 2010 года средства материнского капитала не использовались.

3. Продавец гарантирует, что в отношении него не возбуждено дел о несостоятельности (банкротстве), не введено процедур наблюдения, финансового оздоровления, конкурсного производства, продавец не признан банкротом.

 

16. В случае нарушения условий п. 13 и/или п. 14 и/или п. 15 настоящего Договора Покупатели вправе потребовать соразмерного уменьшения цены квартиры либо расторжения настоящего Договора.

17. За нарушение Продавцом срока передачи квартиры, предусмотренного настоящим Договором, Покупатели вправе потребовать уплаты пени в размере 0,1% от цены Договора за каждый день просрочки, но не более 5% от цены Договора.

18. За нарушение Покупателем срока уплаты цены квартиры Продавец вправе потребовать уплаты пени в размере 0,1% от не уплаченной в срок суммы за каждый день просрочки, но не более 5% от цены Договора.

19. За неисполнение или ненадлежащее исполнение Сторонами иных обязанностей по настоящему Договору Стороны несут ответственность, установленную действующим законодательством Российской Федерации.

Если иное не предусмотрено законом или настоящим Договором, Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательство, освобождается от ответственности, если докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие обстоятельств непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

При наступлении обстоятельств непреодолимой силы Стороны обязаны незамедлительно уведомить друг друга.

Документ, выданный уполномоченным государственным органом, является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы.

В случае если обстоятельства непреодолимой силы будут действовать более 3 (трех) месяцев, то любая из Сторон вправе отказаться от исполнения настоящего Договора в одностороннем порядке.

20. Стороны Договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть Договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие Стороны совершить данный Договор на крайне невыгодных для них условиях.

21. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между Сторонами в отношении предмета настоящего Договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны Сторонами в устной или письменной форме, до подписания Сторонами настоящего Договора.

22. Настоящий Договор составлен в простой письменной форме и считается заключенным с момента его подписания Сторонами.

23. Расходы на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру несут Стороны в равных долях.

24. Настоящий Договор может быть расторгнут в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

25. Споры, которые могут возникнуть в связи с настоящим Договором, Стороны будут стремиться разрешать путем переговоров.

При недостижении соглашения Стороны вправе передать спор для разрешения в суд в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

26. Настоящий Договор составлен в 3 (трех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, из которых один находится у Продавца, второй — у Покупателя, третий — в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав.

27. Неотъемлемой частью настоящего Договора являются приложения:

27.1. Акт приема-передачи квартиры.

27.2. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от

 

27. Адреса и реквизиты Сторон

 

 

Подписи Сторон

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Акт приема-передачи квартиры

 

 

Мы, нижеподписавшиеся, граждан__ ______________________, проживающ___ по адресу: ____________________________, паспорт серии ________ № ________, выдан «___»___________ _______ г. ______________________, именуем__ в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и граждан__ _________________________, проживающ___ по адресу: _________________________________________, паспорт серии ____________ № ________, выдан «___»___________ _______ г. ______________________, именуем__ в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», подписали настоящий Акт о нижеследующем:

 

1.1. Продавец передает, а Покупатель принимает в собственность согласно п. _____ Договора ______________________________ № _____ от «__» ___________ 20__ г. квартиру площадью _____________ кв. м, состоящую из ___________ комнат(ы), расположенную по адресу: г. ____________, ул. ____________________, д._________, кв. ______.Кадастровый номер: __________________________.

1.2. Окончательный расчет между Сторонами за передаваемую квартиру полностью произведен.

1.3. Техническое состояние квартиры полностью удовлетворяет требованиям Покупателя и соответствует условиям договора купли-продажи квартиры. На момент подписания Акта квартира не требует текущего ремонта.

1.4. Передаваемая квартира свободна от имущественных прав и претензий третьих лиц.

1.5. Риск случайной гибели или случайного повреждения квартиры переходит на Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

1.6. В соответствии со ст.210 ГК РФ на собственника возлагается бремя содержания принадлежащего ему имущества.

1.7. С момента подписания настоящего Акта указанная квартира переходит Покупателю, обязанность Продавца по передаче квартиры считается исполненной.

1.8. Настоящий Акт составлен в 3 (Трех) экземплярах, один для Продавца, другой для Покупателя, третий для регистрирующего органа _______________________________________________.

1.9. Одновременно с передачей квартиры Продавец передает Покупателю:

1.9.1. Ключи от квартиры (дома) в количестве _________________;

1.9.2. Ключи от домофона в количестве _________________;

1.9.3. Документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате расходов за содержание отчуждаемой квартиры и общего имущества в многоквартирном доме;

1.9.4. ________________________________________;

1.9.5. ________________________________________.

 

Перечень имущества, находящегося в квартире:

 

 

 

Подписи Сторон