Что происходит с ценами на недвижимость? И как это скажется в будущем на показателях ПИК, Самолет, ЛСР и Эталон?
Ситуацию с ценами на недвижимость можно представить так, как захочется. Если вы хотите поверить в то, что цена на недвижимость уже падают после неоправданного роста, то вы можете найти статьи в интернете, где будет написано, что спрос на ипотеку упал на 40%, застройщики снижают цены, доходы населения падают и скоро всё рухнет. Но если вы хотите понять, что же в действительности происходит и какие реально цены на недвижимость и куда они будут двигаться дальше, а также какие перспективы у акций девелоперов, то лучше посмотреть и сравнить конкретные цифры.
По факту тенденции в РФ за последние месяцы после отмены частично льготной ипотеки следующие:
1. Цены на аренду недвижимости растут – рост цен в октябре по отношению к сентябрю в среднем 6%.
https://www.kommersant.ru/doc/5041868
2. Почти минимальный за всю историю размер безработицы в РФ.
https://ru.investing.com/economic-calendar/russian-unemployment-rate-556
3. Зарплаты в крупных городах особенно на низкооплачиваемую работу растут. Нехватка сотрудников для интернет-магазинов, доставки и стройки. Курьеры стали зарабатывать 100 000 рублей на фоне кадрового дефицита, автокурьеры могут получать до 200 тыс руб.
https://www.bfm.ru/news/483920
4. Мелкие девелоперы продолжают уходить с рынка, так как не способны работать с эскроу-счетами.
https://www.kommersant.ru/doc/5049541
Конечным итогом всего это стало следующее: цены на недвижимость продолжают расти в среднем на 1% в месяц. Даже за последние недели есть статистика, показывающая, что к 22 октября цены на вторичном рынке в Москве выросли на 0,95% за пару недель (restate.ru/graph).
Как это сказывается на продажах девелоперов? Льготная ипотека и все другие факторы до 1 июля 2021 год создали дефицит на рынке первичного жилья. К концу октября 2021 года дефицит не только не сократился, а у более успешных девелоперов без неудачных проектов, таких как ПИК и Самолет – только увеличивается.
Чтобы это наглядно увидеть. Давайте сравним официальные данный ДомРФ насколько был проданы строящиеся квартиры ПИКа в августе и сейчас в октябре. То есть сравним как выкупались квартиры до 1 июля и после этой даты. Можно посмотреть на приложенные графики. Несложно заметить, что было куплено 7% за 2 месяца квартир со сроком ввода 2022 год и 6% квартир со сроком ввода 2023 год.
Такими темпами, даже не учитывая, что в ноябре и декабре традиционно повышенный спрос на покупку квартир и основные продажи происходят в конце года, легко прогнозировать, что дефицит будет сохраняться следующим образом:
— к февралю 2022 года будет выкуплено 88% квартир со сроком ввода 2022 года и продажи переключаться на квартиры со сроком ввода 2023 год.
— к августу-октябрю 2022 будет выкуплено 75% квартир со сроком ввода 2023 год.
Для сравнения в феврале 2021 было выкуплено только 72% квартир со сроком ввода 2021 года.
Получается в 2022 году у ПИК будет дефицит квартир с ближайшим сроком ввода выше, чем он был даже в 2021 году, не говоря о 2020 и более ранних годах.
Такая же примерно ситуация и динамика продаж у Самолет – было продано тоже 7% квартир за 2 последних месяца со сроком ввода 2022 год.
А вот динамика продаж ЛСР отличается – было продано только 4% квартир за 2 последних месяца со сроком ввода 2022 год. И выкупленность квартир 2022 года на данный момент невысокая – 48% (у ПИК – 74%).
У Эталон – было продано только 3% квартир за 2 последних месяца со сроком ввода 2022 год. И выкупленность квартир 2022 года на данный момент – 58%.
При этом Самолет и ПИК увеличивают объем строительства, а ЛСР и Эталон нет. ЛСР и Эталон разобраться бы с эффективной продажей уже запланированных проектов, у них и запасов готовых квартир больше (у Самолет и ПИК на момент ввода домов в эксплуатации почти не остается непроданных квартир, только редкие лоты).
Есть ли перспективы роста цен на недвижимость в регионах?
Показательным может быть пример нового проекта ПИК в Южно-Сахалинске, где действует дальневосточная ипотека почти под 0% годовых. В этом городе довольно высокие для регионов цены (от 150 тыс за м2) и ужасный старый жилой фонд.
ПИК выставил на неделе 20 квартир в этом проекте со сроком заселения октябрь 2023 года. Все 20 квартир были полностью выкуплены рынком за несколько дней. В настоящий момент ПИК ничего не выставляет, как только понял, что цена 150 тыс руб. видимо слишком низкая и надо выставить в будущем с более высокой ценой.
По факту за 5-6 млн даже в Южно-Сахалинске уже ничего приличного не купишь.
За 8,5 млн 2-х комнатные квартиры разобрали как горячие пирожки. Хотя сдача дома только в 2023 году. ПИК будет повышать цены при следующем выставлении новых лотов.
ну таковы факты — откройте вакансии и посмотрите сколько Озон и прочие интернет магазины предлагают курьерам и автокурьерам в Москве и крупных городах. И они еще бонусы готовы платить за привлечение знакомых.
Не хотите работать автокурьером? ну это ваша проблема.
А так молодые подались в крупные города, арендуют, покупают в ипотеку.
С зарплатой 100-200 тыс руб., не важно автокурьером или нет, не проблема взять семейную ипотеку под 4-6% годовых и купить квартиру на окраине Москве. Особенно если в семье оба работают.
Для просвещения.
www.youtube.com/watch?v=L7wZ70HjZ6Y&t=1678s
во первых это старое видео.
Во вторых про работников склада, а не автокурьеров.
Что-то вы видео не в тему приводите.
А вы рассказываете про курьеров на 100-200 тыр. Вы разговаривали лично с этими курьерами? А я разговаривал — отзывы крайне противоречивые.
я верю фактам, а не слухам.
Ян Карлович,
а как ваш скептецизм помог вам заработать на росте рынка недвижимости за последние 2 года?
Я вот инвестировал в акции ПИК и Самолет, которые стоили в 2-5 раз дешевле год назад.
А вы на чем заработали на основе вашего скептецизма?
Попробую угадать — вы заработал собственно говоря ничего)
Равно как и ваши угадайки о моих доходах и расходах)
Поэтому уверен, там под аренду все разбирают.
да, и там у ПИК большой проект. В дальневосточном округе и на Сахалине у них большие планы. Даже завод уже строится.
Недвижка была нужна — было тоже много сделок каждый месяц. Просто цены слабо росли.
На накопилось отставание от инфляции. Вот рывок цен и произошел. Сейчас только 1% в месяц рост.
Почему тогда дефицит готовых и строящихся квартир у застройщиков, по крайней мере у таких как ПИК и Самолет?)
Вы похоже не хотите просто смотреть реальные цифры и факты.
статистика и реальные сделки на рынке недвижимость с вами не согласны.
у меня в достаточно новом доме в шести станциях метро от кремля полгода продается квартира с очень хорошим евроремонтом, 100 кв м за 29 лимонов.
в приличной сталинке неподалеку моя бывшая соседка больше года продает четырехкомнатную квартиру с нормальным ремонтом. начинала с 29 лимонов, последнюю цену видел вроде 24. кстати, объявление исчезло, возможно продала, надо позвонить узнать.
А 20 метровые шуваловки возможно действительно продаются еще пока
Ян Карлович,
у меня знакомые реально продавали квартиры по ценам выше рынке, но это были квартиры без юридических проблем и каких-то подводных камней.
Единственный вопрос к тем кто продает эти квартиры за 29 млн руб. — они их в аренду сдают?
Сколько они продают?
Несколько месяцев или лет?
Какие обременения, какие юр проблемы и прочее?
Они сами продают или риэлтор?
У вас истории без подробностей и фактов.