Что происходит с ценами на недвижимость? И как это скажется в будущем на показателях ПИК, Самолет, ЛСР и Эталон?
Ситуацию с ценами на недвижимость можно представить так, как захочется. Если вы хотите поверить в то, что цена на недвижимость уже падают после неоправданного роста, то вы можете найти статьи в интернете, где будет написано, что спрос на ипотеку упал на 40%, застройщики снижают цены, доходы населения падают и скоро всё рухнет. Но если вы хотите понять, что же в действительности происходит и какие реально цены на недвижимость и куда они будут двигаться дальше, а также какие перспективы у акций девелоперов, то лучше посмотреть и сравнить конкретные цифры.
По факту тенденции в РФ за последние месяцы после отмены частично льготной ипотеки следующие:
1. Цены на аренду недвижимости растут – рост цен в октябре по отношению к сентябрю в среднем 6%.
https://www.kommersant.ru/doc/5041868
2. Почти минимальный за всю историю размер безработицы в РФ.
https://ru.investing.com/economic-calendar/russian-unemployment-rate-556
3. Зарплаты в крупных городах особенно на низкооплачиваемую работу растут. Нехватка сотрудников для интернет-магазинов, доставки и стройки. Курьеры стали зарабатывать 100 000 рублей на фоне кадрового дефицита, автокурьеры могут получать до 200 тыс руб.
https://www.bfm.ru/news/483920
4. Мелкие девелоперы продолжают уходить с рынка, так как не способны работать с эскроу-счетами.
https://www.kommersant.ru/doc/5049541
Конечным итогом всего это стало следующее: цены на недвижимость продолжают расти в среднем на 1% в месяц. Даже за последние недели есть статистика, показывающая, что к 22 октября цены на вторичном рынке в Москве выросли на 0,95% за пару недель (restate.ru/graph).
Как это сказывается на продажах девелоперов? Льготная ипотека и все другие факторы до 1 июля 2021 год создали дефицит на рынке первичного жилья. К концу октября 2021 года дефицит не только не сократился, а у более успешных девелоперов без неудачных проектов, таких как ПИК и Самолет – только увеличивается.
Чтобы это наглядно увидеть. Давайте сравним официальные данный ДомРФ насколько был проданы строящиеся квартиры ПИКа в августе и сейчас в октябре. То есть сравним как выкупались квартиры до 1 июля и после этой даты. Можно посмотреть на приложенные графики. Несложно заметить, что было куплено 7% за 2 месяца квартир со сроком ввода 2022 год и 6% квартир со сроком ввода 2023 год.
Такими темпами, даже не учитывая, что в ноябре и декабре традиционно повышенный спрос на покупку квартир и основные продажи происходят в конце года, легко прогнозировать, что дефицит будет сохраняться следующим образом:
— к февралю 2022 года будет выкуплено 88% квартир со сроком ввода 2022 года и продажи переключаться на квартиры со сроком ввода 2023 год.
— к августу-октябрю 2022 будет выкуплено 75% квартир со сроком ввода 2023 год.
Для сравнения в феврале 2021 было выкуплено только 72% квартир со сроком ввода 2021 года.
Получается в 2022 году у ПИК будет дефицит квартир с ближайшим сроком ввода выше, чем он был даже в 2021 году, не говоря о 2020 и более ранних годах.
Такая же примерно ситуация и динамика продаж у Самолет – было продано тоже 7% квартир за 2 последних месяца со сроком ввода 2022 год.
А вот динамика продаж ЛСР отличается – было продано только 4% квартир за 2 последних месяца со сроком ввода 2022 год. И выкупленность квартир 2022 года на данный момент невысокая – 48% (у ПИК – 74%).
У Эталон – было продано только 3% квартир за 2 последних месяца со сроком ввода 2022 год. И выкупленность квартир 2022 года на данный момент – 58%.
При этом Самолет и ПИК увеличивают объем строительства, а ЛСР и Эталон нет. ЛСР и Эталон разобраться бы с эффективной продажей уже запланированных проектов, у них и запасов готовых квартир больше (у Самолет и ПИК на момент ввода домов в эксплуатации почти не остается непроданных квартир, только редкие лоты).
Есть ли перспективы роста цен на недвижимость в регионах?
Показательным может быть пример нового проекта ПИК в Южно-Сахалинске, где действует дальневосточная ипотека почти под 0% годовых. В этом городе довольно высокие для регионов цены (от 150 тыс за м2) и ужасный старый жилой фонд.
ПИК выставил на неделе 20 квартир в этом проекте со сроком заселения октябрь 2023 года. Все 20 квартир были полностью выкуплены рынком за несколько дней. В настоящий момент ПИК ничего не выставляет, как только понял, что цена 150 тыс руб. видимо слишком низкая и надо выставить в будущем с более высокой ценой.
Поэтому уверен, там под аренду все разбирают.