Какое будущее у ипотеки в России и куда пойдут цены на недвижимость? Мнение Сбера.
Какое будущее у ипотеки в России и куда пойдут цены на недвижимость? Мнение Сбера. Какие акции в связи с этим могут выиграть?
В отношении моей статьи о будущем цен на недвижимость и ипотеки в России, я слышал мнение, что быть такого не может, у ипотечников большая просрочка, скоро банки начнут продавать заложенную недвижимость и рынок недвижимости, а вместе с ним акции девелоперов, обрушатся. Такое мнение, не подкрепленное никакими данными и фактами, может кого-то напугать, но явно не тех, кто в курсе, какое реальное положение. В этой связи было очень интересно посмотреть вчера конференцию Сбера в отношении будущего ипотеки и рынка недвижимости. Конечно Сбер, как главный игрок на рынке ипотеки с долей более 50%, обладает гораздо большей информацией и о недвижимости, и о просрочках и о текущих продажах жилья, чем любой, кто пытается обсуждать эту тему на обывательском уровне.
Поэтому интересны были следующие факты от Сбера, представленные в презентации:
1. У рынка ипотеки в России огромный потенциал. Сбер ожидает удвоения проникновения ипотеки в ближайшие 5-10 лет. Падения доходов населения Сбер не видит. Если сейчас у Сбера 4 млн ипотечных заемщиков, то в долгосрочной перспективе при развитии рынка возможно до 50 млн выданных ипотек.
2. Никакой перекредитованности по ипотеке Сбер не видит. Средний срок взятого кредита –20 лет, но средний срок погашения – 5 лет. Большинство платят по ипотеке намного больше, чем нужно, стараясь погасить намного раньше. Со временем по мере популяризации ипотеки, повторного опыта взятия ипотеки Сбер ожидает, что срок погашение может больше приближаться к фактическому сроку кредита.
3. Объем нового строительства жилья очень низкий, что и создало дефицит на рынке жилья. Низкий объем строительства сохраняется. Предложение жилья не растет.
4. Льготная ипотека модифицировалась с 1 июля, но падения выдач ипотеки не случилось, так как часть льготной ипотеки продолжилась, но фактически на вторичном рынка и не было льготной ипотеки, а ипотека вторички тоже росла. Ставки по ипотеке на доступном уровне, по плану ЦБ могут начать сокращаться вместе со ставкой ЦБ в 2022/2023 году.
5. Рост цен на недвижимость объясним также отставанием от инфляции. На будущее Сбер не прогнозирует падения цен, цены могут либо не расти, либо расти в пределах инфляции.
6. Объем заявок на ипотеку в августе был уже выше июля и на уровне последнего успешного года. Раньше решение об ипотеке принимали за 8 дней, сейчас основное решение принимается за пару минут автоматическими алгоритмами.
7. Просрочка у Сбера даже ниже рынка – всего лишь 0,48% просрочки свыше 1 дня. Сокращение просрочки в 2 раза за 2 года.
8. Что происходит дальше с 0,48% просрочки портфеля ипотеки?
— 99,1% просрочки погашается в течение 90 дней,
— 0,5% в течение 91-180 дней
— только 0,4% приводит к необходимости обращаться в суд. Причем в 0,4% в большинстве случае удается добровольно договориться с заемщиком до решения суда без продажи недвижимости. Понимаете насколько это низкая реальная просрочка?
0,4%*0,48%=0,00192% выданной ипотеки приводит к необходимости судебных исков и в большинстве случае все равно заемщик соглашается платить долг добровольно!
Вот такой реальный взгляд на текущее положение и будущее ипотеки и рынка недвижимости. Как ранее писал, дальнейшее развитие рынка ипотеки будет положительно влиять на бизнес Сбера и ВТБ, девелоперов ПИК и Самолет, а также металлургов, которые поставляют сталь строительной отрасли.
Можете посмотреть несколько слайды этой конференции, или даже всю конференцию:
Навскидку приходит на ум влияние демографии. Если допустить, что люди стремятся обзавестись жильем на начальном этапе трудовой жизни, а возможности появляются с её течением, то заинтересованы в покупке квадратных метров прежде всего 22-35 летние. У людей младше в среднем еще нет средств или живут с родителями, старше — уже обзавелись жильем.
Рождаемость городского населения (у которого в основном есть деньги) имеет провал с 1990, который закрылся только в 2012. В тот же период наблюдаем пик смертности.
Следовательно, у ЦА такой недвижки ожидается пониженный спрос.
Вот серьезно, я вообще не рассматриваю вариант въехать в жилье старше 5 лет с грязным подъездом и маргиналами.
То есть за 5 лет покупатели жилья превращаются в маргиналов, а подъезд вдруг грязным?
Нанять УК и оплачивать мытье подъездов 2 раза в день, а фасадов 2 раза в год — это запредельная задача?
Тем более с ипотекой через 10 лет бичи проникают даже в элитные домики, если говорить о регионах
И вот как происходит:
— люди приватизировали жилье
— вырастили детей
— толковые дети упархнули, купив свое жилье
— безтолковые остались жить с родителями, бухать и гадить себе под ноги
Понятно, что не все живущие с родителями такие маргиналы. Но их концентрация повышена среди тех, кто не сумел заработать на свое жилье и вынужден жить с родителями или в унаследованном жилье.
Вот родителей тоже вывез их старого дома в новый нормальный со всеми удобствами, своей территорией, охраной. Им нравится.
посмотрите сами презентацию Сбера. Это конечно супер долгосрочные планы, но показывают огромный потенциал.
1. Отношение ипотеки к ввп
2. Уровень закредитованности
3. Реальная ситуация с просрочкой
А вот то, что пишите вы — это эмоции обывателя на основе каких-то слухов
Первый график — на нём всё предположение основано… есть куда ещё расти ))) но это блин смешно.
Мы только вышли на уровень стройки как в СССР!
Что бы удвоить ипотеку надо как минимум блин удвоить стройку ещё разок за 5-10 лет? )
Или население страны )))
Ипотека это кредит на покупку недвижки под ее залог. Прямо сейчас можете проодать свою кв ипотечнику без «уровень стройки как в СССР»
Ну продал ты свою хату за ипотеку — дальше ты поехал бомжевать? )
Ты правда тугой, в любом варианте в конце люди или съезжаются или разъезжаются — вот тогда и нужно новое жильё — надо строить или бомжуют как ты походу
Да это вносит вклад. Вы в жизни больше одной кв не купите? А переезд в новую с доплатой по ипотеке?
А ну точно, ты не видишь варианта продать свою кв и купить — больше, лучше. Тебе видится вариант бомжевать. ок.
Тебе лишь бы бомжевать или новое. Можно купить хорошую вторичку в центре.
Кстати по секрету цену упадут, поэтому продай и побомжуй лет 10. Купишь с прибылью… А ты уже так сделал. ок
И что для этого надо, откуда взять новую из воздуха?
И ещё разок, а куда люди оттуда поедут как думаешь?
Или ещё раз все будут по кругу ездить или всё-таки до тебя с третьего раза дойдёт что надо строить больше?
ты немного туговат… при таких ценах на недвижку будут строить больше.
да видимо больше вашего. Вижу откуда и куда поедут. А вы нет? недошло?
А так стройка чувак — стройка ))) она двигает ипотеки во всём мире, а не возьня как ты считаешь.
Т.ч. зря в прошлый раз не слился когда тебе предлагал, а решил ещё чуток потупить.
Спрос есть и т.к. цены растут он платежеспособен. Ипотека удобный инструмент. Называть человека тугим… вы просто хам. И сразу видно необразованный. Пока
Тупой мужик, где я говорил что точно выдадут 50 ипотек?
И кстати где написано что сбер выдаст 50 ипотек и они одновременно будет гаситься? Один человек может брать последовательно 2-3-4 ипотеки.
Твой прогон защитан)
В итоге ты со мной согласился, а со сбером нет и надо было столько тут усираться?
Смешно разговаривать с тугим мужиком, ну что ж продолжим...
Ты мои слова: «мало вероятно 50 млн ипотек. Но раза в 3 вырастем это возможно.» и «кстати где написано что сбер выдаст 50 ипотек и они одновременно будет гаситься? Один человек может брать последовательно 2-3-4 ипотеки.»
Это я с тобой согласился? Ты тупой?
Тугой Мужик…
Лан как дорастёшь до покупки или продажи своего жилья — может что в голове прояснится, но это неточно ©.
Выучил термин, возьми с полки пирожок.
ты вообще знаешь о связанных сделках? Тебе тупому невдомек что одна новая квартира вызывает переезд 3 семей и ТРИ новые ипотеки. ))) Знаний ноль, одна помойка в голове ))))) Забавно
скорее всего 3 переезда!
скорее всего в конце новое!
Ты признал что новое жилье необязательно в конце цепочки?
Поздравляю ты признался что был и остаешься Тупым!
Хотя с твоим раздвоением бывает )
Жги жги жги!!!
Я вижу в тебе Тупого. Ты ипотеку возмешь, как ты это сказал… только когда «уровень стройки как в СССР»
И где я говорил что я ипотеку возьму, начинаешь завираться окончательно?
И где я писал что возьму ипотеку? — Хотя если шиза пришла может вам и такое показалось )
Давай ты признаешь что для выдачи ипотеки необязатально построить новую кв и тезис «уровень стройки как в СССР» засунеш туда откуда его наковырял.
А то смеяться уже лицо устало
Лол — базар изначально, что для РОСТА выдачи — без РОСТА нового жилья — это НЕВОЗМОЖНО! Ты тугой я правда это понял, до тебя разница не доходит и не дойдёт, повторюсь в 100500 раз.
Для того что бы вырасти до этих 50 млн — нужен РОСТ нового жилья, что бы теже люди кто меняется в итоге могли — расширить свою жил площадь — читай купить новую квартиру!
Ещё раз спрошу разницу чувствуем или нет?
Увы ты настолько туг, заметь я не говорю что туп, хотя походу ты ещё и туп до кучи, т.к. до тугого уже дошло бы )
По поводу СССР — табличка выше, темпы роста выше, 2+2 попробуй сложи, докажи что я ошибся и ты не тугой, если осилишь… )
Один хрен херня с цифрами и кто-то явно звездит я хз:Из гугла:
В итоге пусть 1 млн кредитов, даже 2 млн, каждый год за 10 лет =20+4 млн, но не 50 жеж )))? Или они темп удвоения решили за каждый год посчитать? Тогда хат точно на всех не хватит, зато все будут должны — чего они и хотят!
и
Вот умерли родственники, кв продаешь. неужели не снизишь цену что бы купили?Кв всегда нужны, главное по какой цене.
С лета такая песня пошла кстати.Это вот факты что творится на земле так сказать.Ну и для полноты картинки сбер бы процентные ставки нарисовал бы в той же Германии и у нас;)Тоже был бы отличный факт.
Хотя я только за рост и пусть прогнозы сбера сбудутся)Но я в это не верю.Сейчас еле еле дом по ипотеке протягиваем инвесторам.
А касаемо аналитики… Ну… в начале 2008 года РТС на уровне 2800-3000 ждали уважаемые избушки, тоже по фактам и с цифирями.В итоге только чуть не там закрылись…
Только сразу скажу, смотреть надо не на число заемщиков, а на объем. Так как заемщик МФО и ипотечный заемщик — 2 принципиально разных профиля клиента. Заемщик МФО не возьмет ипотеку не потому что должен МФО, а потому что впринципе относится к нижнему социальному классу.
Сравните со статистикой АН.
видимо, Владимир один из работников сбера :))0
Аналитику и статьи тоже только от сберменеджеров и в СберСМИ....
Короче, будете сберушками…
В отличии от других стран, в РФ была проведена тотальная приватизация жилья и % собственников один из самых высоких в мире.
В России ипотеку в массе берут не на жилье, а на НОВОЕ жилье, если не нравится старое.
Рождаемость снижается, в семье 1 ребёнок — куда и зачем брать ипотеки?
По рождаемости, недавно был в Москве, видно, что много приезжих. Сбербанк обозначил, что ипотек у него менее 5℅ от трудоспособного населения, для нормальных условий это крайне мало и они явно правы что есть куда расти, а стресс-кризисных анализов здесь не приводится, думаю у них и такие имеются.
Соседние регионы при этом пустеют.
Приводите частные примеры покупки детям.
Простой факт — за последние 10 лет трудоспособное население в стране сократилось с 90 млн до 75 млн.
О каком росте в масштабе страны может идти речь?
Стимулировать ипотеку при такой демографии можно только ростом платёжной нагрузки на старый фонд.
Кратно увеличить в нем налоги и коммунальные платежи — а в новом сделать дешевле, экология там и энерго- и тепло сбережение.
Сбер дешев, как и весь российский рынок.
Но причем здесь ипотека?
Мнение большинства против прогноза Сбербанка, с другими его прогнозами не согласен, кстати.
«Падения доходов населения Сбер не видит. Если сейчас у Сбера 4 млн ипотечных заемщиков, то в долгосрочной перспективе при развитии рынка возможно до 50 млн выданных ипотек.»
до 50 млн ипотечных кредитов… при населении 144 млн
Да и то, ввязались, чтоб мужика к семье привязать :)
Андрей Лисичкин, ну во-первых, ипотека на 20 лет, доходность в 300тр на такой срок никто не обещает.
во-вторых, расходы на семью и детей по текущим ценам от такого дохода оставляет копьё. сидеть на макаронах может себе позводить только блогер-фрилансер, на и то пока здоровье позволяет :)
Андрей Лисичкин, идет круговорот вторички среди инвесторов. Сделки есть, а роста продаж нет.
Вот на основе статистики такого круговорота Сбер проводит на графике прямую в потолок. И нам это заливает в уши.
Но вроде закончилась это беготня уже, пузырь расти перестал.
1. Можете объяснить первую картинку. По ней получается, что ипотечники Швеции генерят 88% ВВП страны?
2. Насколько я понял, Сбер на ипотеку давал лучшие условия. Поэтому приток ипотечников именно в Сбер мог быть обусловлен оттоком оных из других банков. Поэтому все эти картинки не имеют смысла. Нужны «картинки» по всем банкам в совокупности. И эти картинку должны получиться совсем другие.
3. Ну и как всегда не отделена Москва от РФ. Низкий ввод нового жилья может быть обеспечен вымиранием городов и пригородов. Народ из 3-шки в регионе утрамбовывается в 1-шки в Москве.
Тут нам министры обещают перевод ндфл из Москвы в регионы. Ситуация может заметно измениться, если это сделают. У Собянина не много осталось времени, чтобы как можно больше прописать в Москве народу.
1. ВВП считается годовой, а ипотечный портфель мог хоть 30 лет формироваться. Так что нельзя говорить, что ипотечники 88% ввп Швеции генерят… Вероятно, это 3-10% ввп в год.
2. Весь рынок рос и растет. Это факт.
3. Тут ничего не скажу, так как не понял о чем речь.
пс. Если более 35-40% дохода домохозяйства уходит на ипотеку, то это потенциальные дефолтники. По регионам у нас таких 80-90% по собственным ощущениям. В регионах ЗП увеличились за последние 10 лет процентов на 15-20, не более, работы все меньше. Следующий кризис в России будет именно ипотечный.
Если это пузырь откуда такая низкая просрочка 0,4%?
И даже откуда в этой просрочка 99% все гасится в течение полугода добровольно?
«Темп роста ипотечного кредитования в России сейчас превышает 25% в годовом выражении, что вызывает у Банка России определенное беспокойство, заявила в ходе пресс-конференции председатель регулятора Эльвира Набиуллина.
«Что касается темпов роста кредитования, они остаются высокими в корпоративным и особенно в розничном сегменте. Так, ипотека растет более чем на 25% год к году. Розничные кредиты дополнительно разогревают потребительский спрос. Определенные беспокойства у нас вызывает также тот факт, что рост кредитования происходит за счет кредитов заемщикам с высокой долговой нагрузкой. В этой связи мы 1 июля возвращаем макропруденциальные надбавки по необеспеченным кредитам на допандемический уровень, а с августа — и по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом и высоким показателем долговой нагрузки заемщика», — сказала она.»
www.vedomosti.ru/finance/news/2021/06/11/873957-tsb-obespokoen-visokimi-tempami-rosta-ipotechnogo-kreditovaniya
Во-первых, никакими 50млн ипотек и не пахнет. Для расчета необходимо брать в расчет количество людей, могущих позволить себе ипотеку. И тут, как правильно заявила Э. Набиулина, уже всё грустно. Если взять росстат, максимум треть населения в рабочем возрасте может позволить ипотеку, а это всего под 25млн. Делим примерно на 1,5-2 и вот это количество уже домохозяйств, а ипотеку берут обычно одну на домохозяйство.
Ну и как бы не забываем про обеспеченность жильём на душу населения и сравниваем с аналогичными странами. И тут уже хорош комментарий дом.рф, что с учетом этого ну раза в 1,5-2 можем вырасти, если постараться, и придём в паритет к странам с аналогичной обеспеченностью:
ДОМ.РФ: потенциальный объем ипотечного портфеля в России составляет не менее 15% ВВП — Ведомости (vedomosti.ru)
Во-вторых, просрочка в 0,48% тоже умилила. Как бы из текущих ипотек под 10,5трлн.руб выдачи за 2020-2021 составили под 80%, то есть ипотеки новые, и текущие просрочки ни о чём не говорят. А если взять опыт зарубежных стран, например, США, к параметрам ипотеки которой мы движемся, то просрочка вполне может вырасти в отдельные периоды до 5%, как это было в кризисные 2008-2009 в США.
В-третьих, глупость зашкаливает, когда говорят о погашении за 5лет, при этом говоря о текущих ипотеках. Как бы срок ипотеки вырос за 5 последних лет с 15лет до 20лет. Плюс процентная ставка сильно упала, то есть в новых ипотеках основная часть долга значительно больше, чем была те же 5 лет назад. Кроме того, основная часть текущих ипотек — это новые ипотеки 20-21г. В общем смотреть на погашение ипотек 5-10летней давности с учетом такого серьезного изменения вводных ну это только для альтернативно одаренных, видимо.
Отставание цен от инфляции. Интересно, а почему они взяли именно такой период, а не с 2000х годов. Там была бы другая картинка.
В общем остальное даже не хочется комментировать. Вот зачем эту хрень выпускать? Ну качество ниже плинтуса, право слово.
Игорь Николаев, а ведь есть альтернативные расчеты, говорящие о том, что население страны только 80 млн
newizv.ru/article/general/19-03-2021/lyudmila-fionova-indeks-zerna-pokazyvaet-80-mln-chelovek-v-rossii-gde-ostalnye
С учетом вымирания населения страны, и совместной семейной жизни М+Ж в одном жилье получается что всего нужно 50 млн единиц жилья. А Сбер прогнозирует это как СВОЮ потенциальную долю. Вечная ипотека для 100% населения страны? С учетом нищенских доходов и отсутствия платежной дисциплины у большинства? Что они курят в СБЕРЕ?
50 млн ипотек он хочет выдать? Население страны 140 млн. И него вычти официально нищих 20, работающих за зарплату в конверте, пенсионеров, мигрантов, останется около 50 млн)) но у части уже есть квартиры а может и не одна. Бедааааа.
короче лозунг такой-каждому по ипотеке. А то отключим газ!)
Подскажи вот ипотеку берут на одного или на двоих — вот их как считать тех кто в браке?
-=КОТ=-, кот, ты молодец!!
ну это не бесплатно. Когда еще эта недвижка стоила дороже. Если только состояние было лучше.
4 млн ипотечных заемщиков у Сбера. Вся ипотека это только 10% от ввп.
Будет:
Вся ипотека 40% от ввп. Сколько будет ипотечников у сбера?
Видимо уходят времена кода ипотека состовляла только 50% рынка. Будет 90% покупок с помощью ипотеки.
ВВП растет.
А в целом прогноз Сбербанка напомнил фильм «Ничего не вижу, ничего не слышу».
-«Хде старение населения? Хде сокращение численности населения? Хде рост смертности от короновируса?» И затянув уши и закрыв глаза -«Не вижуууу...»
В чем я вижу огромный потенциал Сбербанка, так это в сервисах типа Сбермаркет, Сбераптека и т.д.
А до банкомата терь километр п*здюхать )
1 ипотека на 5 лет
2 ипотека на 20 лет с погашением через 5
Очень удивишься
Во втором случае будет большая переплата
1) Вариант 2.4млн переплата
2) Вариант 2.6млн переплата
а нужен аннуитетный с процентами впереди
и под 8-9%
ежемесячный платёж 15506, за всё время проценты 1720000.
Гасим его за пять лет: дополнительно довносим 33333 каждый месяц и общая сумма процентов составит 360000
Берём 2 миллиона под 7% на 5 лет, аннуитет:
ежемесячный платёж 39600, проценты за всё время 376000
Но это мелочи, самое главное, что ипотека на 20 лет позволяет адаптировать её к реалиям жизни, когда срочно требуются средства.
И вместо послесловия: все неистово песочат банки за то, что они «впаривают» ануитет и не хотят давать дифференцированные платежи. Так вот — частичное досрочное погашение позволяет превратить аннуитет в те самые дифференцированные платежи.
Население 140 миллионов. Средний размер семьи 4 человека.
Это что у части семей будет больше 1 ипотеки и все в Сбере.
Глупость
По текущим ссудам средний срок будет гарантированно сильно выше. Но «аналитики» продолжают в тупую использовать старые данные.
За 5 лет закрыть можно 2-3млн но не 10. Это я веду к тому. Что тут играет один важный фактор, среедний срок ипотеки))
Вытащим россиянина из трущоб?
• 9 апреля 2010 года: Путин призвал вытащить людей из трущоб в Сибири.
(https://www.newsru.com/realty/09Apr2010/sibir.html)
• 16 апреля 2013 года: Путин потребовал вытащить людей из трущоб.
(https://er.ru/activity/news/putin-trebuet-razrabotat-programmy-rasseleniya-avarijnogo-zhilya)
• 14 июля 2017 года: Путин призвал вытаскивать людей из бараков.
(https://rg.ru/2017/07/14/putin-prizval-vytaskivat-liudej-iz-barakov.html)
• 23 декабря 2020 года: Путин потребовал людей вытаскивать из трущоб.
(https://regnum.ru/news/3149222.html)
• 5 января 2021 года: Путин призвал вытаскивать людей из трущоб.
(https://ria.ru/20210105/putin-1592063704.html)
• 28 сентября 2021 года: Путин потребовал вытащить людей из трущоб.
(https://m.lenta.ru/news/2021/09/28/puttrush)
Недавнее: 20 ипотечных банков выдали русским в первом полугодии т.г. 907 тыс. кредитов на общую сумму в 2,6 трлн р. (+76%)
Есть другие факты:
1. РАСПОЛАГАЕМЫЕ доходы населения падают уже который год подряд.
2. Население страны не растет, а сокращается, уже который год подряд.
3. Ипотеку НАЧИНАЮТ давать ПРАКТИЧЕСКИ без первоначального взноса
4. Ипотеку НАЧИНАЮТ давать КРАЙНЕ юным заемщикам.
3 и 4 как бы намекают, что качественных заемщиков осталось совсем немного.
5. Смотрим тот же bnmap pro — по СПб, Сочи и Мск темпы выдачи ипотеки за последние 2 месяца сократились КАТАСТРОФИЧЕСКИ.
6.Также растут нераспроданные остатки у строяков.
И это еще, когда ключевая ставка НЕ ПРЕВЫШАЕТ РЕАЛЬНОЙ инфляции… к счастью для строяков она похоже таки в перспективе года существенно расти не будет.
Сравнение с другими странами — типа большой потенциал у нас. А ничего, что у нас СОВЕРШЕННО ДРУГОЙ процент среднего класса?… он существенно ниже и продолжает снижаться. А ипотека это по сути продукт именно для среднего класса (в том числе его нижней части) и именно его размер ограничивает потенциал ее роста.
По тому, что мало просрочек и тп — так некачественным заемщикам еще не так давно начали раздавать, а первую пару лет ПОДАВЛЯЮЩЕЕ большинство платит без проблем.
Так что все не так однозначно и радужно. Рекомендую думать и сводить аналитику самостоятельно, а не ориентироваться на чужую, ангажированную. А вообще РФ очень разнородная страна. И такая аналитика по всей стране целиком, это сферический конь в вакууме. Имеет смысл смотреть, только каждый отдельный город, если даже не район отдельно.
своя дет площадка актуальна до 5 лет. а 10-летний ребёнок в посёлке очень страдает, а 14-летний уже шлёт всех на йух.
И у современных детей нет свободного времени: учёба, кружки, репетиторы, если конечно, ими заниматься, в выходные можно куда-нибудь поехать. В городе тоже дети от нечего делать в кучки сбиваются и ничем хорошим не заканчивается: курят, пьют, наркоманят, общее имущество ломают и дружно на учёт попадают.