хм
хм личный блог
05 августа 2021, 17:26

Рынок недвижимости.

Мы тут озаботились размещением ден средств в пассивы.

Конкретно, откуп золотых изделий (лома), недвижимость в миллиониках, коммерческая недвижимость, складские запасы товаров под реализацию.

Так же пытаемся уйти от вкладов и любых других белых инвестиций. 

Например, всем родственникам, были предложены займы под залог недвижимости, под ставку ОФЗ-н (8% годовых) с пролонгацией договора раз в год.

Пытаемся поменять модель накопления и потребления. Ранее тупо копили, сейчас ограничили рост депозита суммой 500 тыс, излишки переводим в пассивы и тратим на текущее потребление.

Причина — отжим ден средств, путем введения налогов на ОФЗ и вклады.

Надо быть полным идиотом, чтобы обложить убыток (с учетом инфляции) налогом. При этом нужно быть двойным идиотом чтобы платить дань с убытка.

При этом государство еще и раздает халявные деньги малоимущим, многодетным и тд, таким образом повышая потребительскую инфляцию в разы. 

Взять цены на недвижимость — мат капитал, субсидии, льготная ипотека, делают для некоторых категорий населения недвижимость практически бесплатной. В то время для подавляющего числа населения цены растут за счет роста спроса.

Раздача халявы населению, при любых раскладах оборачивается ростом цен. Реальная инфляция в стране сейчас где то на уровне 8-12% годовых. 

Идет двойной грабеж инвесторов, с одной стороны инфляция, с другой налоги. При этом свою лепту вносят и банки.


Короче, тут интересная статья вышла на бизнес казань, с которой я полностью согласен.

Конкретно, по бетону в казани, отложил 50 тыс баксов, интересует 2 комн квартира, вторичка с ремонтом, около 40 квадратов в пределах города. Либо цены упадут, либо бакс вырастет. По другим регионах тоже смотрю аналитику, интересуют Пермь, Екатеринбург, Новороссийск, Подмосковье. Возможно Москва.

При этом мы понимаем, что недвижимость обложить налогом гораздо проще, чем депозиты. Скорее всего, как только население нахватает бетона — повысят налоги, коммуналку и тд. Так что рассматриваем бетон только, как часть портфеля.


Сама статья.

Рынок недвижимости в республике лихорадит. После бурного роста последних месяцев, активность в сделках с жильем резко упала. В мае по статистике управления Росреестра по РТ число сделок по договорам долевого участия в Татарстане сократилось на 20% до 1,5 тыс. 

На вторичном рынке Казани было заключено 4,3 тыс. сделок, что на 33% меньше показателей апреля. А в Татарстане сделки на рынке вторичного жилья за май сократились на 31%.Даже на рынке сделок с жильем по Казани и РТ сокращение — число сделок упало на 19% до 11,7 тысячи.

«Что-то не так со спросом»

Есть соблазн объяснить резкое снижение темпов реализации жилья снижением предложения, мол на волне ажиотажного спроса середины – конца 2020 года имеющуюся ликвидную недвижимость расхватали и сегодня на рынке только жалкие остатки. Но, это не так, потому что, иначе бы мы наблюдали резкий рост цен из-за маленького предложения. Цены росли в 2020 году, но в 2021, особенно в апреле-мае, их рост приостановился. Цены на жилье в новостройках стабилизировались на уровне 107 тыс. рублей за квадратный метр, а на вторичном рынке находятся около уровня 100 тыс. рублей за квадратный метр. Стабильность цен говорит нам, что дело не в предложении. Что-то не так со спросом.


На спрос влияет, прежде всего, сама доступность покупки жилья для населения. Свежий рейтинг доступности жилья по РФ, подготовленный экспертами агентства РИА Рейтинг по данным Росстата и Центробанка, говорит нам о том, что Татарстан занимает лишь 57 место по доступности жилья среди всех российских регионов. Методика подразумевает расчет минимального количества лет, необходимых семье из двух взрослых (со средней чистой (без НДФЛ) в регионе зарплатой) и одного ребенка, чтобы накопить на типовую квартиру площадью 60 м² (вторичный рынок). Предполагалось, что семья использует для этого все средства, которые остаются после затрат на поддержание текущей жизни (взяты региональные прожиточные минимумы для взрослых и детей), и накопления в виде депозитов в банках (средний размер депозита на одного жителя в регионе).

Доступно ли жилье для татарстанцев?

Так вот, средней татарстанской семье с одним ребенком придется копить на такую квартиру (ценой в 4,3 млн руб) минимум 8,1 лет. Если посмотреть на саму методику расчета, то даже эти данные выглядят завышенными — ведь предполагается, что семья живет на прожиточные минимумы (в Татарстане для трудоспособного населения прожиточный минимум составляет 10 622 рубля на человека, а для детей — 9 995 рублей). По сути, по этой методике семья живет голодая, так что в реальности, сумма на проживание гораздо выше. А это значит, что и количество лет для приобретения жилья явно больше 8. И еще — в методике берется средний размер банковского депозита на человека, но это как средняя по больнице, не учитывающая. что основная масса депозитов принадлежит богатым людям. Что еще больше удлиняет необходимый срок для покупки жилья. Так что средней семье, чтобы накопить на жилье потребуется не меньше 12-14 лет. С точки зрения изменчивости российской экономики (а, точнее, регулярных кризисов) вопрос о простом сохранении накопленных денег на квартиру на протяжении столь длительного времени выглядит почти неразрешимой задачей. А все потому, что стоимость жилья существенно переоценена.

Фондовый подход

Есть еще один подход к определению справедливой стоимости жилья. На фондовом рынке специалисты при оценке акций часто используют соотношение «цена/прибыль» или, выражаясь по-английски «PE ratio». Показатель выражает рыночную стоимость единицы прибыли компании, что позволяет проводить сравнительную оценку инвестиционной привлекательности компаний. Малые значения коэффициента сигнализируют о недооцененности рассматриваемой компании, больши́е — о переоцененности. Остается лишь применить этот показатель к рынку недвижимости. Если с числителем понятно — это будет цена недвижимости, то в качестве знаменателя придется взять прибыль от сдачи этой недвижимости в аренду (арендная плата).


Возьмем среднюю однокомнатную квартиру в казанской новостройке, которая в мае–июне 2020 года стоила 2,5 млн рублей. За сколько ее можно сдать в аренду? В среднем, за 16-17 тыс руб ежемесячно. В расчете за год, получим 192-204 тыс руб. Поделим 2,5 млн (стоимость квартиры) на арендную плату в 200 тыс. руб. Наш коэффициент (PE ratio) составит 12,5 или, что тоже самое, 12,5 лет окупаемости. Кстати, эта цифра согласовывается с цифрами, необходимыми для накопления жилья, что изложены выше.

10 лет по — нормальный по западным меркам (Западной Европы) срок окупаемости жилой недвижимости. Но, в России, с ее нестабильности, обычно берут 7 лет для нормативного срока. Вот и получается, что цены на жилье сегодня в Казани задраны почти в 2 раза больше относительно нормальной арендной окупаемости. Классический пример надувшегося пузыря на рынке недвижимости!

Лопнет ли пузырь на рынке недвижимости?

Есть возможности для роста цен на недвижимость в дальнейшем? Нет, потому что экономика не растет. Не может один сектор в экономике долго расти в противовес всей экономике. Потому что не будет доходов для обслуживания ипотек и формирования накоплений. Реальные доходы населения падают уже почти десять лет подряд, и это начинает сказываться на рынке недвижимости. Есть и другие сигналы падения доходов. Так, например, в Татарстане в мае 2021 года резко упала выдача автокредитов — они упали по сравнению с апрелем на 29,2%. Денег у населения в последнее время больше не прибавляется по вполне объективным причинам. А значит, для непомерных цен на квартиры наступает пора существенной коррекции вниз.


Чем кончается пузырь? Крахом. Рано или поздно цены на жилье после краха придут к равновесию — около 7 лет аренды. Первые ласточки этого краха уже видны — продажи жилья застопорились. Когда начнут падать цены, включатся те, кто покупал жилье в инвестиционных целях, чтобы продать, пока не сильно упало. На рынке появится еще больше квартир — цены упадут еще больше. А еще банки начнут выбрасывать на рынок заложенные в ипотеках квартиры. Включится самораскручивающаяся спираль по снижению цен. И так далее...

Для тех, кто считает недвижимость надежной инвестицией, цены на которую никогда не упадут — плохие новости. В Америке тоже так считали. И свято верили. Пока не пришел 2008-2009 год. И цены на недвижку просто ополовинились. А от веры в бесконечный рост цены на жилье не осталось и следа. 

98 Комментариев
  • Mezantrop
    05 августа 2021, 17:34
    Если уж мысля слиться из кэша по максимуму — не проще ли набрать портфель  крепких мировых дивитикеров и индексов с дивами?
    Риски сопоставимы, курицу, несущие золотые яйца, резать не будут. От проблем конкретного эмитента хеджирует портфель и доля индексов. Ну и неслитый кэш. Налоги рынок учтет ценой (если уже не учел).
    Коробочка, плюющаяся деньгами, может оцениваться по разному, но обесцениваться — навряд ли…
      • astray
        05 августа 2021, 18:29
        dekab1, \\долю портфеля выделили

        а сколько вас?
        или это один человек в стиле царя?
          • astray
            05 августа 2021, 21:26
            dekab1, хорошо.. отметил…
    • Crogall
      05 августа 2021, 17:41
      Mezantrop, крепких мировых дивитикеров? Шутишь? Ты сп500 видел во сколько раз за 3 года вырос?.  Курицу с золотыми яйцами никто и не будет резать, а только инвесторов в нее. Потому что есть золотые моржовые (яйца) акции с правом голоса. И владельцев обычки срежут по самое ухо. Плюс джокер в рукаве (ответственность акционеров по долгам общества в рамках их доли), который никогда не применялся, но все впереди. 
      • Mezantrop
        05 августа 2021, 17:52
        Crogall, 
        Все?
        Попустило?
        А теперь по существу. Фондовый рынок пережил депрессию, и как минимум, вторую мировую. БМВ, Митсубиши, Юнкерс существуют до сих пор. Ни кто не обещал мирового счастья всем. Я ни где не писал, что не будет высадки лишних пассажиров.
        По мимо сп500, есть Вьетнам, Индия, Китай, Россия и много чего и много где.Надо просто найти и думать " а что если..."  -  и все получится.
        Не, если Вам греет душу депозит Сбера — не смею Вам мешать.
        Относительно лома золота и недвиги опубликованы сотни исследований «небританских ученых», краткий вывод которых — на горизонте 10 лет и больше диверсифицированный портфель бьет любую инвестицию.
        Насчет выросшего сп500, мое не правильное мнение: в реальности он не вырос. На графике горизонтальная ось 0 поднялась на величину влитого бабла — только и всего.
        • Crogall
          05 августа 2021, 18:15
          Mezantrop, мне не греет душу депозит, дивтикеры, недвига и золото. Я за диверсификацию везде, из сырья мне серебро нравится. На нефти за последние пару лет можно было удвоить депозит. Дивиденды никогда за года два этого не сделают. А рост в 2-5 раз от котировок редкость. Вот насчет индии, Вьетнама никогда не думал. Благодарю. Китай отпадает как инвестиция из-за их законов об ограничении владения бумагой иностранными инвесторами. А отдавать бабки ошфорным прокладкам нет смысла по китаю.
          • Mezantrop
            05 августа 2021, 18:19
            Crogall, 
            Мы же вроде про сохранить, и не про заработать?
            На нефти когда депозит удваивался у ИНВЕСТОРА? В -37 или  в 76?
            По Китаю — IB — Гонконг — вуаля…
            • Crogall
              05 августа 2021, 19:04
              Mezantrop, по -37 можно только с балкона. По 76 скорее можно так. По -37 выводы я сделал не торговать самый свежий контракт.
      • Евгений
        06 августа 2021, 12:35
        Crogall, Когда речь о дивтикерах идет, особенно об аристократах, вы не на СП500 в целом смотрите.
        Индекс тащат вверх 3-5 компаний, остальные либо не растут, либо припали.
        Отдельные истории торгуются до сих пор по ценам, близким к историческим. PBCT, O, T, RDS и т.д. это только те, кто на вскидку в голову приходит и торгуются сейчас не выше исторической, а осенью 2020 года их вообще можно было взять с приличным дисконтом...

  • u-gyn
    05 августа 2021, 17:35
    недвига в россии — только ликвидная коммерция. ликвидная коммерция это формат пятерка/магнит без аналогов в пределах квартала. Такие есть, но и цена будет в москве 200 млн. ±.
    Рядом стоящие ценник ~ от 70, но это лотерея, т.к. уже много съезжают.

    Возможно смотреть в миллионниках перспективных. Там дешевле, принцип отбора тот же. Кроме питера — беглов невменяемый.

    Если дешевле — формат (условно) вкус вилл, т.е. небольшой брендовый продуктовый сетевик.

    Все остальное — лотерея. Жилая недвижка под аренду вообще не вариант давно вложений.
    Лучше и интереснее тогда в германии доходный дом — квартир на 5 стоит в саксонии тысяч 300 евро, доходность чистыми в евро в районе 3%.

    Но и в коммерческую в россии и в любую в мире лезть до окончания ковидофашизма, имхо, глупо. Никто не знает, что будет завтра.

    М.б. вместо пятерочки лучше будет танк купить
    • wrmngr
      06 августа 2021, 09:52
      u-gyn, ковидофашизм с нами навсегда в том или ином виде
  • Сергей Захаров
    05 августа 2021, 17:37
    Из крупных городов будут делать рынок аренды! Обелят всех арендных рантье! Налогов много будет! Перед революцией 1917 года в СПБ снимали жилье 95% жителей города! Также это интересно банкам, чтобы обычный коренной житель миллионика смог купить квартиру в своем городе, только с ипотекой на 10-15 лет, тем самым увеличив процент продажи жилья в ипотеку до 90-95%. Без ипотеки только для богатых жителей или рантье!
    • Профиль удален
      05 августа 2021, 18:18
      Сергей Захаров,  обелять? 
      Хорошо. Тогда все уйдут в рейты.
      И будет как в берлине.
      В принципе, согласен, давно пора нищих с бабушкиной квартирой и их квартирантов стричь
  • s_s
    05 августа 2021, 17:41
    все с недвигой будет только хорошо, пока власть «стабильна») имхо
    америка это жесткий рынок — и если есть перекосы- то они будут рынком разыграны на все 100 с дохой 1000% другой вопрос куе — но оно появилось после.
    у нас недвига — это показатель всего, и если допустить сдувание пузыря — народу это не понравится… с последствиями 
    • u-gyn
      05 августа 2021, 17:49
      s_s, на народ то давненько уже клали
      • s_s
        05 августа 2021, 17:50
        u-gyn, клали, но лишний раз ссат злить)
        • u-gyn
          05 августа 2021, 17:54
          s_s, это пока. еще тыщ 500 харь в росгвардию, в анамнезе диагноз как у брежнева и усе, крути гайки пока резьба не слетит.
        • Mezantrop
          05 августа 2021, 17:59
          s_s, 
          Особенно с пенсиями, Платонами, НДСами...
          наРод давно повымер или уехал. Остался охлос, под «жигулевское» бурно одобряет любую дичь властей и 3-5%  вменяемых, которые все понимают, но на них всем поклась.
          Вангую, до выборов телочку погладят, а вот потом…
  • Свой Мужик
    05 августа 2021, 17:41
    Что-то ты много написал — банально 2014-2015 года — рост, не такой бурный как сейчас… но что было потом?
    Да по аренде в регионах будет вкуснее чем в МО и МСК )
  • drow
    05 августа 2021, 18:04
    излишки переводим в пассивы и тратим на текущее потребление. здравая мысль, только пришла она немного поздно, возможно пора снова начинать копить.
  • Константин
    05 августа 2021, 18:06
    А, мне кажется в рублях так и останется лет на 10 а вот в баксах упадёт, когда по 100 будет
  • Excessreturn
    05 августа 2021, 18:16
    Что-то Вас расколбасило. Успокойтесь и ещё раз всё взвесьте.

    Во-первых, отказ от «белых» инвестиций. Не сильно понимаю, что имеется ввиду, но цифровизация нарастает, и то, что было 20лет назад, скоро никак не прокатит. Общество и власть становятся всё более прозрачными и дальше будет только сильнее.

    Во-вторых, достаточно эмоционально написано по поводу низких процентных ставок и налоги.  Смысл тут переживать?! Есть моменты, когда процентные ставки низкие, есть, когда высокие. Всё в какой-то степени уравновешивается. Если в прошлом году смогли заработать, например, на акциях 40%, то понятно, что это будет не каждый год и пару лет может придётся посидеть на голодном пайке. Почти как в охоте можно часами караулить добычу, а потом зато вкусно поесть.

    В-третьих, каждый вид активов имеет своё время и требует определенных навыков. Условно говоря, можно попытаться и предметы искусства купить, но даже опыт миллиардеров, типа Рыболовлева, говорит о рискованности затеи. То есть накупите вы недвижки под сдачу, а она мало того что не будет сдаваться, так ещё и грохнется в цене. Или накупите лома, а потом посадят за оборот драгоценных металлов.

    В общем семь раз отмерь, один раз отрежь. Не стоит сломя голову куда-то нестись и всё менять. Любые инвестиции — это как управление танкером, всё должно быть медленно, обдуманно и фундаментально.
  • Брахман Пилорама
    05 августа 2021, 18:29
    Рано или поздно цены на жилье после краха придут к равновесию — около 7 лет аренды. Первые ласточки этого краха уже видны — продажи жилья застопорились. Когда начнут падать цены, включатся те, кто покупал жилье в инвестиционных целях, чтобы продать, пока не сильно упало. На рынке появится еще больше квартир — цены упадут еще больше. А еще банки начнут выбрасывать на рынок заложенные в ипотеках квартиры. Включится самораскручивающаяся спираль по снижению цен.

    Ничего этого не будет. Просто инфляция разгонит цену аренды до 30т и все придет к балансу. Вынужденно поднимут зарплаты рабочим, цены уже поехали вверх. Просто самый ликвидный товар дорожает первым. Это недвижимость, автомобили, еда.
    • Excessreturn
      05 августа 2021, 18:48
      Брахман Пилорама, скорее, истина где-то посередине -  и цены недвижки немного припадут и уйдут в стагнацию (по крайней мере, в относительно дорогих локациях РФ), и аренда немного повысится.

      Причина этому в том, что часть факторов роста ушла, — это льготная ипотека, безумие вкладчиков, увидевших вклады с никакими процентными ставками. Хотя часть и остается — рост цен на сырье, эскроу счета, вымытое предложение.

      По поводу ликвидности, наверно, для недвижки больше подходит такая характеристика как хранилище ценности, а не ликвидность. Всё-таки не всегда и не всю её можно быстро и без дисконта продать. При этом как хранилище ценности её уже давно и успешно воспринимают, что доказано не только 2020г, но и хотя б ажиотажем 2014г.
      • Брахман Пилорама
        05 августа 2021, 19:13
        Excessreturn, много раз тут писал, все, что мы сейчас наблюдаем — отложенный рост цен после падения рубля в 2014г в два с лишним раза. И вот только в 2021 цена недвижимости догнала цену доллара.

        даже еще не совсем. Нет денег на спрос? А кого это волнует. Будет стагнировать, верно,  пока цепочка инфляции не замкнется. И так до следующего круга.
    • Brassiere
      05 августа 2021, 18:49
      Брахман Пилорама, 
      >Просто самый ликвидный товар дорожает первым. Это недвижимость, автомобили, еда.

      Первый раз вижу такой список ликвидных товаров через запятую…
      • Брахман Пилорама
        05 августа 2021, 19:10
        Brassiere, еще знаете что в первых рядах дорожает? б.у. автомобили. И это не я придумал. Это основа капиталистического набора вещей первой необходимости.
        • Brassiere
          05 августа 2021, 19:15
          Брахман Пилорама, я против бу авто не спорю — 10% минус рынок и авто уйдет за несколько дней. Но вы с недвижкой ровняете — если будете скидывать цену — прежде всего вопросы по владению возникнут. И тут все равно месяцы пройдут до реальной сделки и бабла в руках. Странно про ликвидность говорить в такой ситуации
          • Брахман Пилорама
            05 августа 2021, 19:34
            Brassiere, верно, не обязательно это супер ликвидные товары, скорее вещи первого спроса или первой необходимости. Самое ликвидное — фиат, остальное как повезет, от степени кризиса. Золото на пике тоже никто не купит, кроме ждущих еще большей цены. Так и недвижимость.
          • Профиль удален
            06 августа 2021, 09:14
            Brassiere, ? от покупателя до перечисления денег на свет домоморф ушло аж 10 рабдней.
            ваши фантазии вас выдают
            • Brassiere
              06 августа 2021, 09:32
              Ulf R., вы уже вышли из актива? Тогда сильно продешевили. Срочно перезаходите
              • Профиль удален
                06 августа 2021, 09:49
                Brassiere, это инвестиционная рекомендация?
                как-то вам не доверяю, когда вы в реальности не ориентируетесь 
                • Brassiere
                  06 августа 2021, 09:56
                  Ulf R., ваша реальность, что недвжка будет только расти, даже если доходы населения будут продолжать падать, а экономика стагнировать? Да, в такой реальности я не ориентируюсь. Другую реальность видел — 1991 и 1998 год называется. Да еще и пиндосы примеры подбрасывают ипотечных кризисов. Все это конечно не про Россию с ее вечным ростом, процветанием и обнулением
                  • Профиль удален
                    06 августа 2021, 10:04
                    Brassiere, вы разговариваете с голосами в своей голове.
                    причем разговариваете не словами, а лозунгами как органчик.
                    я писал лишь о том, что выскочить из недвиги можно меньше, чем за 2 недели технически.
                    пожалуйста, не надо мня беспокоить. судя по вашим словам, у вас кратно меньше собственных средств, чем у меня.
                    несите свою мужицкую правду таким же — обанониуйтесь на возможные чужие убытки.
                  • Евгений
                    06 августа 2021, 13:09
                    Brassiere, Когда про недвижимость речь заходит, всегда нужно держать в голове. А так ли удобно жить на скамейке в парке? С учетом нашего Российского климата, не думаю.
                    Альтернатива- платить деньги чужому дяде на диком и абсолютно не цивилизованном рынке аренды.
                    Тут все очевиднее очевидного как бы.
                    Недвижимость в России это особый актив, и рассматривать его нужно так-же.
                    • Brassiere
                      06 августа 2021, 14:45
                      Евгений, у нас все особое — особый путь, менталитет, актив, царь. Про скамейку в парке вы загнули -некоторые продолжают жить как жили, дети с родителями, некоторые -как мы-дачу не так далеко от МКАД будем приводить в порядок под постоянное житье. Оставляем особый актив инвесторам с шальными коррупционными деньгами — пусть балуются пузырящимся игристым
    • Анатолий И.
      14 августа 2021, 14:06
      Брахман Пилорама, недвижимость вовсе не самый ликвидный товар.
      • Брахман Пилорама
        14 августа 2021, 19:47
        Анатолий И., это верно если цена не ликвидна ) Квартиру в Москве за 1 млн ннада? Вот то то…
        • Анатолий И.
          14 августа 2021, 21:20
          Брахман Пилорама, а кому нужна ликвидность ценой таких убытков?
  • Сергей Иваненко
    05 августа 2021, 18:55
    В сторону малого бизнеса не думаете смотреть? Он отлично встраивается в портфель, приносит стабильно 20-30% годовых, относительно дёшев — 3 миллиона на запуск 3-5 точек.
    • Gh0sT555
      05 августа 2021, 22:52
      Сергей Иваненко, о каком именно бизнесе речь, позвольте поинтересоваться?
      • Сергей Иваненко
        05 августа 2021, 23:10
        Gh0sT555, любом. 
        • Gh0sT555
          05 августа 2021, 23:24
          Сергей Иваненко, бизнесом надо заниматься, а то он стабильно в минус будет работать. Да и если заниматься — гарантий нет никаких, что естественно и правильно. Но Вы при этом пишете про «приносит стабильно 20-30% годовых», что странно. Возможно что я Вас неправильно понял.
          • Сергей Иваненко
            05 августа 2021, 23:48
            Gh0sT555, не вижу разницы между прибыльной бизнес стратегией и инвестиционной. Задачи одного уровня.

            бизнесом надо заниматься, а то он стабильно в минус будет работать.

            В месячных значениях? Да. В квартальных? Возможно? В годовых? Точно нет.
            • Gh0sT555
              06 августа 2021, 01:53
              Сергей Иваненко, Вы отрицаете возможность неположительного финансового результата в бизнесе? Быть может, и банротсв не существует? Мы точно в одном мире живём? :)
              • Сергей Иваненко
                06 августа 2021, 05:52
                Gh0sT555, т.е. инвестиции по вашему мнению приносят стабильный % и ими не нужно заниматься? К чему эта софистика?
                • Евгений
                  06 августа 2021, 13:14
                  Сергей Иваненко, Ну как бы есть колоссальная разница, между...
                  купить на 3 млн. руб. дивтикеров и заниматься какими-то другими своими делами
                  и...
                  вложить в малый бизнес 3 млн. руб. стать фактически предпринимателем  и заниматься этим бизнесом, потому как если вы им не будете заниматься, он прогорит… возможно, что придется заниматься только им в попытках его вытянуть
                  • Сергей Иваненко
                    06 августа 2021, 14:10
                    Евгений, у вас очень оптимистичный взгляд на инвестиции. Ими тоже нужно заниматься.
                    • Gh0sT555
                      06 августа 2021, 15:59
                      Сергей Иваненко, у Вас очень оптимистичный взгляд на малый бизнес. Очень.

                      P.S. Согласен с Евгением (выше)
                      • Сергей Иваненко
                        06 августа 2021, 17:12
                        Gh0sT555, и в чём же вы с ним согласны?
                        • Gh0sT555
                          06 августа 2021, 17:18
                          Сергей Иваненко, в том что есть огромная разница в инвестировании в крупняк в качестве минора, и в малый бизнес, где всё по факту лежит на твоём горбу. С голубыми фишками на брокерском счёте Вы могли впасть в кому ещё при Медведеве, и очнуться сейчас как ни в чём не бывало в плюсе. Тогда как Ваш мелкий бизнес за это время либо превратился бы в тыкву, либо Вы просто перестали бы быть бенефициаром генерируемой им прибыли.
                          • Сергей Иваненко
                            06 августа 2021, 18:25
                            Gh0sT555, согласен. Разница есть и оба варианта возможны, но что это меняет? Допустим, вам выпадет возможность вложится в бизнес, где не нужно ишачить самому и стабильно иметь 30% годовых — вы от неё откажетесь?
                    • Евгений
                      06 августа 2021, 18:26
                      Сергей Иваненко, Несравнимо меньше, чем прямым предпринимательством. Это даже бессмысленно обсуждать…
  • Николай Помещенко
    05 августа 2021, 19:07
    рискованные застройщики

  • iddqd3n
    05 августа 2021, 19:29
    Надо быть полным идиотом, чтобы обложить убыток (с учетом инфляции) налогом.

    Наоборот — это гениально. Ещё есть НДС с еды, жкх и медицины/лекарств. Золотое дно — жрать, жить и болеть меньше не будут никогда.

    При этом нужно быть двойным идиотом чтобы платить дань с убытка.

    Основа культуры РФ — Стабильность, прямо с большой «С». Депозиты за всю историю наверно только пару раз давали больше инфляции вообще, в остальном — чистой воды инфляционный налог со сбережений (многим не нравится этот термин, но суть передаёт неплохо), а поскольку инфляция 10+% ближайшее время не ожидается аки в тучные нулевые, надо подсуетиться и обложить налогом «вручную» :)
      • iddqd3n
        05 августа 2021, 20:22
        dekab1, в системе вроде более 30 трлн вкладов, половина в сбере под 3%. Много ушло? :)
          • Виктор
            06 августа 2021, 10:08
            dekab1, население всегда пассивно. Было. Есть. Будет. :)
      • Профиль удален
        06 августа 2021, 09:16
        dekab1, это остатки сисилизма в нашем управляеющем контуре.
        уже приходящее поколение по моим личным наблюдениям усвоило, что грабить нужно нижние 5 децилей, помогать своим пацанам, а остальные пусть как хотят.
  • Alexander
    05 августа 2021, 20:26
    На мой взгляд, прекрасный пост, почему так мало лайков?
    Такое впечатление, что на smart-lab.ru остались одни многодетные мамочки которые бегают за пособиями и выплатами на детей.
  • Sergio Fedosoni
    05 августа 2021, 20:57
    Всё конечно здорово, но предлагать родственникам денег под % сильно не по-понятиям.
    В формате потреба/ипотеки, на бизнес как бы нормально, ну так считалось всегда с 90х
  • ruru42
    05 августа 2021, 21:08
    Можете написать про лом и складские товары. Интересно почитать)
  • AndMax
    05 августа 2021, 21:09
    немного не так… перегретость рыночной стоимости недвижки (в кр.городах) относительно официальных доходов народа у нас уже несколько лет. А откровенный перекос в рыночной стоимости новостроя наглядно пошел на госпрограмме льготной ипотеки, к-рую недавно сильно урезали. Хотели строяков в ковид-кризис поддержать, а в итоге ценник вздули.
    Но вот что дальше ? краха и падежа точно не будет. потому что это все под контролем гос-ва. Ему не нужны вопли миллионов ипотечников, к-рые за счет своих будущих доходов лет на 10-20 влезли в госипотеки...  Придумают что-то новое… Например, строяков на реновацию переориентируют, но и рыночный ценник недвижки сильно обвалить не дадут...
    Кстати, гуглится инфа (вроде даже тут она была) что реальная себестоимость стр-ва у нас до сих пор составляет от 30 до 80 тыс. руб за метр. А в итоговый ценник кв.м. вложены еще аппетиты местных властей (земля и прочее) + рыночный ажиотаж безпорточных ипотечников...   
  • tores
    05 августа 2021, 21:25
    Позовите родственников на смартлаб
  • MPlus
    05 августа 2021, 21:57
     Когда начнут падать цены, включатся те, кто покупал 

    Никогда такого не было. Инвестиционное жилье берут для того чтобы никогда не продавать. Актив последней инстанции. Пол Москвы улицы пустые, по Ленинскому проспекту автобусы пустые ходят. Людишек на выселках селят, дальние подступы к Кремлю застраивают.  А то, что интересное, в шаговой доступности от парков и и театров, пусть себе стоит, вдруг  настоящие деньги еще на наш рынок придут. И так будет везде. Опять был в Казани — не видел там изменений на золотой миле за десять лет

    Как то так
      • MPlus
        06 августа 2021, 09:24
        dekab1, в баксах аналогично в баксах квартира не продается, ибо бесценна она для хозяина.
        распродажу в долларах это застройщикам нв выселках там с новой квартирой вам шапочку подарят по акции

        Вы думаете там большие прибыли в строительстве, а там высокие расходы. В завершениие До половины квартир город забирает для «очередников»района» сейчас просто деньгими берут, сами строят для «очередников»

        Сословное государство, а вы думали за баксы вам тут кланять будут! нет, кому не нравится в суд под банкротство, только заложенные квартиры все к банкстерам отойдут ив ам же хуже. Вы с кем торговаться собираетесь.

        Откройте свою фирму постройте дом а потом продавайте его за пол цены. Так я думаю и этовам никто не позволит
  • alver42
    06 августа 2021, 06:53
    Играем на понижение! Грядет ипотечный кризис аналогичный кризису в США. Отсюда и продление льготного кредитования и рост стоимости жилья. Загоняют хомячков в долговую яму. Скоро хаты за долги отбирать начнут. Достаточно глянуть, насколько за этот год повысилась безработица и увеличилась сумма задолженности по кредитам. Хана. Ждём фееричный «Пыщщщщщщщ!»
    • smit
      06 августа 2021, 19:09
      alver42, Загоняют хомячков в долговую яму. Скоро хаты за долги отбирать начнут
      10 лет постоянно об этом говорят.
      хуже 2014 года точно не будет.


      • alver42
        08 августа 2021, 05:53
        smit, ты это скажи тем, кто ипотеки под долларовые кредиты взял в 2008. тогда тоже всё стабильненько было и с ящика вещали, что Россия — тихая гавань, а доллар стоил 23 рубля.
        • smit
          08 августа 2021, 12:54
          alver42, Думаю валютным почечникам можно сказать:

          Валютные ипотечники, никогда не имейте дела с валютой это не ваше.
          Берите ипотеку в 2017 столько квартир скалько сможете купить выйдите в 2021 с 40% чистой прибылью. 
          • alver42
            08 августа 2021, 15:47
            smit, а 40% чистой прибыли откуда, если розница выросла на 300% )))))) или ты так, чисто мукулатуру взвесил, а не её покупательную способность )))))) занятный, однако, счетовод ))))))

            З.Ы. Кстати, подфартило, купили хату в феврале 2018. Но… как уже и сказал, преимуществ от продажи квартиры по текущим никаких.
            • smit
              08 августа 2021, 15:49
              alver42, выпил?
              • alver42
                08 августа 2021, 15:55
                smit, с сайта не вылазишь? )))))))
  • Русский
    06 августа 2021, 07:44
    сейчас ограничили рост депозита суммой 500 тыс — судя по сумме, пишет учитель физкультуры из далекой провинции…
  • А сокращающееся население? Минус миллион за полтора года
    В москвабистан поток не иссякнет допустим, а челябы?
  • Ян Карлович
    06 августа 2021, 11:09
    «Рано или поздно цены на жилье после краха придут к равновесию — около 7 лет аренды»
    Что за олух это писал? Где он видел стоимость жилья = 7 лет аренды?
    • smit
      06 августа 2021, 19:10
      Ян Карлович, в своих мечтах 
  • Hix
    06 августа 2021, 11:31
    Причина — отжим ден средств, путем введения налогов на ОФЗ и вклады

    Но на недвижимость тоже есть налог, который скорее всего будет расти. И со сдачи недвижимости надо платить налог +  страхование и ремонт
  • Евгений
    06 августа 2021, 12:58
    Рассуждать про недвижимость в России в сравнении со штатами? Это большая ошибка. Это я даже не знаю, граничит с глупостью.

    Тут важно понимать, что в России как класс отсутствует цивилизованный рынок аренды жилья. Вообще отсутствует… Совсем...

    Чего не скажешь о штатах. В штатах очень большой процент населения живет в арендованном жилье.

    В России совершенно иная ситуация.
    Если вы хотите на пенсии быть бомжом и жить на скамейке в парке, то в трудоспособном возрасте не озаботитесь приобретением жилья в собственность.
    Как мы понимаем, мало кому этого хочется, поэтому приобретение собственного жилья рано или поздно, это жизненная необходимость, ни больше ни меньше!

    Поэтому жилье в России имеет гораздо большее значение по факту. И ждать каких-то существенных обвалов на таком рынке по примеру штатовских… ну это такое себе…
    • Евгений, так хатки про запас берут, для детей, а дети вырастают и у них уже есть… а до следующих детей 20 лет, а от родителей остаётся жильё, а детей по одному рожают, а детей всё меньше рожают, а весь цикл 40 лет, а 30 лет назад ещё совок был и доллар по 50 копеек

  • smit
    06 августа 2021, 14:58
    10 лет по — нормальный по западным меркам (Западной Европы) срок окупаемости жилой недвижимости. Но, в России, с ее нестабильности, обычно берут 7  20 лет для нормативного срока.
  • smit
    06 августа 2021, 19:12
    Мы тут озаботились размещением ден средств в пассивы.
    А цены на кв уже выросли… поздно покупать кв.

Активные форумы
Что сейчас обсуждают

Старый дизайн
Старый
дизайн