Студийный рантье

Про идею гаражного рантье я уже писал. Тема интересная. Поговорил с грамотными людьми. Сдавать можно, если не жадничать. Но весьма сложно удержать арендатора (особенно летом) и сильно проблематично продать гараж. Решил покопать в сторону квартир. Собрал цифры. Сравнил доходность сдачи в аренду квартир с пешим доступом до метро. Утомлять цифрами не буду. Выяснил следующее:

Обогнать банковский вклад можно только на сдаче крохотных студий по 20 метров за МКАДом. Все остальные варианты не обгоняют вклад.

Для примера возьмем бетонные курятники в Саларьево. До МКАДа ~3 км. До метро ~1 км. Застройка выглядит так:

ЖК Саларьево парк Москва, цены на квартиры от официального застройщика - фото, планировки, ипотека, скидки, акции.

ЖК Саларьево парк Москва, цены на квартиры от официального застройщика - фото, планировки, ипотека, скидки, акции.

Покупка студий выглядит так:

Сдача студий выглядит так:

Саларьево — жуткое место. Бывшая гигантская свалка, которую слегка рекультивировали. Но приезжим на это насрать. Главное — дома новые, Москва недалеко и метро рядом.

Итого:

Покупаем за ~6.7 млн.руб., сдаем за 32 тыс.руб. Получаем ~5.7% годовых. Не густо. Особенно, если учесть расходы на содержание объекта.

Короче… если как бизнес, то дело — дрянь. Но вполне можно рекомендовать, как инструмент парковки свеженапечатанных денег в смутные времена, которые в РФ тянутся уже 30 лет.

недвижимость квартиры аренда покупка Инвестиции в недвижимость

Инвестиции в недвижимость

stobks

GOLD

Москва

1213

106 068

с 8 мая 2020

64 Комментария

Pringles
18 января 2021, 17:04
чтобы сдать за 35,000-38,000 надо еще вложить в ремонт и технику
а убитые однушки по 33-35 кв.м. даже в Москве есть за 30,000
+8
- Гриша
  18 января 2021, 17:17
  Pringles, ну и цены
  +1
  - Petr S
    18 января 2021, 18:19
    Гриша, да там цены наверняка еще выше. Ибо 6,6 это скорее всего стяжка-штукатурка, а чтобы сдавать по 38, надо еще вложиться в ремонт и технику. Короче еще лям прибавьте по-хорошему
    0
    - Serj90
      18 января 2021, 19:04
      Petr S, если сдавать тарканам, то достаточно вложить 300к, лично видел такие квартиры. И живут не жалуются
      0
    - GOLD
      18 января 2021, 19:35
      Petr S, яж ссылку дал в посте… зайдите и посмотрите)
      
      за 6.6м предлагаются вполне симпатичные студии:
      
      … кхм… если, конечно, студии вообще могут быть симпатичными)
      0
- LogikoMen
  19 января 2021, 11:00
  Pringles, в Мытищах и Одинцово сдаю трешки за 38 000. Метро нет, но тоже Подмосковье. Автор совсем не разбирается в ценах аренды квартир.
  0
  - Pringles
    19 января 2021, 11:13
    LogikoMen, Саларьево, Московский трешки по 50К, но большие по 100 кв м
    0
Спаси и сохрани
18 января 2021, 17:14
Ситуация на рынке жилья меняется. То, что было выгодно вчера, завтра будет не выгодно.
1. Те, кто снимали квартиру за 30 000 р. сейчас берут ипотеку 7000000 за те-же деньги (проценты) и покупают собственное жилье.
2. Некоторые граждане, которые по инерции думают, что вложение денег в недвижимость при таком низком проценте кредита с последующей сдачей в наем это хорошая идея — дополнительно нагревают рынок.
3. Государство в лице налоговой службы собирается ужесточить правила сдачи жилья внаем.
Все это, потенциально, через пару лет приведет к перегреву рынка аренды жилья. Цены на аренду пойдут вниз. Спрос на жилье начнет снижаться, потом еще, потом резко.
+10
- Йонатан Берсон
  18 января 2021, 17:16
  Спаси и сохрани, я такую теорию слышал в году 2010-2011 )))
  никому не выгодна дешевая цена на недвижимость.
  Дешевая недвижка только в регионах и только там, где стагнация.
  +3
  - Спаси и сохрани
    18 января 2021, 17:26
    Йонатан Берсон, что значит никому не выгодно? На этом рынке только один маркетмейкер — это банки, которые распродают недвижимость должников. Обычно банки все свои риски закладывают в ипотечный договор и продажа имущества должников даже со значительным дисконтом не приносит им убытка. При повышении ставок по кредитам и обнищании бедных слоев населения, набравших кредиты, количество должников будет расти. Количество выброшенного на рынок жилья по бросовым ценам будет увеличиваться. Для справки: Сейчас межбанковский процент, и, соответственно, процент кредита по ипотеке, самый низкий в истории России.
    +5
    - sleglo
      18 января 2021, 17:33
      Спаси и сохрани, бла-бла-бла
      0
    - Йонатан Берсон
      18 января 2021, 17:37
      Спаси и сохрани, а строители? интересно, кто будет строить за дешево? Рабочая сила которая строит дома ничего не стоит что ли?))) можно не строить — жить в бараке и всё.
      Высокие цены на жилье это удержание денег в стране — чтобы излишки не тратили на что попало (предметы роскоши или жилье заграницей)
      +1
      - Спаси и сохрани
        18 января 2021, 17:45
        Йонатан Берсон, Вот если бы отменили НДС на покупку золота в слитках-это было бы удержанием денег в стране. А квартиры в многоквартирных улиях в специальных районах для бедняков (будущих гетто) это из другой оперы. Взлетит ставка межбанковского процента или еще что-нибуть произойдет — начнутся распродажи жилья.
        +5
        Serj90
        18 января 2021, 17:50
        Спаси и сохрани, тогда ставка должна взлететь не менее чем до 8.36%, верно? Тогда запустится процесс распродажи?
        0
        Спаси и сохрани
        18 января 2021, 17:57
        Serj90, Если бы я знал такие точные цифры…
        0
        Serj90
        18 января 2021, 18:01
        Спаси и сохрани, ну я смотрел на ЦБ РФ, ставка для срока свыше года. Учитывая отмену платы НДФЛ по истечению 3 лет собственности, получается, чтобы сейчас было выгодно сливать жилье тем, кто его приобретал 3 года назад, по вашей логике ставка должна увеличиться и увеличить до значений не меньше тех лет, когда по той ставке было выгодно покупать. Соответственно, если ставка будет расти дальше то в стакан к продавцам подтянутся собственники 4-5-6 лет и т.д.
        0
        Спаси и сохрани
        18 января 2021, 18:00
        Serj90, Почему у нас никогда еще не было распродажи на рынке жилья при взлете процента межбанка — потому что стоимость всегда сжирал рост доллара. Т.к. взлет процента всегда сопровождался взлетом доллара. Сейчас мы видим, что ситуация при последнем обвале рубля была противоположная.
        +1
        Сергей Иванов
        18 января 2021, 18:53
        Спаси и сохрани, про отмену ндс я не в первый раз слышу, но ее только подняли. не отменят никогда, т.к. папуасы должны свегда работать, за девальвационные билеты, а золото это реальная возможнось сохранения ценности на века. не будет в колонии такого никогда.
        0
        Vanger
        19 января 2021, 11:08
        Спаси и сохрани, зачем себя тешить такими фантазиями? Если вдруг возникнут предпосылки к падению недвиги, то государство выйдет со своим бидом и будет покупать задорого, лишь бы цены не упали, а потом можно по соцнайму сдавать нищебродам. Люди у власти — они бенефициары и они же решения принимают и бюджетом заведуют, уж смогут его направить туда куда им нужно.
        0
      - Skifan
        18 января 2021, 17:46
        Йонатан Берсон, а строители пускай с нормальной наценкой работают, а то привыкли по 300 процентов рубить, все ушли те времена
        +1
        Йонатан Берсон
        18 января 2021, 17:53
        Skifan, где 300%? покажи гадов — накажем!
        +1
      - Сергей Иванов
        18 января 2021, 18:49
        Йонатан Берсон, в 2015 и 2016 строили же.да появилось проектное, но сейчас рост не на том что недвига нужна а на том чтоб сохранить бабло в условиях дутия пузырей во всем, и роста инфляции, т.к. не известно сколько еще титаник будет тонуть. у меня сейчас есть трешка, в провинции, есть покупатели на нее, она мне нах не нужна, сдавать копейки, убьют хату, так вот незнаю продавать или нет, тупо нево что деньги вкладывать. раньше были варианты, бакс, золото (монеты), недвига в милионнике, вклад на конец, сейчас тупо деньги некуда деть все раздуто. а вклады в реале под -.
        0
        Йонатан Берсон
        18 января 2021, 19:58
        Сергей Иванов, проблемы богатых как сохранить деньги часто пугают тех, у кого их нет)))
        Недвижка это не панацея — а страховка. Заработать на ней- ну если сильно повезет
        0
    - Сергей Иванов
      18 января 2021, 18:42
      Спаси и сохрани, все проще, сейчас надо тарить бакс а не эту шнягу по конской цене. когда будут в раше поднимать ставки свернется вся ипотека, в след за ней полетит вся «арендная недвига». банковские залоги это лишь дополнят.
      +1
      - Спаси и сохрани
        18 января 2021, 20:29
        Сергей Иванов, бакс девальвирую. Он не нужен, от него только проблема (большой госдолг стран зелёной зоны). Вместо него придумают что нибудь другое — криптодоллар или Facebook-доллар.
        0
    - Максим
      18 января 2021, 19:09
      Спаси и сохрани, процентную ставку в ближайшие 5-10 лет не будет повышать не один центробанк — т.к. это приведёт к массовому банкротству и падению налогооблагаемой базы и дальнейшему раскручиванию отрицательной спирали.
      0
      - Антон Б
        18 января 2021, 19:55
        Максим, именно для этого и поднимут.
        только после ковида.
        а свалят на пандемию.
        0
    - Vanger
      19 января 2021, 11:06
      Спаси и сохрани, я тоже все эти байки слышу с 2008 года. Прошло 13 лет, на протяжении которых писалось ОДНО И ТОЖЕ. Ну да, кто не хочет учиться на прошлых ошибках и делать выводы — продолжайте держать на депозите. Только когда пройдут еще очередные 13 лет и депозит сдуется, ответственность за это будет сугубо личная.
      0
- Petr S
  18 января 2021, 18:15
  Спаси и сохрани, эту мантру я слышу уже лет 10, а то и 15. в итоге все на местах так и остается. даже в Москве только 5% подают налоговые декларации по аренде — и то делают это потому что или сдают юрикам или нужны документы белые
  +2
Йонатан Берсон
18 января 2021, 17:15
быстро они там построили и до КАДа не далеко… идеальное место для жизни)
+1
- GOLD
  18 января 2021, 18:04
  Йонатан Берсон, в Саларьево ни ногой!
  
  Коммунисты называли это место "Полигон ТБО"… по-русски — свалка.
  +1
Брахман Пилорама
18 января 2021, 17:33
Неужели кому то еще непонятно, что это конец бизнеса рантье? Не имеет смысла вообще и продать это г… потом вообще будет нереально. Хуже биткойна при обвале.
+3
Serj90
18 января 2021, 17:39
А конкуренция хорошая, в жопе района вон 8к скидывают.
0
Serj90
18 января 2021, 17:45
На самом деле выхлоп больше может быть. 5.7% годовых это к погашению. А можно же и с премией к рынку тело слить.
+1
- Спаси и сохрани
  18 января 2021, 17:49
  Serj90, Я сдаю недвижимость уже более 20 лет. В этом очень много нюансов. Квартира далеко не всегда будет сдана. Арендаторы далеко не всегда берегут квартиру и платят.
  +10
  - GOLD
    18 января 2021, 18:05
    Спаси и сохрани, спасибо за толковый коммент)
    0
  - Сергей Иванов
    18 января 2021, 18:55
    Спаси и сохрани, +пожары и потопы неисключены. в человейнике тот еще геморой
    +2
DRBUZZ
18 января 2021, 17:56
Забыли посчитать годовой налог. Учтите эти 0,5%
Если кадастровая стоимость 3 млн то это 150000₽ в год! После этого не стоит ничего никому рекомендовать.

В Москве в соответствии с Законом Москвы от 19 ноября 2014 года № 51 «О налоге на имущество физических лиц» налоговая ставка составляет 0.5% кадастровой стоимости для имущества, которое специально не упомянуто в законе (большая часть апартаментов попадает именно в эту категорию).

+2
- GOLD
  18 января 2021, 18:06
  DRBUZZ, аппарты — это совсем другой тип жилья, только внешне похожий на квартиру в МКД… в посте речь не про аппарты)
  +1
- Александр
  18 января 2021, 18:50
  DRBUZZ, не 150 000, а 15 000, не пугайте!
  +6
Аксенов Руслан
18 января 2021, 18:04
Сдача квартир ранее была выгодной, т.к. доход рантье складывался из большой части — рост стоимости квартиры, и маленькой — аренда.
+1
- GOLD
  18 января 2021, 18:10
  Аксенов Руслан, нуу… если Путин (а кто же еще??) будет печатать рубли со скоростью владельцев ФРС (с целью предотвращения укрепления рубля), то рост недвиги будет вечным… и к 2024 году цена легко уйдет выше 250 тыс. за квадрат.
  0
  - Сергей Иванов
    18 января 2021, 18:58
    $100, это в папуасо-билетах, в долларах или золоте не будет такого.
    0
    - GOLD
      18 января 2021, 19:37
      Сергей Иванов, прошу не называть билетами наши фантики, к которым нас приучили за 20 лет)))
      +1
      - skatino
        18 января 2021, 19:57
        $100, на них же так и написано… «билет банка России»
        0
      - Максим
        19 января 2021, 08:19
        $100, Времена ельцина почему пропустили?
        0
  - Максим
    19 января 2021, 08:18
    $100, Путин не может печатать как ФРС Рубль не резервная валюта.
    0
- Максим
  19 января 2021, 08:17
  Аксенов Руслан, она была выгодна если ты получил 3ку в центре Москвы или СПб ...
  0
Kolya Marketolog
18 января 2021, 18:25
Не правильно ты бутерброд держишь, Дядя Федор!©
Во-первых, покупать новую квартиру в сданном доме — это покупать на хаях. И до, и после этой реперной точки квартира стоит дешевле, иногда даже значительно дешевле. Идеальная точка входа — первые продажи на котловане.
Во-вторых, во всяком бизнесе любые основные фонды — это балласт, который тянет бизнес ко дну, а извлечение прибыли из основных фондов — главная задача управляющей команды. Для того, чтобы маржинальность бизнеса превысила ставку депозитов, стоит забыть о схеме «само сдалось и само генерирует кэшфлоу». Недвижимостью надо управлять — и тогда она будет приносить прибыль.
Ну и третье. Точка рынка. В концепции никак не учтены перспективы изменения стоимости аренды (хотя бы в ближайшем периоде), и не учтены перспективы изменения стоимости основных фондов.

Так что пока бизнес-план сырой, но даже сейчас в нем есть проблески целесообразности бизнес-модели.
+4
- Дмитрий Овчинников
  18 января 2021, 18:37
  Kolya Marketolog,
  он этот бутерброд не держит. Он только фантазирует, как плохо было бы его держать.
  +3
- GOLD
  18 января 2021, 19:38
  Kolya Marketolog, речь о покупке готового объекта для сдачи… с минимальными расходами
  
  В жилую недвигу за МКАДом я бы вообще не вкладывался по причине регулярной «допэмисии» квадратных метров… курятники за МКАДом растут, как грибы… впрочем, внутри МКАДа — тоже…
  0
  - Kolya Marketolog
    18 января 2021, 21:01
    $100, так я и говорю, «с минимальными расходами» — это не только что сданная новостройка. Это либо вход на котловане, либо «наследная» убитая хата «из-под бабушки» с бюджетным освежением до состояния «мечта студентки».
    0
elber
18 января 2021, 18:38
налоги еще посчитайте, выйдет меньше 5.7%, а со сменой жильцов еще и ремонт.
0
- GOLD
  18 января 2021, 19:43
  elber, про накладные расходы я упомянул… а налог на 20-метровый загон будет в районе 3-4 тыс в год.
  0
  - elber
    18 января 2021, 19:44
    $100, подоходный, 13%
    0
Принцип Парето
18 января 2021, 20:18
Обогнать банковский вклад можно только на сдаче крохотных студий по 20 метров за МКАДом. Все остальные варианты не обгоняют вклад.

это ровно до того момента, пока ставку к нейтральной не поднимут, к 5-6%. Год-два есть, начнут скорее в этом. Потом прилетит рост доходности депозитов. Ну и недвига скорее всего подсдуется, чтобы доходность выровнять.

Вообще лоббисты застроев и банков в прошлом году знатно постарались — столько хомяков себе в портфели набрали. Когда еще такой рекорд будет?)
0
Маркиз Лафайет
18 января 2021, 20:50
Эти объекты на старте продавали по 2.5 мил.
Кстати, доходность в моменте, застройщики распробовали формат студий, сейчас идет массовая стройка десятков подобных ЖК, большинство берет под аренду.
0
Национальное Достояние ✔️
18 января 2021, 21:33
А вы сами живёте в поместье?
0
ZaPutinNet
19 января 2021, 05:57
Но ведь квартира это актив, и она тоже растёт в цене, просто как и на бирже нужно выбирать удачный момент для покупки. Плюс цены на аренду со временем тоже вырастут. У меня был знакомый который занимался таким бизнесом. Он так говорил: «Я на работу хожу потому, что дома сидеть скучно» Ниссан мурано себе новенький с салона взял, сколько хат у него не знаю.
0
Cheshirsky Kot
19 января 2021, 06:21
Как человек много лет сдающий жилье, могу вам с уверенностью сказать, что главное — это локация)
Лучше переплатить за «место», но при этом через 10 лет жилье не превратится в «тыкву» (гетто), которое будет не сдать, а самое важное не продать.
Ну и 6% — да примерно реальная доходность в рублях (ну вот исходя из 8 лет моего опыта).
+1