Обвал недвижимости уже начался. Ценный совет.

С 1 января взнос на капремонт в СПБ вырос с 4.56р. до 8.56 руб./м2.
Таким образом за 6 лет с 2014 года тариф вырос на 428%.
Налог на имущество тоже с каждым годом растёт, т.к. до этого момента был поправочный коэффициент от кадастровой стоимости.
То есть за малогабаритную хрущевку 46 метров нужно заплатить 5000 р. налог и 4725р. взнос на капремонт, итого 9725 р. за 2020 год.
К чему это? А к тому, что до 2014 года этих платежей не было. Налог был, но символический от инвентаризационной цены.

И тем, кто планирует выйти на пенсию в 65 сдавать такую вот однушку-двушку и жить с рынка стоит призадуматься, не продать ли её пока она чего-то стоит. Ведь пресловутые КУ (коммунальные услуги), которые пренебрежительно считаются проблемой арендатора, по своей сути уменьшает доходность от сдачи. В КУ нужно включать все квитанции и налоги. И да, ситуация, при которой КУ превышает доход от сдачи вполне реальна и уже наблюдается в регионах.

** Update из комментариев. На фото Воркута, но такое и в 150 км от Петербурга есть. Долги за КУ и налог начисляют, а избавиться от такого объекта не так-то просто. Почему падают ценники до такого уровня напишу отдельный пост.



В человейниках за КАДом несколько знакомых уже пару лет не могут продать по тем ценам, по которым их купили. Молодые семьи покупали то, на что хватало средств лет 6 назад ещё на котловане. Повелись на красивую рекламу в метро. А потом столкнулись с проблемами отсутствия социалки, пробками по утрам, отсутствием парковочных мест и прочими радостями. А те, кто покупал в инвестцелях, обломались, потому что никто особо снимать за нормальный ценник там не хочет. Куча объявлений о продаже, но по цене не двигаются, все чего-то ждут. Надеются, что «эффект эскроу вздует цены и нам поможет».

Место в паркинге.
Бытует мнение, что это какая-то недвижимость. Но я уже отмечал, что с 2006 года до 2013 года был рост цен на эти объекты, потом стагнация и вот уже эти места продаются со скидкой 40% от цен 2013 года. 

Для примера, место рядом с хорошим ЖК стоило в 2013 году 1млн рублей. Расход на КУ был 1000р./мес., а снимать можно было за 6000р./мес. То есть 5000р. в месяц — это возможный доход или 60.000 в год. Доходность 6%.

Сейчас, в 2020 году снять место в этом же паркинге можно за 5000 р. НО, те самые КУ уже не 1000, а 2000/мес., плюс налог с кадастра 1800, значит фактически 2150. Доход собственника 2850р. или 34200 в год. Чтобы была доходность хотя бы 6% место должно стоить 570.000р. И это ещё без учёта НДФЛ, который как известно нужно платить.
Почему упала цена аренды парковочного места — ХЗ. Вроде бы и двор заставлен и места не найти, а объявлений о сдаче полно. Возможно люди просто экономят и лишние 60 тыр. в год платить ещё за стоянку не хотят. Кстати, каждая 5-я машина уже Яндекс или другой каршеринг. Ну может не каждая 5-ая, но каждая 7-ая точно. Год назад было 3-4 машины всего. Естественно, эти авто в паркинг никто не ставит, их бросают где попало.

Есть две категории людей — у кого место в собственности, потому что всё должно быть своё — это закон Вселенной. Кто-то даже место на кладбище себе заранее покупает.

И есть те, кто уже год пытается безуспешно продать за 1 млн рублей это место, объявлений много. Видимо по ним никто не звонит, раз объявления висят или же хозяева упёртые и не хотят двигаться. Реальная же сделка, была по цене 600.000 р. Я по приколу посоветовал знакомому, арендовавшему там место повесить объявление «Куплю за 600.000р. деньги сразу». И через неделю ему позвонил человек, которому нужно было срочно.

Рынок это не хотелки и мечталки. «По рукам» говорит тот, кому сделка нужна срочнее. Итого владелец, покупавший объект недвижимости на стройке за 1млн руб. (34500$) продал за 600.000р. или за 9800$. То есть в у.е. цена упала в 3,5 раза. Недвижимость же всегда дорожает, верно?

Ценный совет
Не стесняйтесь торговаться по тем объектам, которые давно висят. Называйте свою цену и оставляйте телефон. С 30-40 объектов обязательно найдётся тот, кто нальёт в бид.

P.S. Пост касается в основном массмаркета, в элитке своя экономика.