Как я стал совладельцем нескольких магазинов «Пятерочка» и «Перекресток»
Читатели просили меня написать о том, как я вкладываю в недвижимость. Расскажу про один из инструментов. Скоро будут и другие материалы на эту тему.
Все началось с того, что меня перестала устраивать доходность моих “однушек”. Куча хлопот ради микроскопической ренты в 5%.
Долгое время я облизывался на двухзначные доходности коллег из коммерческой недвижимости. Но не понимал как к ним присоединиться. Любые попытки войти в “высшую лигу” заканчивались провалом.
Сначала меня отпугивали хлопоты. Я сидел на форумах и с интересом читал захватывающие истории рентополучателей, которые пытались скупать квартиры на первых этажах, переводили их в нежилой фонд и сдавали магазинам. Неплохая была “тема”. Правда сегодня она уже не работает. Слишком сложно получить разрешение.
Затем меня стал смущать порог входа в 20-30 млн рублей в более-менее нормальные объекты. Не хотелось отдавать существенную часть своего капитала в один из инструментов инвестирования. Это противоречило моей формуле. Я понимал, что такая игра доступна тем, у кого суммарный капитал превышает 300 млн рублей. У меня столько не было.
В 2015 году я натолкнулся на проект Aktivo.ru — коллективные инвестиции в недвижимость. Я неплохо знал его основателя Оскара Хартманна. В первую очередь как создателя стартапов и лучшего в России умельца впарить их следующей партии крупных инвесторов (пишу без иронии и считаю это высшим пилотажем). Думаю, что многие знают его проекты: KupiVip, CarPrice и другие.
Примечание автора: сейчас меня обвинят в “зашкваре” и рекламе. Но мне пофигу. Я люблю рассказывать об инструментах, которые кормят не только их создателей, но и инвесторов. Их не так много на рынке. Кого не устраивает, отписывайтесь.
Имя Оскара внушало доверие. Вряд ли человек будет ставить на кон свою репутацию ради того, чтобы развести толпу из пары сотен “хомячков”.
Смущали другие факторы. Во-первых, сам формат коллективных инвестиций. От риелторов я слышал только ухмылки и скепсис. Мол, что это за идиотский способ вкладывать в недвижимость. Попахивает лохотроном.
Ругали проект и за форму собственности — ЗПИФ (закрытый паевой инвестиционный фонд). В кругах “экспертов” такой пай считался “подтиркой”, не имеющей никакой ценности.
КАК ЭТО РАБОТАЕТ. 100-200 человек скидываются деньгами. Покупают помещение, в котором УЖЕ сидит арендатор. Нанимают управляющую компанию. Раз в месяц получают деньги с аренды
Начали ребята из “Активо” красиво и с размахом. Но очень глупо.
Инвестором предлагалось вложиться в объект, стоимостью более чем 1 миллиард рублей в центре Москвы на Тверской.
Слава Б-гу, что первый блин оказался комом. Средства привлечь не удалось. Нет ничего глупее, чем покупать коммерческую недвижимость по рыночной цене в самом дорогом месте страны. Выгоду вы там не получите. Намучаетесь с арендаторами, которые будут постоянно съезжать. Красиво, можно попонтоваться перед друзьями, но денег в этом вообще нет.
Через пару месяцев у фонда произошел пивот. Они совершили ряд шагов, которые позволили сделать продукт очень соблазнительным:
- Выбрали самую удачную нишу в коммерческой недвижимости — стрит-ритейл. Последнее на чем люди будут экономить в кризис — это продукты.
- Выбрали самый правильный формат магазинов — сети шаговой доступности. “Ашаны” и “Метро” к тому времени стали заметно сдавать позиции “Пяторочкам” и “Магнитам”.
- Внедрили принцип 1 объект = 1 фонд (1 ЗПИФ). Самая главная неприятность паев заключается в том, что сначала ты вкладываешь в одно, а потом тебе начинают запихивать совершенно другое. Тут это было исключено. Ребята покупали магазин, ставили его на баланс фонда и в Уставе запрещали потенциально опасные действия, которые могли бы ухудшить положение инвесторов.
- Никаких строек, котлованов и прочих авантюр. Проект покупался с уже готовыми арендаторами. 2-3 месяца после покупки, и тебе начинает капать денежка.
- Форма ЗПИФ — это защита от дебилов. Если у объекта более одного собственника, то рано или поздно мы приходим к ситуации когда кто-то (обычно идиот) пожелает поставить там палатку с шаурмой. Здесь это исключено. У пайщиков есть только право получать платежи, продавать паи, продать весь объект и голосовать по важным вопросам.
- Ушли подальше от центра Москвы. Решение очень грамотное. Именно там вся доходность. Больше скажу, по настоящему крутая доходность будет в малых городах России. Жду когда у “Активо” появятся больше объектов в локациях с населением менее 200.000 человек.
Появился первый нормальный объект — магазин “Пятерочка” в Люберцах.
Прогнозируемые финансовые показатели были соблазнительными.
Была проведена понятная процедура Дью Дилиженс (это когда под микроскопом изучают все возможные подводные камни).
Я рискнул и вложил небольшую сумму в объект.
Плюсы- 11-ая доходность в недвижимости — это космос для вчерашних квартирных рантье.
- Порог входа 400.000 рублей — колоссальное преимущество. Нет необходимости вбухивать весь капитал в один магазин. Можно очень неплохо диверсифицировать портфель
- Никаких хлопот. Раз в месяц я получаю деньги на карту. Ни разу не был на объектах!:)
- Налоги за меня платит управляющая компания (“КСП Капитал” и “Альфа Капитал”).
- Индексация 3% ежегодно.
- С удивлением обнаружил, что у меня есть белый НДФЛ от сдачи объектов. И его можно забирать обратно у государства. Например, при помощи ИИС.
- ЗПИФ в некоторых вещах превосходит REIT. Во-первых, моно-объект, а не авоська из непонятных объектов. Во-вторых, не ведет себя как акция, практически отсутствует волатильность.
- За беззаботность с меня берут приличные деньги. Сейчас я получаю около 10-11% в рублях. Если бы объектом я занимался сам лично, то доходность достигала бы 14%. Вот такая плата за лень.
- Сам пай скорее всего неликвиден. Если я захочу сейчас продать его, то мне придется искать покупателей среди своих друзей. “Активо” заявляет, что у них есть вторичный рынок. Но думаю, что и там придется ждать покупателя многие месяцы. С другой стороны… а зачем продавать пай с такой доходностью?
- Cъезд якорного арендатора. Если из локации убегает “Магнит”, то шансы еще есть. Если уезжает “Пятерочка”, то инвестиции конец. После них остается выжженная земля. Спасение здесь только одно, диверсификация. Сейчас у меня в портфеле сразу несколько магазинов.
- Физическая утрата объекта (пожар и др.). Обычно подобные объекты страхуют.
- Гиперинфляция. С удивлением обнаружил, что продуктовые сети платят за аренду процент от выручки. Это прописано в договоре. Подорожали продукты, увеличилась выручка, увеличились арендные отчисления.
- Появление конкурентов рядом. Это проблема. Они могут сожрать более половины трафика. Защита от каннибализации — снова диверсификация.
- Законодательные риски. Например, если магазин будет стоять очень близко от школы, то ему запретят продавать алкоголь и табак. А это львиная доля выручки. Защита — диверсификация.
Размер “бумажной” коммерческой недвижимости в моем портфеле не превышает 20% (ЗПИФы и американские REIT)
Сейчас я владею сразу несколькими магазинами — “Пятерочка”, “Виктория”, “Перекресток”, “Лента” и др.
Вот показатели одного из объектов. Чистая десятая доходность.
Средняя окупаемость объекта — 7 лет.
Частота выплат — ежемесячно.
Срок действия фонда — 15 лет. Дальше собираемся и решаем что делать с объектом. Продавать или доить дальше.
Смотреть показатели и отчеты УК можно тут
www.alfacapital.ru/disclosure/messages/
Спрашивайте в комментариях, если про что-то забыл.
НаблюденияЗа время изучения инструмента я узнал много интересных подробностей. Расскажу про них:
- Зачем вообще кто-то в здравом уме продает такую недвижимость? Ну, это рынок. Кому-то всегда нужны деньги. Кто-то затыкает дыры в других бизнесах. Кто-то разводится и делит имущество. Кто-то навсегда покидает Россию.
- Если объект решают продать, то обычно в Договоре есть пункт, что преимущественное право выкупа есть у самого магазина.
- Идеальный вариант для владельца когда магазин сам платит поставщикам коммунальных услуг.
- Моно-объекты с якорными арендаторами рулят. Якоря сами по себе генерируют трафик. Проще потом сдать остальные площади более мелким арендаторам.
- Меня всегда мучил вопрос: а почему сети сами не покупают магазины. Менеджменту в свое время нужно было делать выбор — либо быстрая экспансия, либо покупка недвижимости для себя. Думаю, что рано или поздно они придут к модели полного выкупа объекта.
- Зачем некоторые люди лезут в строительство таких объектов? Обычно ради двух вещей. Первое — любимая локация. Вот хотят они Подмосковье, и все тут. И окупаемость в этом случае может быть до 5 лет.
- Напомню, что я — доходный инвестор. Сейчас у меня нет ни зарплаты, ни поступлений от бизнеса. Мне нужно на что-то кушать. Очень сложно найти инструмент с доходностью 10%+ и с ежемесячными поступлениями.
- Я довольно нервно переносил ранее виртуальные просадки портфеля. Очень ценю крепкий сон. В этом инструменте почти нулевая волатильность. А значит часть моего портфеля не скачет как необъезженная лошадь.
- Возможно, что следующий кризис будет сопровождаться мощной инфляцией. Мне нужна защита от этого явления. Рента от процента с продуктовой выручки — прекрасный инструмент. Подорожали хлеб и молоко — повысились отчисления в мою копилку.
- Опыт. Я хочу разбираться не только в доходных инструментах фондового рынка.
Есть. Недавно наткнулся на investore.club/
ВНИМАНИЕ! Ничего про них не знаю. Сам туда ни разу не инвестировал. Ваши деньги — ваша ответственность.
Ставьте лайк, если статья понравилась.
Не согласны с автором? Закидайте его помидорами в комментариях.
И подписывайтесь на самый нескучный телеграм-канал по инвестициям @pensiya35
Еще проблема в том, что про такие инвестиции не трубят на каждом шагу (что довольно странно, ведь гуру с предложениями заработать миллиарды будет ломиться к вам в туалет. Шутю, конечно же.) Нужно самому как-то мониторить такие предложения.
инвесторы считают сроками окупаемости и доходностью
мы на другой стороне баррикад;)
Наверное на цене за м2 так сказывается стоимость земли. Она в аренде или в собственности? Непонятно.
10% вряд ли море.
Если только мертвое
Значит цель — рассказать.
вы не знаете мою мотивацию
она есть
и она не денежная
у меня, скажем так, должок перед Вселенной
звучит по идиотски, но это так
У меня еще пример по Пятёрочке:
Помещение куплено в Магнитогорске за 6 млн, сарай сараем.
В нем X5 Retail делает за свой счет капитальный ремонт,
Заключает договор на 10 лет с ежемесячной выплатой 200 тыс.руб. Окупаемость вложений собственников помещения менее 3х лет, годовую доходность даже считать неприлично.
В этом примере ребята, которые в 2015-2018 взяли в кредит несколько помещений и уже отбили вложения. Они работали в отделе развития Пятёрочки, рисовали дутые характеристики объекта, назначали хорошую месячную аренду и неплохо на этом поднялись. Крузаков напокупали.
Помещения оформлены на родственников.
Если бы пришли с улицы, то окупаемость была бы похуже конечно…
Это тебе не На пенсию в 35,
Тут на пенсию за полгода можно уйти, если ты работаешь в отделе развития сети Пятерочка в Магнитогорске)
«раньше был нормальный парень,
в небо гири он бросал,
а теперь на сиськах надпись -
»Загоняю на кидал".
Пай абсолютно неликвидный. Участник отстранен от управления, управляющая компания заключает договор с прокладкой, а та сдает в субаренду, CAPEX — инвесторам, прибыль — прокладке. Среди нас появился очередной провокатор.
И действительно. Вышла тетка и ссанными тряпками погнала этого перца из магазина крича, что повадились алкаши со всей округи. И каждый второй акционер.
Двухзначная доходность, ежемесячные выплаты — все очень сладенько))
то отожмуться и мозги )
добавил в закладки шутку))
Все, как говорил предприниматель Д. Потапенко, что в России у населения денег хватает только на еду. Если «Магниты» и «Пятерочки» процветают, то промтоварные магазины сосут лапу. Поэтому владельцев торговых центров спасают только продуктовые магазины.
это не лапа
полгода назад я заходил — там висел конкретный минус.
скрин не сделал, а сейчас защёл — уже нет на странице «альфы» такого ПИФа ((
грустьпичаль.
так что спасибо, товарищ фридманавен, но нет.
субфеды дают примерно 8%
С относительно хорошей ликвидностью и нулевыми рисками
немного
этот инструмент однозначно лучше депозитов в ноунейм-банках
Вы не интересовались, какой у ваших инвестиций Шарп?
Если альфа 2%, а риск потерять инвестицию полностью…
на простом, русском
какие риски полной потери отдельной инвестиции вы видите?
с учетом того, что она занимает небольшую долю портфеля
и с учетом того, что объектов у меня много
Вы рискуете потерять 100% инвестиций в отдельном объекте,
и за этот риск вам платят на 2% больше чем по безрисковому бенчмарку.
Вот если бы вы рисковали потерять 2%, а заработать могли бы 100%...
И кстати, у вас даже нет статистики.
Как часто разоряются подобные магазины?
Как часто уходят якорные арендаторы?
Как часто инвесторы теряют деньги?
У вас нет диверсификации.
Если вложили в 100 квартир на котловане, у вас одна — единственная инвестиция — в бетон.
По диверсификации почитайте Марковица.
Мой портфель не противоречит мудрым старцам)
Я может не силен в математике
Но у меня большой опыт работы «в полях»
Высокая альфа бывает только в двух местах
1. Свой бизнес с нулевыми вложениями. Там у меня случалась доходность в тысячи процентов и более
Но это чревато потерей здоровья, близких
+Отсутствием крепкого сна
Пока что не хочу повторять тот опыт
2. Авантюры типа крипты или интернет-стартапов
Для лудомании у меня есть малюсенькая часть капитала (не более 1-3%)
К сожалению, темы с доходностью в сотни иксов бывают раз в 5-10 лет
И тут тоже можно потерять
Например, репутацию
Про потерю ставки молчу
вы ошибаетесь
у меня даже инсайд есть о положении дел в этой нише
и тут ошибка
в моем портфеле есть и акции, и облигации, и ETF, и REIT
это львиная доля
просто у меня присутствует еще один тип активов — недвижимость
Дело ваше.
Но я просто смысла не вижу.
Всякий трэш из третьего, которое рекламирует Хорхорин,
дает 14-16%.
При наличии некоторой ликвидности.
У вас доха меньше, а риски больше,
так как ликвидности нет вообще.
Ни в коем случае не агитирую за инструмент. У него действительно ликвидность ниже плинтуса. Те же акции РФ сейчас выглядят намного более соблазнительными.
Но я воспринимаю его как долгосрочный депозит с доходностью 11% и с нулевой волатильностью. Что важно в моменты паники.
Это если смотреть на ЗПИФ как на долговой инструмент
Но вообще он совсем на него не похож. Пайщики являются полноценными собственниками здания.
моя равзлекашка с мусором давно уже окупилась по всем портфелям. теперь только от прибыли, плюс ежеквартально 1% от внесения добавляю.
я про другое.
про представленным параметрам +лицо проекта эти активы нужно относить к высокорисковому мусору. да, может окупится, может прибыль принесет ип рибыль большую, еси вовремя до скама выйти. а может еще 10,20 лет просуществует. НЕ ВАЖНО. риск-профиль как у мусорных облигах, не нужно наваливать как физический актив, купленный около денег.
Во-вторых, наши представления о риске кардинально отличаются.
Для меня владение зданием на самых оживленных улицах Москвы и области НЕ равно дать в долг сомнительной ООО-шке.
В здании сидит арендатор. Контракт долгосрочный.
2020 год наглядно нам показал, что такое мусор, а что — нет.
Пока нефтянка отходила от шока, пока сотрудники того же Аэрофлота подрабатывали в Деливери и Яндекс.Еде, продуктовый ритейл чувствовал себя неплохо.
Ни один арендатор не задержал платежи. Ни один магазин не закрылся.
По мне мусор — это тот же Аэрофлот.
Обязательно рассмотрю в недалёком будущем для диверсификации.
можно ткнуть носом
не люблю голословные обвинения
На пенсию в 35, прошу прощения, видимо ошибся, похоже это специфика смартлаба оборачивать ссылки в такие префиксы и суффиксы.
smart-lab.ru/r.php?u=https%3A%2F%2Faktivo.ru%2F&s=1637149894
я подумал, что &s= и далее код — это id реферала, но глянул другие ссылки в блогах смартлаба, если на внешний ресурс, то добавляются такие id, вводя в заблуждение. Ещё раз сорри, отредактировал исходный коммент.
ничего страшного
бывает
в классике мне пихают все подряд
непонятно что будет в авоське через 10-15 лет
у активо моно фонды
я точно знаю адрес объекта, его арендаторов, финансовые показатели, подводные камни
как раз из-за того, что съехал якорный арендатор
и ему долго искали замену
а в десятке не помню
кажется случайно в один из месяцев выплатили двойную сумму
а потом равномерно размазали дыру по месяцам)
ошибка управляющей компании
А как вы это отслеживаете?
Я к тому, что в отчетности компаний пишут ХЗ, при том, что аудиторы ежеквартально.
Будете доверять своей компании?
Или каждый месяц приезжать, опрашивать арендаторов?
Персонально для меня, скорее всего, вряд ли приемлемое:
отдаю предпочтение активам с бОльшей
«моментальной ликвидностью»…
если входить, то не на всю котлету
и осознавать, что быстро выскочить не получится
1. Скинуть самому Активо с дисктонтом в 5%. У них есть фонд для этого
2. Попросить Активо продать паи на вторичке вновь приходящим клиентам
3. Продать друзьям
4. Продать «по оъявлению»
Смартлаб уже не торт(( Зашквар страшный, но для нашего времени уже считается нормой.
напомню остальным читателям, что на Смартлабе есть кнопка Blacklist
И пора уже, видимо, описать критерии… за что именно я баню:
1. Панибратство. Тыканье, дружище и пр.
2. Упрёки в рекламе. Я вам ничего не продаю.
3. Высокомерие. Ты кто такой, школьник и тд. Вы ничего не знаете о размере моего капитала, успешных и провальных бизнесах и пр
4. Критика без аргументов. Чушь, бред, ересь и т.д.
А причина ваших банов проста.
Вы, ответить на простой вопрос можете?
Откуда всем денег набрать и дивидендов для выплат «пенсий», если все станут инвестировать, как вы?
вот у вас конструктивный вопрос
вы понимаете, что количество инвесторов в США в десятки и сотни раз больше, чем в РФ
и ничего, место всем находится
вы также должны понимать, что инвесторы могут вкладывать в любой бизнес, приносящий прибыль
таких бизнесов просто море
как там у ЛМ… дивидендов хватит на всех)
Не считаю так.
Дивидендов хватит на всех? Так это тоже очевидно.
Вопрос-то в том, что в каком размере их хватит на всех?
Не считаю, что их хватит всем в размере ПО ПЕНСИИ КАЖДОМУ. По копейке каждому — хватит и это так и есть.
Короче говоря, всё это наивно, т.е. отнести 400 тыс. и считать себя совладельцем многомиллионного бизнеса, и верить, что кто-то будет потом вам выплаты постоянно делать, обеспечивая пенсию.
У вас кийосаковский и маркетинговый подход к понятию БИЗНЕС. Всё это сказки для старших.
Рассыпется этот бизнес раньше, чем вы на пенсию уйдёте. Хорошо, если свои 400 тыс. успеете «вернуть». И все другие бизнесы тоже, на которых вы диверсифицируетесь.
Делал плохой отзыв о вашем посте на мфд, т.к. кто-то ссылку давал, но считал, что вы другой инвестор, который тоже тут пишет, и он просто ник сменил. Тот по постоянной сумме вкладывает регулярно.
Если вы пишите всё намеренно и в качестве рекламы, то это другое. Если свято верите во все эти инвестиции, то вас, конечно, не переубедить.
Со своей стороны говорю о том, что, на мой взгляд, инвестиции подходят людям с хорошими деньгами, которые у них, как бы и девать особо некуда и потерять не очень жаль, если что.
Это везде что ли так ? Почему сетям не проще самим купить помещение ?
На пенсию в 35,
так это и создает доп. риски, если место не удачное, уйдут.
И при падение доходов населения, вы не защиту от гиперинфляции получаете, а непонятный пай.
+ при падении доходов населения снижается чек (особенно в местах, далеких от столичных), арендатор будут требовать снижение стоимости аренды (как это уже было в 14 ) и у нас снова встает вопрос, в чем же здесь защита и надежность ?? В итоге можно получить стоимость окупаемости активов не 7 лет, а все 17.
И в чем преимущество перед валютными вложениями ?
Короче рисковый это актив.
Вот подумал, а нет ли такого, но в зоне евро. Гораздо интересней бы было
Все как везде — на халяву можно только потерять. Там отрицательная доходности и проблем с инвестициями нет.
Фьючерс BR или RI спокойно даёт 10% в день на капиталл. Можно работать один день в году.
Ну не ХЗ.
Витя со своими +43% в месяц горько рыдает в сторонке...
Максим Барбашин, тут имеется в виду, что «спокойно можно делать 10% в день», а не то, что автор комментария умеет это делать.
Это как в анекдоте про три миллиона долларов, двух шлюх и старого пидораса.
Пятёрочка съезжает… И песец деньгам и доходам...
Вариант 2: «Наезд» ФНС с арестом активов… И также — песец всему…
жизнь инвестора полна рисков
не держим яйца в разных корзинах
тут ничего нового не скажу
у однушек примерно такая же ликвидность
ну может на месяц-два быстрее
в кризис 2014 года я не смог быстро выскочить из них по устраивающей меня цене
ПАЙ за 1 год- минус 2,38%
ПАЙ за 2 года- минус 8,69%
ПАЙ за 3 года -минус 21,22%
oleg911, ну что Вы как маленький, ей-бо :-) Вам же в рекламном ролике написали: «У нас всё не так!»
ЗЫ Дружище! Баньте и меня за свою рекламу!
Я так думаю «отличная доходность», думаю заплатить штраф за досрочное закрытие и уйти на фондовый рынок. ОФЗ и субфеды, и то большую дадут гарантированную доходность.
www.sberbank-am.ru/individuals/fund/zpifn-sberbank-arendnyy-biznes-2/
и посчитайте доходность на один пай в разделе «Сведения о выплатах инвестиционного дохода по инвестиционным паям» за 3 квартала текущего года — 12,4% (за минусом НДФЛ — 10,82%) за девять месяцев тек.года. При этом стоимость пая увеличилась на 3,5%. Выплата дохода 1 раз квартал.
P.S. Знаю этот ЗПИФ и объект, которым владеет УК.
Займы фирмам под исполнение гос контрактов не рассматриваете? Там 19-23% доходность. Для диверсификации нормально. У меня знакомые школы снабжают, берут под конкретный тендер средства от 150 000 руб, люди дают.
я давал ссылки в статье на раскрытие информации от УК
ничего про это не слышал
поделитесь ссылкой, буду рад, спасибо
«Модуль-Деньги», но у меня там сейчас 9 фирм с дефолтом. Считаю, что выйду через пару месяцев с нулевым доходом.
Ну что же- это тоже опыт.
Если прямые займы смотреть, то вот мои знакомые привлекают под конкретные аукционы поставки по договору. Процент повыше, но диверсификация ниже, чем через площадки.
Смотрел зпифы, в т.ч. упомянутый в статье. Главный плюс — диверсификация за счёт снижения порога входа. Но я пока решил остаться прямым владельцем. Меня смутили как раз неликвидность пая и высокие комиссии. Причем первое в большей степени. Обстоятельства могут меняться и возможность нормально выйти из актива для меня важна. Нужен живой вторичный рынок с маркет-мейкером. Это дало бы взрывной рост интереса к такой форме инвестиций.
только в корпоративные я не лезу
там надо делать дью-дил такой же как если бы я покупал этот бизнес
у меня не хватит ни сил, ни знаний
поэтому кинут-не кинут — это лотерея
сижу только в гособлигациях
либо в облигационных ETF (корпоративных)
там шанс кидалова ниже
Добавлю, что есть сходный краудфандинговый бизнес — финансирование судебных процессов. Вот например.
Есть ли информация на эту тему? Семинары может быть
Или статьи
Сайтам-витринам не очень верю
1. Откладывание лишнего жира с высокой ЗП и доходов от бизнеса
2. Продажа бизнеса
3. Везение. Ловил несколько черных лебедей
4. Непосредственно рынок. Сложный процент таки делает свое дело
REIT
напишу скоро статью про них
тут нет авоськи, в которую напихали все подряд
1 объект = 1 фонд
понаблюдаю за ними пару лет
только дедушку жестко контролирует Центробанк РФ
фонд оформлен как ценная бумага
паи лежат в депозитарии
а за платежи отвечает управляющая компания с именем и репутацией
Была такая компания Открытие.
Ее не просто жестко контролировал ЦБ, она была в ломбардных.
Поинтересуйтесь на досуге, что стало с ценными бумагами, именем и репутацией…
Тут в плюсе Альфа, а не вы.
Первый арендный платеж от Пятерочек я получил через 2 месяца после входа
так получается взяв на них третье плечико можете и +50% в год?
а уже навесили ярлык
вдруг он раз в 10 больше вашего?;)
Самое смешное — не так давно они снова активизировались — мне звонил их представитель как зарегистрированному, предлагал их рассмотреть заново и вложиться… Ну в общем хайп пошел — кому то надо выскочить видимо с паев!!!
Можете подробнее написать схему с лизингом?
Ну да, ежемесячная ликвидность, но сам объект в долларах просто уполовинился.
Диверсифицироваться в ЗПИФы интересно всяким госчиновникам с левыми доходами, что бы их не светить. А для простого человека это просто невыгодно.
только в жилой недвиге
Честно говоря, не понял, почему после Пятерочки хуже, чем после Магнита?
Добрый день. На сайте Активо нет объекта «Лента». Через кого покупали?
Сама контора с уставным капиталом 10000 существует за счет «инвесторов» и сильно напоминает лохотрон. Доли инвесторов могут быть легко размыты. Цена на объекты сильно завышена (на том и профит). Фонды создаются на несколько лет, затем прекращают деятельность и объект реализуется по рыночной стоимости. Вот здесь и наступит прозрение.
навесили ярлыков зачем-то
изучите пожалуйста как непросто открыть свой ЗПИФ
что для этого нужно и т.д.
Павел А, а что очевидно?
вот вы напустили тумана
по ярлыкам выше не дали никаких контраргументов… уставной капитал 10к, размытие долей и прочие фантазии
фонд создается на 15 лет
а окупаемость 7
затем можно сделать еще один фонд и повторить цикл, либо продать объект
цена в коммерческой недвиге измеряется не рубле-квадратами, а годами окупаемости
и 7 лет — норма
подозреваю, что ответом на этот вопрос будет фраза типа «сами разбирайтесь, а мне все ясно»:)
ну ок
уточню у ребят из Активо
Почему такая дорогая аренда в 3к? 400р/м2 за всю площадь более реально выглядит
Проходимость 1800 человек в сутки, средний чек 446 р (в 2017 по Моск области) итого за месяц выручка 24 мио. Чистыми выходит 2,5 мио в лучшем случае и они все отдают за аренду (почти 2 мио), математика не сходится.
Недавно видел видео с Оскаром, заинтересовался Активой, а тут как раз пост про них.
я не их менеджер по продажам
мне важны доходность и постоянные платежи
Сам недавно сделал тестовый заход в «Активо 2», о чем тоже писал.
Сейчас на сайте 8 объектов, один из них новый. Вы зашли в каждый из семи примерно равными долями или у каких-то фондов было предпочтение ?
Вопрос не праздный, ибо планирую постепенно наращивать долю.
Опасения по поводу отжима, кидков и тп считаю надуманными, ибо плохо представляю технологию «отжима» паев фонда, хранящегося в спецдепозитарии, который кроме того что сам имеет контролирующие полномочия, при этом постоянно проверяется ЦБ, аудиторами и т.д.
Здесь уж скорее физик или ООО с обычными правами собственности на метры, находятся в менее защищенном состоянии…
сначала заходил равными долями
но потом был сильный перекос в сторону Перекрестка на Тимирязевской
не могу сказать, что это разумное решение
просто в тот момент наличности было с избытком
а в акциях и так слишком много держал
Впрочем ваш опыт обязательно учту, спасибо...
Вчера был в Долгопрудном, магазин понравился, людей было не мало в торговом зале (в районе 15 часов, рабочий день), улица оживленная, рядом много высоток, за размер выручки уже не переживаю))
Связался с менеджером и получил ответ, что доп. выпуск по правилам не возможен.
На сайте по ссылке https://aktivo.ru/blog/459529 есть вот это:
Управляющая компания, согласно правилам фонда, не имеет права совершать какие-либо действия, которые привели бы к снижению дохода инвесторов. Она не может самостоятельно продавать объект, продавать дополнительные паи (то есть размывать доли инвесторов), проводить без согласия дольщиков капитальный ремонт объекта и т. д. Общее собрание пайщиков имеет возможность расформировать фонд, сменить УК, изменить размер выплачиваемого УК вознаграждения и т. д.
Можете дать ссылку (или документ-страницу) на то, где указано про возможное размытие, а то я не нашел.
PS
Я изучал документы пару лет назад. Возможность доп.эмиссии была предусмотрена. Как документы составлены на текущий момент не знаю. Мне это уже не интересно.
Нашел в Правилах доверительного управления фондом с последними изменениями от 03.04.2019 следующий текст:
36. Общее количество выданных управляющей компанией инвестиционных паев составляет 130 123,00000 (Сто тридцать тысяч сто двадцать три) штуки.
37. Количество инвестиционных паев, которое Управляющая компания вправе выдавать после завершения (окончания) формирования Фонда дополнительно к количеству выданных инвестиционных паев, предусмотренных пунктом 36 настоящих Правил (далее — дополнительные инвестиционные паи), составляет 3000000 (Три миллиона) штук.
Уверен что ничего страшного тут нет, но вопрос уточняющий задал))
Отдельные города-миллионники тоже хороший вариант, но это уже не 200тыс по определению))
2. Заходим на ЦИАН, смотрим цены за м2 по аналогичным объектам (торговые площади, 1000м2+, с арендаторами. Она там 50 — 100 тыс руб за м2.
3. Пытаемся найти хоть один объект, где цена за метр выше 150 тыс руб в базе ЦИАН — таких не находим.
Делаем выводы самостоятельно.
Если кто хочет купить в складчину Пятерочку — пишите в личку :)
Мне видится сговор, типа впулить продажу подороже за объект, потянуть резину пару лет за счет высокой начальной цены, а потом сказать ну не шмогла :)
По поводу покупки Пятерочки в складчину.
Есть какой-то интересный вариант?)
Автор поста не владеет магазинами, он владеет паями, насколько я понимаю.У него нет полного контроля над этой недвижимостью. Наверняка есть множество неочевидных подводных камней в этом проекте.
Оскар же во всех своих проектах участвует собственным кешем
так что термин неуместен
У инвесторов в ком.недвигу на Тверской и Кутузовском был полный контроль над недвижимостью
Вот совсем полный
И толку?
Сейчас ни продать не могут, ни сдать
Трафика мало
Есть
Как и в любой инвестиции
Я все минусы описал
в коммерческой недвижимости стоимость измеряют не квадратными метрами
а сроком окупаемости
окупаемость зависит от стоимости аренды
цена аренды зависит от выручки арендатора
чистая математика, которая не дает рынку сильно пузыриться
в отличие от жилой недвижимости
Приветствую!
Раз вы в этом хорошо разобрались, решил спросить про одну деталь.
На нескольких фондах у них странные цены — почему-то стоимость фонда в 2-3 раза выше балансовой стоимости (СЧА).
Я у них несколько раз спрашивал об этом, но они упорно отвечают, что они умышленно понизили оценку, чтобы меньше платить УК, и что балансовая стоимость не равна рыночной.
Но ведь оценку-то не они сами проводят.
Можете в этом деле просветить?
А то ведь при погашении пая можно получить в 3 раза меньше вложенного.
(В личку не могу писать вопросы, т.к. рейтинг низковат)
Вы пишете про окупаемость в 7 лет. Но при доходе 10-11% тут не пахнет семью годами. А сложный процент в данном случае не работает.
лесенкой
11, 14… до 16%, кажется
за счет индексации, инфляции и других факторов
примерно как с дивидендами
уточню у них
цитирую
На примере Активо 5.
При выкупе объекта (и заведении его в фонд) производится независимая переоценка и объект ставится на баланс.
Оценка скорее формальность, для определения комиссии Управляющей компании и очень важный фактор — налоги. Чем меньше стоимость чистых активов, тем меньше налоги. Соответственно выше доход. Если бы фактическая стоимость покупки была бы 159 млн. как СЧА, окупаемость объекта составила бы несколько лет. На рынке просто нет такой окупаемости и реальной цены..
При ликвидации фонда оценка производится по рынку .
Рыночная стоимость продажи растет, т.к. можно наблюдать индексирование платежей, люди продают паи в основном с наценкой.
Доп эмиссия возможна, в следующих формах:1 «размытие» уменьшение стоимости пая. В этом случае выпускаются новые паи, продаются и полученные средства делятся между действующими пайщиками, при этом уменьшается цена пая на полученную сумму.2 при покупке новой недвижимости и введении ее в фонд. Тогда стоимость паев останется прежней.Доп эмиссия невозможна без голосования пайщиков. Только по волеизъявлению пайщиков может проводиться данная процедура. Деньги при такой процедуре потерять не получится.
То есть теоретически уменьшение стоимости пая если этого захотят сами пайщики возможно, при этом потери денег не будет, а для инвестора это самое главное.
При первом варианте пай в теории может начать стоить меньше 3000р.
Тут все просто. К примеру акция ВТБ стоит меньше 5коп, у меня как и у многих она есть в портфеле. И никакого повода для паники в том нет, просто торговый лот у ВТБ не 1, и даже не 100, а 10000.
При втором варианте немного сложнее, ведь мы заранее не знаем какой объект возможно будет приобретаться. Впрочем лично себе я на этот вопрос тоже ответил. Я доверяю профессионализму сотрудников Активо и если вдруг гипотетически до этого и дойдет и пайщики сами этого захотят, то уверен что объект будет хорошего качества.
Ну дык и на рынке ты можешь спать спокойно не включая терминал и не смотря котировки… А так неликвид, он и в недвижимости неликвид… А это может не так уж и лучше, чем волатильность цены акций.
Вопрос: вы упомянули, что у данного продукта есть существенненный минус-ликвидность!
Какие же тогда есть альтернативы продажи описываемого вами продукта, не считая «впаривания близким?!»
Вы надеетесь на то, что в будущем рынок сам «разгонит ситуацию?!»
Заранее Премного Благодарен за ответы!
С уважением, Вадим Александрович
Однако возникло ещё пару вопрос: Но ведь рынок развивающихся стран сейчас трясёт не на шутку, вы не считаете, что тоже IPO выглядит привлекательнее...⁉
2) А если всё рассматривать ЦБ наших мастодондов, то назовите пару актуальных компаний в пример, независимо от отрасли...⁉
1. IPO — это ставки. Инвестор не делает ставок. То, что сейчас происходит в индустрии IPO — это точная копия того, что было в 2017 году в ICO. Отличий не вижу.
2. ничего нового не скажу — Газпром, Сбер-п, почти все энергетики, телекомы, металлурги и тд
*не является рекомендацией;)
Ещё раз благодарю вас за ответы!
Берегите себя и по возможности продолжайте вашу деятельность!
И вам удачи!
После 15лет что будет с моими паями?
Мне вернётся их рыночная стоимость на момент сворачивания зпиф?
Антон Щёлоков, тоже вопрос.
Внёс 400т., получал купоны и что дальше?
Как оформлено право голоса?....
5-ка 160млн???
Смотрел каналы строителей… пишут 20 млн. строка и проект 5-ок.
Странно.
А почему 1 зпиф 5-ка? Их же тьма по стране???
И что по магнитам, фикспрайсам, дикси, океям, лентам ,..?
снял недавно ролик, подвел итоги 8 лет инвестирования в активо
https://youtu.be/kwYvCFbyZk4?si=mY1O6MqTRMHRNLsb