Мнение о пузыре в недвижке

Накоментировал в этом посте товарищу про недвижку. Много получилось, решил вынести в отдельный свой пост, чтоб можно было в будущем вернуться и отрефлексиовать, ну и чужое мнение узнать. Конструктивную критику послушать.
_______________________________________________________________________________________________

Пузырь, это когда к себестоимости накрутка сотни и тысячи процентов.
Какая себестоимость метра сейчас? Полная, с учетом земли, коммуникаций, согласований, разрешений, проектной документации, рекламы, и тд… (это вопрос к оппоненту на 16.09.2017)

(Высокий) объем (недвижимости на рынке) это предложение, при чем тут ценовой пузырь?
пузырь не обязательно схлопывается быстро, о может рассасываться долго и мучительно. что сейчас и происходит с недвигой. номинально цены почти не растут. только на новостройки на этапе строительства (от котлована до сдачи).
на готовое и вторичку роста нет, где-то стагнация, где-то медленное сползание. на готовое в новостройках местами наблюдаю дисконт, но все в рамках стандартных акций (типа скидка 10% при полной оплате).
значительная составляющая в цене — импорт. в долларах цены на недвижку припадают долго и в два раза уже (не считать если момента доллар по 80, когда почти в 4)...
по оценкам, текущих новостроек хватит на 1,5 года… много это? это от текущего дня — февраль 2016… это рядом. это меньше производственного цикла. Мой дом строили 3 года, соседнюю новостройку 4. панельки по 2 года возводят… так что запас на полтора года это не существенно.
Если посмотреть статистику по Питеру, за полтора года цены немного поднялись, примерно на уровень инфляции. 
Где пузырь?!

Динамика цен на жилье в Питере с 01.01.2002 года по сентябрь 2017.
Напомню, что в примерно в середине 2000-ых пришла ипотека с адекватными ставками, что и породил пузырь. Который схлопнулся в 2008-2010. Последние 3-4 года цена во флете, что видно на графике.
Рублевая цена!


Если привести к стоимости доллара, получится, что мы вернулись к уровню цен середины 2000-ых — к началу пузыря. Он сдулся уже. То есть  в долларовой цене даже инфляции нет… нет пузыря уже, усе… 


предвосхищая вопрос про ЗП:




иными словами, за прошедшие 10-12 лет стоимость жилья в долларах не изменилась. при этом зарплаты выросли в 2 раза.
Стоимость жилья в рублях за тот же период период выросла примерно в 2,5 раза, а зарплаты в 3,5.

Таким образом, о пузыре можно было говорить в 2007-2008 годах, сейчас же пузыря нет. Есть колебания вокруг здорового рыночного равновесия.
И если произойдет обвал цен в силу катастрофического падения спроса, это будет не сдувание пузыря, это будет крах отрасли с массовыми дефолтами застройщиков, кросс-дефолтами арматурщиков, бетонщиков, обойщиков, плиточников, кирпичников, стекольщиков, мебельщиков... 
почувствуйте разницу, как говорится.