10 августа 2015, 13:54
Потерянные миллионы: что стало с коммерческой недвижимостью Кутузовского проспекта за год?
Год назад я написал заметку о том, что владельцы помещений впали в неадекват и живут в прошлом, пытаясь удерживать те же цены, что и раньше. Очевидно, что за год ситуация стала еще более тяжелой и цены должны уже падать не просто на какую-то скидку, а просто на 50% и более, чтобы найти арендатора. Сводка, которую я привожу ниже, составлена просто в процессе пешей прогулки от метро до офиса.
1. Окей, поехали.
Дорогомиловская, дом 8: в самом проходном месте за год поменялись все арендаторы. Сверху подписано что там было год назад
Сбербанк Кстати ниоткуда не съезжает и только заезжает. Не знаю, обоснованно ли это экономически, но бабок у Сбера куры не клюют, видимо, поэтому он везде. Этот же дом:
Сбер для бизнеса на месте, а вот Русский стандарт кризиса не пережил. Помещение слева от русского стандарта год назад сдавалось, сейчас туды уже заехали новые арендосы. гигантский магаз товаров для дома «Старик Хотаббыч» в какой то момент решил, что распиилить себя и сдаваться в аренду куда выгоднее, чем торговать шмотьем.
Что мы видим? Удивлен я, но за год площади нашли новых арендаторов даже по драконовским ставкам… Кто выдерживает такие ставки?
На этом кстати оптимистичная часть репортажа заканчивается. Дальше только хуже.
За год сдохли «Маленькая Япония» и «Елки Палки». Вероятно, виноваты и платная парковка тоже. В бытность клуба трейдеров на Кутузовском мы чаще всего обедали именно в этой маленькой японии, ибо бизнес ланч был довольно дешевым и вкусным. Стоит кстати каждая половина примерно по 800 штук в мес. Как они вообще зарабатывать умудрялись?
Магазин электронных компонентов «Чип и Дип» сдох полгода назад. До сих пор сдать не могут. 400м2 — много. Чем больше помещение, тем сложнее его сдать.
Далее дом 14 по дорогомиловке. Съехали аптечка дорогая и обувной магазин. Теперь там Кухни — уверен, долго не протянут, и обменник.
Салон красоты и меховой салон пока живы. Кстати почти ни один магазин одежды не закрылся на Дорогомиловке и Кутузе, что для меня странновато.
С тех пор как БКС съехал из этого помещения (Кутузовский пр, 17) над Кофеманией года 4 назад, оно до сих пор пустует.
Когда тут был Гута-Банк. Год назад это крохотное помещение 70м2 уже было пустым и сдавалось за 700 тыс. рублей в месяц.(дебилы!) За год его хозяева мечтатели таким образом потеряли 8,4 млн виртуальных рублей выручки. Кстати за год жадные дебилы подвинулись и теперь пытаются сдать этот трешак хотя бы за 550 тыс рублей. (Имхо справедливая цена ему 150-200 тыс рублей)
Еще одно помещение на Кутузе (500м2) простояло пустым целый год. Год назад сдавалось за 1,9 млн руб в мес)))
Я честно говоря вообще не понимаю, что там может находится, чтобы после уплаты аренды еще и прибыль оставалась! Может кто-то объяснит? Место непроходное вообще, а парковаться негде!
В этом же доме, на Кутузовском 18, посъезжали все кто только мог! МТС уполовинился, во вторую половину въехала аптека, вместо магазина Одежды женской появился магазин бесполезных коррупционных товаров, однако я ни разу не видел чтобы кто-то в него входил или выходил.
ОП! напротив него Трио Интерьер. Походу тоже закрылся.
Азбука Вкуса — винный магазин все еще жив. Соседи сдохли. DHL сдох:
Слева от DHL был магаз Стерео Деликатесы. Торговали видеокассетами. Тоже сдох
Еще два соседа слева сдохли:
Цветочный магаз, тоже уже давным давно замер на стадии «Скоро открытие»
Теперь смехопанорама:
До встречи через год, жадные дебилы!))
Это только по одной улочке я прогулялся. Таких артефактов теперь по всей Москве. Потихоньку превращаемся в Детройт.
Выводы?
1. Окей, поехали.
Дорогомиловская, дом 8: в самом проходном месте за год поменялись все арендаторы. Сверху подписано что там было год назад
Сбербанк Кстати ниоткуда не съезжает и только заезжает. Не знаю, обоснованно ли это экономически, но бабок у Сбера куры не клюют, видимо, поэтому он везде. Этот же дом:
Сбер для бизнеса на месте, а вот Русский стандарт кризиса не пережил. Помещение слева от русского стандарта год назад сдавалось, сейчас туды уже заехали новые арендосы. гигантский магаз товаров для дома «Старик Хотаббыч» в какой то момент решил, что распиилить себя и сдаваться в аренду куда выгоднее, чем торговать шмотьем.
Что мы видим? Удивлен я, но за год площади нашли новых арендаторов даже по драконовским ставкам… Кто выдерживает такие ставки?
- аптеки
- госбанки
- химчистки
- продуктовые магазы (кстати цены в этом Дикси невысокие)
- цветочные магазины
- обмен валюты
На этом кстати оптимистичная часть репортажа заканчивается. Дальше только хуже.
За год сдохли «Маленькая Япония» и «Елки Палки». Вероятно, виноваты и платная парковка тоже. В бытность клуба трейдеров на Кутузовском мы чаще всего обедали именно в этой маленькой японии, ибо бизнес ланч был довольно дешевым и вкусным. Стоит кстати каждая половина примерно по 800 штук в мес. Как они вообще зарабатывать умудрялись?
Магазин электронных компонентов «Чип и Дип» сдох полгода назад. До сих пор сдать не могут. 400м2 — много. Чем больше помещение, тем сложнее его сдать.
Далее дом 14 по дорогомиловке. Съехали аптечка дорогая и обувной магазин. Теперь там Кухни — уверен, долго не протянут, и обменник.
Салон красоты и меховой салон пока живы. Кстати почти ни один магазин одежды не закрылся на Дорогомиловке и Кутузе, что для меня странновато.
С тех пор как БКС съехал из этого помещения (Кутузовский пр, 17) над Кофеманией года 4 назад, оно до сих пор пустует.
Когда тут был Гута-Банк. Год назад это крохотное помещение 70м2 уже было пустым и сдавалось за 700 тыс. рублей в месяц.(дебилы!) За год его хозяева мечтатели таким образом потеряли 8,4 млн виртуальных рублей выручки. Кстати за год жадные дебилы подвинулись и теперь пытаются сдать этот трешак хотя бы за 550 тыс рублей. (Имхо справедливая цена ему 150-200 тыс рублей)
Еще одно помещение на Кутузе (500м2) простояло пустым целый год. Год назад сдавалось за 1,9 млн руб в мес)))
Я честно говоря вообще не понимаю, что там может находится, чтобы после уплаты аренды еще и прибыль оставалась! Может кто-то объяснит? Место непроходное вообще, а парковаться негде!
В этом же доме, на Кутузовском 18, посъезжали все кто только мог! МТС уполовинился, во вторую половину въехала аптека, вместо магазина Одежды женской появился магазин бесполезных коррупционных товаров, однако я ни разу не видел чтобы кто-то в него входил или выходил.
ОП! напротив него Трио Интерьер. Походу тоже закрылся.
Азбука Вкуса — винный магазин все еще жив. Соседи сдохли. DHL сдох:
Слева от DHL был магаз Стерео Деликатесы. Торговали видеокассетами. Тоже сдох
Еще два соседа слева сдохли:
Цветочный магаз, тоже уже давным давно замер на стадии «Скоро открытие»
Теперь смехопанорама:
До встречи через год, жадные дебилы!))
Это только по одной улочке я прогулялся. Таких артефактов теперь по всей Москве. Потихоньку превращаемся в Детройт.
Выводы?
- Цены предложения не встречают спроса — это значит что цены завышены
- Как я и предполагал год назад, ситуация ухудшилась
- Ситуация скорее всего и дальше будет ухудшаться.
- Сложно придумать бизнес, который мог бы справляться с такими ставками аренды даже в центре Москвы.
Максим Пелихов, нет, скорее всего ошибка в тебе. Bзял бы калькулятор и поделил капитализацию на количество ао и сделал бы выводы, что префы заложены в капу, но тебе больше зашла альтернатива разрод...
Максим, из 1го исключили точно
Defroster, на начало дня 25.11 надо владеть, чтобы попасть в реестр.
На тиньковской внебирже сегодня уже отыграли дивгэп из-за технического момента: фактически, внебиржевая сделка пройдет на б...
Хоха51, Общество с ограниченной ответственностью «Европейская Электротехника
PP PP, или на бирже в одну сторону, а вне биржи обратно, чтобы цену двигать.
ПСБ Аналитика, увольняетесь?
Тредер, вы размерность-то соблюдайте, а то Грефа удар хватит
Виктор Мохин, давно стали считать чистый долг относительно капитализации? Обычно относительно ебитды и чистой прибыли считают
Moon Ser, зуб даешь?
Lora, +4*С Нью-Йорк )) Добыча +0,7%, Потребление газа в жилом и коммерческом
секторе выросло на +13,9%, поставки из Канады сокращены на -8,5%,
количество буровых для добычи газа сократилось н...
Наличку тоже продают обнальщикам.
Очень высокомаржинальный бизнес.
Это не дешево, а безумно дорого
Блин, вот это цены кошмар просто. Откуда у людей такие деньжищи.
Два лимона с аренды. Сколько же стоит тогда сама площадь
ЗДЕСЬ И СЕЙЧАС… и не снижают цены...
в основном это средние чиновники которые и имеют недвижимость для сдачи в аренду...
Только этого не будет! Чётко и ясно!
Смотрим динамику цены нефти за рубли!
Решение сегодня приняли...
То есть бесплатных рублей больше не будет…
Я тоже сталкиваюсь с арендодателями но в Подмосковье.
Такие же идиоты, задирают цены, компании сворачиваются и уходят.
У всех сетевых компаний работающих B2B выручки упали в этом году.
Никому не интересно работать на аренду )
БКС… Пицца Хат!
Что же получается? А получается, что учитывая расход 2500 руб за метр в год, арендную плату следует назначать ну никак не меньше 17520 руб за кв метр в год. Это и есть справедливый расчет. Однако в случае дорогой недвижимости на Кутузовском эту цифру следует удвоить или утроить, потому как и сам объект и налоги совсем другие.
Я придерживаюсь этого расчета и у меня все ОК с арендаторами.
Ты разве гдето работаешь?
Он же самый проходимый ТЦ в мск
Ставки колеблются от 250 000 руб. (связь, ювелирка, киоски) до 32 000 руб. (Перекресток, самый верхний этаж)
Европейский был самым посещаемым, но не доходным.
На втором месте Атриум, и только на третьем Европейский.
А по поводу странных магазинов, в которые редко кто заходит из-за заоблачных цен, но тем не менее они существуют годами, оплачивая при этом космические ставки аренды. Процентов на 99% — это отмывочные конторы для легализации чёрного нала от криминального бизнеса и различных коррупционных схем.
Каждый день пробивают через кассу сумму, которая завтра уже инкассированна на счёт в банке и абсолютна легальна.
А владелец помещения — жена/дочка, племянница и т.д./ какого-нибудь чинуши или мента, которая от рождения очень талантливый предприниматель, тоже получает абсолютный легальный доход.
Так что на самом деле всё очень просто объясняется.
У нас в Краснодаре несколько лет назад была очень интересная ситуация-неизвестно откуда появилась фирма-такси с мощным парком авто бизнес класса/Camri и т.п./, которая возила по странным тарифам, параллельно сеть ювелирных и меховых салонов.
Принадлежала вся эта империя «цыганскому барону».
Откуда дровишки понятно?
Примерно года через два все эти бизнесы были так-же резко свёрнуты.
Не перепроданы кому-то, а просто ликвидированы.
Видимо, выполнили поставленную задачу, и свернулись.
Уверен, что в любом крупном городе можно отыскать похожие истории.
____________________
В Питере такая же хрень, ещё полгода назад об этом писал, что они все лучшие площади захапывают, сцуки не дали купить по 30р, Шадрины начали Мамбу по всему фронту скупать в январе, не могли пару месяцев подождать-:(((
Тимофей, стыдно читать этот бред.
Если человек не занимается коммерческой недвижимостью, то пусть про нее не пишет
знаю продавцов жилой недвижимости. пару лет назад по 200 тыс долл хотели (когда уже норм цена была скажем 160), потом 160, 120, и по 90 не знаю продали ли, сейчас цена такой 65 тыс долл. оперировали словами из газет «будет-только-расти». Ну и украинские эксперты уже заметили схожесть ситуации, описанной Тимофеем, с тем же Киевом. а в Одессе стоит ТЦ Афина из 5-6 этажей заполнено 2-3, думаю тоже цену ломят.
А может, government действительно good?
Вот что вы за люди? То, что написано «на заборе», но плохо о России — истина в последней инстанции. Что написано хорошего — «брехня», «куплено». Даже если это рейтинг ОЭСР.
Самому не смешно?
1 обычно у собственника несколько арендаторов… если кому то сделаешь скидку, то скидку потребуют все остальные… т.е. арендодателю проще чтоб стояло пустое пространство, и удерживалась цена...
2 в провинции цены на аренду стоят с 2008-10гг… причем старых цен нету… цены на вещи и продукты выросли в разы… а цены на аренду стоят на месте… т.к. построили дополна торговых площадей, которые уронили цену аренды...
3 магазины торгующие шмотьем никогда не умрут… т.к. там наценка 6 раз на сезонный модный товар… рестораны тоже… все рестораны готовят из просрочки которую им отдали сетевые магазины за бесценок…
------
это помойки, а не рестораны… а про всех не стоит говорить… у меня хорошие знакомые в ресторанном бизнесе и для них качество продукта первостепенно, так как за отравление могут круто предъявить.Единственно, что если что то сразу не уходит, то персоналу идет команда настойчиво рекомендовать такие то блюда… но продукты не просрочка!
а потом ноет — что-то на рынке заработать не получается…
Если сам не умеешь — хотя б спроси у седовласых, знающих
А сейчас Детские товары они вообще — съехали.
Знаю помещение на Кутузе, возле того дома который рванул...
Собственник хотел за него 50 тыщ. евро. в месяц, помещение маленькое всего 170 квадратов. Стояло 5 лет, но своего дурака нашло.
Так, что все относительно.
И плохими словами называть людей у которых есть такая недвижимость я бы не стал, тем более пока у нас у самих нет подобной.
Может жильцам заяву накатать в прокуратуру, ФСБ и ФСКН раз местные шевелиться не хотят?
чушь.
Это смешно))) Такое ощущение, что пишут школьники, а не трейдеры.
но спустя год читаю тот же нищебродский бред про «жадных собственников».
поймите наконец, все кто не понимают: МИР БОЛЬШИХ ДЕНЕГ ЭТО ВАМ НЕ 10ТЫС РУБЛЕЙ СЛИВАТЬ, ДЕЛАЯ ПО ТЫЩЕ СДЕЛОК В ДЕНЬ.
есть на рынке категория «кликеров» /или мяса/, есть категория «алготрейдеров»/или ботов, эффективных/ и есть маркет-мейкер /в народе «кукл»/
кто из этих трех категорий постоянно зарабатывает? правильно, боты и кукл. а мясо тушат, маринуют и шинкуют кто во что горазд.
применительно к посту Тимофея: «жадные собственники» это маркет-мейкеры. никуда они не подвинуться, у них запас прочности /ликвидности/ настолько велик, что они и 10 лет проживут без арендатора. зато потом сдадут на 20 лет ИМЕННО ПО ТОЙ СТАВКЕ, КОТОРУЮ НАЗНАЧИЛИ!!!
ботам, то есть брокерам по коммерческой недвиге, тоже найс: выше стаки, выше комиссия! не здесь так там можно сработать! Москва огромная!
а мясо /арендаторы и сами их клиенты, то есть покупашки/… мясо ничего не решает а тока разводит сопли что везде хапуги, ворюги, дороговизна и прочее.
НАДО СТАНОВИТЬСЯ ГЕНЕРАТОРОМ ВМЕСТО ТОГО, ЧТОБЫ ОСТАВАТЬСЯ БЕЗИДЕЙНЫМ МЕХАНИЗМОМ НА ПРИВОДНОМ РЕМНЕ.
Не завидуй, Тима)) С коммерческой надвигой все хорошо ;-)
ps:
из вышеперечисленного несколько помещений под сделками: скоро появиться ВТБ24/договор на 15лет/ и несколько розничных магазинов.
Одно из помещений под сделкой продажи.
сделки в этом виде бизнеса могут идти по полгода-год.
это я о Дорогомиловской.
Касательно Кутузовского: место пресечения с Дорогомиловский, особенно утренняя сторона наименее понятна с точки зрения траффика, проще выражаясь «место не очень». Да и то: посмотри Кутузовский пр-т дом 9. Это самый плохой локейшн в этом месте, и то все заселили.
выше нос! и доллар шорти)))
одни уходят другие приходят…
посмотрим что будет через год