Реквием по ДДУ: какие есть риски инвестиций в новостройки при покупке квартиры у застройщика
Вместе с управляющими фондами недвижимости Т-Капитал, Бачуки Цанава разбираемся, как застройщик финансирует проект и какие риски стоит оценить до покупки.
Купить квартиру на старте строительства, продать дороже после получения ключей или сдавать в аренду — знакомая стратегия. Но рост цен на жилье еще не означает, что инвестор заработает. Задержка сдачи, ремонт, налоги и расходы на продажу могут забрать значительную часть прибыли.
Эскроу защищает деньги, но не доходность
При покупке строящейся квартиры обычно заключается договор участия в долевом строительстве — ДДУ. Покупатель оплачивает квартиру, а застройщик обязуется построить дом и передать его в установленный срок.
Раньше девелоперы строили дома на деньги дольщиков. Если продажи замедлялись или расходы росли, средств могло не хватить на завершение проекта.
С 2019 года рынок почти полностью перешел на другую модель. Деньги покупателей блокируются на специальных банковских счетах — эскроу. Застройщик финансирует строительство собственными средствами и банковским кредитом, а деньги с эскроу получает после ввода дома в эксплуатацию и окончания строительства.
Банк контролирует бюджет и продажи, но это не гарантирует сдачу дома в срок. Если расходы растут, он может увеличить сумму кредита или потребовать от застройщика вложить больше собственных денег.
Бачуки Цанава, портфельный управляющий фондами недвижимости Т-Капитал:
«Для инвестора главное ограничение — деньги на эскроу не приносят процентов. Пока дом строится, вложенную сумму нельзя разместить на вкладе или направить в другие активы. Чтобы покупка оказалась выгодной, рост стоимости квартиры должен покрыть и эту потерю дохода, и другие возможные расходы.
При банкротстве застройщика закон предусматривает возврат денег с эскроу при соблюдении установленной процедуры. Но возврат вложенной суммы не компенсирует инфляцию и упущенный доход. Если обанкротится банк, в котором открыт эскроу-счет, страховое возмещение покроет не более 10 млн рублей совокупно по таким счетам в одном банке. Если покупатель внес больше, возврат суммы сверх лимита будет зависеть от результатов ликвидации банка».
Как деньги покупателей удешевляют кредит застройщика
Хотя девелопер не может сразу потратить деньги с эскроу, они помогают ему экономить на процентах. Чем больше средств накоплено на этих счетах относительно долга, тем дешевле может быть кредит.
Например, застройщик должен банку 10 млрд рублей, а покупатели внесли на эскроу 5 млрд. На часть кредита, покрытую деньгами на эскроу, действует сниженная ставка — допустим, 3–5% годовых. На оставшиеся 5 млрд — ключевая ставка плюс 3–5 п.п. При ключевой ставке 14% средняя ставка по кредиту составит 10–12% годовых. Когда сумма на эскроу достигнет 10 млрд рублей и покроет весь долг, при тех же условиях ставка снизится до 3–5%*.
*Конкретный расчет зависит от договора с банком.
Отсюда и логика скидок: иногда застройщику выгоднее уступить в цене, быстрее продать квартиры и сократить расходы на кредит. Если денег на эскроу уже достаточно, потребность в скидках уменьшается.
Цена квартиры зависит не только от готовности дома и стоимости стройматериалов, но и от того, насколько срочно застройщику нужны продажи для снижения процентной нагрузки.
Покупка проекта в кредит добавляет рисков
Девелоперы могут покупать друг у друга участки с разрешениями на строительство или специализированные застройщики конкретных проектов, которые владеют землей и уже привлекают деньги дольщиков.
Такие сделки позволяют быстрее выйти на новый рынок присутствия, но при покупке в кредит могут увеличить долговую нагрузку проекта.
Если кредит на приобретение оказывается на балансе компании, которая реализует строительство дома, ей нужно оплачивать и строительство, и покупку проекта. Это сокращает запас прибыли и возможности предоставлять скидки.
Бачуки Цанава, портфельный управляющий фондами недвижимости Т-Капитал:
«При слабых продажах дополнительный долг может осложнить финансирование строительства, а смена владельца проекта — задержать передачу квартир дольщикам. Для инвестора это риск отложить продажу или сдачу квартиры в аренду.
Поэтому перед покупкой стоит проверить долговую нагрузку компании, с которой заключается ДДУ, соблюдала ли она сроки передачи квартир в предыдущих проектах и вовремя ли другие компании группы застройщика вводили свои объекты в эксплуатацию».
Компенсация за задержку не покрывает потери
За нарушение срока передачи квартиры предусмотрена неустойка. Однако ее начисление, размер и сроки выплаты ограничиваются законодательством.
По общему правилу из расчета исключается период с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2025 года. Для уникальных объектов предусмотрено отдельное исключение за 2025 год. С 1 января 2026 года начисление возобновилось, но по общим правилам действует отсрочка выплаты до конца 2026 года.
Важно различать эти ограничения: за период моратория неустойка не возникает, а при отсрочке откладывается ее выплата.
Для уникальных объектов, в том числе домов выше 100 метров, действует специальное правило: даже если передачу квартиры задержат на 30 месяцев, два с половиной года, неустойка составит не больше 5% цены ДДУ. Ограничение распространяется и на договоры, заключенные до введения этой нормы.
Даже взысканная компенсация может не покрыть потери от задержки передачи квартиры. Инвестор не контролирует сроки строительства, а ограничения неустойки не позволяют рассчитывать на полное возмещение упущенного дохода.
Поэтому покупка квартиры по ДДУ — непривлекательная инвестиционная идея: риски несет покупатель, а возможности управлять ими остаются у застройщика.
Готовая квартира может потребовать новых вложений
Рекламные изображения показывают, как квартира должна выглядеть. ДДУ и приложения к нему определяют, что именно обязан передать застройщик.
Если материалы, отделка и оборудование описаны расплывчато, результат может отличаться от ожиданий. При приемке могут обнаружиться щели в оконных проемах, протечки, дефекты электропроводки или неудобное расположение вентиляции. Некоторые недостатки становятся заметны только после заселения или с наступлением холодов.
Еще один возможный расход — доплата за площадь. Если квартира после обмеров окажется больше, а ДДУ предусматривает перерасчет, покупателю придется оплатить дополнительные метры. Пропуск платежа может привести к спору, а при наличии законных оснований — к отказу застройщика от договора.
Трудно прогнозируемые расходы на ремонт и доплаты делают покупку по ДДУ непривлекательной для инвестиций.
Инвестор не контролирует качество строительства и итоговую площадь квартиры, но вынужден оплачивать последствия — теряя доходность и время на подготовку квартиры к продаже или аренде.
Продать квартиру бывает сложнее, чем купить
После завершения строительства инвестору еще предстоит найти покупателя. На итоговую прибыль влияют три фактора:
- Расходы на продажу. Комиссия агента может достигать 3% стоимости квартиры.
- Конкуренция с застройщиком. Если в доме остаются непроданные квартиры, частному продавцу приходится конкурировать с предложениями девелопера. Условия размещения объявлений на отдельных площадках тоже могут давать застройщику преимущество.
- Налоги. При уступке прав по ДДУ налоговые последствия зависят от статуса продавца. Для обычного частного инвестора речь идет о НДФЛ. Для плательщиков НДС уступка прав на жилую недвижимость будет означать потерю 22% от маржи продажи.
Поэтому считать доходность только как разницу между ценой покупки и ценой продажи категорически неправильно.
Чек-лист: что инвестору нужно проверить перед покупкой
До подписания ДДУ стоит оценить:
- срок передачи квартиры и последствия возможной задержки;
- финансовое положение группы застройщика и долговую нагрузку проекта;
- менялся ли владелец проекта;
- высоту дома и другие признаки уникального объекта: для домов выше 100 метров при просрочке передачи квартиры не более 30 месяцев неустойка ограничена 5% цены ДДУ;
- описание отделки, материалов и оборудования в договоре;
- условия и сроки доплаты при увеличении площади квартиры;
- спрос на похожие квартиры, конкуренцию с застройщиком и расходы на продажу, включая комиссию агента.
Покупку квартиры по ДДУ разумнее рассматривать прежде всего для собственного проживания. Для инвестиций такая стратегия менее предсказуема: задержка передачи квартиры, дополнительные расходы и сложности с перепродажей могут заметно снизить ожидаемую доходность.
Подходящий вариант для инвестирования в недвижимость — это фонды коммерческой недвижимости, в которых управление объектами берет на себя профессиональная управляющая компания.
Доходность и выплаты зависят от качества объектов, надежности арендаторов и условий фонда. Розничному инвестору эти параметры будет проще оценить, чем риски отдельного строительного проекта.
Ценные бумаги и другие финансовые инструменты, упомянутые в данном обзоре, приведены исключительно в информационных целях; обзор не является инвестиционной идеей, советом, рекомендацией, предложением купить или продать ценные бумаги и другие финансовые инструменты. Уведомляем вас о том, что при приобретении и владении иностранными ценными бумагами вы можете столкнуться с рисками депозитарной инфраструктуры, связанными с геополитической ситуацией.
