Как меняются перспективы акций и облигаций ЛСР после ужесточения семейной ипотеки
ЛСР отчиталась о слабых финансовых результатах за первое полугодие 2026 года, а с 1 октября вступили в силу новые ограничения по семейной ипотеке. Аналитики Т-Инвестиций Александр Самуйлов, CFA, и Никита Степанов разбираются, что будет с финансовыми результатами ЛСР дальше и как это будет влиять на акции и облигации компании.
Что изменилось в семейной ипотеке и как это повлияет на ЛСР
С 1 октября 2026 года ставка по семейной ипотеке стала зависеть от региона покупки недвижимости и количества детей в семье (хотя бы один ребенок должен быть младше 7 лет).
В Москве и Санкт-Петербурге ставка выросла до 12% в семье с одним ребенком, но с увеличением количества детей она может быть снижена до 4%. При этом лимит по ипотеке также может быть увеличен до 18 млн рублей для семьи с тремя детьми и более.
В регионах действуют те же условия, но ставки по ипотеке на 2 п.п. ниже, и лимиты меньше.
Предельный срок льготной ипотеки также был снижен с 30 до 15 лет. После этого периода стоимость ипотеки будет пересчитана в зависимости от уровня ключевой ставки на тот момент.
Такие изменения могут существенно ослабить продажи новостроек по ипотеке, поскольку рыночная ставка остается на заградительном уровне — в среднем 18,7% в сентябре, по данным ДОМ.РФ.
На наш взгляд, эти ограничения окажут значительное давление на продажи ЛСР. Это связано с тем, что для столичных рынков условия по ипотеке оказались более жесткими, чем для региональных. А около 86% текущего строительства ЛСР приходится на Москву и Санкт-Петербург (и области).
Таким образом, во втором полугодии мы ожидаем продолжения снижения продаж ЛСР.
Операционные и финансовые результаты ЛСР
Динамика новых продаж
В первом полугодии 2026 года новые продажи ЛСР сократились на 5%. При этом на всем рынке недвижимости они выросли на 6% год к году, по данным ДОМ.РФ.
Выручка
По итогам первого полугодия показатель увеличился на 0,7% год к году и составил 97,12 млрд рублей.
Выручка девелоперов традиционно менее волатильна, чем новые продажи. Это связано с тем, что выручка от реализации квартир по договорам долевого участия (ДДУ) признается постепенно — по мере строительства объекта. Соответственно, снижение новых продаж оказывает отложенное влияние на выручку будущих периодов, которая будет признаваться по мере готовности жилья.
Рентабельность по скорректированной EBITDA
В первой половине 2026 года рентабельность по скорректированной EBITDA снизилась на 4,6 п.п. год к году, до 12%. На это есть несколько причин:
- cкорректированная валовая маржа снизилась на 1,8 п.п. из-за роста стоимости цемента, кирпича и арматуры, которые используются при стройке;
- доля оплаты труда административного персонала в выручке выросла на 0,9 п.п.;
- доля коммерческих расходов в выручке выросла на 1 п.п., что мы связываем с продвижением объектов при слабом спросе.
Чистая прибыль
В первом полугодии 2026 года чистый убыток ЛСР составил 57,6 млрд рублей после 2,5 млрд рублей годом ранее. Главная причина в том, что застройщик отразил обесценение активов дочерней компании в размере 46,8 млрд рублей перед ее продажей.
На результат также повлиял рост чистых процентных расходов до 26,5 млрд рублей (+30% год к году). Это связано с расширением портфеля кредитов и займов.
Долговая нагрузка
Общий объем кредитного портфеля ЛСР составил 363,6 млрд рублей на конец первого полугодия 2026 года. Это сопоставимо с уровнем на конец 2025-го. При этом структура портфеля изменилась:
- Объем проектного финансирования сократился на 20% с начала года, до 138,6 млрд рублей, на фоне сокращения количества запусков из-за охлаждения спроса;
- Объем кредитов и займов увеличился на 18% с начала года, до рекордных 225 млрд рублей, в связи с ростом капитальных затрат на покупку долей в других компаниях и на компенсацию оттока денег после продажи «дочки».
Чистый долг компании увеличился почти в два раза год к году и составил 118,9 млрд рублей.
Показатель чистый долг/скорр. EBITDA увеличился до 4,4x. Это значительно выше среднего уровня ЛСР за последние пять лет (1,5x), но все еще ниже среднего значения по публичным застройщикам (5,4x, по нашим расчетам).
Дивиденды ЛСР
Группа ЛСР — единственный публичный застройщик в России, который регулярно выплачивает дивиденды с 2011 года.
Рекомендуемая сумма дивидендов, как правило, составляет не менее 20% от чистой прибыли по МСФО, хотя может распределяться и из прибыли прошлых лет. За последние десять лет средний коэффициент выплат был на уровне около 50%, а в 2026 году составил рекордные 72% от чистой прибыли 2025-го.
Оценка акций ЛСР
С начала 2026 года полная доходность акций ЛСР с учетом дивидендов составила около −14%. Это выше динамики индекса Мосбиржи строительных компаний (−35% за тот же период). При этом бумаги ЛСР оказались наименее волатильными среди публичных застройщиков.
Мы сохраняем умеренно негативный взгляд на сектор девелопмента и на акции ЛСР в частности.
Оценка облигаций ЛСР
Сергей Колбанов, аналитик по долговому рынку Т-Инвестиций:
«Ранее мы рекомендовали короткие облигации ЛСР (с погашением в пределах 12 месяцев). При этом их доходности на фоне общего давления на сектор выглядели привлекательно относительно рейтинговой групп.
Сейчас же рынок, на наш взгляд, слишком позитивно оценивает кредитное качество группы. Из-за этого оставшийся в обращении короткий выпуск уже не предлагает премии к аналогам, что снижает его инвестиционную привлекательность.
Поэтому мы нейтрально смотрим на долговые инструменты ЛСР и не рекомендуем добавлять их в портфель по текущим котировкам».
Ценные бумаги и другие финансовые инструменты, упомянутые в данном обзоре, приведены исключительно в информационных целях; обзор не является инвестиционной идеей, советом, рекомендацией, предложением купить или продать ценные бумаги и другие финансовые инструменты. Уведомляем вас о том, что при приобретении и владении иностранными ценными бумагами вы можете столкнуться с рисками депозитарной инфраструктуры, связанными с геополитической ситуацией.
больше про ЛСР ничего знать не нужно