5 лет назад сделал ролик и написал пост "Ботанический ад" или почему не растёт цена аренды жилья в Москве”. Что сейчас?

Маркиз Лафайет, Еще раз повторюсь, среднюю возьмите, между нормальными районами и этим дном ( лихоборы, бескудниково, отрадное, бибирево, лианозово, медведково, бабушкинская, вся ярославка итд) это районы дешевки. Смешайте с жирными районами — раменки, крылатское, черемушки, вернадского итд ( там много реновации новой и пик есть в некоторых ) — средняя получится в районе 800- 1000 долл.

Маркиз Лафайет, для Москвы это мало, особенно, если учесть, что аренда 65т.

Маркиз Лафайет, ну это фантастика. В среднем квартира сдается 9 месяцев, так что мелочи будут постоянно вылезать между арендаторами.

Дмитрий, я не говорю вам, что вы будете делать крупные ремонты каждые 5 лет. Я вам говорю, что обычный арендодатель не вдупляет, что такое амортизация, и как правильно ее считать. Банально нет культуры. Многие закладывают 1% или 1.5% и заявляют «у меня амортизация учитывается». На западе, где аренда это бизнес, а не благотворительность, амортизация очень четко считается по факту. Поэтому если вы введете average rental unit anual depreciation rate — вы получите цифры, которые близки к реальности. В Австралии, например, где аморт списывается с налогов, есть законодательные акты, которые говорят — до такого-то года постройки можно списывать 4% в год, до такого года 2.5%. У нас есть нормативы по амортизации офисной мебели. Есть данные по амортизации гостиничных номеров — потому что это реальный просчитываемый бизнес, если ты не делаешь ремонты — ты платишь через снижение загрузки или низкие цены.
И только у нас люди не считают нужным закладываться, что между арендаторами нужно что-то делать. Что замена текущего крана, регулировка пластиковых окон, смена занавесок, после того, как какой-то мудак их прокурил, все это стоит денег, и в регионах, а Калининград для меня обычный регион, все это стоит денег, которые на фоне низкого ежемесячного платежа очень даже заметны. У меня есть однушка, я купил ее для своего сына, но был план сдавать ее год, пока сын доучивается. Я ее сдавал полтора месяца, пока арендатор не «пропал», и мы его выгнали ссаными трямками. Я купил квартиру в доме 2019 года постройки, как раз прошло 5 лет. Никакого капитального ремонта я пока там не делал, хотя понимаю, что через 5 лет серьезный ремонт понадобиться. Я сдавал квартиру за 30 тысяч рублей. 6 тысяч рублей я заплатил газовщику, потому что на момент съезда арендатора котел не работал. Потом мы выкинулу стиралку, которая была вся в плесени — это не вина последнего арендатора, а показатель того, как другие люди до него относились к технике. И грубо говоря мои заработки за все это время — ноль. И при том, что ничего плохого в квартире арендатор не сделал. Амортизацию надо закладывать и закладывать правильно. Кухня, пластиковые окна, ручки дверей, выключатели, холодильник, микроволновка, все имеет срок службы, и все амортизируется. Из-за того, что у вас за три года кухня в нормальном состоянии не означает, что амортизации не происходит — происходит, просто полная замена это уже финальный этап, который для разных вещей происходит на 10-й, 15-й, 20-й год. Роутер, например, нужно менять чаще, а пластиковые окна — реже. Люди, которые думают, что они самые умные, и не делают ремонт в ушатанных квартирах, просто платят простоем и пониженной арендой. Если ты сдаешь квартиру на 5 тысяч рублей в месяц дешевле, потому что ремонт уже не свежий, но еще норм, то это 60 тысяч рублей или 300 тысяч за пять лет. Если 10 тысяч недозарабатываешь, то это 120 тысяч рублей в год и 600 тысяч за пять лет. Когда в итоге ты продаешь убитую квартиру на миллион дешевле, или вкладываешь в ремонт нужного тебе уровня, чтобы продать нормально — это все амортизация. Ничего бесплатно не бывает. Мы живем физическом мире с энтропией. Просто вспомните свою жизнь и подумайте сколько вещей вы за 5 или 10 лет купили, поменяли, выкинули, отремонтировали, увезли в химчистку и так далее.

Очень многие люди утверждают, и я их мнение разделяю, что если взять аренду и правильно считать все — амортизацию и стоимость своего времени, то реальная доходность долгосрочной аренды в России выходит околонулевой. Это эмпирические подтвеждается фактами — у нас до сих пор нет юридических лиц, которые могут заниматься долгосрочной арендой жилья, и на этом зарабатывать. Это сильно отличается от ситуации с коммерческой недвижимостью, где таких примеров масса, а «доходные дома» — единичные эксперименты. И даже на уровне физиков только льготная ипотека со ставками втрое ниже рыночных позволяет хотя бы первое время «зарабатывать» на такой аренде, потому что в новых квартирах максимально не виден эффект амортизации, которая неумолимо происходит.

Маркиз Лафайет, из того, что на картинке ушли: черная сантехника, азиатская подсветка зеркал, раковина-полка над стиральной машиной, напольная тумба, однотонная отделка стен, либо крупный рисунок камня; 
пришли: нержавейка во всем, многоточечный потолочный свет 4000к как стандарт, подвесная тумба с раковиной на столешницу, отделка стен мелкий рисунок камня
Из долгосрочных трендов: окончательно ушли оттенки серого, пришли оттенки беж