Пенсионеры оставляют покупателей без жилья и без денег. Рассказываю свой личный опыт
Вчера Кассационный суд отклонил жалобу покупательницы квартиры Долиной и оставил жильё в собственности певицы. Причем не просто отклонил, но еще и постановил вернуть Долиной 3 млн ₽ — риэлторскую комиссию, которую певица оплатила с полученных от покупательницы (Полины Лурье) денег.
Лурье же в итоге осталась и без жилья, и без 112 млн ₽. Суд предложил ей самостоятельно взыскивать средства с мошенников.
Подписывайтесь на мой телеграм-канал про недвижимость, акции, облигации и финансы в целом.
🤔Как с этой жестью собираются бороться?
Законопроект о борьбе со «скам-бабушками» при продаже квартир внесли в Госдуму — инициатива предусматривает семидневный период охлаждения после покупки недвижимости.
За этот срок продавец оценит, находился ли он под воздействием мошенников при заключении сделки. При необходимости он сможет отказаться от продажи жилья, а деньги вернут покупателю.
В Росреестре предлагают аннулировать запись о праве собственности на недвижимость только ПОСЛЕ полного возврата покупателю уплаченных средств, если суд признал договор купли-продажи недействительным и потребовал восстановить первоначальное положение вещей.
👆Это же как раз то, что я предлагал 3 недели назад! Возможно, Сида читают и в таких серьёзных органах, приятно.
Та самая квартира Долиной в Хамовниках. Фото из тг-канала Mash
🏠Как я сам покупал квартиру
Задумался о своем собственном опыте.
Свою вторую (и пока что последнюю) собственную отдельную квартиру в СПб я покупал в конце 2022 года, как раз на некотором охлаждении цен после начала известных событий. Если помните, в феврале-марте на общем шоке и панике цены взлетели до небес (как и ставки по ипотеке), а потом начали остывать из-за резкого падения спроса.
🦥Я не торопился и в течение всей осени 2022 года (пока процентные ставки медленно снижались) подыскивал себе вариант в интересующем меня спальном районе. Бюджет был сильно ограниченный, поэтому на новостройки я даже не заглядывался. Смотрел однушки и двушки в хрущёвках и брежневках.
В тот момент никаких «схем Долиной» не было, а если бы они были — я бы скорее всего серьёзно пересмотрел свой подход к критериям выбора жилья. Я в этом плане мнительный человек, да и жизнь меня в плане сделок с недвижимостью уже успела к тому моменту хорошо так приложить лбом об столб.
⚠️В тот момент главным приколом и ловушкой для покупателя была другая проблема — массовая продажа квартир по доверенностям от собственников, которые смотались за границу. Многие доверенности были сомнительные, просроченные, а то и просто липовые. Ещё попадались варианты с собственниками с другим гражданством (не РФ), и в этих случаях тоже таились подводные булыжники.
К тому времени я на бирже торговал уже 4 года и у меня был выбор, пролудоманить 3 млн на Мосбирже или купить хату. Я выбрал второе, а потом стал лудоманить гораздо сильнее, т.к. осмелел😄
Но поскольку «бабко-террор» (по меткому выражению СМИ) ещё не начался, я спокойно смотрел квартиры пенсионеров. На самом деле, в тех локациях, что я искал жильё, и при запланированном мной бюджете — как раз большинство предложений и были «бабушкиными вариантами».
Уже даже в Википедии отдельная страница появилась
👴81-летний продавец
Я почти купил однушку у 81-летнего пенсионера — мы больше месяца с ним и с его риэлтором проговаривали детали сделки, я трижды приходил в квартиру для просмотров и обсуждения покупки, и мы даже заключили договор об авансе.
Пенсионер был бодр духом, но уже довольно дряхл телесами — он плохо слышал, с трудом говорил и очень медленно передвигался по комнатам.
Кому интересно — этот была однушка 33 кв. метра в 9-этажном «кирпиче» 70-х годов примерно за 5,5 млн ₽.
🙅♂️В итоге, к большому разочарованию агента, от покупки я отказался — меня смутили некоторые детали и, чего уж греха таить, возраст продавца. На интуитивном уровне я понимал, что 9-й десяток — это уже определенный риск получить какие-то непредвиденные проблемы на этапе заключения сделки или после неё.
🏢Я провел в поисках ещё месяц и нашел очень компактную двушку в той же локации, без всякого ремонта, но зато всего лишь за 6 млн ₽ с копейками и абсолютно «чистой» историей. Продавала её женщина тоже немолодая, но всё же гораздо младше того дедули.
Половина суммы у меня была с продажи предыдущего жилья, ещё половину я взял в ипотеку в Сбере под 11% годовых (скупая мужская слеза: вот такие тогда были ставки по самой обычной рыночной ипотеке).
🎯Подытожу
Я в принципе доволен своей покупкой, т.к. считаю, что совершил её на локальном дне рынка и с теми параметрами жилья, которые изначально себе наметил. Но вот вопрос: рискнул бы я заключить такую сделку в 2025-м? Боюсь, что нет, и пришлось бы наверное переплачивать за новостройки.
🏗️Получается, что конспирологическая теория о заговоре застройщиков, которым это якобы «на руку», имеет под собой основания: массовое сознание населения сейчас ощутимо сдвинулось в сторону мнения «вторичка — плохо, новострой — безопаснее, хоть и дороже».
Пока не выработаны четкие методы противодействия «схемам Долиной», даже я (преданный любитель вторички) был бы готов идти в офисы девелоперов и предлагать им свои кровно заработанные.
Интересно, а не решит ли мой продавец оспорить сделку, насмотревшись «успешных» кейсов бабок-отжималок?😳 Надеюсь, что нет, ведь уже почти 3 года прошло.
🎬Свежий видео-мем на злобу дня по теме статьи можно посмотреть здесь!
👉Подписывайтесь на телеграм — там все обзоры и сделки, а ещё качественная аналитика и инвест-юмор.
📍 Шизанутый утильсбор: россияне скупают иномарки, пытаясь успеть до повышения📍 Свежие ОФЗ на рынке! ОФЗ 26252, 26253, 26254, 29028 и 29029. Покупаем?
--------------------
✅Ещё больше интересного — в моем телеграм-канале
Мой блог в Дзене: Инвестор Сид
Профиль в Т-Пульс: sid_the_sloth
Хотя конкретно этот пост имеет самое прямое отношение — к тому времени я в рынке торговал уже 4 года и у меня был выбор, пролудоманить 3 млн на Мосбирже или купить хату. Я выбрал второе, а потом стал лудоманить гораздо сильнее, т.к. осмелел
Проблема не в возрасте, молодежь тоже очень легко под психологическое воздействие мошенников попадает.
Проблема в том, что не проводится соответствующая психологическая экспертиза — любой более-менее нормальный эксперт при должном подходе всегда сможет выявить измененное психологическое состояние у человека, под воздействием ли он. А сейчас просто приходят в психдиспансер, говорят нужна справка что адекватен, там задают несколько вопросов типа как зовут, сколько лет и вся проверка на этом заканчивается, справку легко выдают любому, если конечно не явный псих.
Вот когда ужесточат критерии для этих экспертов с введением соответствующей ответственности — тогда проверять как следует начнут, и заключения правильные будут выдавать.
Поэтому банку главное, чтобы вы были платежеспособным не находились в явном невменяемом состоянии во время выдачи.
tulevik, т.к. вы всё ещё настаиваете на ответственности (материальной, уголовной и т.д.) экспертов, выдавших «ошибочные справки» (это ваши слова), то замечу, что ошибочность решения судьи устанавливает апелляция, кассация, и ВС. Значит, для признания ошибочности психиатрической экспертизы требуется такой же механизм обжалования (типа — меня признали вменяемым, а я невменяемый!). Вы себе отдаёте отчёт, сколько экспертиз и экспертов понадобится и насколько затянутся дела? и кстати, кол-во сделок с недвижимостью в РФ — 3 млн/год, и автомобилей столько же, и на каждую сделку потребуется комиссия экспертов. И второе — вы в упор не поняли, что независимо от справок, в данном случае СУДЬЯ лично установила, что бабка 5 минут находилась в особенном состоянии, а до того и после того — во вменяемом. И никакой «ошибки» у экспертов не будет, поэтому наказывать их не за что. Наказывать можно (и в данном деле) только судью, самолично установившую «временное помешательство» бабки, только с её слов. И проигнорировав все документы, свидетельствующие, что бабка подписывала все документы, получала и забирала из ячейки деньги в ясном уме и отдавала себе отчёт в своих действиях. Поэтому выбросьте из головы это словосочетание — «ошибочная справка». И третье — судья за своё ошибочное и субъективное решение («на основании внутреннего убеждения») не несёт никакой ответственности. Психиатр ставит диагноз на основании «внутреннего убеждения», а не объективных анализов мочи и крови. И за ошибочный, неточный и т.д. диагноз не только психиатра, а любого врача не наказывают уголовно и административно.
В этом случае, если эксперт допустил такую грубую ошибку, то не обижая ни продавца, ни покупателя можно и объект сделки вернуть, и деньги вернуть покупателю, взыскав их с организации. А организация уже в свою очередь пусть ждет когда найдут мошенников и вернуть деньги ей.
«будучи введенной в заблуждение…
а также ввиду особенности личности
и эмоционального состояния, которое лишало ее способности понимать характер и значение совершаемых в отношении нее
противоправных действий
и оказывать сопротивление»????
----
так вот докладываю вам, что психиатр вовсе не обязан проводить экспертизу СДЕЛКИ и определять, кто кого вводит в заблуждение, где тут противоправные действия, и являются ли оба участника сделки добросовестными или что-то замышляют. А особенности личности не вскрываются даже комиссией, а если вдруг вскроются (рассеянность, синдром дефицита внимания и гиперактивности, депрессия, аутизм и т.д), то не являются препятствием для реализации гражданский прав (распоряжаться деньгами и имуществом !). Ограничение гражданских прав — это совершенно другая категория психиатрической экспертизы на вменяемость. Короче, вы мне надоели, и жаль, что инициативы депутатов столь же глупы и антиконституционны.
Бред? Согласен, но с квартирами и машинами — не меньший бред.
Так и здесь, в психологии тоже на каждый необходимый тип экспертизы соответствующие методики и тесты применяют, нужно брать справку не просто на адекватность, а по достаточно широкому спектру, чтобы в справке конкретно было расписано, что человек не находится под чьим то психологическим воздействием, что он по своей воле, без чьих либо указаний намерен совершить данную сделку, и т.п.
Давним давно уже придумали как такие сделки проводить. И этот эксперт называется нотариус. Именно нотариус определяет адекватность поведения человека в момент проведения сделки.
кстати можно продать хату с обременением в виде договора долгосрочной аренды на 5 лет… и это никак не выявить… т.к такой договор не требует нотариата и не отображается в доках на квартиру...
а жильцов не выселить даже по суду… причем можно сдать цыганам или там чеченам или дагам...
Нельзя.
После перехода права собственности по договору купли продажи это будет типичное мошенничество с попыткой сдать в аренду чужое имущество.
Схема ничем не отличается от той когда арендаторы делали копии паспортов владельцев квартиры и потом сдавали арендуемую квартиру.
Согласно ст. 617 ГК РФ, при переходе права собственности на недвижимое имущество к другому лицу:
Это означает:
Новый собственник обязан соблюдать договор аренды, подписанный прежним.
Арендатор продолжает жить/пользоваться помещением на прежних условиях.
Цена, сроки, права и обязанности не меняются.
это в договоре указывают. Но дело «бабок» показало, что это не имеет юридической силы.
Так я знаю из инета: наличие «банкроства» и «мат капиталла» можно тоже скрыть если заморочиться.
Чтобы деньги выделенные на строительство дороги например нельзя было потратить на покупку элитной иномарки.
У нас государство нихрена не хочет побеждать серые зарплаты. В США неуплата налогов это тюрьма без вопросов а у нас каждый второй предприниматель платит зарплаты в конвертах а государство ничего не хочет с этим делать. Доходит до смешного — люди получаемую в конвертах зарплату кладут на банковские счета а государство не задает никаких вопросов.
Потому что по вашей логике денег на руках у населения станет меньше. И платить налоги это правильно. Неправильно когда один платит налоги а другой нет.
В США население гордится тем что платит налоги и стучит в налоговую на тех кто это не делает. И это правильно. Потому что тот кто не платит налоги ворует у тех кто платит.
Когда это уменьшение покупательной способности населения в РФ вело к снижению цен? Да и недвигу, в основном, не на «серые» доходы приобретают, ибо много рисков, да и не такое там бабло в этих конвертах, чтобы налик годами на квартиру копить для такой схемы обнала дешевеющего от перманентного роста цен на всë бабла:)
Вот как раз на серые доходы ее и приобретают. Например распространенная схема «взять ипотеку и выплачивать ее серыми доходами».
Ну например в 90е. Когда денег у населения было мало и квартиры стоили дешево.
Сейчас цены на квартиры выросли в том числе по причине того что государство тратит на группировку СВО минимум триллион в месяц (численность группировки примерно 500К и зарплата от 200К в месяц).
А по мелочи проблема в том, что при расследовании можно выйти на самих себя.
Ранее отличной схемой защиты от подобных ситуаций считалась страхование риска утраты титула собственности на срок исковой давности.
Что поменялось в этой схеме? Страховые перестали массово страховать риск утраты титула собственности?
Почему покупатель должен взыскивать денежные средства с мошенников? Это должны делать государственные органы. Им за это зарплату платят. Государство же не говорит «вас обокрали воры домушники? Ищите их сами и сами с них взыскивайте».
«Депутаты хотят запретить продажу единственного жилья, если у человека нет другого гарантированного места для проживания. Этот запрет носит абсолютный характер и не учитывает жизненные обстоятельства — будь то пенсионер, желающий переехать к детям, или человек, продающий квартиру перед эмиграцией.»
В 2020 году ключевая ставка была 4,25.
Соответственно банки с огромным удовольствием выдавали и рефинансировали ипотеку под 8 процентов.
Кто хотел тот брал под низкую ставку или делал рефинансирование ипотеки.
В 2020 году цены на недвижимость были раза в три ниже чем сейчас.
Надо было новостройку в льготную ипотеку покупать или под специальную ставку застройщика. Это был уникальный момент. А старье и есть старье, разве что в центре
История из моей жизни и о том какие подводные камни несет взятая в браке ипотека.
Я эту историю уже рассказывал, но можно оформить в качестве отдельного поста.
Возможно при обсуждении читатели поделятся своими мыслями на этот счет и на то как можно было поступить по другому.
Если заинтересует дай знать, я напишу текст, скину тебе а ты уже выложишь у себя со ссылкой на меня.