01 ноября 2025, 18:19
Инвестиции в курортную недвижимость: лучший способ похоронить свои деньги...
Один мудрец как-то сказал – «А сегодня в завтрашний день не все могут смотреть. Вернее, смотреть могут не только лишь все». Он был настолько неподражаем и одухотворён, что некоторые люди начали невольно копировать его стиль.
👆 Это я про многих «инвесторов», вкладывающих миллионы в курортную недвижимость, если что...
Бетонные буратино не переведутся никогда — они будут нести свои золотые и закапывать их на котловане, в надежде, что через несколько лет вырастит денежное дерево...
👆 Подобные запросы не редкость. Давайте же подробно рассмотрим, что можно рассматривать для инвестиций, а в какую сторону и смотреть не стоит…
НАЧНЕМ С ИНВЕСТИЦИЙ В КВАРТИРЫ 👇:
👆 ✔️ более 50 Жилых Комплексов строится сейчас в Сочи, Анапе, Туапсинском районе и Крыму...
✔️ Каждый ЖК — это 1,5 — 2 тысячи квартир (в основном студии от 17 до 30 кв.м)...
✔️ Большинство покупок (70%) в этих ЖК — это «инвестиции для перепродажи или пассивного дохода»...
👆 Статистические данные нам показывают, что порядка 35 000 инвесторов в ближайшие 3 года купят квартиры на побережье с целью их дальнейшей сдачи в посуточную аренду.
✔️ Посуточная аренда квартиры на побережье сейчас генерирует в среднем 1 млн ₽ валового дохода за календарный год
✔️ Таким образом, к 2029 году будет порядка 40 000 предложений на рынке посуточной аренды побережья с годовым оборотом свыше 40 мрд ₽.
✔️ 👆 А это… более 5 млрд ₽ налоговых поступлений в бюджет...
🧐 — «Однако, русский человек всегда славился своей смекалкой… и большинство собственников по своей воле не захотят отдавать государству 13% своих кровно заработанных… Налоговой это прекрасно известно… поэтому вместо того, чтобы гоняться и выслеживать хитрых предпринимателей… они просто на законодательном уровне запретят посуточную аренду в жилых комплексах...».
👆 И это кстати не какое-то ноу-хау от российской власти… точно также, например, поступили в Тайланде (запретив посуточную аренду в ЖК).
👆 Сейчас этого никто делать не будет (полный запрет посуточной аренды в жилых комплексах)… но как только количество новых отелей будет достаточно для приёма отдыхающих (к 2029 году) — гайки обязательно закрутят. Ведь намного проще налоговой контролировать двух — трех крупных отельеров… чем десятки тысяч человек, сдающих жилье в частном порядке...
✔️ Именно поэтому 👆 приобретать квартиры для пассивного дохода просто нецелесообразно....
✔️ и второй момент: когда через 3-4 года инвесторы поймут, что ловить в жилых комплексах нечего… они массово начнут продавать квартиры… но кому они будут нужны?! 🤷🏻♂️… поэтому и цены на эти квадратные метры не просто поползут… они полетят вниз...
❗️❗️❗️ Вывод: покупать квартиру с целью инвестиций это верх безрассудства.
ИНВЕСТИЦИИ В ГОСТИНИЧНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ 👇
👆 В бюджете до 18 млн ₽ вариантов не так много...
Ещё меньше их станет, если мы будем подходить к выбору недвижимости рационально:
👆 Убрав из списка рассматриваемых объектов те, которые сдаются раньше 2027 года (так как свой инвестиционный потенциал они уже практически исчерпали)… остаётся всего 4 варианта:
5 ⭐️ отель под управлением Cosmos Selection ГК Sun Garden;
4 ⭐️ отель под управлением Azimut ГК Лучи;
4 ⭐️ отель под управлением Zont Hotel Group ГК Корсаков;
4 ⭐️ отель под управлением Zont Hotel Group ГК Мореград.
👆 Возможно кого-то Отельер Zont Hotel Group не смущает… Но меня его послужной список на данный момент не впечатляет… возможно через несколько лет я изменю свое мнение… но не сейчас:
Поэтому, в бюджете до 18 млн ₽ есть только 2 интересных варианта: Сан Гарден и Лучи.
Посмотрим, какие условия предлагают Застройщики:
Хмм, рассрочка в ГК Лучи (слева) намного интереснее, чем в Сан Гардене (справа)...
🧐 — «А что по рентабельности от аренды?»
🧑🏫 — «Давайте посчитаем»...
2 млн ₽ / 16,2 млн ₽ × 100 = 12% рентабельность в ГК Лучи.
2,5 млн ₽ / 15,3 млн ₽ × 100 = 16% рентабельность в ГК Сан Гарден.
🧐 — «А какой потенциал роста цены в Лучах и в Сан Гардене?»
🧑🏫 — «Для ответа на этот вопрос мы должны учитывать следующее: ❗️ готовая гостиничная недвижимость всегда продаётся с рентабельностью не больше 7-8% ❗️ годовых, поэтому 👇»:
✔️ ГК Лучи (как только комплекс будет полностью построен и запущен в работу) будет стоить ~ 26 млн ₽ (+60% от сегодняшней цены).
✔️ ГК Сан Гарден ~ 33 млн ₽ (+100%)
❗️ Рентабельность рассчитывал исходя из инвест-расчетов застройщиков… более подробно о разнице в доходности 4-ех звездочных отелей и 5-ти звездочных можно прочитать в этой статье 👇:
smart-lab.ru/mobile/topic/1211754/
❗️ Исходя из математических расчетов, стоимости номеров, а так же принимая во внимание разницу в доходности 4 и 5 ти звездочных отелей, вариант с приобретением ГК Сан Гарден на мой взгляд более интересен.
Если нужна более подробная информация или консультация — звоните/пишите.
С уважением,
Литовка Роман
👆 Это я про многих «инвесторов», вкладывающих миллионы в курортную недвижимость, если что...
Бетонные буратино не переведутся никогда — они будут нести свои золотые и закапывать их на котловане, в надежде, что через несколько лет вырастит денежное дерево...
👆 Подобные запросы не редкость. Давайте же подробно рассмотрим, что можно рассматривать для инвестиций, а в какую сторону и смотреть не стоит…
НАЧНЕМ С ИНВЕСТИЦИЙ В КВАРТИРЫ 👇:
👆 ✔️ более 50 Жилых Комплексов строится сейчас в Сочи, Анапе, Туапсинском районе и Крыму...
✔️ Каждый ЖК — это 1,5 — 2 тысячи квартир (в основном студии от 17 до 30 кв.м)...
✔️ Большинство покупок (70%) в этих ЖК — это «инвестиции для перепродажи или пассивного дохода»...
👆 Статистические данные нам показывают, что порядка 35 000 инвесторов в ближайшие 3 года купят квартиры на побережье с целью их дальнейшей сдачи в посуточную аренду.
✔️ Посуточная аренда квартиры на побережье сейчас генерирует в среднем 1 млн ₽ валового дохода за календарный год
✔️ Таким образом, к 2029 году будет порядка 40 000 предложений на рынке посуточной аренды побережья с годовым оборотом свыше 40 мрд ₽.
✔️ 👆 А это… более 5 млрд ₽ налоговых поступлений в бюджет...
🧐 — «Однако, русский человек всегда славился своей смекалкой… и большинство собственников по своей воле не захотят отдавать государству 13% своих кровно заработанных… Налоговой это прекрасно известно… поэтому вместо того, чтобы гоняться и выслеживать хитрых предпринимателей… они просто на законодательном уровне запретят посуточную аренду в жилых комплексах...».
👆 И это кстати не какое-то ноу-хау от российской власти… точно также, например, поступили в Тайланде (запретив посуточную аренду в ЖК).
👆 Сейчас этого никто делать не будет (полный запрет посуточной аренды в жилых комплексах)… но как только количество новых отелей будет достаточно для приёма отдыхающих (к 2029 году) — гайки обязательно закрутят. Ведь намного проще налоговой контролировать двух — трех крупных отельеров… чем десятки тысяч человек, сдающих жилье в частном порядке...
✔️ Именно поэтому 👆 приобретать квартиры для пассивного дохода просто нецелесообразно....
✔️ и второй момент: когда через 3-4 года инвесторы поймут, что ловить в жилых комплексах нечего… они массово начнут продавать квартиры… но кому они будут нужны?! 🤷🏻♂️… поэтому и цены на эти квадратные метры не просто поползут… они полетят вниз...
❗️❗️❗️ Вывод: покупать квартиру с целью инвестиций это верх безрассудства.
ИНВЕСТИЦИИ В ГОСТИНИЧНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ 👇
👆 В бюджете до 18 млн ₽ вариантов не так много...
Ещё меньше их станет, если мы будем подходить к выбору недвижимости рационально:
👆 Убрав из списка рассматриваемых объектов те, которые сдаются раньше 2027 года (так как свой инвестиционный потенциал они уже практически исчерпали)… остаётся всего 4 варианта:
5 ⭐️ отель под управлением Cosmos Selection ГК Sun Garden;
4 ⭐️ отель под управлением Azimut ГК Лучи;
4 ⭐️ отель под управлением Zont Hotel Group ГК Корсаков;
4 ⭐️ отель под управлением Zont Hotel Group ГК Мореград.
👆 Возможно кого-то Отельер Zont Hotel Group не смущает… Но меня его послужной список на данный момент не впечатляет… возможно через несколько лет я изменю свое мнение… но не сейчас:
Поэтому, в бюджете до 18 млн ₽ есть только 2 интересных варианта: Сан Гарден и Лучи.
Посмотрим, какие условия предлагают Застройщики:
Хмм, рассрочка в ГК Лучи (слева) намного интереснее, чем в Сан Гардене (справа)...
🧐 — «А что по рентабельности от аренды?»
🧑🏫 — «Давайте посчитаем»...
2 млн ₽ / 16,2 млн ₽ × 100 = 12% рентабельность в ГК Лучи.
2,5 млн ₽ / 15,3 млн ₽ × 100 = 16% рентабельность в ГК Сан Гарден.
🧐 — «А какой потенциал роста цены в Лучах и в Сан Гардене?»
🧑🏫 — «Для ответа на этот вопрос мы должны учитывать следующее: ❗️ готовая гостиничная недвижимость всегда продаётся с рентабельностью не больше 7-8% ❗️ годовых, поэтому 👇»:
✔️ ГК Лучи (как только комплекс будет полностью построен и запущен в работу) будет стоить ~ 26 млн ₽ (+60% от сегодняшней цены).
✔️ ГК Сан Гарден ~ 33 млн ₽ (+100%)
❗️ Рентабельность рассчитывал исходя из инвест-расчетов застройщиков… более подробно о разнице в доходности 4-ех звездочных отелей и 5-ти звездочных можно прочитать в этой статье 👇:
smart-lab.ru/mobile/topic/1211754/
❗️ Исходя из математических расчетов, стоимости номеров, а так же принимая во внимание разницу в доходности 4 и 5 ти звездочных отелей, вариант с приобретением ГК Сан Гарден на мой взгляд более интересен.
Если нужна более подробная информация или консультация — звоните/пишите.
С уважением,
Литовка Роман
Читайте на SMART-LAB:
Как с умом воспользоваться нашей скидкой?
Сейчас мы сохраняем возможность обучаться по сниженной цене, понимаем текущую экономическую ситуацию. В ближайшее время стоимость обучения вырастет, но пока мы расскажем как правильно использовать...
09.01.2026
Пересматриваем лучшие моменты 2025 года
😎 Как выглядит Северный морской путь с палубы электрохода, как чемпион по баскетболу оказался в шахте и какая должность позволяет остановить целое предприятие — узнайте из видео, которые мы снимали...
09.01.2026
Итоги 2025 года и прогнозы от аналитиков «Финама»: облигации
2025 год на рынке облигаций запомнился высокими процентными ставками, повышенной волатильностью и заметным смещением фокуса инвесторов в сторону качества эмитентов после ряда дефолтов....
08.01.2026
Позитивный обзор. ЭсЭфАй Инвестиционный холдинг ЭсЭфАй опубликовал отчетность за 9 месяцев 2025 года, и ключевой вывод здесь довольно простой: финансовый результат стал заметно слабее прошлогоднего, н...
Потребляемая электроэнергия измеряется в киловатт часах. Вт и кВт — это величины мощности.
Инвестиционная привлекательность акций ФосАгро
Рассматриваемый актив: ФосАгро🚜1. Среднегодовая доходность за 10 лет (CAGR) — 17,5 %. Вывод: Отличный результат на уровне эталона — золото (C...
10:57
🔥 ТОП-5 ОФЗ на 10 лет для пассивного дохода в 2026! Друзья, ловите момент — пока ключевая ставка ЦБ остается на высоком уровне (~16%), можно зафиксировать отличную доходность в надежных государственны...
Сергей Абоймов, у меня также когда-то заблокировали америку, я их видел, а ничего сделать не мог. И я прекрасно понимаю, что это те же санкции, внешняя политика и тп, но никак не брокер. Я тут о то...
Синайский полуостров, эту тему рдв крутили ещё с 2019 года.
Цифры правда называли 120.
Другие аналитики говорили, что если включить в индексы emsi то будет 200+.
В общем, фантазий...
Ситуация по банковским вкладам За праздничные дни некоторые крупные банки немного снизили ставки по вкладам, например Сбер, Альфабанк, банк дом РФ и др. В «мелких» банках изменений по сберегательным п...
Al Bax, у сбера только по смс. и каждые 5 минут требует перевойти.
ИИ нарисован, это заговор
Воры и менты, встретят вас гаишники.
В сочи живет уже миллион и больше, все не поместятся на прибоежье. А это говно и моча куда ее девать. Плюсом их машины.
Давно и при Сталине не предусматривалось столько много людей портящих воздух.
Лес не успевает.
Го род далико, ехать и лететь
Домой приехали череж 2 дня глисты вышли.
Очистные не далеко, военой заносит и пенв возле берега!
За границей такого нет.
Ехали, шаурма, там шашлык, коньяк😀
Этим всё сказано, эти расчеты не имеют ничего общего с действительностью.
Статья для инвесторов, которые знакомы с недвижимостью побережья… поэтому уточнений и не делал
С 2022 года (когда Президент поставил задачу развития внутреннего туризма) началось бурное развитие этой отрасли.
До 2021 года покупка/продажа квартир была интересна… но сейчас — бесперспективное занятие. Подробно почему: расписал в этой статье: smart-lab.ru/mobile/topic/1207353/
Даже если на сегодня эти цены реальны, где гарантия что через пару лет спрос будет тот же?
Глупо вообще в принципе вкладываться в арендную недвижку дальше своего города. Купить какие-то апарты в отеле в 2 тыс километрах от места проживания- это идиотизм.
Если гостиничный номер под управлением крупного отельера… какая разница где он находится: на соседней улице или в 3 тысячах км от Вас? 🤷🏻♂️
___________________
И как это проанализировать человеку, который собрался покупать?
Не услышать от риэлтора, а именно самостоятельно проанализировать?
Мы живём в век высоких технологий. И на любой вопрос можно найти ответ в интернете (не обязательно при этом и риелтора слушать)
А по поводу рисков инвестора: естественно они есть: покупаешь на стадии стройки и 2-3 года не получаешь возврата инвестиций… значит получать будешь 16-20% рентабельности… не хочешь рисков — покупаешь готовое и имеешь рентабельность 7-8%…
Стало очень любопытно
Вам Сочи не нравится и что с того? 8 млн человек ежегодно приезжают в Сочи… Речь про бизнес, а не про нравится не нравится.
И с какого перепугу Сочи должен просесть в количестве туристов?
Про Турцию отдельную статью ещё напишу.
Но здесь речь не про нравится/не нравится — речь про бизнес. И, да многие мои инвесторы, которые приобрели номера в отелях Сочи Анапы, Агое — и не планируют прилететь в Сочи
А теперь зная цены на проживание и загрузку очень просто расчитать валовую прибыль с номера. Далее вычитаем расходы, вознаграждение отельера, убираем опцию оллинклюзив (18%) — итого по Алеану 45% от валовой прибыли это чистый доход инвестора. Если все правильно расчитать, то цифра будет в районе 3 — 3,3 млн ₽ за календарный год.
За границей может быть и лучше… но такие цифры и рентабельность можно получать в РФ
Как бизнесмен Вы можете быть хоть владельцем шашлычных… при этом сами будете являться веганом…
Что до приезда иностранцев… тут даже коментировать нечего) Нью Васюки, право слово)
Перекроют кислород посуточникам, уже принят закон normativ.kontur.ru/document?documentId=486068&moduleId=1&utm_source=chatgpt.com существенно усложняющий жизнь маленьким апарт отелям и гостевые домам… да, сейчас их трогать не сильно будут, но когда все строящиеся четвёрки и пятёрки построят и запустят… тогда и начнут с ними борьбу.
👆 и станет как в продуктовом ритейле (когда буквально за 5-7 лет Магниты и Пятерочки задушил всю локальную розницу). Этот же сценарий прослеживается и в гостиничном бизнесе: будут Космос, Алеан и Азимут, которые будут контролировать 90% рынка.
А по поводу Нью Васюков — чем Красная поляна, например хуже того же Куршавеля, Церматта, Санкт-Морица? При этом цены там в 3-4 раза выше
👆 на примере доходности четвёрки (слева) и пятёрки (справа) весь потенциал и виден: собственники четверок зарабатывают ~ 1- 1,4 млн ₽ в год, собственники пятерок ~ 2,5 — 3,5 млн ₽ в год.
Естественно основная прибыль идёт с мая по сентябрь включительно.
А так я почти в каждой статье весь расклад даю: smart-lab.ru/mobile/topic/1216374/ например в этой по пятизвездочному отелю
Про стройку и «остаться без недвижимости» — только Фз с эскроу счетами.
И по поводу сдавать самому: normativ.kontur.ru/document?documentId=486068&moduleId=1&utm_source=chatgpt.com
Прочитайте и поймёте, что это уже в прошлом
По поводу вашу не сдают а сдают какую то другую: котловой метод распределения — все получают одинаково независимо от того чей номер сдавали.
normativ.kontur.ru/document?documentId=486068&moduleId=1&utm_source=chatgpt.com