#ПроНедвижимость: эпохальное предложение - ЗПИФ на 49 лет

Длинная дорога в гору символизирует долгий путь инвестора, а странно расположенный хвост кота — причудливость нашего мира


Друзья, приветствую. Тут вышла новость по фонду «Парус-Крас»: УК запускает голосования пайщиков на тему изменений в правилах доверительного управления. Один из пунктов голосования — продление срока доверительного управления до 49 лет, в связи с чем я получил вопрос:

… хотел бы услышать Ваше мнение про изменения срока действия фондов до 49 лет в скорой перспективе. Не возникнет ситуации, что они станут квазиоблигациями длинных ОФЗ и утеряют свою вторую составляющую роста стоимости тела? Надеяться на постоянный рост арендного потока кажется не очень надёжной историей, могут быть кризисы и его снижение, что повлечёт за собой уменьшение стоимости пая на бирже.

Позже Парус планирует предложить такую опцию инвесторам других своих фондов. Если совсем кратко, то мое личное мнение таково: это очень, очень, очень крутая новость и великолепное предложение для настоящих инвесторов в недвижимость. И все же вопрос достаточно глубокий для того, чтобы опубликовать длинную версию ответа, ведь решение предложить инвесторам ЗПИФ на 49 лет является действительно принципиальным и смелым, и оно много говорит о подходах команды «Парус». И так, поехали.

Принципиальное решение

Срок действия договора доверительного управления (ДУ) для ЗПИФ недвижимости регламентируется законом и до 2025 года не мог превышать 15 лет, при этом решение о продлении договора ДУ принималось голосованием пайщиков. В случае принятия положительного решения о продлении сроков ДУ, паи несогласных пайщиков должны быть погашены по их требованию, что делало процедуру продления сложной для УК, поэтому базовый сценарий для ЗПИФ недвижимости — распродажа имущества после окончания сроков ДУ и выплата пайщикам вырученной суммы денег за вычетом расходов и вознаграждений.

В 2025 году законодательство обновили, теперь максимальный срок ДУ для ЗПИФ составляет 15 лет, если фонд для неквалифицированных инвесторов и 49 лет в фондах для квалифицированных инвесторов. Второе важное изменение нас ждет в 2026 году — если фонд для квалов стал соответствовать критериям для неквалифицированных инвесторов, то его категорию можно изменить, именно эта особенность делает предложение «Парус» для пайщиков «Парус-Крас» принципиальным.

Принципиальность заключается в том, что современное законодательство позволяет изменить фонд в двух направлениях:

1. Либо сохранить максимальный срок ДУ не более 15 лет, но расширить аудиторию инвесторов, которым паи могут быть проданы за счет перевода его в категорию для неквалифицированных инвесторов;
2. Либо отказаться от перевода в категорию для неквалифицированных инвесторов, но дать действующим инвесторам уверенность в том, что они смогут владеть объектом действительно долго.

Для самой УК второй вариант является предпочтительным, так как расширение перечня пайщиков за счет неквалифицированных инвесторов не дает явных преимуществ в динамике продаж (основные деньги на бирже принадлежат квалифицированным инвесторам), но порождает дополнительные затраты, так как требования к работе с неквалифицированными инвесторами намного жестче и требуют соблюдение большего числа регуляторных ограничений и обязательств. То есть переквалификация фонда из «для квалифицированных» в «для всех» может привести либо к росту комиссий, либо к снижению прибыли самой УК.

Для пайщика не может быть однозначного ответа, что лучше, ответ зависит от стратегии, размера капитала и инвестиционного опыта конкретного человека. У меня нет публичных ссылок, но мой профессиональный опыт в финансовой сфере говорит о том, что чем у человека больше капитал и чем человек старше, тем меньше он склонен прыгать из инструмента в инструмент. Напротив, люди с малым опытом и небольшими капиталами чаще с трудом могут удержать позиции на длительной дистанции, более склонны к импульсивным сделкам, без явного понимания того, чем они занимаются и что покупают/продают.

Небольшое отступление: например, английская корона владеет большим количеством недвижимости и земель (Crown Estate) на сумму порядка $21,5 млрд, получая со своего имущества регулярную ренту. Продавать или закладывать по кредитам имущество, составляющее Crown Estate нельзя. Мудрые предки постарались уберечь своих потомков от необдуманных действий. Я не говорю о том, что каждый должен следовать один в один их примеру, но как информация к размышлению — весьма интересно.

Чтобы получить положительное голосование УК достаточно заручиться поддержкой самых крупных пайщиков. Демократия тут такая: чем большим капиталом владеет инвестор, тем важнее его мнение, один пай во владении дает один голос. Кстати, по паям, которые входят в состав фонда фондов «Парус-Макс» голосует управляющая компания.

Недвижимость как квази-облигация

Из-за этого вопроса я даже написал отдельную статью #ПроНедвижимость: ЗПИФ недвижимости — это не «как облигации». Но здесь перескажу кратко:

Облигации — это долговой капитал, который боится дефолтов и высокой инфляции. По облигации заемщик обязан платить, независимо от наличия у него прибыли или убытка. Если заемщик перестал платить и нет имущества, которое может покрыть долги, то такой долг может превратиться в «пшик». Если заемщик платит исправно, но для валюты облигации случилась высокая инфляция, то инвестор свои деньги получит обратно, но с изрядно утраченной покупательной способностью, которую купоны могут практически не компенсировать.

ЗПИФ недвижимости — это долевая форма капитала. Недвижимость не боится дефолта арендатора (найдется другой) и не боится галопирующей инфляции, в конечном счете ставки аренды вырастут вслед за инфляцией, а в особом случае даже долгосрочные договора могут быть перезаключены досрочно, как уже неоднократно случалось. Но недвижимость боится физических повреждений, износа, морального устаревания.

Недвижимость никогда нельзя воспринимать как квази-облигацию, природа рисков, которые берет на себя инвестор принципиально разная. А инвестиции — это в первую очередь работа с рисками.

При этом в случае увеличения сроков жизни фондов мы скорее всего увидим рост чувствительности цены пая к изменению ключевой ставки, как это происходит на зарубежных рынках. Но и это явление не должно вызывать параллель с длинными облигациями, так как рынок любых активов чувствителен к процентным ставкам.

Недвижимость (не) всегда растет

Сегодня большинство инвесторов в ЗПИФ недвижимости сформировали ожидания о постоянном росте арендных ставок. Конечно, так бывает не всегда, позволю привести свою цитату из другой статьи:

… за период с 2004 по 2020 год ставки аренды на московские склады не просто не росли, но периодически и падали. Период стагнации ставок может длиться очень долго. И уже сегодня формируются предпосылки если не для остановки дальнейшего роста, то как минимум для снижения темпов роста ставок в складском сегменте...

Другими словами, действительно, если вы вкладываете в ЗПИФ недвижимости, то ситуация в экономике, на арендном рынке и на рынках капитала может и будет влиять на стоимость пая. И чем длиннее срок ДУ, тем больше кризисов на протяжении своей «жизни» встретит такой фонд.

Личное мнение

Я ранее писал, что на российском рынке ЗПИФ есть три основные стратегии управления фондами недвижимости, я дам краткие цитаты из той статьи:

1. Стратегия среднесрочных спекуляций:Главные маркеры фондов среднесрочных спекуляций: короткие и среднесрочные договора доверительного управления от 5 до 10 лет; управляющие часто прямо заявляют, что имущество фонда будет распродано по итогу завершения срока ДУ; управляющие начинают собирать с пайщиков капитал, как правило, не имея готового пула объектов для покупки.

2. Вложения в оборот недвижимости:На Мосбирже сейчас действует всего один фонд, инвестирующий в оборот недвижимости — Rental pro. В отличии от стратегии «среднесрочных спекуляций», УК не определяет какую-то конечную точку существования фонда, а ротация объектов происходит на постоянной основе, в том числе допустимы вложения в объекты на стадии строительства. В случае с Rental pro все объекты покупаются только у PNK group.

3. Инвестиции в долгосрочное владение недвижимостью:Это единственная, на мой взгляд, стратегия, которую действительно можно рассматривать как «инвестиции в недвижимость», позволяющие извлекать долгосрочную прибыль из владения качественными объектами с минимальным вмешательством в управление портфелем.

На момент написания данной статьи большинство ЗПИФ недвижимости относится к категории «Среднесрочные спекуляции». Увы, для долгосрочных инвесторов мало решений, в основном из-за ранее действующих законодательных ограничений. Они означали, что как бы не хотелось долго владеть хорошими объектами, никаких гарантий на это никто не имел. Теперь, когда эти ограничения сняты, те люди, кто относят себя к долгосрочным инвесторам, получат в свое распоряжение инструмент принципиально другого качества. И я считаю, что это очень круто. При этом на рынке остаются альтернативы для людей с другой стратегией и ориентирами. Надеюсь, что УК «Парус» удастся получить достаточное количество голосов в поддержку планируемых изменений и мы увидим первый в России ЗПИФ сроком на 49 лет, доступный на бирже для широкого круга инвесторов (квалифицированных). Желаю коллегам удачи, и буду с нетерпением ждать, когда аналогичное голосование будет запущено для других фондов «Парус».

На этом все.

Всем, кто интересуется коллективными инвестициями коммерческую недвижимостью, рекомендую посмотреть какие у меня еще есть фундаментальные статьи по теме недвижимости: #ПроНедвижимость: мои самые важные статьи об инвестициях в недвижимость

Буду искренне благодарен всем, кто поддержит статью лайком.

Все написанное в статье не является инвестиционной и/или индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Я не предлагаю покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Статья носит информационно-развлекательный характер.

Канал в Дзен: Механика Капитализма