АКРА. В строительной отрасли ситуация - АХТУНГ

Заметки по исследованию АКРА о российских девелоперах.

1. На 2023 год 37% всех жилых площадей относятся к зданиям, построенным после 1995 года, и 35 % на здания в промежутке с 1971 по 1995 (если брать цифры с 1946-1995, то получается 58%). Получается 60% жилищных домов имеют возраст более 30-ти лет, и исходя из этого власти будут заменять примерно 50%, все сталинки и хрущевки. От сюда и вытекает болезненный для большинства районов закон о КРТ, и то, что он ещё даже по сути не начал свою работу.

2. Кстати, по мнению АКРА, для этого и вводились льготные программы по ипотеки, поддержать стагнирующих застройщиков в 2019 году и параллельно улучшить жилищные условия граждан, омолодив здания. И от сюда следует, что льготные программы будут возвращаться по мере сокращения бюджетных дыр у Минфина и сокращения бюджетных расходов с временно крайне востребованных статей.

3. В 2024 году объем ввода жилья сократился, упав почти до уровня 2022 года, а темп прироста впервые с 2018 года показал отрицательную динамику год к году.

4. Во втором полугодии 24 года доля семейной ипотеки среди программ с господдержкой выросла до 82%. Также возможно намечается вектор небольшого развития отрасли: Пока растет доля дальневосточной и арктической ипотеки, во 2-м полугодии доля составила 11%, а за весь 24 год – 7% (+3% г/г). Надо будет изучить условия этой программы ипотеки.

5. Большая часть выданных льготных ипотек шла на покупку квадратных метров в Москве и Питере. По ИТ-ипотеки, 40% всех кредитов по программе приходится на Белокаменную, на Питер 14%. При этом в двух столицах больше половины всех кредитов – это льготные программы (57% Мск и 59% СПб).

6. Объем продаж по льготным программам во 2-м полугодии составил 1 174 млрд руб. (-48% по сравнению с 1-м полугодием).

7. У застройщиков в загашнике большое количество не распроданных квартир (продано примерно 35%)

8. При сохранении ставки ЦБ прогнозируют падение денежных потоков от продаж в 25 году на 20% по сравнению с 24 годом.

9. В целом ожидают консолидацию рынка вокруг ключевых игроков. Если динамика рынка недвижимости не изменится, то застройщики, которые не будут АГРЕСИВНО НАРАЩИВАТЬ ДОЛГ, смогут пережить турбулентное время.

10. АКРА не зря не привели данных по продажам, чтобы не ужаснуть динамикой. Не трудно догадаться, что динамика сильно просела. Итак, доля льготной ипотеки в продажах на 23 год – 55%, В 1-м полугодии 24 – 73%, из которых 51% семейка и 22% льготка(8%), во 2-м полугодии льготку(по 8%) отменили, люди стали брать семейку 82% (хотя помним все истории с лимитами, повышением пв, а в конце года так вообще некие синие бэнксты урезали чуть ли не в 5 раз сумму одобряемого кредита). Доля покупок за кэш либо упадёт, либо останется на таком же уровне: в 23 году составила 8-9%, а в 1-м полугодии 2-3% (дай Бог во 2-м полугодии цифры нарисуются). По рыночной ипотеки и подавно, при ставке 21% вряд ли кто-то сможет потянуть ипотечное бремя.

Теперь плюсуем два значения из пункта 6 (1 174 млрд и -48% за полугодие), и получаем, что льготная ипотека скорее всего всё еще занимает больше 60% от общей доли продаж. Считаем и получаем, общие продажи ~1 957 млрд за 1 полугодие и 3 093 (2 256 по льготке) млрд за 1 полугодие. За 23 год 4 831 млрд по льготке и 8 784 млрд общие продажи. Итого, 5 050 млрд за 24 год и 8 784 млрд за 23, или -42,5% год к году

Но если подумать, что СВО закончится, экономика будет скатываться в рецессию *из-за возращения людей из зоны СВО, снятие санкций, смены цепочек поставок и тд.*, то ЦБ вынужден будет экстренно снижать ставку, первыми бенефициарами будут застройщики. Не зря не так давно было заседание с Путиным, и не зря государство их считает ЛОКОМОТИВОМ экономики
__________________________________

Самое прикольное, как АКРА скрывает нужные и интересные цифры, не показывая Армагеддон. Стоит ждать сильно разочаровывающие отчеты Самолета, ПИКа, ЛСР и всех остальных. А пока, остается лишь по рассуждать, а что будет, если СВО не кончится, ставочка не опустится, хотя тут даже не ставочка, а льготка не вернется в течении года в тех условиях, что была в 23 году.

UPD: пост старый, писал его ещё 27.02.2025. Скоро выпущу ещё анализ отчетов ДОМ.РФ, Там очень интересно про строительную отрасль в динамике по месяцам