📑 Как работают эскроу-счета и какой запас прочности у девелоперов?

В 2019 году заработала новая схема продажи строящегося жилья. По ней девелоперы больше не могли получать оплату за объекты напрямую на свой расчетный счёт. Для этого они должны были открыть специальный счёт – эскроу. Как это повлияло на застройщиков и насколько они стабильны в текущей турбулентности?

⚙️ Как работает механизм эскроу? 

Ключевое отличие в том, что деньги на эскроу-счёте принадлежат не строительной компании, а покупателю. Однако ни одна из сторон не имеет права пользоваться этими средствами. Банк, как гарант сделки, замораживает их до завершения строительства. В зависимости от того, как пройдёт стройка, средства будут переведены либо застройщику, либо возвращены покупателю. Банку в этом случае крайне невыгоден недострой, т.к. непрофильный актив будет висеть балластом на его балансе, к тому же недострой ещё и крайне неликвидный. 

⏳ Когда девелопер получает деньги? 

Застройщик сможет получить деньги, если завершит строительство дома в установленные сроки. Перевод средств произойдёт именно после ввода здания в эксплуатацию, что подтверждается для банка спец. документом, который выдаётся девелоперу профильными гос. органами. 

Если же девелопер продаёт квартиры, которые готовы к заселению, то механизм расчётов такой же, как и на вторичке, а эскроу не нужен. Например, пока дом строился – деньги были заморожены, когда ввели в эксплуатацию – кэш капнул застройщику от банка с эскроу, затем он допродаёт остатки напрямую.

🏙️ Каков сейчас запас прочности у девелоперов?

Застройщики отличаются от обычных компаний тем, что им крайне важно разграничивать долг на корп. и проектный (эскроу). При этом стоит учитывать, что корп. долг погашается не только за счёт полученной прибыли, но и благодаря возврату вложенных инвестиций по завершении проекта.

На конец 3 кв. у крупных застройщиков был зафиксирован хороший уровень распроданности объектов с вводом в 2024-2025 гг. Например, у ПИК

распроданность жилья с вводом в 2024 г. составила 90%, а самая низкая наблюдалась у ГК Самолёт – 75%. Однако это не так критично, т.к. до конца года #SMLT нужно продать около 280 тыс. м. кв. (против 234 тыс. м. кв. в 3 кв.), что в течение ажиотажного 4 кв. более чем возможно, даже с текущей ситуацией на рынке. 

🧑‍🧑‍🧒‍🧒 Увеличение лимитов по семейной ипотеке

На декабрь сводный лимит составляет около 390 млрд. руб., хотя ежемесячные выдачи во 2П 2024 г. из-за ограничений не превышали планки в 200 млрд. руб. В связи с чем ряд экспертов полагает, что 4 кв. 2024 г. может стать одним из лучших по объёмам выдачи семейной ипотеки. 

Кроме того, Минфин поднял лимит и по субсидируемым программам на 2,4 трлн. руб. до 8,65 трлн. руб. На уплату процентов по кредитам, согласно оценкам аналитиков, пойдёт до 4 трлн. руб., а оставшиеся 4,65 трлн. руб. останутся на выдачу по гос. программам, что в 2 раза выше объёмов за 2023-2024 гг. 

Кроме того, нельзя исключать дополнительных льгот или стимулов для отрасли в следующем году, т.к. вице-премьер Хуснуллин в ноябре заявил – «Мы, конечно, будем делать всё, чтобы не допустить  банкротства застройщиков», а уже в декабре было предложено ввести мораторий на банкротство девелоперов.

📊 Итоги

Если распределять эмитентов в риск группы в зависимости от распроданности жилья и показателя Net Debt / EBITDA, то картина выглядит следующим образом:

🟢 Минимальный риск – ПИК (#PIKK) и ЛСР (#LSRG)

🟠 Средний риск – Эталон (#ETLN)

🔴 Повышенный риск – Самолёт (#SMLT), АПРИ (#APRI)

У застройщиков есть запас прочности, и они будут получать деньги с эскроу в течение 2025 года. Да и продажи хоть и снизились, но полностью не встали. Однако несмотря на имеющийся запас прочности у большинства застройщиков, мы не рискнём его тестировать. Сектор девелоперов рассмотрим для покупки обязательно позже, когда будут появляться намёки на снижение ключевой ставки. К тому времени цены на их акции могут упасть еще ниже.