🏠Инвестиции в недвижимость. Промежуточные результаты за 10мес.
В октябре 2023 года была приобретена квартира-студия :
🔹Площадь — 23кв метра.
🔹Цена — 9,2 млн
🔹Ставка 6,8%
🔹Первоначальный взнос — 1,85млн
🔹Выдача ключей ноябрь-декабрь 2024
ЖК Перовский 2, м.Нижегородская (3-7мин)
На начальном этапе помимо первоначального взноса было внесено 1,2 млн резерва. Эти деньги положили на вклад под 14-19%.
Резерв нужен был для подстраховки на экстренный случай, выплаты ипотеки пока идет строительство и ремонт после сдачи.
К маю резервный счет довели до 2 млн. Хотели взять еще одну студию пока действует льготная ипотека… но это совершенно другая история.
📈Основная расходная часть сейчас — проценты. Их сейчас ~44 тыс/мес.
💰Основная доходная часть — переоценка объекта ~60 тыс/мес.
За первое полугодие цена на объект резко выросла. С 9,2 до 11 млн на первичке. Сейчас лотов 23 кв больше нет.
Реальная цена на вторичке оценивается в 9,8-11 млн, без ремонта с отделкой.
В начале я применял ставку дисконтирования 0,75% в месяц (9,4% годовых). Сейчас пока идет стагнация дисконтирую на 0,65% (8,1% годовых)
Соответсвенно разница между ипотечной ставкой и ставкой дисконтирования + доход по вкладу от резервных средств дает в месяц ~70тыс руб.
После вычета расходов на проценты, чистый доход = 26 тыс руб. На примерный собственный капитал 2,8 млн.
Текущий ROE ~11-12% годовых.
Ожидаемый ROE после сдачи в аренду ~25% годовых (при инфляции 8% годовых)
По наблюдениям аренда выросла на 10-15% за год. Ранее аналогичный объект отрывали за 40-45, 50 мог постоять, 55+ казался оверпрайс. Сейчас быстро разлетаются студии по 45-50, 55 могут стоять 1-2 недели, 60+ кажется оверпрайс.
Вот такие результаты на текущий момент 😌
--------------
Блог про инвестиции, бизнес и недвижимость https://t.me/tmrinvest
Кем оценивается продавцом? А ну да просто ХОЧЕТ продать за такую)
Ну продай попробуй за эту цену)))
ну или хотят найти таких ослов
44 ТЫЩ КАЖДЫЙ МЕСЯЦ В УНИТАЗ вот тоже самое.
Это тоже самое у меня есть 100тыщ как мне купить хату в МСК за 20 млн?))
Это уже клиника)
НИКАК))) ПО СРЕДСТВАМ ЖИВИ.
Байкал, В феврале мне сделали кухню в трешку большую, со всякими доводчиками, духовками и т.п. за 420. В студию 23 кв, кухня 150-250к стоит, диван 25к, стиралка примерно столько же.
А еще, за косяки застройщика кэшбэк 150-300к, так что ремонт считай бесплатный
Вот смотри ты год почти платишь уже по 50тыщ почти 450тыщ уже выплатил сдача еще 3 месяца ждать платить будешь итого 600тыщ почти уже просто выкинул платил проценты только.
Дальше надо еще вкинуть в хату 500тыщ что бы сдавать округлим до 1 млн все вместе.
Дальше если сдавать у тебя только проценты тело долга не уменьшается почти к этому прибавь гемор при сдаче хаты.
Отличные инвестиции)))
но там с головой проблемы если такие мысли возникают таким не дают
www.youtube.com/@pravda256/videos
ТАм и про Сережу Смирнова нашего инфоцыгана недвижимости тоже есть)
www.youtube.com/@pravda256/videos
Байкал, ну что ты сливаешься? Ответь: у меня 2 млн кэш, есть варик купить конуру ну или хоромы если на такой вариант хватает на БКЛ с платежом 50к? сейчас без семейной и it?
Кинуть на вкда в Сбере под 19-20%
Пусть холопы — покупатели студий под сдачу в аренду зарабатывают мои проценты а Сбер за ними следит и мне на счет деньги складывает
.
ЖК Станция Л 2023г — 5.9млн/студия
ЖК Станция Л 2024г — 8.1млн/студия
Льготная ипотека это буквально насильное вымывание среднего класса. У кого были деньги на квартиру, взял 5 таких «под инвест», а у кого еле хватало на ПВ будут мечтать докопить на него ещё лет 5 и снимать у богатых (которые увеличат богатство дважды за счёт бедных, 1 раз за счет налогов и льготки, 2 за ренту).
Китайского сценария на них нет…
Льготная ипотека- временный допинг для экономики, несправедливое распределение бюджетных средств в интересах узкой группы лиц, не решающий основной проблемы дешёвого качественного жилья.
В не областных городах с численностью менее 300 т. чел. застройщики не работают, льготная ипотека не применяется.
Потребители с регионов выкупают хаты в областных городах в том числе и Мск, для сдачи в аренду.
Льготная ипотека вызвала существующую сейчас инфляцию.
Инвестирование в бетон доходно только при ожидании значительного роста стоимости квадратного метра, сомневаюсь что это возможно в ближайшее время.
Если льготная ипотека будет свёрнута, а это так и будет (денег в бюджете на это нет). То ставить на застройщиков как на локомотив экономики РФ уже не будут. И тут внезапно появляется решение поднять ставку налога на лишние квадратные метры на человека, например более 25 кв. метров. Бюджет пополняем, цены на жильё падают, а аренда уходит в легальный бизнес доходные дома и т.д.
Дополню
Важнейшим фактором условной «выгодности» инвестиций в бетон является временная дыра в российском налоговом законодательства.
До последнего времени содержание бетонной конуры обходилось в России экстремально дешево (наследие совка — гуманные налоги на жилье)
Сейчас кадастровую стоимость начинают приравнивать к рыночной.
Следующим шагом будет повышение налога на порядок.
После этого содержание бетонной конуры будет радикально убыточным
Недвижка мало того что будет дешеветь, она еще и жрать хозяйское бабло будет как не в себя
Инвестиции уже сейчас почти бессмысленны, а через 3-5 лет станут тяжким ярмом