Финаме
БКС Мир ИнвестицийЧто привлекательного в ЗПИФн?
Тимофей Мартынов задал нам действительно хороший вопрос — что такого привлекательного в ЗПИФах недвижимости? Попробую сформулировать ответ. У разных инвестиционных инструментов есть во-первых разные источники дохода, а во-вторых разные методы оценки. Оба фактора определяют справедливую оценку того или иного инструмента. У ЗПИФа недвижимости есть два источника дохода для владельцев паев: денежный поток от паев (доход от аренды/размещения свободных ден.средств фонда) и переоценка рыночной стоимости объектов недвижимости в фонде.
С первым фактором все относительно понятно — так как у нас не квартира с посуточной арендой, а большие объекты, аренда которых вписана в фин.модели арендаторов на несколько лет вперед и подлежит только плановой индексации, то возникает соблазн рассматривать ЗПИФн как облигацию по крайне мере на краткосрочном интервале, где цена уменьшается, чтобы соответствовать текущей рыночной доходности при повышении процентных ставок и увеличении инфляции. И как мне кажется фонд АБ7 как раз и ведет себя так, потому что в составе его имущества большая часть — это депозиты, а не недвижимость, а владельцы паев получают относительно фиксированную доходность.
Авто-репост. Читать в блоге >>>
ЗПИФы недвижимости
-
- ХЗ как сделать ссылку на обсуждение в посте, так что оставлю ее здесь smart-lab.ru/blog/1020677.php
Вижу у вас большой интерес к ЗПИФам недвижимости. Чем он вызван?Судя по вашим вопросам, интерес к ЗПИФам недвижимости очень и очень немаленький!
Причем я также понимаю, что вы разбираетесь в этом вопросе гораздо лучше меня👍
Напишите в комментариях, чем вас привлекает этот инструмент?
Авто-репост. Читать в блоге >>>
GTO, Блин, уже 76. Пора продавать, что с ним не так то?
Василий, да может быть кто выходит из него. В фондах недвижимости ликвидность никакая.Anton JTrd, вот они попытались разъяснить. Как я понял, что если до допки, я владел 100м2, но метры были наполовину заложены в банке, то пос...
Anton JTrd, но если они перестанут быть заложенными, то фонд должен стать доступным для неквалов?
Anton JTrd, вот они попытались разъяснить. Как я понял, что если до допки, я владел 100м2, но метры были наполовину заложены в банке, то пос...
Anton JTrd, идея верная, и в доп-эмиссии тут скорее позитив.
Но ситуация похожа на «парадокс заключенных». Держу немного 3 фонда Паруса, и был бы не против докупить, но смущает именно темп продажи новых паёв и погашения долга. Поэтому пока жду. И предположу, что подобных «ждущих» много. Если бы все зашли разом, то с долгом может быть и стало бы ОК, но мало кто хочет быть первым.
Нужен какой-то новый механизм вхождения в пайщики, что-то вроде SPO но при условии, например, что общее количество заявок покроет N млрд р, иначе все заявки отменяются.Коллеги, добрый день! Подскажите, у нас какие есть на сегодня годные ЗПИФ по недвижимости? Я поискал, нашёл вот такие:
Альфа Арендный поток,...
Anton JTrd, Есть еще УК Велес. Правда у них на бирже кажется только фонд Атриум. И это ТЦ. У меня из всех ЗПИФ этот Атриум лучше всех оказался в итоге.
Заметки по фондам коммерческой недвижимости
Приветствую, друзья. Недавно УК Парус опубликовала интересные данные по рынку коммерческой недвижимости в сегменте складов и бизнес-центров, настало время сделать небольшие заметки.
20 лет стагнации арендных ставок на склады
Авто-репост. Читать в блоге >>>- Опасность и возможности в длинных ОФЗ и ЗПИФ недвижимости
Приветствую, друзья. В контексте текущей доходности длинных ОФЗ хотел бы немного пролить свет на тему возможных рисков при их покупке. А также знаю, что многие сравнивают ЗПИФ недвижимости с длинными облигациями, хотел бы поделиться мыслями и по этой теме тоже.
Я свел в одну таблицу некоторые важные параметры по длинным ОФЗ и некоторым ЗПИФ-ам недвижимости, у которых окончания срока доверительного управления не ранее 2030 года (потому что ЗПИФ с более короткими сроками вот конкретно мне не интересны).
Авто-репост. Читать в блоге >>> 
Разбираю фонд Тинькофф ЖК Luzhniki Collection (тикер на бирже - TLCN)
Информация получена исключительно из открытых источников.
🏢Фонд инвестирует в строящийся жилой комплекс Luzhniki Collection в Москве.
📁Ниже я разбил полученную информацию по пунктам, каждую из которых прокомментировал.
1) Стратегия фонда основана на потенциальном росте стоимости жилья с момента начала строительства до его завершения.
Только вот в ближайшее время цены могут быть под давлением из-за целого ряда негативных факторов: рецессии в мировой экономике, снижения доходов населения, роста безработицы, оттока за границу платежеспособного населения, локального падения спроса после панических покупок недвижимости в начале 2022 года и т.д.
2) Планируемый срок проекта — 5 лет (декабрь 2022 года — декабрь 2027 года). Потенциальная доходность инвестиций за указанный срок 50—70%.
То есть в грубом подсчете это всего лишь 10-14% годовых (как то немного в текущих реалиях).
При этом Тинькофф в своей же стратегии ссылается на данные Агенства элитной недвижимости Whitewill, по заявлению которых разница между ценой премиальной новостройки на котловане и готовым домом может составлять 30% и выше.
Авто-репост. Читать в блоге >>>- Активо2 - позиции в портфеле почти 5 лет
Моя доходность так и оставалась около 8% после НДФЛ.
С фондом произошло уже довольно много событий — смена УК и спецдепа а также смена якорного арендатора.
И не просто смена, а покупка сети Виктория федеральным игроком Х5.
Причем открыть Пятерку в помещении нельзя — превышена норма на присутствие в регионе, и досрочно расторгнуть аренду тоже — по условиям штрафа.
Получается что Х5 уже несколько месяцев исправно платит аренду за пустое помещение.
На фоне покупок других ЗПИФН позиция А2 стала занимать малую долю, по этой причине хотел сначала продать, чтобы не возиться (цена паев осталась прежней), но потом решил пока остаться и понаблюдать занятный кейс.
Плюс в отдельно стоящем и ранее пустующем помещении а-ля большой гараж, также принадлежащем фонду, сейчас идет ремонт и арендатор готовится открыть автосервис.
Тоже интересная для меня тема — сколько будет платить и как будет работать.
В целом считаю что Долгопа — Лихачевское шоссе это отличная локакция и даже если Х5 свалит — арендатор найдется быстро.
Авто-репост. Читать в блоге >>> Anton JTrd, вот они попытались разъяснить. Как я понял, что если до допки, я владел 100м2, но метры были наполовину заложены в банке, то пос...
Anton JTrd, по сути верно, соотношение может быть другим в зависимости от доли кредита, но да так и есть. Но там может быть неопределенность с доходностью, потому что изначально они закладывали доп.доходность в виде разницы процентных ставок по аренде и кредиту, но сейчас в фондах, где кредиты привязанны к ключевой ставке эта разница отрицательна, а где фикс ставка по кредиты — там остается положительной. Но я не знаю их взаимоотношений с банками кредиторами, обычно банки имеют право в одностороннем порядке повысить ставки по кредитам юридическим лицам с фиксированной ставкой, но Парус пока обходят стороной эти повышения.Коллеги, добрый день! Я сейчас звонил в Парус, спрашивал, как они собираются погашать долги, сказали, что выпуском новых паёв. Но при этом я...
Anton JTrd, вот они попытались разъяснить. Как я понял, что если до допки, я владел 100м2, но метры были наполовину заложены в банке, то после допки, я уже владею 50м2 но незаложенных метров. Якобы поэтому ценность пая остаётся прежней. Верно?- Коллеги, добрый день! Подскажите, у нас какие есть на сегодня годные ЗПИФ по недвижимости? Я поискал, нашёл вот такие:
Альфа Арендный поток,
ВТБ Рентный доход,
ПНКрентал,
Активо,
Парус,
СФН от Сбера.
ПНК вроде закрывается. Банки не очень хорошо управляют недвижимостью. Активо — как-то мутновато, и комиссии просто конские, как у квартирных риелторов. Остаётся только Парус с их фондами? Но у них почти везде сильная закредитованность, удастся ли рефинансироваться или погашать кредиты, сколько будет это стоить, не понятно...
Что-то может ещё есть годное?
Приток новых средств в профильные ЗПИФы замедлился
В начале 2024 года темпы роста активов рыночных ЗПИФов недвижимости серьезно замедлились, в первую очередь за счет снижения темпов притока нового капитала. На фоне высоких ставок по депозитам управляющим компаниям сложно конкурировать с банковскими продуктами. При этом сами по себе такие ЗПИФы увеличивают долю средств, вложенных именно в недвижимость, а не в другие инструменты — она уже превышает 90%. Наиболее популярными остаются инвестиции в склады, а доля в общем портфеле торговой недвижимости падает.
Подробнее — в материале «Коммерсанта».
Авто-репост. Читать в блоге >>>
Давно не смотрел их отчетность, решил глянуть после этого падения. Все еще гигантский объем кэша на депозитах + дебиторка по сделкам с проф....
Кирилл Кубасов, явно что то купят из недвиги, надо посмотреть, может у них какие то фонды недвиги свои закагчиваются. То есть такая карусель у них в принципе, покупать свои же фонды у которых срок к концу подходят.
Тогда это не гуд, покупать по оценочной стоимости, а доходности ниже рыночных.- Давно не смотрел их отчетность, решил глянуть после этого падения. Все еще гигантский объем кэша на депозитах + дебиторка по сделкам с проф.участниками (видимо РЕПО), которые составляю 45+млрд.руб или почти половину СЧА. Но вот забавно: либо у них ставка 20,7%, либо они учитывают проценты не по методу начисления…
Депозиты на 01.02 Депозиты на 01.03 Среднее значение
36 202 751 613,58 34 863 795 707,25 35 533 273 660,42
Доход от %% за февраль 583 353 702,60
%% ставка 20,72%
Сделок с имуществом нет уже давно и это честно говоря оставляет двоякое впечатление: с одной стороны мы инвестирует в недвигу, а не в депозиты, с другой стороны у меня есть немалые опасения, что Сбер может слить в свои фонды АР7 и новый АР8 недвигу с баланса, если они начнут изымать залоги по кредитам (типа под залог торг.центров или бизнес центров)
Если поделить СЧА на стоимость пая, то видно, что кол-во паев не растет с 30.11.2023 и находится на уровне 900 250 шт. За 4 мес декабрь-март стоимость пая увеличилась на 2,11% без учета выплат. Понятно, что нас интересует больше доходность выплат. Интересно, что похоже фонд залезает в тело депозитов для выплаты: переоценка недвиги за декабрь-февраль (марта еще нет) составила 1,7 млрд. руб. или 3,3% сильно ускорившись в феврале. Надо будет порыться в отчетах за прошлый год и построить динамику и посчитать АР7 жестко упал после отсечки для квартальной выплаты, гораздо больше ожидаемой выплаты (более чем в два раза). Есть какие-то новости по Фон...
Кирилл Кубасов, да, тоже заметил, выплаты упали!!! Если по 2350р в квартал, то это 8,7% доходность, боюсь еще упадут
за первый квартал 2023 года 2 419,6977690372 рублей на пай;
за второй квартал 2023 года 2 423,5357149736 рублей на пай;
за третий квартал 2023 года 2 659,9199150945 рублей на пай;
за четвертый квартал 2023 года 2 322,2920411578 рублей на пай;
за первый квартал 2024 года 2 394,1935602247 рублей на пай.- АР7 жестко упал после отсечки для квартальной выплаты, гораздо больше ожидаемой выплаты (более чем в два раза). Есть какие-то новости по Фонду?
ЗПИФы недвижимости - факторы роста и падения акций
⚠️ Если вы считаете, что какой-то фактор роста/падения больше не является актуальным, выделите его и нажмите CTRL+ENTER на клавиатуре, чтобы сообщить нам.
ЗПИФы недвижимости - описание компании
Форум для обсуждения ЗПИФов недвижимостиЧтобы купить акции, выберите надежного брокера:
