Информация
Блог им. Svirepost
Совет на миллион
- 02 августа 2021, 22:00
- |
Экспертное общество многоуважаемого экономического рунета, нужен совет.
История такова, что у хороших знакомых есть семейный бизнес (в многомиллионнике РФ, ни Москва, ни СПБ).
Коммерческое помещение с пулом арендаторов и собственной работой-ремонт обуви (бизнес принадлежит 2 людям).
Развитие семейного бизнеса осуществлялось на заемные средства (долг 1 млн. под 12%).
Вторым собственником инициирована продажа помещения (90 кв — 5 млн).
Примерная средняя доходность варьируется и составляет в районе 40 тыс руб. в мес.
Продажа помещения при таком раскладе приносит 5/2—1= 1,5 млн.
Возможен вариант выкупа второй части под заемные средства также под 12% (долг составит 3,5 млн. под залог всего помещения).
Рост доходности маловероятен, но учитывая семейный бизнес продажа кажется потерей и теплится надежда перезапуска формации.
1 вопрос, как изменился рынок коммерческой недвижимости за последние годы и есть ли вероятность улучшения в данной сфере? В том числе роста стоимости помещения.
2 вопрос, возможно ли в современных реалиях функционировать с такой долговой нагрузкой и как возможно ее снизить?
вообщем дилемма, прошу советов.
P.S. Всем спасибо за советы, есть ли у кого контакт людей кто связан с ретейлером (магнит, пятерочка и тд) (сдача всего помещения под аренду/продажа всего помещения ретейлеру) оценить стоимость.
Но такого, чтобы слово «дилемма»
писалось как «делема», — нет, видать не приходилось...
Причин для роста пока не вижу. А вот за падение такие играют
-повышение налоговой нагрузки
-снижение спроса на коммерцию из-за сворачивания малого бизнеса
-снижения спроса из-за перехода части бизнесов в онлайн.
Сейчас уже стали пустовать такие помещения, которые в 2008 и 2014 в лет уходили в аренду.
Кончено каждая история индивидуальна(что за помещение, где, как и тд), но в целом по больнице причин для роста цен на коммерцию(как и в целом на недвигу) очень мало.
п2. жить по средствам — не в долг
Я свою коммерческую недвигу продаю — навара мало, проблем и налогов много. Улучшений в ближайшие лет 5 не жду (недавно обсуждали в соседней ветке). Все Ваши проценты считаются легко через IRR, функция такая в экселе. Ттолько у Вас одних платежей на %%% на долг в 3,5 млн в месяц будет 35 тыс., при том что чистый доход 40. То есть тело долга гасить чем будете? И на сколько месяцев Вам дают кредит? »Снизить» платежи можно только растянув срок кредита. На что наверняка не согласится 2-я сторона.
ЗЫ Да, и если собственников 2, те доля у каждого по 1/2, то второй не может продать без согласия (нотариального) первого. На это многие не обращают внимание при покупке, пока все друзья-товарищи, но при продаже недвига зависает. Все шуры-муры оспариваются в пол-пинка. Можете попробовать по суду выделить свою долю в натуре, с отдельным входом итыпы, поставить стену и дальше сдавать в аренду. Такой вариант не рассматривали?
ЗЗЫ Но лучшую цену (при прочих равных) Вы, конечно же, получите за «целое» помещение.
svirepost, если тело долга платить нечем и перспективы улучшения эконмической составляющей весьма призрачны («сдам в аренду», наверное, много по городу развешано?), тот тут либо выделять свою долю, ставить стену и сдавать за 20-к (но я так понял Вы 1 млн еще той стороне должны, т.е. если он согласится, а это сильно врядли, то пока суд да дело, пока ремонт — несколько месяцев без прибыли сидеть). То есть у Вас единственный + в этом всем, это хорошая доходность — около 10% годовых. Не факт, что за половину помещения дадаут 20-к. ПО всему выходит, что лучше продать, отдать долг. а полторушку вложить в $$$, которые на обвале рубля впулить в ОФЗ и, может, доходность YTM будет не ниже.