Альтернативный взгляд на инвестиции в жилую недвижимость, немного поведенческой экономики

Экономические диспропорции в мировых финансах на промежутке времени появляются довольно часто. Кризисы перепроизводства, с которыми мировая экономика сталкивалась последние двести лет, закончились в конце «золотой эпохи» прошлого столетия. В начале восьмидесятых годов  мировая экономика постепенно стала трансформироваться из классической монетарной  экономики   в «экономику активов», где денежный поток и реальная добавленная стоимость генерировалась путем не сознания добавленной стоимости, а путем переоценки стоимости основных фондов и попутно созданием «кредитных бумов». 
Инфляционная денежно-кредитная политика  государства, приводит к искажению реальной стоимости денег, что в свою очередь приводит к инвестированию сбережений и капитала в проекты и активы, которые при прочих равных условиях имеют отрицательную доходность.
В апогее кредитного/инфляционного бума, экономика перестаёт быть экономикой реального производства и становится экономикой активов, т.е. экономикой, в которой основная масса денежного потока генерируется за счёт переоценки активов. Коллапс наступает в момент, когда реальный денежный поток, создаваемым производственным сектором, становится недостаточным для поддержания существующих темпов роста потребления и обслуживания долга домохозяйств. Начинается дефляционный коллапс, сопровождаемый сокращением кредитной массы и падением стоимости активов. Пример:

В  1981 году уровень сбережений в развитых странах был 11%,  промышленное производство составляло 40% от ВВП, на один вновь созданный доллар ВВП приходилось 1,25 долларов вновь созданного долга. Ставка ФРС США 18% — 20%.
В 2007 году уровень сбережений составлял уже – 1,5 %, промышленное производство 20% от ВВП, на один вновь созданный доллар ВВП приходилось 6(!) долларов вновь созданного долга.  75% ВВП составляет потребление. Ставка ФРС США составляет 3%. Потребитель перегружен долгами, мировая экономика с IV квартала 2000 года находится в рецессии.
Что касается классической экономической теории, австрийская экономическая школа на основании анализа кризиса произошедшего в  конце 19 века в мировой экономики сделала очень интересные выводы:
В конце девятнадцатого века  правительства ведущих европейских государств  помогали развитию строительной отрасли путем  доступности кредита. Создавались банки, застройщикам выдавались кредиты. Появлялись первые ипотечные бумаги.  Но европейский кредитный и строительный бум, случился на фоне серьезной американской  экспансии. На рынке центральной Европы появились дешевые конечные продукты с низкой себестоимостью, так как американцы использовали технологические инновации. Европейская промышленность и особенно банковский сектор под натиском инноваций и низкой себестоимости стала испытывать проблемы. Пузырь недвижимости лопнул, и  европейские банки начали разоряться. Начавшийся в экономике, а потом в банковской сфере кризис из Европы быстро перекинулся на США. Там популярной темой была не недвижимость, а строительство железных дорог, которое тоже финансировалось в основном кредитными деньгами и зарождением  первых корпоративных бумаг. Средние инфраструктурные компании не смогли обслужить свои долговые обязательства, вследствие чего американский фондовый рынок рухнул. Началась паника. В последующие три года в США обанкротилось несколько сотен банков. Малый и средний бизнес не могли получить кредиты, безработица достигала 25-30%. Нечто подобное происходило и в Европе. Как итог: В США кризис длился четыре года, в Европе — шесть лет.
Вывод, к которому пришли «австрийцы» состоял в следующем:
Недвижимое имущество как показывает история, не является инвестиционным инструментом – это продукт потребления.
Пример: Вы купили автомобиль, выехали за ворота, почему автомобиль упадет  в цене, а «хрущевка»  вырастит? Упростил конечно.
Примечание: коммерческая недвижимость — это средство производства и объект инвестиций со всеми вытекающими отсюда последствиями.
Другой важный  вопрос – исторические падения цен на недвижимость были с учетом инфляции. Может случиться так, что недвижимость в цене не потеряет, а валюта, тот же доллар или песо, упадет в цене, например в 2-3 раза. Да, недвижимость в абсолютной цене в этом случае не потеряла в цене, но покупательная способность вашего актива упадет за счет переоценки.
Примичание: cписок используемой литературы.[1]

---

[1] — История мировой экономики/Под общ. ред. Конотопова М. В., Сметанина С. И. — М.:  1997г..
   — Лойберг М. Я. История экономики: Уч. п… М.: ИНФРА-М, 1997г.
 
Классическая гипотеза  о формировании конечной цены на любую продукцию строилось из закона спроса и предложения. Давайте посмотрим, какие факторы влияют на конечную цену на рынке жилой недвижимости, о которых пишут и говорят профессионалы рынка[1]:
Факторы предложения:
— Законодательные ограничения застройки. В случае ограничения законодателем размеров строительства  приводит к снижению предложения на рынке и снижению ликвидности рынка недвижимости.
Пример Москвы показателен. Сговор  застройщиков и правительства г. Москвы, влияет на объем   строительства жилья в Москве и конечную цену.
— Естественные ограничения застройки. Территориальные ограничения являются частой причиной роста цен, особенно в центрах крупных городов.
Пример: Большая Москва.
— Ожидание доходности со стороны продавцов. Обладатели недвижимости, при росте цен ожидают дальнейшего удорожания недвижимости, как инвестиционного объекта.
См. ВЫВОДЫ.
— Доступность ипотеки:
— В период кризиса 2008-2009 года в Москве, банки, державшие огромные объемы недвижимости на балансе с помощью денег  налогоплательщиков не высвобождали объекты на рынок, во избежание коллапса.
Факторы спроса:
Значительное увеличение реальных доходов населения. В результате экономического роста богатеющие классы начинают вкладываться в недвижимость.
Пример: высокие цены на нефть способствовали приходу на рынок недвижимости отдельных категорий граждан имеющими высочайшие заработанные платы.
Развитие ипотеки. Приводит к увеличению доступности жилья для больших слоев населения, в развитых странах ипотечный спрос является преобладающим.
Ажиотажный спрос. В случае ряда причин возникает неадекватный, необоснованный ажиотаж.
Примеры обсуждались выше.
 
 
 
 
 
 

---

[1] — Асаул А.Н. Экономика недвижимости. -2-е изд. – СПб, Питер, 2007. – 618с.
  — Борисов Е.В. Ценовые «пузыри» на рынке недвижимости // Банковское дело. – 2006, №1, с.23-28.



 Человек разумный?
Теория: принято считать, что экономические агенты рациональны и обладают всей необходимой информацией при принятии решений. Практика: человек – это исчадие иррациональности, просто физиологически устроенное совершать иррациональные поступки.

1. Мы помним не то, что было на самом деле; выбираем аргументы, которые подтверждают нашу точку зрения; а то, как задан вопрос, предопределяет какой будет ответ.
2. Эмоции имеют более высокий приоритет. Процесс принятия решений принципиально не рациональный из-за «дефектов» мозга.

Пример:
Вопрос №1. Сколько человек купило iPod просто потому, что это модно.
Вопрос №2. Вы покупаете iPod потому, что это модно?
Ответы на вопросы:
Вопрос №1. 85% людей покупают iPod потому, что это модно.

Вопрос №2. Нет, я покупаю iPod по другой причине — 90% ответов.
Что происходит в нашей голове на самом деле?
Проблемы потребителя.
Мы не знаем, почему мы сделали выбор, но нам кажется, что знаем.
Мы не умеем прогнозировать будущее поведение и эмоции.
Проблемы инвестора.
Мы не понимаем, как работает знание, не умеем тестировать факты и верим, а не думаем.
Мы не понимаем вероятностей и отступаем перед комплексными проблемами.
Вывод: Мы – устройства не для понимания, а для объяснения.
Split-Brain experiments.
Michael Gazzaniga – профессорUniversity of California. Проводил эксперименты с человеком, у которого разделены левое и правое полушария мозга. Разделенные полушария могут посылать моторные сигналы (к действию) одновременно, при условии, что они не будут, противоречит друг другу, как у обычных людей. Пациенту с разделенными полушариями показывают две картинки: куриная лапка и заснеженный двор. Просят подобрать аналогии одновременно. Куриную лапку показывают справа на экране, чтобы ее изображение попадало в левое полушарие (попадает в сознание). Снег – слава, чтобы изображение попало в правое (в подсознание). «Пациент» выбирает курицу (для куриной лапки) и лопату (для снега). Участника эксперимента  спрашивают, «почему он выбрал лопату». Без тени сомнения пациент говорит – «для того, чтобы убирать в курятнике»!

Резюме: Мозг за долю секунды придумал объяснение случившемуся и «теперь уверен», что так и надо было!
Что мешают нам воспринимать реальность?
Narrative fallacy – ограниченна способность воспринимать последовательность фактов без объединения их в единую историю. Объяснение объединяет факты вместе и в конечном итоге подменяет реальные последовательности и связи вымышленными.
Hindsight bias – склонность считать события, которые уже произошли более предсказуемыми, чем они были на самом деле. Склонность полагать, что мы были правы в том или ином прогнозе, хотя на самом деле мы ошибались.
Confirmation bias – склонность обращать внимание только на те факты, которые подтверждают нашу точку зрения. Чем больше фактов, тем больше уверенность в точке зрения, тем больше желание игнорировать факты, которые противоречат.
Больше информации =  больше понимания?
Большинство из нас изучали экономическую теорию, знают о законе убывающей предельной полезности. Даже если вы этого не встречали, интуитивно вы согласны с этим законом знакомы, и знаете, что второй стакан сока не так приятен, как первый. В той или иной мере, мы применяем этот закон к потреблению всего и вся. Всего, кроме информации. Мы всерьез полагаем, что каждый новый факт увеличивает наше понимание ситуации.
Вывод: см. ниже, Вы уверены, что цены на жилье в  Москве будут расти?

 
http://www.economist.com/blogs/dailychart/2011/11/global-house-prices