igotosochi
igotosochi личный блог
27 февраля 2024, 07:26

Исторические максимумы в Москве, а в Сочи нет. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел декабрь–январь. Изучаем, что произошло за месяц, думаем, что будет дальше.

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел декабрь–январь.
Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (
подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи. 

Данные отсюда: https://sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/Данные отсюда: sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Первичка с начала года потихоньку растёт, а вторичка напротив потихоньку дешевеет, судя по объявлениям. Первичка значительно дороже, отрыв увеличивается.

Сочи: январь → февраль

  • Первичка: 394к → 404к (+2,5%)
  • Вторичка: 270к → 255к (-5,5%)

Москва (объявления)

А теперь в Москву, где своя атмосфера.

Исторические максимумы в Москве, а в Сочи нет. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?Данные отсюда: msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Здесь ситуация противоположная, вторичка дороже первички. Первичка за месяц незначительно подешевела, вторичка за компанию тоже.

Москва: январь → февраль

  • Первичка: 357к → 354к (-0,8%)
  • Вторичка: 423к → 416к (-1,6%)

Остаточные льготные одобренные ипотеки, надежда на рефинансирование при ставке ЦБ 16% и увеличение доходов населения поддерживают спрос при искусственном ограничении предложения.

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC показывает сейчас 288к, на 4к больше января, это повторение исторического максимума (он уже был в мае 2022).

MREDC — это композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых ДомКлик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра.

Исторические максимумы в Москве, а в Сочи нет. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?Данные отсюда: www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/

По другим городам индексов ДомКлик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края. По России средняя цена 150к за метр — это максимум за всё время.

Исторические максимумы в Москве, а в Сочи нет. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?Данные отсюда: sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary_market

293к за метр в Москве, -1к за месяц. Опережает MREDC на 5к, но надо понимать, что это данные на 1 февраля. Исторический максимум был 294к в январе. Отскок или разбег для нового рекорда?

Цены на 19% ниже, чем цены в объявлениях. Примерно такое значение держится весь год, правда эксперты говорят про 10% (видимо, ещё 10% они берут себе комиссию).

По Краснодарскому краю средний ценник вырос до 172к — стало на +1к дороже.

Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПб, Краснодару и Анапе. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.

Объявления

  • Москва: первичка 354к, вторичка 416к
  • Сочи: первичка 404к, вторичка 255к
  • СПб: первичка 251к, вторичка 214к
  • Анапа: первичка 159к, вторичка 156к
  • Краснодар: первичка 169к, вторичка 122к

Более половины россиян планируют купить жильё

За спрос на недвижимость переживать не стоит. По опросу ДомКлик 51% россиян собираются приобрести недвижимость, правда большинство из них (27%) не решили, когда именно. 8% респондентов хотят купить жильё в ближайшие два года, столько же — в ближайшие три-четыре года, 5% — в 2024-м, 3% — не раньше, чем через пять лет.

46% желающих рассматривают для покупки дом, 54% хотят квартиру. Среди тех, кто намерен приобрести квартиру, 42% приглядывают её в новостройках, 36% — на вторичном рынке. 4% респондентов думают о покупке апартаментов. Я среди 36%.

Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 3,11 млн с июля 2021 (данные за 1 февраля). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 10,81 млн. Месяц назад было 11,44! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.

Ну а пока хватает на 12,71 метра! В Рязани хватило бы на неплохую однушку или на плохую двушку.

Исторические максимумы в Москве, а в Сочи нет. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Февраль — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.

10 Комментариев
  • Кот.Финанс
    27 февраля 2024, 07:35
    Сочи всегда растет. Даже когда в статистике этого не видно. Скоро сезон
    • Император
      27 февраля 2024, 07:51
      Кот.Финанс, по Сочи он прав, был бурный рост ранее, сейчас языком трейдера можно сказать боковик, отсаивается цена, новостройки пытаются цены задирать вверх, но надо же и продавать, а покупатель немного «сдулся».
    • Olegator Oleg
      27 февраля 2024, 07:51
      Кот.Финанс, там же всегда сезон
  • Император
    27 февраля 2024, 07:48
    А где вы видели цены на первичку в Анапе 159 тысяч рублей за квадрат? Сам «держу руку на пульсе» по недвижимости и таких цен не наблюдал. Скиньте объявлений несколько по новостройкам Анапы, скажем с авито плиз. Посмотрим, где так дёшево продают в Анапе. Я всё побережье смотрю, ценник на новостройки, в нормальных местах, не на окраинах необжитых, 300 — 400 тысяч.
    По Краснодару у вас тоже занижена стоимость первички! Таких цен уже нет.
    • Olegator Oleg
      27 февраля 2024, 07:52
      Император, это же из агрегатор а объявлений,
      • Император
        27 февраля 2024, 08:02
        Olegator Oleg, надо же реальную картину понимать, если он имеет цели приобрести квартиру. Если бы сейчас можно было купить в Анапе за 159 тысяч метр квартиру в хорошем ЖК, он бы смог купить уже студию метров 20 — 25 на свой капитал. А потом продать её когда цена вырастет и должив денег купить в Сочи. Сейчас спрос на недвижимость побережья есть, заграница можно сказать закрыта и капитал ищет новые ниши, Анапа имеет в этом смысле перспективы, но мне не один жк не понравился ни ценой ни местом, с точки зрения инвестиций, был бы ценник 159 однозначно покупал бы там на перепродажу.
  • dividends, yeah!
    27 февраля 2024, 10:52
    Уже 12 метров, растешь!

Активные форумы
Что сейчас обсуждают

Старый дизайн
Старый
дизайн