Финансовый Архитектор
Финансовый Архитектор личный блог
26 ноября 2023, 09:04

Зачем мне коммерческая недвига и маленькие лоты акций

Встретился тут с двумя вопросами: зачем держать в портфеле небольшие позиции акций и для чего покупать фонды коммерческой недвижимости, если по депозитам ставка выше.

Я решил объединить эти вопросы в одну тему, так как они хоть и заданы по-разному, но как ни странно, имеют похожий ответ.

Все сказанное в статье не является инвестиционной/индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Статья отражает мои личные размышления на заданную тему.

Про маленькие лоты акций

И так, начнем сначала с целесообразности иметь в портфеле маленькие лоты акций. Главный аргумент противников небольших позиций: даже если какая-то из микро позиций вырастит, это не окажет значимого влияния на портфель. И в этом они в большинстве случаев правы. Верно будет и то, что проблемы в бизнесе отдельной компании, если ее доля в портфеле мала, тоже не окажут значимого влияния на портфель. Однако, это только одна сторона медали.

Зачем мне коммерческая недвига и маленькие лоты акций
Анализ моего портфеля акций

Уже на сегодня я понимаю, что по итогам 2023 года я не получу выплаты дивидендов от четырех компаний в моем портфеле, суммарным весом 15,2%. С учетом моего подхода, в котором я отдаю приоритет получению денежного потока, эта ситуация не соответствует моей собственной инвестиционной стратегии.

Если бы Газпром принял решение о распределении даже символических дивидендов в 2023 году, то ситуация выглядела бы приятнее, так как он занимает значительную долю в моем портфеле. А тут недавно еще вышла новость о новом повышении налогов на добываемый Газпромом газовый конденсат. И не смотря на то, что у меня нет сомнений в долгосрочном светлом будущем компании и прибыльности газового бизнеса, на сегодняшний день слишком значительная доля прибыли изымается в обход миноритариев.

Поэтому взвесив все «за» и «против», я принял сложное решение заменить акции Газпрома на портфель из четырех дивидендных компаний, которые продолжают распределять прибыль между всеми акционерами: НоваБев (Белуга), Совкомфлот, Европейская электротехника, Инарктика (и это не инвестиционная рекомендация). Правильное ли решение я принял? У меня нет хрустального шара и нет ответа на этот вопрос, но риски невыплаты дивидендов на вложенный капитал я точно снизил, и это главное.

Про фонды коммерческой недвижимости

Теперь что касается целесообразности покупки фондов на коммерческую недвижимость. И тут снова я не в коем случае не навязываю никому свое мнение, а лишь делюсь своими размышлениями.

Так вот, роль фондов коммерческой недвижимости в портфеле очень близка к роли маленьких лотов на акции — то есть диверсификация риска неполучения прибыли (в моем случае риска неполучения дивидендных выплат).

Для наглядности я немного изменил прошлую картинку, добавив в нее долю фондов на коммерческую недвижимость:

Зачем мне коммерческая недвига и маленькие лоты акций
Анализ моего портфеля

То есть доля неработающего портфеля акций оказалась теперь не 15,2%, а 12,5%. И то, что я добавил недвижимость к списку акций — не опечатка. Когда люди сравнивают недвижимость с депозитом, они не учитывают, что по своей сути депозит — это долговой инструмент (вы даете деньги в долг банку) со всеми его плюсами, минусами и рисками. И главный враг долговых инструментов — рост цен, депозитам сложно противостоять инфляции.

В свою очередь недвижимость — это долевой инструмент, то есть фонды на недвижимость по своей природе очень близки к акциями, которые удостоверяют право инвестора на распределение прибыли и распоряжение имуществом фонда пропорционально своей доле.

Долевые инструменты менее подвержены, а многие даже выигрывают от роста инфляции. Фонды недвижимости обладают и ограничениями — они не могут масштабировать свой бизнес, поэтому потенциал их доходности ниже, чем у акций, но инвесторы ожидают регулярного распределения дохода, что фиксируется на уровне правил доверительного управления.

Резюмируя, для меня фонды недвижимости — это инструмент стабилизации портфеля, когда с одной стороны я ожидаю, что даже в сложные времена, когда многие компании предпочитают перенести или даже отказаться от выплат инвесторам, продолжу получать денежные потоки, которые со временем еще и индексируются, с другой стороны я жертвую неким потенциальным ростом, который доступен при покупке акций, но и риск падения и обесценивая стоимости актива здесь тоже на мой взгляд значительно ниже, чем у классических акций или долговых инструментов.

На этом все, всем профита:)

Мой канал на Дзен: Механика Капитализма

17 Комментариев
  • Курц
    26 ноября 2023, 10:00
    Лично я  сейчас вообще обхожу стороной крупные отраслевые компании, особенно сырьевые. 
    Причины две:
    1. Как правило это компании с прямым или косвенным гос участием. Гос-во будет их доить кидая миноритариев. Все эти принципы, мол гос-во заставит платить дивы чтобы наполнить бюджет — наивны. Есть другие способы забрать прибыль минуя дивиденды. Естественно в ущерб остальным участникам.
    2.  на мой взгляд возможна деприватизация стратегический отраслей и их локомотивов. Она может быть прямой как снег на голову. а может быть скрытой (см п1).
    На мой взгляд велика вероятность «мягкого» вытряхивания частных владельцев акций по фикс прайсу. (естественно на порядок ниже текущего)
    Это очень легко устроить.
    Думается мне, мы на пороге больших перемен. Когда они произойдут — непредсказуемо. Может через пару лет, а может через 10. В общем это пороховая бочка.
    Мне как частному инвестору сейчас более интересны небольшие компании не являющиеся локомотивами отраслей и в идеале не являющиеся объектами приватизации, и не имеющие среди мажоритариев людей под санкциями, с сомнительной репутацией и т.д..
    Фонды недвижимости, ОФЗ и некоторые корпораты, фонды ликвидности — тоже норм.
    • Курц, Если государство озвереет, как при Ленине, то оно отнимет всё. Наивно надеется, что крупные компании и банки национального значения оно грабительским путем национализирует, а второй эшелон не тронет. Ну, разве что к 1-м эшелону оно потянется в 1ю очередь (во вторник), а 2-м займется в среду. «Умри ты сегодня, а я завтра» (А. И. Сложеницын «Архипелаг ГУЛАГ»). Опыт Ленина показал, что национализировать можно любую собственность — вплоть до квартир. 
      Единственно, что дает мне надежду сегодня, что наши нынешние вожди, а так же их ближайшие родственники, лично занинтересованы быть крупными собственниками. Это принципиально отличает их от Ленина, Свердлова, Сталина и К. 
      • Курц
        26 ноября 2023, 16:36
        Алексей Московский район СПб, Не факт. Второго совка делать  не будут, но могут просто подгрести основные монополии. Газпром первый в очереди. второй- сбер. и т.д. А всякую мелочь могут оставить, таким образом сохранив свободу предпринимательства и бла бла бла.
        А могут вообще раздробить крупные пакеты по принципу- каждый имеет право на долю в нац. достоянии.
        В стране сменяется поколение. Молодые родились в стране где все поделено и места под солнцем для них нет. Но есть память и рассказы старших, как некогда шустрые, а ныне уже дедки, ограбили их стариков присвоив себе всю страну.
        Скоро на сцену придут новые люди. Старичье обречено, а вместе с ним и все эти крупные владельцы.

        • Курц, 1. контрольный пакет Газпрома итак у государства, как и Сбера. 
          2. Почитайте «Правду» и «Советскую Россию» — узнаете о чем мечтают идеологи левых. 
          3. После 1-й волны национализации экономика начнет разрушаться. Но отыграть назад левые не смогут — придется отвечать за то, что уже натворили. Поэтому они устроят 2ю волну национализации. Потом 3ю.
          4. Перечитайте «Тихий Дон», хотя бы сцену расстрела есаула Калмыкова.
          Или мы их, или они нас. Середки нет. 
    • Tonikvzakone
      27 ноября 2023, 12:26
      Курц, Мне как частному инвестору сейчас более интересны небольшие компании не являющиеся локомотивами отраслей и в идеале не являющиеся объектами приватизации, и не имеющие среди мажоритариев людей под санкциями, с сомнительной репутацией и т.д..

      например?
  • TwitterMan
    26 ноября 2023, 11:33
    Кроме участия в фондах недвижимости и ликвидности, взгляд автора выглядит логично.
  • Dopascout
    26 ноября 2023, 14:38
    Под денежным потоком от фонда недвижимости подразумеваете увеличение стоимости активов или это фонды с регулярным выплатами держателям ?

    Можете устранить по что именно речь?
  • SeгgeyEkb
    26 ноября 2023, 16:53
    У меня треть в фондах недвижимости, треть в облигах, треть в акциях скф и мрск
  • Snowman88
    26 ноября 2023, 19:10
    А вы не преживаете что цена недвижимости может расти, а ценность фонда не будет меняться? Активы продаются по заниженной цене другим организациям или физ.лицам.
      • Snowman88
        27 ноября 2023, 14:51
        Финансовый Архитектор, создается ЗПИФ покупаются объекты недвижимости, цена на недвижку растет. Вкладчики все это время получают ренту ~10%. После чего учредитель предупреждает о предстоящем закрытии, продает активы по цене ниже рыночной (под разными предлогами, амортизация, ухудшение привлекательности в связи с открывшимся рядом заводом, и т.д.) и какие то деньги от реализации платит инвестору (если повезет то погасит цену паев при покупке). А сливки соберут после, т.к. продажа активов происходила в свой же следующий ЗПИФ.
        Пока сидишь в недвижимости не понятно дешевеет или дорожает именно ТВОЙ объект.
        Я только поэтому и опосаюсь таких организаций, может и зря конечно.

Активные форумы
Что сейчас обсуждают

Старый дизайн
Старый
дизайн