Пузырь на рынке недвижимости Японии 1980-х годов.

Пузырь на рынке недвижимости Японии 1980-х годов.

Сравнение.

В 1980-х годах ожидание роста цен на недвижимость заставило многих японских покупателей жилья чувствовать себя комфортно, взяв на себя огромные долги. И они сделали это, используя экзотические кредиты, которые требовали небольшого аванса и обещали низкие ежемесячные платежи. В Японии были так называемые кредиты трех поколений, ипотека сроком на 90 или даже 100 лет, которая позволяла покупателям распределять платежи в течение своей жизни, а также жизни своих детей и внуков.
На пике пузыря в Японии стоимость жизни в крупных городах стала недоступной для обычных работников. Многие из тех, кто избежал финансового краха, оказались запертыми в домах, которые они никогда не планировали использовать для постоянного проживания. После того как годы падения цен на землю снова сделали Токио более доступным, мало кто покупает дома в отдаленных пригородах. Это привело к ещё более резкому падению стоимости недвижимости отдаленных районах. Более низкие цены в Токио привели к буму строительства новых квартир в районах ближе к центру города, и это ещё может понизить спрос на пригороды. Крах пузыря лишил свободы выбора где жить. Целое поколение покупателей жилья застряло в дальних пригородах. Некоторые, тратят на дорогу 4-5 часов в день, мало времени на отдых и сон.

Япония: в 1989 г. стоимость квартиры площадью 75 кв. м в 90 минутах езды от центра Токио в 8,5 раза превышала среднюю годовую зарплату офисного сотрудника и более чем вдвое превышала аналогичное соотношение в других развитых странах.
Какае эта квартира. Мэншны (кондоминиумы). Апартаменты оснащены всеми удобствами, дома европейского стиля, много больших балконов и террас, где можно устраивать сады, готовить барбекю и даже выгуливать маленьких собачек.
Среднемесячный доход 0,74 кв.м. 1,36 мес или 41 день на кв.м.
В других развитых странах месячный доход более 1,5 кв.м. 0,7 мес, или 20 дней на кв.м.

Г-н Накадзима сказал, что он сам едва не избежал того, чтобы застрять там. В 1991 году он искал квартиру площадью 100 квадратных метров (1080 квадратных футов) примерно за 600 000 долларов (51,7 кг золота) примерно в двух часах езды от Токио. Он сказал, что его остановила жена. Шесть лет спустя он потратил ту же сумму, чтобы купить более просторный дом в центре города.

В ноябре 2023 года 51,7 кг золота, х63,7=3.3 млн. долларов, х5600=290 млн. рублей.


Уровень доступности Токио для местных жителей.
Средняя зарплата в Японии практически не меняется последние 30 лет.
В Токио 2023 года средний заработок после вычета налогов примерно 2500 долларов.
В последнее время инвестиционный бум приводит к росту цен на жилье. Иностранные инвесторы активно вкладывают деньги в местную недвижимость, и слабая иена привлекает международных покупателей. Средняя цена на кондоминиум 60 кв.м. в центральной части Токио выросла на 60% за первое полугодие 2023 года и составляет примерно 865 тысяч долларов или 13,5 кг золота, 29 лет среднего дохода. 14,4 тысячи долларов, 227 г. золота за кв.м., почти полгода среднемесячного дохода за один квадратный метр. 0,17 кв.м на один среднемесячный доход. Доступность недвижимости в центре для местных жителей небольшая. 

Для сравнения. Китай 2017 г: стоимость квартиры площадью 100 кв. м в Пекине в среднем более чем в 50 раз превышает годовой доход местных жителей. Аналогичная ситуация и в других крупных городах, таких как Шанхай.
Среднемесячный доход 0,17 кв.м. 6 месяцев или 180 дней на кв.м.

Россия 2020-е годы.Среднемесячный доход очень приблизительно 0,5 кв.м. 2 месяца или 60 дней на кв.м.
12,5 средних годовых доходов на 75 кв.м и за 17,7 лет на 100 кв.м.

Сравнить доступности жилья для местных жителей в Москве и Токио можно в онлайн-сервисе Numbeo.

https://www.numbeo.com/property-investment/compare_cities.jsp?country1=Russia&city1=Moscow&country2=Japan&city2=Tokyo&displayCurrency=RUB

В Москве стоимость недвижимости, как в Токио, только процентная ставка по ипотеке больше на порядок, 11% против 1,6%, средние доходы местных жителей меньше в два раза, доступность жилья меньше в два раза, 104 против 217 тысячи рублей. На 90 кв.м, по цене средней между центром и за пределами центра, по доходу 1,5 работника на семью, нужнов Москве 18,6 лет московских доходов, а в Токио нужно 8,3 лет токийских доходов.

Индекс стоимости жилья в Москве в разных валютах
https://realty.rbc.ru/news/6228c43a9a79478201f99deb


Нет точных чисел которые показывают, сколько годовых доходов должна стоить недвижимость, чтобы можно было утверждать, что недвижимость уже слишком дорогая и может последовать схлопывание пузыря.