Денежная нагрузка при покупке квартиры в ипотеку под сдачу

Ипотека на 30 лет с платежом N тыс. рублей — рабство?
Сразу сделаю ремарку, что речь идет об объекте под сдачу в аренду, а не для личного проживания. Либо если вы планируете проживать по стоимости рыночной ставки аренды и делать переучет.

Рассмотрим студию под сдачу:
Стоимостью 9,2 млн
Рыночной ставкой аренды на данный момент 45 тыс
Ключи через год
Ипотечная ставка 7%
Ежемесячный платеж 52к
Срок 25 лет
Стоимость меблировки 400 тыс.
Коэффициент-дефлятор 9%

С одной стороны есть потаенный страх, что все 30 лет придется сокращать свое потребление на 52 тыс., с другой план, что платежи по аренде будут перекрывать платежи по ипотеки звучит надежно как швейцарские часы.

Построил график денежного потока, который необходимо будет компенсировать из своего кармана. В него попал не только платеж по ипотеки, но и налог и ЖКХ, после передачи ключей, поэтому без арендатора необходимо будет обеспечивать выплату ~55-60 к в месяц.

Однако, возьмем среднюю от потока платежей в следующие 12 месяцев и получаем интересную картину. Весь ипотечный срок можно разделить на 3 временных отрезка:

1) Период максимальной денежной нагрузки ~1-1,5года. Так как мы считаем среднюю за 12 месяцев вперед, то за год до въезда необходимо откладывать дополнительно 400/12=33 в месяц на мебель. Поэтому нагрузка в этот период максимальная. Далее мы уже амортизируем ремонт, поэтому в будущем нет необходимости изыскивать сумму, кроме форс-мажора, она уже есть в резерве.

2) Низкая денежная нагрузка ~5-10 лет. После ввода квартиры в аренду, не всегда получается так, что платежи со всеми амортизациями, расходами и простоями (поэтому зигзаги) покрывают платеж. Однако реальная финансовая нагрузка резко сокращается. В данном примере на протяжении ~7 лет, будет необходимо находить ~10 тыс. ежемесячно. ( тоже деньги, но уже в 5 раз ниже ипотечного платежа)

3) Отсутствие нагрузки. Деньги имеют свойство обесцениваться. Поэтому растут цены, в том числе и арендной ставки. А вот платеж в рублях остается фиксированным. В данном расчете, примерно через 8 лет финансовая нагрузка полностью исчезнет. На все потоковые платежи будет хватать денег с аренды и резервов, которые создавались под простой.

Оранжевая линия представляет уровень реальной нагрузки, выраженная в текущие стоимости денег. Реально, нагрузка через 5 лет будет не 10, а примерно как сейчас стоимость 5 тыс рублей.

Поэтому основная финансовая нагрузка приходится на период строительства. Учитывая, что цены от котлована, до сдачи объекта практически не имеют разницу (разница ниже инфляции), имеем, что выгодней всего брать объекты с ближайшим сроком сдачи, несмотря на то, что он может быть чуть дороже.

t.me/tmrinvest