26 сентября 2023, 22:21
Инвестиция в физическую коммерческую недвижимость
Арендую с двумя партнерами офисное помещение (50 кв м) на окраине областного города.
Платим около 400 руб в месяц за кв м + коммуналка. Цена аренды на подобные помещения не растет с где-то с 2008 года. Конечно помещения в бойких торговых местах намного дороже, но в глубине квартала цена не растет, и остается низкая.
Собственник предложил нам выкупить помещение, т.к. сворачивает все дела в России. Или будет искать другого покупателя. Получается, что запрошенная цена равна 10 годовым арендам, которые мы платим, или 10% годовых. Здание нормальное, через риэлтора проверили — сделка вроде как чистая.
Подобные помещения в городе продаются по схожим ценам, может на 10% дороже, но сравнить сложно, т.к. много факторов.
В чем может быть подвох? Почему в коммерческой недвижимости получается такая доходность - 10%? Тогда как купить однушку стоит сравнимых денег или дороже, а арендная плата в 2-2.5 раза меньше, давая 4-5% доходности максимум.
Платим около 400 руб в месяц за кв м + коммуналка. Цена аренды на подобные помещения не растет с где-то с 2008 года. Конечно помещения в бойких торговых местах намного дороже, но в глубине квартала цена не растет, и остается низкая.
Собственник предложил нам выкупить помещение, т.к. сворачивает все дела в России. Или будет искать другого покупателя. Получается, что запрошенная цена равна 10 годовым арендам, которые мы платим, или 10% годовых. Здание нормальное, через риэлтора проверили — сделка вроде как чистая.
Подобные помещения в городе продаются по схожим ценам, может на 10% дороже, но сравнить сложно, т.к. много факторов.
В чем может быть подвох? Почему в коммерческой недвижимости получается такая доходность - 10%? Тогда как купить однушку стоит сравнимых денег или дороже, а арендная плата в 2-2.5 раза меньше, давая 4-5% доходности максимум.
Читайте на SMART-LAB:
🍞Акрон: неплохо, но есть другие варианты
Производитель удобрений отчитался по МСФО за 2025 год Акрон (AKRN) ➡️ Инфо и показатели 🔶 Результаты за год — выручка: ₽237,6 млрд (+20% год к году); — EBITDA: ₽91,7 млрд...
14:07
Рубль под давлением: какие активы под угрозой?
Ставка падает, рубль слабеет — это новая экономическая реальность или временный эффект? Разбираем, что на самом деле происходит с бюджетом и почему курс валют обманчив. Пузырь в ИИ: кто окажется...
13:28
Делимся обновленными результатами и ключевыми показателями на 23 марта
Друзья, привет! ✅ Делимся обновленными результатами и ключевыми показателями: с начала года мы уже передали нашим клиентам 7567 ключей от квартир и коммерческих помещений, что на 20% больше,...
11:14
Иран: «Мы не вели никаких переговоров с США ни напрямую, ни через представителей. Трамп отступил после наших угроз разрушить всю энергетическую структуру у американских союзников в регионе».
оранжевый клоун не знает как выпутаться из той ловушки, в которую его сионисты запутали. пхахахах, любо дорого смотреть.
10 раз в твитере победил, теперь в своих фантазиях переговоры ведет. пхахаха...
14:57
Акции ОпСоСов и остальные. Сначала всем казалось, что отключение интернета было типа по приколу и временное.Всем казалось, что позанимался кремль херней и хватит.Но как видим отключение интернета стан...
Акции ОпСоСов и остальные. Сначала всем казалось, что отключение интернета было типа по приколу и временное.Всем казалось, что позанимался кремль херней и хватит.Но как видим отключение интернета стан...
Отец работает в ЕвроТрансе. Вчера срочно вызвали на совещание. Вернулся поздно и ничего не объяснил. Сказал лишь собирать вещи и бежать в магазин за продуктами на две недели. Сейчас едем куда-то далек...
ОАЭ возобновили работу своего крупнейшего завода по переработке природного газа после остановки из-за атак БПЛА — Bloomberg
Объединенные Арабские Эмираты возобновили работу своего крупнейш...
Nordstream, На безрыбье и рак рыба ©
14:53
Поговорил со знакомым геммологом, он сказал, что сейчас искуственные алмазы невозможно отличить от натуральных уже даже на уровне специальных устройств. Поэтому искуственые за копейки могут уже впарив...
14:53
any_to_real, и по этому на меня — с самого утра — нападаешь?
Думать надо было, иски обоюдные… :) покрутят деньги временно и рассчитаются — выяснят кто кому должен. это не убыток и не прибыль. текучка.
а по народным — что там нести? у них котировок нет…...
Мысль была сдавать другим в аренду, если решим купить помещение.
более того вложенные деньги в свой бизнес = сложный %… а затраты на аренду линейны…
Crogall, тренд этот есть, соглашусь. С другой стороны когда в пандемию работали из дома 4 месяца, то заколебало сидеть дома. Пришел к выводу, что нужно встречаться с командой хотя бы 3 раза в неделю на несколько часов. Нужно держать где-то сервак.
Когда работаешь с дома, семья не совсем это полностью понимает. Ты же вроде как дома, можно дергать вопросами, просить помочь чем-то. У меня сотрудник буквально отдыхает на работе от семьи, даже в субботу иногда выходит — в офисе хорошо, тихо относительно.
Либо нужен большой дом, чтобы был личный офис, чтобы не путать уютное домашнее пространство и офисную атмосферу.
Вот лично для себя я понял, что в принципе вместо большого офиса можно держать маленький офис, в 3 раза меньше — чисто чтобы 2 раза в неделю встретится вживую и обсудить за 2-3 часа накопившиеся вопросы и проблемы.
2. Посмотрите в реестре когда был сделан капитальный ремонт здания и что входило в этот ремон, когда запланирован следующий капитальный ремонт (каждые 20 лет, вроде как) Проверьте, действительно ли был сделали ремонт, то есть лично проверьте по списку (трубы, лестницы, окна и тд). Важно, чтобы ремонт не был сделан на бумаге.
Проверьте так же когда был сделан косметический ремонт здания (каждые 5 лет, вроде как)
3. Посмотрите год возведения вашего здания и посчитайте срок эксплуатации вашего здания. Например, по нормативам панельное здание должно отслужить минимум 50 лет, кирпичное 75 лет.
А дальше все… Если здание не обслуживали должным образом, то риск остаться последним покупателем.
Например, средний срок владения жилой недвижимостью в России составляет 31 год. Предполагаю, рост цены (если он есть) на такую недвижимость начинает сильно уступать инфляции. В среднем человек покупает квартиру 2 раза в жизни.
В коммерческой недвижимости предполагаю тоже должна иметься статистика. Можно посмотреть Росстат по вашему региону.
4. Эх, я почему-то думаю, что идеальная доходность коммерческой недвижимости равна: «ставка ЦБ либо депозита в банке» умножить на «1,5». 🤔 так как если ниже, лучше положить на депозит. Потому существует еще ароматизация помещения, лично ваших 50 м., то есть существует срок эксплотации проводки, розеток, столов и стульев, напольного покрытия. А если затопят и тд. Возможно мелочь, но через 10-20 лет приходиться менять.
Извините, поздно увидел Ваш ответ.