Доступное жилье - миф, или реальность?
(спойлер — миф). В эпоху, когда 3/4 сделок с жильем проходят с ипотекой, формула счастья проста — цена умножить на процентную ставку и разделить на срок кредита. Если платеж комфортен — жилье доступно. По моим оценкам, льготную ипотеку надо было остановить в середине 2021 года. А текущие цены и ставки убили «доступность» минимум в 2 раза.
Немного истории (как ее запомнил я)
2017 год. Рынок недвижимости устал от трехлетней стагнации, ведь после всплеска активности первого квартала 2015, когда все пытались пристроить дешевеющие рубли – рынок замер. Сделок было мало, каждый покупатель на вес золота. Посетителям часто предлагали чай с плюшками, и цену снизить на пару процентов можно было с порога.
2019 год. Рынок оживает и даже потихоньку растет. Продавцы грезят новым долгосрочным ростом и пытаются продать застоявшееся жилье. Покупатели смотрят со стороны и ожидают, что после осторожного роста, цены и дальше уйдут вправо; драйверов роста недвижки нет.
2020 год. Знаковый год: мнения профессионалов рынка изменились несколько раз. Сначала падение деловой активности и падение цен пророчила пандемия: нет бизнеса = нет денег = падение цен. Потом вроде как подумали, что раз все сидят дома, значит дом кому-нибудь нужен. А после льготной ипотеки рынок пошел в разнос.
2022 год. Рынок устал расти: выросло все, с «полок» авито и циан смели даже полузаконные студии, сделанные из коммуналок. Выросло в цене вообще все, что можно зарегистрировать в Росреестре. Даже с липовой оценкой и в ипотеку без первого взноса.
---
Следить за динамикой цен в Москве, Питере, и регионах можно в моем канале Кот.Финанс.
К чему такая длинная прелюдия? – к тому, что в январе 2022 года рынок был готов медленно, неторопливо падать под тяжестью собственного веса. Но в феврале-марте недвижимость снова стала супер надежной (почти единственной ценностной) инвестицией.
К сути
В годовом отчете одного из крупнейших строителей России нашел интересный слайд, суть которого до конца не раскрыта — «Доступность жилья». На слайде показана растущая доля ипотечных сделок, динамика цен на квартиры и средняя величина процентной ставки.
И хотя слайд называется «Доступность», про фактическую доступность тут ни слова. Что ж, посчитаем руками. Я оценил величину ежемесячного платежа при покупке 55-метровой двушки.
На диаграмме ниже — ежемесячный платеж по ипотеке на 30 лет при покупке студии 55 м2 с первым взносом 10%. Цена и процентная ставка — из слайда выше.
Можно дискутировать на счет моего подхода, ведь нужно платеж сравнить с динамикой доходов. Но полагаю, в среднем по Москве и области доход не вырос в 2,5 раза, как вырос платеж (53,9-->125,6).
Рост цен 2020-2021 года действительно компенсировался ставкой, и доступность жилья действительно росла какое-то время. Но тенденции 2022-2023 года про доступность заставляют забыть. Получается, льготную ипотеку нужно было отменить еще в середине 2021 года, потому что она помогала не семьям улучшить жилищные условия, а строительным компаниям. Если рынок был готов сползать под тяжестью «собственных доспехов» в начале 2022, то сейчас и падавно. Никто не помнит историю, всё быстро забаывается. А ведь только за последние 15 лет было минимум 3 периода, когда недвижимость впадала в спячку больше, чем на год… И если при инфляции 10-15% недвижимость не растет — значит ли это, что она не падает?
---
доступности жилья
месячный платеж по ипотеке + затраты на обустройство и ремонт < = месячному арендному платежу на ту же квартиру
т.е выгодней купить чем снимать…
от работы в шаговом доступе это было главное и без всякой мебели и свеже построенное !
ну тем что контора была вомне заинтересована как специалиста ВЦ иАТ:
на это выделяла бюджет мне на аренду,
по цене было дороже чем сегмент-эконом но я мог обставиться как мне требовалось.
кто мне сдавал был собственик и квартира как способ заработка на этом, мы договаривались на берегу по срокам минимум год цена и оплате коммунальных. на больший срок неимело смысла, цена изменится хозяин кв будет мозг выносить и тп.
с конторой работодателя были трайблы тк жаба душила, да свою зрп пару раз в год себе поднимал ..
что лежит на поверхности это только часть от целого а большая часть скрыта от глаз и так вовсем!
понятно что заработанное откладывалось, к тому времени как контору слили я смог себе позволить и домик загородом и кв в собственности там где соберался жить дальше.
На свое примере скажу: я бы НИКОГДА не купил СВОЮ первую квартиру, если бы не ипотека в 2017 году под конский на тот момент процент — 9,8.
Я платил за убитую с бабушкиным ремонтом однушку на Пражской (Москва) — 32 тысячи в месяц. Переехал в свою однушку за МКАДом, которую купил за 3,1 млн. и платил те же 32 тысячи в течение полугода… Потом «досрочка», потом вычет… Через год платеж был уже около 20 тысяч, а квартира подорожала до 4 млн. А в 2019 году ипотека была закрыта. Квартира аналогичная сейчас стоит 6-6,5 млн.
Получилось сумбурно, но пишу на бегу…
Если такой «эксперт», то должны знать.