Сдали два объекта. Один за 22тыс (обошелся в 1.3млн), второй за 30тыс (стоит 9млн)

И опять про инвестиции в недвижку.
Повторно сдали каморку консьержа в Королеве, которая обошлась в 1.3 млн (800тыс убитое помещение +500тыс ремонт и начинка). Май, самый худший месяц для аренды (наравне с июнем). Сдали за 22тыс рублей в месяц. Были желающие за 25тыс, но Юра как опытный агент от них отказался. Первый же день — три просмотра, время экспозиции — несколько дней.
На следующий день я сдал простую однушку на пр.Дежнева. До метро минут 15 пешком. Квартира подзависла, ибо все интересанты были не нужного нам формата. В итоге за 30тыс сняла девушка. При этом, такие квартиры выставляют за… 9млн.
Вывод не оргинален: простые квартиры в стандартных типовых старых домах приносят доходность, ниже депозита в Сбере. Для инвестиций идеально подходят специальные объекты.
Буду про такие рассказывать)
Лайк, подписка!
t.me/mosstart

А вот краткий обзор каморки в Королеве
https://youtube.com/shorts/WO4NvRyEvdg?feature=share

недвижимость инвестиции инвестиции в недвижимость

Инвестиции в недвижимость

Маркиз Лафайет

Москва

272

8 567

с 6 января 2015

61 Комментарий

Warren Warren
22 мая 2023, 13:27
мороки много, денег мало, смысла конкурировать с пенсионерами, которые сдают хаты вообще нет, это совершенно идиотский бизнес. Выгодно выкупать доли, строить, переводить категории и прочая больше юридическая тема. А тут за +1% к ставкам в сбере хлебать навоз тоннам — это просто идиотизм.
+10
- Маркиз Лафайет
  22 мая 2023, 13:40
  Warren Warren, многие сдают потому что есть свободная квартира. Ремонт делать не хотят, сдают как есть.
  +1
  - Warren Warren
    22 мая 2023, 13:59
    Маркиз Лафайет, так зачем это делать все, если можно ее продать, купить ОФЗ и жить себе спокойно?
    +1
    - Denkenmacht
      22 мая 2023, 15:23
      Warren Warren, потому что хата растет в цене и это ликвидное имущество, в котором на крайняк можно родню поселить.
      +2
      - Warren Warren
        22 мая 2023, 16:22
        Denkenmacht, у меня знакомые так офисы по 7000 долларов за метр купили в 2007, сейчас за 1500 долларов продать не могут. Вот это оно растет в цене!
        +1
        Denkenmacht
        22 мая 2023, 16:56
        Warren Warren, ну так с какого перепуга коммерческая недвижка в цене должна расти, если стагнация в стране? Да еще и интернет торговля и коронабесие загубили многие отделы в ТРЦ и офисных, и сократили спрос на торговые площади.
        Жилье в перспективных районах у нас в Красноярске за 5 лет удвоилось в цене, даже больше и плюс аренда. Как минимум инфляцию рублевую закрывает…
        +2
        Warren Warren
        22 мая 2023, 17:00
        Denkenmacht, единственная причина этого это ипотека. Единственная. Все остальное абсолютно не важно. А как только недвига пойдет генерать убытки банкам, ипотеку прикроют и цена пойдет вниз еще сильнее. Ну я про Москву говорю. 400 000 за метр без ремонта это 50-55 млн рублей за хату 100 метровую — это запредельные цены.
        0
        Denkenmacht
        22 мая 2023, 17:10
        Warren Warren, не единственная, но тоже причина. Не прикроют ипотеку, она дает возможность застройщикам стабильно работать и делает население более усидчивым и менее склонным ходить на митинги и уезжать из страны.
        Не надо по одной Москве судить о всей стране. Если цена кажется запредельной, можно построить дом, будет в 4 раза дешевле.
        0
        Warren Warren
        22 мая 2023, 17:45
        Denkenmacht, в мск это нереально, потому что будешь 3 часа на работу ехать в итоге
        0
        Denkenmacht
        22 мая 2023, 17:47
        Warren Warren, такая карма у москвабада...
        Я в красноярске еду на работу 10 минут ))) Но свои минусы конечно.
        0
        Starushka
        25 мая 2023, 01:26
        Denkenmacht, не будет, о чем говорю знаю, все кто строил согласятся
        0
        Denkenmacht
        25 мая 2023, 04:09
        Starushka, у нас у застройззиков квартир себес 60 тр, при продажной цене 120. У тех, кто строит дом, себес метра 30… Брусовой дом 200 м стоит 4500.
        Вы просто сравниваете дом 400 м2 с квартирой 50м2...
        Вы сравните стоимость дома сопоставимой площади и стоимость квартиры сопоставимой площади (и не забудьте к стоимости квартиры прибавить стоимость хотя бы одного теплого парковочного места).
        0
    - Маркиз Лафайет
      22 мая 2023, 16:50
      Warren Warren, многие этого боятся. К тому же есть соблазн продавать немношк ОФЗ и со вкусом тратить
      +1
    - Ник Орлов
      22 мая 2023, 16:53
      Warren Warren, вас эти офз потом раком поставят)))
      0
- Диванный аналитик-практик
  22 мая 2023, 20:24
  Warren Warren, А тут за +1% к ставкам в сбере хлебать навоз тоннам — это просто идиотизм.
  Сцаный, бетонный хрущ — это без рисковый актив, типа золотого слитка. А вот вклад -это мне не нужно разжевывать! В Сберкассе открыто несколько сберкнижек в общей сумме на 7000 руб. денежными единицами СССР в 1987 году, до сих пор жду справедливой выплаты вклада, а не 30 тыр., которые сегодня предлагают. Хрущеба пережила бы 90-е., распад СССР, деноминации и дефолты за эти 35 лет и всё время можно было бы её сдавать.
  Вывод: Лучше +1% к ставкам, но без инфарктов миокарда и инсультов.
  +4
ves2010
22 мая 2023, 14:09
мне непонять....
комната консьержа это общедомовая територия… чтоб ее приватизировать нужно было согласие всех жильцов дома…

кстати я уже писал как то… метро шагнула в закадье и можно купить участок земли или дом с землей в 500м от метро… а там можно все что угодно делать
0
- EtemaL
  22 мая 2023, 15:17
  ves2010, вы свою недвигу продали в РФ? Если нет, то планируете?
  0
  - ves2010
    22 мая 2023, 22:46
    EtemaL, недвига от слова не двигать… купил — мучайся
    0
- Маркиз Лафайет
  22 мая 2023, 16:52
  ves2010, если застройщик строил дом и часть помещений оставил лично для себя — вопрос спорный. Помещение имеет свой кадастровый номер и собственника.
  0
Владимир Гончаров
22 мая 2023, 14:26
уточните какой площади каморка?
0
- Маркиз Лафайет
  22 мая 2023, 16:52
  Владимир Гончаров, первый этаж — 11м
  0
Николай Помещенко
22 мая 2023, 14:33
недвига практически всегда приносит меньше депозита.
5% годовых в среднем

я знакомым так говорю посл годы: инвестировать в недвигу ради прибыли стоит только, если рассчитываешь на общий рост цен.
+2
- Маркиз Лафайет
  22 мая 2023, 16:55
  Николай Помещенко, 5 лет назад можно было купить студию в новостройке за 3-3-5млн, потом продать за 6-7. Какой депозит столько принесёт? У нас жуткая инфляция рубля, если измерять в ликвидном бетоне, машинах, ремонте итд
  0
  - Николай Помещенко
    22 мая 2023, 18:39
    Маркиз Лафайет, ну это везение чистой воды. купить на лоях, продать на хаях. так и в акциях бывает, но это уже не инвестиции, а торговля. свои риски
    0
Metzger
22 мая 2023, 14:48
Логика сдачи квартир в аренду очень простая:

1) Недвижимость всегда растет в цене. Сдал и забыл.
2) «Все отнимут, все деньги сгорят, а квартира останется, всегда можно будет сдавать».

Вообще вопрос судьбы аренды в Москве открытый. Метров становится все больше, застройщики останавливаться не собираются. Хватит ли на всех арендаторов — вопрос.
+7
- Маркиз Лафайет
  22 мая 2023, 16:56
  Metzger, да, Николя, да. Застройщики люто и бешено строят, раньше или позже Москва захлебнется в недвижке
  +4
  - Union_Jack
    22 мая 2023, 17:08
    Маркиз Лафайет, с другой стороны строю то в основном в замкадье и прочих выселках. Нельзя же сравнивать квартиру на Пресне и в Балашихе)
    +1
    - Metzger
      22 мая 2023, 17:38
      Union_Jack, нельзя, но показатель аренды у замкадья совсем не соответствует территориальному отдалению от центра, иначе говоря, близость к центру перестала играть решающую роль. Снимать квартиру в Саларьево стало дороже, чем внутри Мкада, если речь идет во втором случае о старом фонде, как правило.
      +1
    - Маркиз Лафайет
      23 мая 2023, 12:10
      Union_Jack, Балашиха — это АдЪ
      +1
  - Metzger
    22 мая 2023, 17:39
    Маркиз Лафайет, причем строительство сместилось в пользу студий. И стройка не останавливается. Откуда брать столько арендаторов.
    0
Владимир Гончаров
22 мая 2023, 15:25
И еще такой вопрос, слышал что арендующие лица могут квартиру засрать. Т.е. вплоть до того что проще унитаз сменить и газовую плиту.
Вроде арендный договор не обязывает мыть сортир и газовую плиту.
Или опрятность квартиросъёмщиков определяется как то?
0
- Курц
  22 мая 2023, 15:38
  Владимир Гончаров,
  1. Хаты надо сдавать максимально простые и убогие, чтоб ломать и воровать там было нечего.
  2.Берется обеспечительный/страховой депозит, равный любой сумме, но чаще всего равный 1 месячной плате.
  3. Договор аренды почти ни кто не читает. Можно прописать любые условия, в том числе и помывку помещения каждый день, а за нарушение — рассторжение. Но в стандарте делается акт приема передачи. в котором описывается состояние на момент сдачи, вплоть до царапин на обоях. В случае появления новых царапин, арендодатель может прекратить действия договора, выселить жильцов, без возврата страховой суммы, по причине нарушения условий договора.
  А вообще конечно нервы не вернуть. А нервы будут трепать почти 100 процентно. Геморойный «бизнес». Сдаю квартиру, был даже случай когда физически вышвыривал клиента и выбрасывал его вещи на лестницу.
  
  +6
  - Владимир Гончаров
    22 мая 2023, 15:42
    Курц, проблема еще в том что много инвест. жилья и предложения больше чем спрос, и чтобы на аренде не потерять или вообще без аренды не остаться, нужно баланс знать.
    0
    - Warren Warren
      22 мая 2023, 16:21
      Владимир Гончаров, нет, проблема в основном в том, что люди перестают платить и тебе надо их вышвыривать, а там бывают такие неадекваты, что без полиции/судов/смены дверей и т.д. ничего не сделаешь. А в квартиру попадешь там ад и разгром. А взять нечего — все банкроты.
      +5
      - Курц
        22 мая 2023, 16:47
        Warren Warren, Да. Это реально проблема. Но и она решается. Я например просто не сдаю одиноким мужчинам. Это табу. Молодым парам без штампа в паспорте и ребенка тоже не сдаю. Ну и тем от кого пахнет перегаром)
        В общем круг клиентов сужается, зато проблем меньше.
        Молодым парам вообще сдаю только на имя кого-то из родителей, ну вроде как поручители. Договор на взрослого человека, молодые проживают не по договору. В любое время могу выселить. они в квартире незаконно. Полиция выселяет без суда таких, если их в договоре нет.
        Остальные идут лесом.
        +2
    - Курц
      22 мая 2023, 16:42
      Владимир Гончаров, Смотря где. В самой Москве не знаю… но в области отдаленной спрос превышает предложение.
      Потерять на аренде трудно, потому как сама квартира-то как капитал всегда остается на уровне цен и практически отбивает инфляцию. Надежнее пассивного вложения не найти.
      Но прибыль конечно невелика. Жить с одной квартирки сложно. Но ведь и с рынка жить не просто и риски потерь гораздо больше чем в недвижке.
      Я сколько людей знаю, ни кто ещё в недвижке не потерял. Местные богачи все в недвижку вкладываются. Дома, дачи, коммерция.. Может они конечно ограниченные люди, но тем не менее.
      Деньги и бумаги слишком нестабильны в цене. А недвижка стабильна и понятна.
      Вклад в банке, как и ОФЗшки может сожрать инфляция. А в нашей стране она непредсказуема. особенно в свете последних событий. Что будет завтра ни кто не знает вообще. Всё что угодно вплоть до дефолта и превращения денег в фантики.
      В общем что я говорю… вы сами прекрасно понимаете.
      
      +4
      - Ян Карлович
        22 мая 2023, 18:24
        Курц, как никто не потерял? В 2007-2014 метр в спальниках Мск стоил 5000$ ±, в 2008 даже 6000$. Все, кто не продал тогда, а тем более не дай бог купил, потеряли.
        Хайп жилой недвижки был с момента приватизации в 1992 до 2008, когда цена выросла примерно с 200-300 до 6000$ за метр. С тех пор это отыгранная карта.
        Собственно, такая же ситуация и с Газпромом))
        +2
      - ves2010
        22 мая 2023, 22:53
        Курц, я вот потерял в недвижке овердокуя баксов...
        вся недвига купленная после 2005 уполовинилась в баксах...
        
        сдавать недвигу крайне убыточное дело… надо учитывать износ дома… -1.5% от стоимости в год… что на однушке в стоимостью 10мио дает -150к убытку в год...
        дом из пластикового говна и палок стоит 50 лет… потом он старый и убитый и накуй кому нужен… еще признают аварийным и потребуют оплатить снос как собственника...
        
        +1
  - Маркиз Лафайет
    22 мая 2023, 17:01
    Курц, убогое жилье — будут звонить аулы с толпами, конторы для рабочих итд. И ладно, если дом под снос. Но аккуратные квартиранты такую квартиру не снимут
    0
    - Курц
      22 мая 2023, 18:09
      Маркиз Лафайет, Верно лишь отчасти. Действительно много приезжих мигрантов звоня. Но кстати это частно самый беспроблемный контингент, потому как они боятся любых конфликтов (горячие кавказцы не в счет. Они мимо.).
      В остальном ошибаетесь. Основная категория ищущих аренду, это молодежь или приезжие у которых нет денег чтобы купить или взять ипотеку. Главный запрос у них- цена. Чем ниже тем лучше. Им не нужны евроремонты, им надо подешевле. это главное. И достаточно просто чтоб не свинарник был. Остальное они сами себе обустроят. Даже обои сами переклеят если вы им цену на пару тыс снизите.
      И главное не надо переживать что испортят что-то. Там портить нечего. Старый диван с помойки, самая дешевая мебель на кухне из леруа, холодильник и стиралка с авито по 5 тыс. И всё. Люди снимают с удовольствием. Эта однушка сейчас стоит в районе 3. (покупал 12 лет назад за 1,2) сдаю за 17 плюс свет и вода по счетчикам. Это что-то около 5% годовых чистыми только со сдачи. Не много, но капитал в недвижке и кой какая прибыль всё таки. Выгодно.
      +1
      - Маркиз Лафайет
        23 мая 2023, 12:16
        Курц, вот пример, как в квартире жили граждане одной из стран Средней Азии, а в результате устроили в квартире типографию и печатали поддельные патенты для своих земляков. Квартира после обыска:
        youtube.com/shorts/IfnCzc_IRTQ?feature=share
        0
        Курц
        23 мая 2023, 14:10
        Маркиз Лафайет, трем мужикам сдать квартиру это надо быть очень смелым.
        Только семейная пара или взрослая женщина. Больше ни кому. И справку с места работы. Остальные лесом.
        0
- Маркиз Лафайет
  22 мая 2023, 16:59
  Владимир Гончаров, бывает, но не особо часто. Передаешь чистую квартиру, если потом мрас — можно вычесть из депозита за клининг. Ну и конечно, желательно раз в месяц приходить и проверять.
  +1
- ves2010
  22 мая 2023, 22:49
  Владимир Гончаров, для этого раз в месяц проверять ходишь… чтоб не засрались…
  0
  - Владимир Гончаров
    22 мая 2023, 23:03
    ves2010, и не только, чтобы в говне еще не утонули, хотя сами позвонят если тонуть будут.
    0
Курц
22 мая 2023, 15:29
На 9 млн в подмосковье можно взять три однушки сдавать каждую по 17. Итого 51 тыс.
Вывод- квартиры в москве вообще невыгодны для пассивного дохода.
0
- Андрей Н
  22 мая 2023, 15:38
  Курц, это, простите, что за 3 однушки в подмосковье за 9 млн? дальше 250 км от мкад на уровне планирования макета застройки?
  +5
  - Курц
    22 мая 2023, 16:48
    Андрей Н, 60 км от мкада. Полно квартир за 3.
    0
- Бочаров Михаил
  22 мая 2023, 15:48
  Курц, 2 однушки.
  0