ЗПИФ недвижимости вместо облигаций

График индекса RGBI (ценовой индекс ОФЗ), график: bcs-express.ru

Ключевые роли облигаций в портфеле:

• Снижение волатильности портфеля
• Высвобождение денег под покупки после падения рынка акций
• Стабилизация денежных потоков за счет условно гарантированных купонов

Однако, как видно из графика ценового индекса ОФЗ, облигации так же подвержены волатильности (примечание: короткие в меньшей степени, длинные — в большей). Индекс RGBI снижался в течение 2021 года на фоне роста ключевой ставки ЦБ РФ с уровня ~150 пунктов в начале года, достигая нижней отметке в районе 108 пунктов в феврале — марте 2022 на фоне геополитических событий, падение с начала 2021 года до марта 2022 года составило около 30%. 

Наши первые выводы:
облигации могут быть подвержены высокой волатильности, особенно длинные, особенно в то время, когда мы собрались их задействовать для покупок просевших акций.

Впрочем, более подкованные инвесторы могут эффективнее управлять дюрацией портфеля облигаций или использовать облигации с плавающей ставкой, что позволит им значительно снизить волатильность.

Однако, в этом (2022) году меня привлекла мысль о вложениях в коммерческую недвижимость как альтернативу облигациям в консервативной части портфеля, через покупку торгующихся на бирже ЗПИФ. Главные мои опасения заключались в том, что фонды недвижимости будут иметь волатильность между длинными облигациями и акциями, сильно зависеть от ключевой ставки.

Давайте посмотрим как на практике сказались на ЗПИФ недвижимости геополитические риски, мобилизация и высокая ключевая ставка:

ЗПИФ складской недвижимости ПНК рентал



График: bcs-express.ru

Фонд слабо отреагировал на события 2022 года.
Мой обзор фонда ПНК по ссылке.

ЗПИФ складской недвижимости Парус-СБЛ



График: bcs-express.ru

Фонд слабо отреагировал на события 2022 года.
Мой обзор фонда Парус-СБЛ по ссылке.


ЗПИФ складской недвижимости Парус-ОЗН


График: bcs-express.ru

Фонд слабо отреагировал на события 2022 года.
Обзора фонда у меня нет, но его механика ничем не отличается от Парус-СБЛ.


ЗПИФ складской недвижимости «Арендный бизнес» от СБЕР



График: bcs-express.ru

Фонд «Арендный бизнес» сильнее реагировал на февральские события, скорее всего это связано с низкой ликвидностью пая и высокой стоимостью. В качестве подтверждения этой гипотезы мы видим в левой части графика, что фонд и ранее проседал до близких к февралю 2022 уровней.

Мой обзор фонда по ссылке.


Впрочем, есть у меня для вас и менее оптимистичные примеры.

ЗПИФ ритейл недвижимости «Альфа Арендный поток» и «Альфа Арендный поток 2»


Альфа Арендный поток, График: bcs-express.ru



Альфа Арендный поток 2, График: bcs-express.ru


Из графика видно, что стоимость паев обоих фондов падала и до февраля 2022 года, а сами по себе фонды отличаются крайне низким качеством управления и низкой доходностью для пайщиков на фоне высокой доходности для УК, о чем я писал в своих обзорах: Альфа Арендный поток, Альфа Арендный поток 2, на мой взгляд именно эти факторы определили текущую динамику стоимости паев, влияние геополитики было минимальным.


Ограничения исследования:

• Маленькая выборка, рынок ЗПИФ недвижимости узок
• Короткий диапазон исследования, рынок ЗПИФ недвижимости молод
• Малое количество отраслей недвижимости в зоне моего интереса
• Российские арендаторы, недвижимость с иностранными арендаторами могла иметь другую динамику
• Отсутствие институциональных инвесторов, паями владеют физики

Продолжаю изучать рынок ЗПИФ недвижимости, ставьте лайк и подписывайтесь, чтобы не пропустить новые обзоры.


Все сказанное не является инвестиционной рекомендацией. Все решения о покупке и продаже активов вы принимаете самостоятельно.