17 декабря 2022, 11:08
ЗПИФ недвижимости вместо облигаций
График индекса RGBI (ценовой индекс ОФЗ), график: bcs-express.ru
Ключевые роли облигаций в портфеле:
- Снижение волатильности портфеля
- Высвобождение денег под покупки после падения рынка акций
- Стабилизация денежных потоков за счет условно гарантированных купонов
Однако, как видно из графика ценового индекса ОФЗ, облигации так же подвержены волатильности (примечание: короткие в меньшей степени, длинные — в большей). Индекс RGBI снижался в течение 2021 года на фоне роста ключевой ставки ЦБ РФ с уровня ~150 пунктов в начале года, достигая нижней отметке в районе 108 пунктов в феврале — марте 2022 на фоне геополитических событий, падение с начала 2021 года до марта 2022 года составило около 30%.
Наши первые выводы:
облигации могут быть подвержены высокой волатильности, особенно длинные, особенно в то время, когда мы собрались их задействовать для покупок просевших акций.
Впрочем, более подкованные инвесторы могут эффективнее управлять дюрацией портфеля облигаций или использовать облигации с плавающей ставкой, что позволит им значительно снизить волатильность.
Однако, в этом (2022) году меня привлекла мысль о вложениях в коммерческую недвижимость как альтернативу облигациям в консервативной части портфеля, через покупку торгующихся на бирже ЗПИФ. Главные мои опасения заключались в том, что фонды недвижимости будут иметь волатильность между длинными облигациями и акциями, сильно зависеть от ключевой ставки.
Давайте посмотрим как на практике сказались на ЗПИФ недвижимости геополитические риски, мобилизация и высокая ключевая ставка:
ЗПИФ складской недвижимости ПНК рентал
График: bcs-express.ru
Фонд слабо отреагировал на события 2022 года.
Мой обзор фонда ПНК по ссылке.
ЗПИФ складской недвижимости Парус-СБЛ
График: bcs-express.ru
Фонд слабо отреагировал на события 2022 года.
Мой обзор фонда Парус-СБЛ по ссылке.
ЗПИФ складской недвижимости Парус-ОЗН
График: bcs-express.ru
Фонд слабо отреагировал на события 2022 года.
Обзора фонда у меня нет, но его механика ничем не отличается от Парус-СБЛ.
ЗПИФ складской недвижимости «Арендный бизнес» от СБЕР
График: bcs-express.ru
Фонд «Арендный бизнес» сильнее реагировал на февральские события, скорее всего это связано с низкой ликвидностью пая и высокой стоимостью. В качестве подтверждения этой гипотезы мы видим в левой части графика, что фонд и ранее проседал до близких к февралю 2022 уровней.
Мой обзор фонда по ссылке.
Впрочем, есть у меня для вас и менее оптимистичные примеры.
ЗПИФ ритейл недвижимости «Альфа Арендный поток» и «Альфа Арендный поток 2»
Альфа Арендный поток, График: bcs-express.ru
Альфа Арендный поток 2, График: bcs-express.ru
Из графика видно, что стоимость паев обоих фондов падала и до февраля 2022 года, а сами по себе фонды отличаются крайне низким качеством управления и низкой доходностью для пайщиков на фоне высокой доходности для УК, о чем я писал в своих обзорах: Альфа Арендный поток, Альфа Арендный поток 2, на мой взгляд именно эти факторы определили текущую динамику стоимости паев, влияние геополитики было минимальным.
Ограничения исследования:
- Маленькая выборка, рынок ЗПИФ недвижимости узок
- Короткий диапазон исследования, рынок ЗПИФ недвижимости молод
- Малое количество отраслей недвижимости в зоне моего интереса
- Российские арендаторы, недвижимость с иностранными арендаторами могла иметь другую динамику
- Отсутствие институциональных инвесторов, паями владеют физики
Продолжаю изучать рынок ЗПИФ недвижимости, ставьте лайк и подписывайтесь, чтобы не пропустить новые обзоры.
Все сказанное не является инвестиционной рекомендацией. Все решения о покупке и продаже активов вы принимаете самостоятельно.
кто что думает будет 130 или 1300р?
Иван, посмотри число когда Авдеев объявил о продаже своих активов и когда начался рост
Арбитражный суд Москвы взыскал с Euroclear Bank в пользу Сбербанка более $23 млн по причине блокировки кредитной организацией счетов российского банка – ТАСС Арбитражный суд Москвы взыскал с бельгийск...
И инвестиции, и прибыль и ущерб за госсчёт. Сечин 100%
Россия за 11 месяцев на 25% увеличила поставки газа в страны ЕС, достигнув объема 49,6 млрд куб. м. – РИА Россия с января по ноябрь этого года на 25% увеличила поставки газа в страны Евросоюза (ЕС), д...
Россия за 11 месяцев на 25% увеличила поставки газа в страны ЕС, достигнув объема 49,6 млрд куб. м. – РИА Россия с января по ноябрь этого года на 25% увеличила поставки газа в страны Евросоюза (ЕС), д...
alexandrstroys1, этого точно не знаю. Но обращение точно было туда
Семён Шубин, да. Но ВТБ позже всегда заводил. Посмотрим как в этом году будет
Утренний обзор (мамбофьюч, сберофьюч, сишка, фьюч юань-рубль, газ(NG), Брент и Золото) MX(фьюч на индекс мосбиржи)
На дневном графике цена на открытии протестировала локальную поддержку 254700, от к...
Silver035, Ромашов врать не может. Он управляющий фондом.
Ждём 13 рублей.
1. Приходят новые арендаторы — российские компании
2. Иностранные компании говорят, что уходят, а потом просто меняют название и дальше работают
3. Говорят, что уходят, но на самом деле приостанавливают работу и продолжают аренду
В итоге рост вакансий свободных не сильнее чем в 2014
1. В рассмотренных примерах нет ЗПИФ на ТЦ.
2. Единственный известный мне ЗПИФ с площадями в ТЦ — Атриум, чувствует себя не плохо, у меня есть по нему обзор.
3. Инвестору следует ориентироваться на отчеты оценщиков и документы фонда, которые раскрывают ситуация в разрезе отраслей и с цифрами. В широком инфополе (СМИ + ТГ каналы) 100% информации по коммерческой недвижимости непригодно для потребления в целях инвестиций. Именно поэтому я решил чаще писать на эту тему, опираясь исключительно на профильную документацию.
1. Приходят новые арендаторы — российские компании
2. Иностранные компании говорят, что уходят, а потом просто меняют название и дальше работают
3. Говорят, что уходят, но на самом деле приостанавливают работу и продолжают аренду
В итоге рост вакансий свободных есть, но не сильнее чем в 2014
Для ТЦ имхо основная угроза — это онлайн торговля. Поэтому ТЦ я не рассматриваю для покупок. А вот склады нужны в любом случае.
Тот же Парус в своих материалах на сайте прогнозирует среднегодовой прирост стоимости недвижимости на уровне 10-12% годовых, а индексация по договорам арендны только 4-5% в год. Получается, они закладывают падение доходности в долгосроке. Но я бы не слишком на это ориентировался, предпочитаю более консервативные оценки.
Если все же биржевая цена уйдет сильно выше СЧА, надо будет разбираться, это может быть поводом для продажи паев.
Например, ПНК я не покупаю пока, но и не продаю. Капают с них дивики и пусть капают.
Главное не указали — ликвидность там никакая везде, поэтому цены могут быть вообще любые. На ПНК Рентале я неплохо спекульнул, в районе 1800 купив и на самом пике (2000+) слив. Однако с чего это все должно дальше расти — совершенно непонятно.
Ликвидности хватает для инвестиций до 100 млн рублей в течение рабочей недели вполне, если набирать портфель из нескольких фондов. Для спекуляций, конечно, не подойдет, но для спекуляций есть другие подходящие для этого инструменты.
Главная причина роста пая — ежегодная индексация арендного потока.
Да ладно, камон, я торговал ПНК Ренталом — уже жалким миллионом (причем заливаемым не в моменте, а постепенно) там было видно, что котиры двигаю. То есть это неликвид от слова вообще. Куда там 100 млн заливать-то?
Это все выплачивается в виде дивидендов, поэтому сама цена расти не должна или должна расти с темпом индексации (5% в год). С чего тогда тот же ПНК рентал рванул с лета на десятки процентов, если это не спекулятивный разгон?
А по-хорошему СВО должно было на это все повлиять сильнее чем на облиги (ИМХО) — ибо куча недвиги пустует уже в моменте или начнет пустовать скоро, поэтому откуда взяться росту арендного потока?
Я же написал, что «если набирать портфель из нескольких фондов». В тех же фондах от Парус УК стоит лотами примерно на 20 млн. рублей каждый день, их три штуки. В ПНК известные мне люди спокойно размещали 11 млн. рублей, понятное дело, что на такие суммы «по рынку» не купить в таком инструменте одномоментно.
Рост цены с темпом индексации — в теории да, в реальности все сложнее. На цену влияет множество факторов, которые описываются в 200+ страничном отчете оценщика как позитивные, так и негативные с обоснованиями и ссылками.
ПНК рванул из-за того, что в него хотели покупать в октябре новый объект со ставкой капитализации порядка 10,5%, что должно было немного понизить доходность фонда и создать навес новых паев на сумму более 1 млрд рублей. Сделка отменилась, ожидаемая доходность фонда выросла, рынок сделал переоценку, вот и все.
У Сбера вообще есть фонд, который привлекает по 6 млрд рублей в месяц. Это к вопросу ликвидности. Правда сейчас это не интересный фонд, так как они недвиги только на 6 млрд накупили при СЧА 50+ млрд, жду когда они наконец закончат свое безумное привлечение. Фонд торгуется по цене 80% от СЧА.
P.S. если вы специализируетесь на спекуляциях, фонды недвижимости точно для вас будут не оптимальным выбором. Я же придерживаюсь стратегии денежного потока, потому мне норм. Набираю по чуть-чуть. Даже если у человека зарплата 1 млн+ в месяц и он может откладывать в месяц 600+ тыс. рублей, ему ликвидности хватит за глаза.