17 декабря 2022, 11:08
ЗПИФ недвижимости вместо облигаций
График индекса RGBI (ценовой индекс ОФЗ), график: bcs-express.ru
Ключевые роли облигаций в портфеле:
- Снижение волатильности портфеля
- Высвобождение денег под покупки после падения рынка акций
- Стабилизация денежных потоков за счет условно гарантированных купонов
Однако, как видно из графика ценового индекса ОФЗ, облигации так же подвержены волатильности (примечание: короткие в меньшей степени, длинные — в большей). Индекс RGBI снижался в течение 2021 года на фоне роста ключевой ставки ЦБ РФ с уровня ~150 пунктов в начале года, достигая нижней отметке в районе 108 пунктов в феврале — марте 2022 на фоне геополитических событий, падение с начала 2021 года до марта 2022 года составило около 30%.
Наши первые выводы:
облигации могут быть подвержены высокой волатильности, особенно длинные, особенно в то время, когда мы собрались их задействовать для покупок просевших акций.
Впрочем, более подкованные инвесторы могут эффективнее управлять дюрацией портфеля облигаций или использовать облигации с плавающей ставкой, что позволит им значительно снизить волатильность.
Однако, в этом (2022) году меня привлекла мысль о вложениях в коммерческую недвижимость как альтернативу облигациям в консервативной части портфеля, через покупку торгующихся на бирже ЗПИФ. Главные мои опасения заключались в том, что фонды недвижимости будут иметь волатильность между длинными облигациями и акциями, сильно зависеть от ключевой ставки.
Давайте посмотрим как на практике сказались на ЗПИФ недвижимости геополитические риски, мобилизация и высокая ключевая ставка:
ЗПИФ складской недвижимости ПНК рентал
График: bcs-express.ru
Фонд слабо отреагировал на события 2022 года.
Мой обзор фонда ПНК по ссылке.
ЗПИФ складской недвижимости Парус-СБЛ
График: bcs-express.ru
Фонд слабо отреагировал на события 2022 года.
Мой обзор фонда Парус-СБЛ по ссылке.
ЗПИФ складской недвижимости Парус-ОЗН
График: bcs-express.ru
Фонд слабо отреагировал на события 2022 года.
Обзора фонда у меня нет, но его механика ничем не отличается от Парус-СБЛ.
ЗПИФ складской недвижимости «Арендный бизнес» от СБЕР
График: bcs-express.ru
Фонд «Арендный бизнес» сильнее реагировал на февральские события, скорее всего это связано с низкой ликвидностью пая и высокой стоимостью. В качестве подтверждения этой гипотезы мы видим в левой части графика, что фонд и ранее проседал до близких к февралю 2022 уровней.
Мой обзор фонда по ссылке.
Впрочем, есть у меня для вас и менее оптимистичные примеры.
ЗПИФ ритейл недвижимости «Альфа Арендный поток» и «Альфа Арендный поток 2»
Альфа Арендный поток, График: bcs-express.ru
Альфа Арендный поток 2, График: bcs-express.ru
Из графика видно, что стоимость паев обоих фондов падала и до февраля 2022 года, а сами по себе фонды отличаются крайне низким качеством управления и низкой доходностью для пайщиков на фоне высокой доходности для УК, о чем я писал в своих обзорах: Альфа Арендный поток, Альфа Арендный поток 2, на мой взгляд именно эти факторы определили текущую динамику стоимости паев, влияние геополитики было минимальным.
Ограничения исследования:
- Маленькая выборка, рынок ЗПИФ недвижимости узок
- Короткий диапазон исследования, рынок ЗПИФ недвижимости молод
- Малое количество отраслей недвижимости в зоне моего интереса
- Российские арендаторы, недвижимость с иностранными арендаторами могла иметь другую динамику
- Отсутствие институциональных инвесторов, паями владеют физики
Продолжаю изучать рынок ЗПИФ недвижимости, ставьте лайк и подписывайтесь, чтобы не пропустить новые обзоры.
Все сказанное не является инвестиционной рекомендацией. Все решения о покупке и продаже активов вы принимаете самостоятельно.
Нужно продумывать план эвакуации из города если это произойдет нужно будет бежать на север ближе к Финляндии и Швеции другого плана не вижу куда двигается еще на СЗ регионе
Кому интересно мнение Джона t.me/johnyellowave/294?single
Стивен Линч готов купить взорванный Северный поток 2. Инвестор считает, что владение трубопроводом можно использовать как рычаг давления на Россию в переговорах и для долгосрочных интересов США – РБК ...
Операторы связи могут получить льготные кредиты для покупки отечественного оборудования для магистральных сетей связи и запуска 5G – Ведомости Правительство разрабатывает меры поддержки для операторов...
Операторы связи могут получить льготные кредиты для покупки отечественного оборудования для магистральных сетей связи и запуска 5G – Ведомости Правительство разрабатывает меры поддержки для операторов...
Брокер БКС приостановил внебиржевые операции с долларом, евро и дирхамом ОАЭ, запущенные в начале ноября – РБК Брокер «БКС Мир инвестиций» приостановил внебиржевые операции с долларом, евро и дирхамом...
Брокер БКС приостановил внебиржевые операции с долларом, евро и дирхамом ОАЭ, запущенные в начале ноября – РБК Брокер «БКС Мир инвестиций» приостановил внебиржевые операции с долларом, евро и дирхамом...
«Сбер» планирует внедрить аналог Apple Pay во второй половине 2025 года
Российские кредитные организации готовятся предложить новый механизм оплаты покупок через Bluetooth. «Сбер» намерен запустить...
Транснефть-п Комитет Госдумы по бюджету и налогам одобрил повышение налога на прибыль «Транснефти» до 40%. Новая ставка будет действовать на налоговые периоды с 2025 по 2030 годы, передает «Интерфакс»...
Пишут ещё два дня будет Орешник летать А нафига пустую без боеголовки тратить? Она вообще с весом каким то летает? А нафига было говорить что идут испытания и не запущено даже масс.производство… Авто...
1. Приходят новые арендаторы — российские компании
2. Иностранные компании говорят, что уходят, а потом просто меняют название и дальше работают
3. Говорят, что уходят, но на самом деле приостанавливают работу и продолжают аренду
В итоге рост вакансий свободных не сильнее чем в 2014
1. В рассмотренных примерах нет ЗПИФ на ТЦ.
2. Единственный известный мне ЗПИФ с площадями в ТЦ — Атриум, чувствует себя не плохо, у меня есть по нему обзор.
3. Инвестору следует ориентироваться на отчеты оценщиков и документы фонда, которые раскрывают ситуация в разрезе отраслей и с цифрами. В широком инфополе (СМИ + ТГ каналы) 100% информации по коммерческой недвижимости непригодно для потребления в целях инвестиций. Именно поэтому я решил чаще писать на эту тему, опираясь исключительно на профильную документацию.
1. Приходят новые арендаторы — российские компании
2. Иностранные компании говорят, что уходят, а потом просто меняют название и дальше работают
3. Говорят, что уходят, но на самом деле приостанавливают работу и продолжают аренду
В итоге рост вакансий свободных есть, но не сильнее чем в 2014
Для ТЦ имхо основная угроза — это онлайн торговля. Поэтому ТЦ я не рассматриваю для покупок. А вот склады нужны в любом случае.
Тот же Парус в своих материалах на сайте прогнозирует среднегодовой прирост стоимости недвижимости на уровне 10-12% годовых, а индексация по договорам арендны только 4-5% в год. Получается, они закладывают падение доходности в долгосроке. Но я бы не слишком на это ориентировался, предпочитаю более консервативные оценки.
Если все же биржевая цена уйдет сильно выше СЧА, надо будет разбираться, это может быть поводом для продажи паев.
Например, ПНК я не покупаю пока, но и не продаю. Капают с них дивики и пусть капают.
Главное не указали — ликвидность там никакая везде, поэтому цены могут быть вообще любые. На ПНК Рентале я неплохо спекульнул, в районе 1800 купив и на самом пике (2000+) слив. Однако с чего это все должно дальше расти — совершенно непонятно.
Ликвидности хватает для инвестиций до 100 млн рублей в течение рабочей недели вполне, если набирать портфель из нескольких фондов. Для спекуляций, конечно, не подойдет, но для спекуляций есть другие подходящие для этого инструменты.
Главная причина роста пая — ежегодная индексация арендного потока.
Да ладно, камон, я торговал ПНК Ренталом — уже жалким миллионом (причем заливаемым не в моменте, а постепенно) там было видно, что котиры двигаю. То есть это неликвид от слова вообще. Куда там 100 млн заливать-то?
Это все выплачивается в виде дивидендов, поэтому сама цена расти не должна или должна расти с темпом индексации (5% в год). С чего тогда тот же ПНК рентал рванул с лета на десятки процентов, если это не спекулятивный разгон?
А по-хорошему СВО должно было на это все повлиять сильнее чем на облиги (ИМХО) — ибо куча недвиги пустует уже в моменте или начнет пустовать скоро, поэтому откуда взяться росту арендного потока?
Я же написал, что «если набирать портфель из нескольких фондов». В тех же фондах от Парус УК стоит лотами примерно на 20 млн. рублей каждый день, их три штуки. В ПНК известные мне люди спокойно размещали 11 млн. рублей, понятное дело, что на такие суммы «по рынку» не купить в таком инструменте одномоментно.
Рост цены с темпом индексации — в теории да, в реальности все сложнее. На цену влияет множество факторов, которые описываются в 200+ страничном отчете оценщика как позитивные, так и негативные с обоснованиями и ссылками.
ПНК рванул из-за того, что в него хотели покупать в октябре новый объект со ставкой капитализации порядка 10,5%, что должно было немного понизить доходность фонда и создать навес новых паев на сумму более 1 млрд рублей. Сделка отменилась, ожидаемая доходность фонда выросла, рынок сделал переоценку, вот и все.
У Сбера вообще есть фонд, который привлекает по 6 млрд рублей в месяц. Это к вопросу ликвидности. Правда сейчас это не интересный фонд, так как они недвиги только на 6 млрд накупили при СЧА 50+ млрд, жду когда они наконец закончат свое безумное привлечение. Фонд торгуется по цене 80% от СЧА.
P.S. если вы специализируетесь на спекуляциях, фонды недвижимости точно для вас будут не оптимальным выбором. Я же придерживаюсь стратегии денежного потока, потому мне норм. Набираю по чуть-чуть. Даже если у человека зарплата 1 млн+ в месяц и он может откладывать в месяц 600+ тыс. рублей, ему ликвидности хватит за глаза.