🏗️О рынке недвижимости и застройщиках

  По данным Росреестра, продажи квартир в московских новостройках в октябре 2022 упали на 54% г/г и на 40,1% м/м. Это серьезное падение, продаж, которое не может не сказаться на ценах на недвижимость. Соответственно, в регионах ситуация не сильно отличается.

Все обзоры: t.me/taurenin/1031

Причины происходящего, я думаю и так всем понятны. Цены на недвижимость начали очень медленно снижаться. Очень медленно, потому что продавать в убыток недвижимость, которая «всегда растёт» не хочет никто. Однако, иногда продавать в убыток приходится, цены на недвижимость тоже иногда корректируются, поэтому немного поговорим о рисках и возможностях, которые есть на данный момент.

📊 Льготная ипотека сейчас под вопросом. Напомню, что льготную ипотеку вводили в апреле 2020 года, во многом из-за этого цены на недвижимость (первичку) в 2020м выросли примерно на 23% к 2019 году. А в 2021м году цены уже были выше на 54%, чем в 2019м. В целом, с января 2022 года, цены еще выросли, т.е. недвижимость (первичка) в номинале сейчас прибавила около 60% к ценам 2019 года.

📈 Если же смотреть реальном выражении (с корректировкой на инфляцию), то цены на недвижимость в новостройках выросли примерно на 25-26%. Весь этот рост был спровоцирован именно крайне низкими ставками по ипотечным кредитам, которые позволили брать ипотеку с минимальным первоначальным взносом и адекватным ежемесячным платежом. Это вызвало повышенный спрос.

Понятное дело, что отмена льготной ипотеки может довольно быстро вернуть всё на круги своя, т.е. откатить цены примерно на 20% от текущих — это было бы логично. (Кстати, падение цен на 20% в РФ уже было в 2011 году). Однако, вышеописанное касается только льготной ипотеки, не забываем о других причинах распродаж на рынке недвижимости (мобилизация, кризис).





🏠 Ситуация с застройщиками. Некоторые компании видимо ожидали завершения ажиотажа на рынке, поэтому начали уменьшать инвестиции в новое строительство еще в 2021м году. Некоторые наоборот продолжают строить дома на кредитное плечо. Собственно, если льготную ипотеку отменят, то по долговой нагрузке можно будет понять, кто будет в аутсайдерах, а кто будет чувствовать себя лучше рынка, но мы сейчас не об этом.

Рентабельность по операционной прибыли за 6м2022 и за 2019 год у застройщиков была следующей:

ЛСР: 25,2% / 15%
Самолет: 23,3% / 9,9%
Эталон (скор.): 16,3% / 9,2%

По чистой рентабельности показатели более скромные, но суть в том, что застройщикам тоже есть куда двигаться в цене. Если у компаний будет выбор потерять ликвидность (подвергнув высокому риску всю деятельность) или делать скидки (чтобы быстрее выручить средства для реализации других проектов), то они скорее будут делать скидки, ограничиваясь операционной маржинальностью (около 20%).

Вывод:
если льготную ипотеку не продлят, то есть все основания для того, чтобы недвига скорректировалась в цене на 20-25%. Поэтому, при прочих равных, где-то вот там должен быть интересный момент для покупки недвижимости и там же будут худшие кварталы деятельности у застройщиков (думаю, что это будет 2-3кв2023). Кстати, при потере 20% чистой маржи у застройщиков можете примерно прикинуть будущие прибыли/убытки… Покупать этот сектор на мой взгляд еще рано. Конечно, здесь любой фундаментал могут перевернуть новые льготы, имейте это ввиду, если вдруг решите зашортить кого-то из застройщиков. Но, при прочих равных, не вижу причин по которым недвига и застройщики должны взлететь от текущих.

Все обзоры: t.me/taurenin/1031

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией