Продолжит ли дешеветь жилье? Что в таком случае будет с ипотечными банками?

Моя любимая тема, которую я разбирал на одной мини-конференции еще в феврале 2022 года — рынок жилья в России. Удивительным для меня стал тот факт, что мои прогнозы по рынку внезапно сбылись, а случившиеся после этого шоки стали лишь катализатором прогнозируемых мною событий. Потому сегодня подниму вновь эту тему, уже в блоге, который начал вести. Подозреваю, что вернусь к вопросу еще не единожды.

В 2020 году, при снижении ставок и введении льготной ипотеки, количество выданных ипотек выросло на 36% г/г, до 1 780 тыс кредитов за год. При том 25% кредитов в период с 2020 по конец 2021 год выдавались с господдержкой, из-за чего средняя эффективная ставка по ипотечным кредитам снизилась до 7,5% на конец 2021 года. Из-за этого за 2 года средняя цена на недвижимость в Москве, по данным «Циан.Ипотека» выросла на 45%, при том доля покупок квартир через ипотеку возросла с 55% до 61%. 

Стоит обратить внимание на общую ситуацию с кредитованием в стране. Так, доля просроченной задолженности 90+ по ипотеке снизилась с 1,4% в начале 2020го, до 0,8% в конце 2021го. Такая динамика может показаться положительной, но стоит обратить внимание на общее положение по кредитам в России. Доля ипотек в общем объеме кредитов росла в этот период не сильно, увеличившись с 44% в 2019, до 47% в 2020 и 48% в 2021 году. При том объем выдачи необеспеченных кредитов При том, из всего объема выдач в 2021м году доля потребительских кредитов составила 48%, что заметно больше ранее наблюдавшихся значений. В 2021 году Банк России не раз указывал на признаки перегрева в необеспеченном кредитовании. Можно предполагать, что деньги, в теории, могут утекать в кредиты обеспеченные, в том числе ипотеку.

В феврале я говорил(жаль, что не публично), о возможном снижении стоимости жилья в Москве, да и в регионах в целом. Сейчас ЦБ говорит о сокращении кредитования, в частности ипотечного. Учитывая, что на ипотеку приходится две трети всех покупок квартир, это не могло не отразиться на стоимости недвижимости. Не вдаваясь в цифры, мы уже видим факт дисконтов до 20-30(!)% на жилье в столичном регионе. Понятно, что в целом бережливая модель поведения потребителей и миграция — важнейшие факторы. Ипотека, все-таки, следствие, которое мы можем отследить по отчетам ЦБ.

Не смотря на попытки создания картельного сговора среди застройщиков в Москве, рынок есть рынок. Цены так или иначе продолжат идти вниз. Я не вижу мотивов к повышению стоимости квадратного метра как в столице, так и в регионах. Пузырь должен был рано или поздно начать сдуваться. 

Больше всего меня беспокоят ипотечные банки, типо дом рф, у которых активы в 5 раз превышают капитал. Для таких банков существенное сокращение цен — это всегда риск потери капитала. Особенно это актуально, когда растет просрочка и невозвратные кредиты. Ведь обеспечение в виде квартир придется куда-то продавать, а продавать его в и без того падающий рынок — дело проигрышное. Впрочем, возможно, что дальнейшее снижение ключевой(оно же случится, правда?) поддержит рынок. Да и в целом все сейчас как-то слишком сильно волнуются о рынке жилья. Про рост просрочки говорить пока не приходится, да и безработица ниже доковидной. Только вот падение ВВП на 3-4% за год — вряд ли пройдет без следа.

Но если честно, я верю в продолжение существующего тренда. Жилье продолжит дешеветь и никакие картельные сговоры рынку не помогут. Однако и расчитывать на то, что через пару лет квартиры в столице будут стоить как буханка хлеба — я бы тоже не стал. Недвижимость в России покруче любых драгоценных металлов — всегда в цене. Даже я за последний год поверил в то, что актива круче, видимо, нам не найти.

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией