Инвестиции в коммерческую недвижимость: неплохой фонд "Арендный бизнес" от Сбера

 Общая характеристика

• Наименование: Фонд Арендный бизнес

• ISIN: RU000A0JWAW3

• Листинг: 3 уровень (риск низкой ликвидности)

• Страница фонда на сайте УК: ссылка

• СЧА на пай: 364 921,72 ₽ на на 29.07.2022

• СЧА фонда: 5 967 523 885,30 ₽ на 29.07.2022

• Рыночная котировка на момент написания статьи (27.08.2022): 370 000 ₽ (премия 1,4% к СЧА, но не факт, что вам его продадут по такой цене)

• Договор доверительного управления: до 30.04.2031

• Выплата дивидендов: ежеквартально

• Для квалифицированных инвесторов: нет

• Сектор: складская недвижимость

• Комиссии фонда: 2% комиссия УК; 0,4% комиссия спецдепозитария, регистратора, аудитора; комиссия УК за успех: до 10% от выплаченного пайщикам инвестиционного дохода в год (суммарные комиссии примерно более 3,5%)

Структура активов и доходность купленной в фонд недвижимости

• Доходность объектов недвижимости внутри фонда феерична, рост стоимости недвижимости в фонде вызван переоценкой их справедливой стоимости

• Следует ожидать дальнейшей переоценки СЧА фонда в сторону увеличения по меньшей мере на 15-30% (вероятно, есть дисконт стоимости объектов, купленных в регионах)

• Это неприятный факт, так как автоматически увеличится комиссия УК

Структура расходов фонда и доходность денежного потока инвестора

• Структура расходов фонда похожа на фонды Альфы "Арендный поток" и "Арендный поток 2"

• Повышенное вознаграждение УК в 4 квартале по всей видимости следствие единоразового списания комиссии «за успех»

• В среднем по году инвестор может ожидать, что получит 55% от денежного потока фонда, что по текущим котировкам можно оценить примерно в 11,7% годовых до вычета НДФЛ

• Текущую рыночную стоимость пая можно считать справедливой, с учетом огромных расходов фонда и с учетом их дальнейшего роста

Отчеты оценщика

• Как и у других крупных УК, отчеты оценщика состоят из сотен страниц текста, выжимка ключевой информации в виде удобной презентации для инвесторов отсутствует, подача информации в отчетах не стандартизирована, что является негативным показателем отношения УК к пайщикам

• Не удалось найти в отчетах оценки порядок определения стоимости арендных ставок и условия их индексации

Резюме

• Стоимость пая на бирже оценена справедливо на уровне 370-380 тыс. руб. за пай

• Ожидаемая доходность денежного потока при текущей цене пая в следующие 12 мес. по моим ожиданиям может составить не менее 11,7% до удержания НДФЛ

• Пай попадает в мой шорт лист на покупку с принятием конечного решения до конца 2022 года (сначала хочу посмотреть другие альтернативы)

• Негативный фактор в том, что УК почему-то не желает долгосрочных отношений с акционерами фонда и планирует распродать недвижимость в последние 6 месяцев действия договора на управление

Примечателен тот факт, что пайщики могли бы сменить УК на более эффективную или потребовать снижения размера комиссии минимум в 2 раза от текущей, для этого инициативная группа пайщиков, которая владеет не менее 10% паев, должна инициировать голосование по вопросу смены УК. В результате смены УК на более эффективную, доходность инвесторов могла бы вырасти на 1,5-3 процентных пункта в год и составить порядка 13,2-14,7% годовых до вычета НДФЛ  на горизонте 12 месяцев только за счет денежного потока.

К сожалению, у пайщиков отсутствуют инструменты для кооперации, но возможно, однажды Smart-Lab станет площадкой кооперации инвесторов, которые заинтересованы реализовывать свои права на качественное управление своим бизнесом.

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Если считаете, что большее количество читателей должно увидеть этот пост, ставьте лайк!