Недвижимость итоги.

На неделе запарковал бабло в последней запланированной квартире в регионе.

Долго думал что брать либо дом на окраине либо квартиру в центре. Взял двушку в центре.

Цена новостроя (строят через дорогу) 110 тыс/кв, цена вторички 75 тыс/кв


Интересно увидеть идиота, который берет новострой за 110 тыс/квадрат, переплачивая 30% к цене.


С какими проблемами при подборе столкнулся.

1. Фейки. Вычисляются достаточно просто — записью на просмотр квартиры, которая оказывается уже проданной, но вот у агентсва есть аналогичная с ценой в 1,5 раза выше. 

2. Завышение квадратов — в тех плане одна площадь, указывают площадь с учетом лоджии. Лоджия обычно идет с коэффициентом 0,3% к цене квадрата чаще вообще не указывается.

Решается изучение тех плана.

3. Убитый ремонт, особенно после квартирантов. Видел такие квартиры, что ппц. При этом собственник не готов на серьезный дисконт. 

4. Дарственная, свежее наследство. Считаю, исходя из судебной практики, что такие квартиры покупать нельзя, даже с серьезным дисконтом.

5. Занижение суммы в договоре. На такой развод в 22 году только полные идиоты ведутся. Откат сделки = потеря ден средств. Ни какая расписка вас не спасет.

6. Утаивание инфы о использовании мат капитала. Решается достаточно просто, если в паспорте собственника прописано 2 детей и 2 ребенок родился до покупки квартиры, то 90% был использован мат капитал, детская доля не выделена.

7. Не готовность собственников к торгу, при то  что цена явно завышена. Тут хозяин — барин, нравится сидеть на рынке месяцами из за дисконта в 5% — кто же мешает.
 

По мимо этого часто встречался с тупостью риелторов, когда просишь предоставить на просмотре документы по квартире (правоустанавливающие документы, тех паспорт, копия паспорта собственника либо живого собственника), как обычай начинают втирать какую то хрень, типа «все предоставим на сделке». 

 Начинали стирать дичь «у нас 100% чистота сделки». В итоге документы предоставляли, часто квартиры с 100% чистотой оказывались проблемными.



В итоге — нашел вменяемую квартиру (с идеальными документами), перебрав с марта месяца около 70 вариантов, благо часть отсекалась уже на прозвоне. Просмотров было около десятка.

Вел записи в экселе по каждой квартире. Теперь у меня база есть своя проблемных квартир))

Оплатил через аккредитив ВТБ, договор свой (хоть риелтор продавца и пытался подсунуть свои вариант). В общем я доволен.))


Дальше, если цена вторички пойдёт значительно вниз — буду усредняться. Если не пойдет вниз — то хватит, недвижимость это ппц геморойно, без дисконта больше туда не не полезу.

Покупателям совет, сразу отсекайте проблемные квартиры на прозвоне, всего 5 вопросов.

1. Правоустанавливающие документы (год ) — ДДУ или ДКП от 5 лет.

2. Количество собственников (дети) — до 2 собственников, без детских долей.

3. Обременения — ипотека, мат капитал. Сразу нет.

По сути ипотечную квартиру можно купить, закрыв долг авансовым платежом. Но пока банк снимет обременение, есть риск, что собственник либо умрет либо тупо передумает. Дальше вас ждет увлекательный мир российских судов, судебной практики полно.

Значительного дисконта по ипотечным квартирам нет, мало того продавцы банковское обременение выдают за плюс квартиры, типа банк все проверил. Так что смысла с такими квартирами связываться нет.

4. Цена в договоре — занижение в топку.

5. Тех план в живом виде с планировкой и метражом комнат до просмотра. Процентов 10% продавцов включает лоджию и балкон в общий метраж. При том что в тех плане в метраж лоджии не включены. 


На просмотре проверяйте состояние всей квартиры (пол, потолок, сантехника) и подъезда, на моем опыте увидел черную плесень на потолке. Повезло.


Если хамят — сразу посылайте на хрен.