О недвиге в столице

Локдауны, закрытые границы и, в особенности льготная ипотека привели к существенному росту стоимости недвижимости. Цены за московский квадрат в очередной раз переписывают хаи. Возникает резонный вопрос: а когда ждать коррекцию? И стоит ли ждать её вообще?


Почему именно московские цены критичны для застройщиков, торгуемых на мосбирже, я писал тут . Впрочем, по СПб, полагаю динамика схожая.

Довод за то, что цены будут расти только один (зато какой мощный!) — инфляция. Цены на сталь скакнули, увеличив тем самым себестоимость для застройщиков. И вдогонку — дефицит рабочей силы приведет и к росту себестоимости и к уменьшению темпов ввода жилья, образуя дефицит предложения.

За коррекцию доводов больше:
1) льготная ипотека привела к буму покупок, что неизбежно приведет к охлаждению рынка — те кто хотели купить уже купили, а многие купили и «впрок»
2) коронавирус. По данным МЗ https://zona.media/coronadeaths, в Москве избыточная смертность за год составила 33%! По СПб, к слову, аналогично. Более того, совсем не видно, чтобы эта тенденция прекратилась. По видимому, как минимум пару месяцев умирать будет больше обычного. А значит и «освобождать» недвижимость.

Для понимания масштабов: за 20й год в Москве введено 5 миллионов квадратов. За год коронавирус «освободил» порядка миллиона квадратов! Подчеркну, это именно избыточная смертность!

3) Рост ставок, и как следствие привлекательность депозитов. Чем выше процентный доход, тем менее привлекательна инвестиция в недвигу ради рентного дохода.

4) Реальные располагаемые доходы падают.

Отдельный вопрос — реновация. Тут можно в обе стороны доводы найти.

Но по крайней мере пока, мне видится что коррекция процентов на 20 — более чем реальна.