Коротко о доходности аренды однушки

Решил сегодня освежить доходность аренды однушки. Квартиры выбирал в новых, но уже обжитых микрорайонах. С отделкой и мебелью. Покупай — и сразу выставляй на сдачу. По Москве получилась такая картина:

По Краснодару — такая:

Понятное дело, цены — это хотелки хозяев. От них нужно делать дисконт в несколько процетнов — и по аренде и по продаже. Но это не сильно изменит результат. Кроме того, есть еще НДФЛ и есть расходы на содержание квартиры. Они легко утянут доходность вниз еще на 1%.

Короче… доходность получается примерно 3-4% годовых. Совсем не вкусно.

Касательно бетонной защиты от инфляции отмечу, что не вижу будущего роста нефти и не вижу причин для роста интеллекта представителей правящего класса РФ. Слов много, а умных дел мало. Кроме того, не радует демография в РФ. Поэтому, через некоторое время мы увидим существенное снижение долларовых цен на недвигу. Покупать ее сейчас — плохая идея.

Вот такие пироги.

Инвестиции в недвижимость

stobks

GOLD

Москва

1193

104 697

с 8 мая 2020

39 Комментариев

Добрый человек
10 мая 2021, 23:34
по факту сейчас арендодатели доноры арендаторов
+4
- GOLD
  11 мая 2021, 00:08
  Добрый человек, в офисной недвиге сейчас настоящая беда… в жилой пока не так напряженно
  +1
Дмитрий
10 мая 2021, 23:54
Еще не учли, что она может простаивать 1-2 месяца в году, пока будешь искать арендаторов, а это тоже минус 1/12 или 2/12 от годового дохода
+5
- GOLD
  11 мая 2021, 00:08
  Дмитрий, кстати да… согласен… долгосрочных арендаторов найти совсем не так просто...
  +1
  - Дмитрий
    11 мая 2021, 00:14
    $100, абсолютно ага. Другое дело, если сдавать посуточно, это уже интереснее, тысячи по 2.5-3 в сутки, но на окраине спрос хуже на посуточно. Такие квартиры сдаются минимум на 2-3 дня, но опять же, нужен клининг регулярный, бельё стирать постельное и т.д, нужно ключи выдавать/забирать. Это уже нифига не пассивный заработок. И опять же будет простаивать)
    +1
Sergey Kur
10 мая 2021, 23:59
Арендную плату начнут поднимать.
0
- ruru42
  11 мая 2021, 00:00
  Сергей Курилов, поднимать могут, будут ли снимать вопрос.
  +4
- GOLD
  11 мая 2021, 00:11
  Сергей Курилов, предложений — как говна на конюшне… в таких условиях арендодатели встречают нормальных арендаторов с хлебом-солью)
  +1
- Игорь Калинин
  11 мая 2021, 07:33
  Сергей Курилов, Арендную плату начнут поднимать.
  
  Квартир в ипотеку не для проживания дебилы хапнули немеряно. У арендатора в запасе будет 2-3 варианта, чтобы сбежать от дорожающей аренды. Будет арендодатель упорствовать, будет платить за ипотеку из своего кармана.
  Пример от близких. Сейчас снимают двушку в фонде под реновацию в районе Лефортово за 40 тыр/мес. Рядом, в Люберцах, т.е. за МКАДом, двушка около 70 кв.м. ипотечный платеж 60 тыр/мес. Тормознулись с покупкой.
  0
ruru42
10 мая 2021, 23:59
Еще добавил бы, что с таким форсом на ипотеку будет все больше давление на число арендаторов (уменьшение числа арендаторов). Те соотношение спроса и предложения продолжит давить цены к 2-3% годовых, как в этих ваших Европах.
+2
- Принцип Парето
  11 мая 2021, 00:04
  ruru42, 2-3% это будет благотворительность при текущих ставках. Придется цены снижать. Других вариантов нет. Разве что придумают новую программу спасения лендлордов и застроев России)
  +1
  - ruru42
    11 мая 2021, 08:59
    Принцип Парето, что значит придётся?
    
    У нас фетиш на бетон. Свой угол. Своя крепость. На основании этих мемов народ готов в Москве переплачивать многократно.
    
    Отсюда и цены.
    
    Только синхронные экономические удары писей по губам, со временем, научат чему-то.
    +1
- GOLD
  11 мая 2021, 00:12
  ruru42, кстати да… это верное замечание)
  0
Принцип Парето
11 мая 2021, 00:02
230/квадрат минималка за Рассказовку?
Интересно будет взглянуть на хотелки через полгода. А лучше реальные сделки) Даже по домклику средняя цена в ипотеке по Москве 222.
+1
- GOLD
  11 мая 2021, 00:16
  Принцип Парето, Москва — это не только МКАД, но и аппендикс Собянина:
  
  отсюда и усредненные цены…
  0
  - Принцип Парето
    11 мая 2021, 00:25
    $100, так Рассказовка и есть этот самый аппендикс) Ну и сделок в «континентальной Москве» в разы больше чем в этом аппендиксе, поэтому значение аппендикса незначительно
    +1
Чингачгук (Великий Змей)
11 мая 2021, 00:07
А почему ты так озаботился недвижимостью, все остальные темы подзабросил.
слил депошку чтоли, квартира в которой живёшь — последний капитал?
+1
- GOLD
  11 мая 2021, 00:19
  Центурио́н, уточните, пожалуйста, какие «все остальные»?.. о чем вы лично хотите поговорить настолько сильно, что аж коммент родили?))
  +1
  - Чингачгук (Великий Змей)
    11 мая 2021, 00:30
    $100, ну просто расскажи что да как, с чего кормишься, какие планы на будущее почему недвижимостью озаботился так резко
    +1
Дмитрий
11 мая 2021, 00:10
Идея покупки квартиры для заработка — говно. Точка входа крайне высокая. Многие думают, что они самые хитрожопые, и возьмут в ипотеку и будут гасить в счёт аренды. Только с учётом переплаты даже за 7-10 лет, цена квартиры уже не 10 миллионов, а 17+. Сдавая её по 35-40, ты дай божэ отобьёшь 5 миллионов из 17
+5
- GOLD
  11 мая 2021, 00:13
  Дмитрий, этот перекос в экономике аренды наглядно показывает наличие ценового пузыря в жилой недвиге
  +3
  - Игорь Калинин
    11 мая 2021, 07:37
    $100, этот перекос в экономике аренды наглядно показывает наличие ценового пузыря в жилой недвиге
    
    Это да, но только не в Москве. Жители регионов алчут проживать в первопрестольной. Особенно возрастом 30-45, т.е. самом продуктивном.
    0
- iddqd3n
  11 мая 2021, 00:44
  Дмитрий,
  Только с учётом переплаты даже за 7-10 лет, цена квартиры уже не 10 миллионов, а 17+.
  
  У кредита «обратная капитализация», если можно так выразиться. Конечная переплата примерно в два раза ниже простой ставки. Т.е. 6% на 10 лет выйдет в 13м, а не 16.
  0
  - Дмитрий
    11 мая 2021, 00:50
    Денис Г., да, согласен, но я думаю, ход моих мыслей Все поняли
    +1
    - iddqd3n
      11 мая 2021, 01:17
      Дмитрий, да я даже добавлю — у кредита на 10 млн даже со ставкой в 6% платёж под сотку без всяких допов :) Если рассчитывать на аренду, то хороший простой в несколько месяцев (скажем, второй карантин, и клиенты укатили к предкам в Челябинск), и пирамида рухнет :)
      0
- Serg
  11 мая 2021, 21:44
  Дмитрий, Идею покупки квартиры для заработка — говно я чуток перефразирую — покупка квартиры В РФ для заработка — говно. Надо покупать в Европе или Америке. Там такие же примерно заработки — 3-4-5% годовых. Но не в рублях. И ипотека там не 9%, а 2%. Я несколько лет играю с квартирами в Чехии и имею свои 8-10% годовых в достаточно крепкой валюте. В Германии тоже можно заработать, но поменьше — 6-7% в евро
  0
Serj90
11 мая 2021, 06:42
В бетоне чуть-чуть не так зарабатывают. Ну да ладно.
+1
Атом
11 мая 2021, 08:01
Русский арендатор совсем плохой пошел. Больше 2-3 месяцев жить не хочет, обратно к себе мухосранск едет либо более дешевый вариант проживания ищет. Низа что платить не хочет, только счётчики а за лифт и мусор он платить не обязан)). Хорошо что таджиков везут кишлаками и аулами по программе переселения и поддержания демографии, дети, чистота, особо не требовательные
0
- Grisha_che
  11 мая 2021, 08:46
  Атом, про таджиков смешно конешно, ну а что вы хотели аренда Жилья уже больше половины средней зп, естественно платежеспособность не позволяет её оплачивать вот и нет спроса…
  0
Eugen Invest Malina
11 мая 2021, 08:28
С учетом роста стоимости + аренда получается в среднем за три года по 10% годовых, в целом не плохо но конечно если на свои.
0
- Чингачгук (Великий Змей)
  11 мая 2021, 09:11
  Eugeny Umolinov, это в данный момент цены выросли, до этого стояли на месте 4-5 лет. Плюс это в рублях. Плюс быстро не продашь по ценам циана, минус 10 дисконт с ходу
  +1
  - Eugen Invest Malina
    11 мая 2021, 10:06
    Центурио́н, Ну так в недвиг тоже нужно правильно входить. Три года назад рынок стоял, ни кто не хотел покупать, была отличная возможность инвестировать для людей с деньгами но рухальщики всё время что то ждут.
    0
    - Чингачгук (Великий Змей)
      11 мая 2021, 10:19
      Eugeny Umolinov, я как раз покупал в то время, но для себя.
      а так да, я сам тоже постоянно жду краха недвижки, хочу в центр)))
      
      жду краха, но тарю про хаям
      0
Алексей Балабанов
11 мая 2021, 09:12
Если кратко, то да. Коэф. Долларовой цены на недвигу сейчас выше среднего за 25 лет, поэтому продавать неубыточно. А ставка аренды на стоим.хаты уже неприлично низкая, и поднять ее при демпинге со стороны частников крайне сложно, когда сдают евроремонты за копейки.

Другое дело, куда бабки вкладывать?) Не то обвальчик, не то инфляция…
+1
Атом
11 мая 2021, 09:13
Grisha_che, спрос есть и он достаточно высокий. Про отсутствие спроса я ничего не говорил. Стало немного более геморойно. Но есть другие более привлекательные объекты. Менее геморойные и гораздо быстрее окупаемые
0
Константин Р
11 мая 2021, 09:32
в таблице цена — а считаем доходность. было бы неплохо увидеть таблицу где 10% на амортизацию, месяц простоя на риски, налоги, и все это после уплаты жкх. картина будет совсем другой
0
Антон Б.
11 мая 2021, 18:13
Считал не давно свою хату в Питере в Кудрово в долларах с 2014 года подешевела на 1000 баксов!
Аренда тоже не растет с тех пор, считайте сами!
0
Serg
11 мая 2021, 21:52
Хотел бы быть патриотом и вкладывать в российский бетон и кирпич, но рубль тает на глазах и вся прибыль при пересчёте в уе превращается в убыль. Да, живём в РФ и тратим в РФ, типа зачем вспоминать про баксы и евры, но товары то — очень многие в уе — телефоны, машины, лекарства, бензин, аппаратура, стройматериалы… Бензин как бы в рублях, но почему-то дорожает и дорожает из года в год.
Короче, поднатужился и вложился в недвижку за бугром и фонды Тинькофф, которые вложились тоже в забугорье.
0
Абр Абрвалгович
13 мая 2021, 22:41
Учитываем стоимость или нет? Год назад я купил трешку за 7 млн. Ровно год. А сейчас дешевле 8.5 в нашем доме трешек нет. Сколько это процентов?
0