Стоп-лосс по недвиге

Введение.

В своём провинциальном городке купил 1к*34кв.м квартиру в июле 2009 года за 1.4 млн.р. +100т.р. ремонт.

Стоимость.

Текущая стоимость квартиры: 34*48718=1 656 412р. (https://www.domofond.ru/tseny-na-nedvizhimost/rostovskaya_oblast/bataysk-c1754 )

За 11.5 лет стоимость квартиры увеличилась на: (1656412-1500000)/1500000*100=10.42%

За последний год цена на квартиры выросла на 1.83%

Официальная инфляция в РФ за 11.5 лет: 110.26%

Теоретическая стоимость квартиры (рост с инфляцией): 1500000+110.26%=3 153 900р.

Реальный убыток от собственности: 3153900-1656412=-1 497 488 р.

Отставание от теоретической стоимости: (3153900-1656412)/3153900*100=47.48%

Отставание год назад: 46.32% (меньше)

Вывод. Идея «недвижимость дорожает наравне с инфляцией» не сработала. Тренд удешевления актива сохраняется.

Рента.

С середины 2011-го года квартира успешно сдаётся (до этого неуспешно). Пока везёт.

Аренда: 12 т.р. в мес. (не меняется в регионе с 2007-го года)

Один месяц в году уходит на ремонт и др. издержки владения квартирой.

Прибыль от аренды за 9.5 лет (без налогов): 12000*11*9.5=1 254 000р.

Налоги за 11.5 лет (имущественный + налог ИП 6%): 7 980 + 75 240р.

Прибыль от аренды за 9.5 лет (с налогами): 1 170 780р.

Текущая годовая доходность ренты: 1170780/9.5/1656412*100=7.44%

Реальный убыток от собственности с учётом ренты: -1497488+1170780=-326 708р.

Реальный убыток от собственности с учётом ренты год назад: -332 368р.

Вывод. Высокая арендная ставка 7.44%, не покрывает падение реальной стоимости квартиры. За последний год, реальный убыток незначительно сократился на 5 660р.

Альтернатива.

Официальная инфляция в РФ за 11.5 лет: 110.26%

Капитал от покупки квартиры + рента: 1656412+1170780=2 827 192р.

Доходность от покупки квартиры: (2827192/1500000-1)*100=88.47%

Доходность покупки долларов: (74/31-1)*100=138.71%

Капитал при покупке долларов: 1500000+138.71%=3 580 650р.

Доходность покупки полного (с дивидендами и налогами) индекса Московской Биржи MCFTRR www.moex.com/ru/index/totalreturn/MCFTR/archive: (5806.71/1079.92-1)*100=437.69%

Капитал при покупке акций индекса Московской Биржи: 1500000+437.69%=8 065 350р.

Доходность покупки полного (с дивидендами и? налогами?) индекса S&P 500 в долларах https://finance.yahoo.com/quote/%5ESP500TR?p=^SP500TR&.tsrc=fin-srch :

(8142.790039/1505.640015-1)*100=440.81%

Доходность покупки полного индекса S&P 500 в рублях: 440.81+138.71%=1052.25%

Капитал при покупке акций индекса S&P 500: 1500000+1052.25%=17 238 750р.

Вывод. Доходность от покупки квартиры самая низкая, к тому же, самая затратная по времени (общение с квартирантами и решение вопросов по ремонту и содержанию), в отличие от других вложений «купил и забыл».

Сводная таблица.

                    Доход %       Капитал р.

Инфляция:    110.26         3 153 900

Квартира:       88.47         2 827 192

Доллары:       138.71        3 580 650

МосБиржа:     437.69        8 065 350

S&P 500:       1052.25      17 238 750

Вопрос к местным знатокам: Стоит ли ждать стоп-лосс, т.е. цели просадки стоимости 50% или продать квартиру сейчас?

Занимайте очередь на подписку на мой Telegramm канал (если я когда-нибудь его создам)!

Порадуйтесь за мой провал, нажав кнопку «хорошо»!