Как и когда лучше инвестировать в жилье. Или как его получить вообще даром.

  Ну квартиру или другую недвижимость всегда лучше приобретать из необходимости, так как очень сильный неликвид. И всегда стоит при выборе недвижки уделять большое внимание месту ее расположения. У нас демографические проблемы, из за которых численность населения во многих городах и селах стремительно уменьшается и инвестировать в этом месте в бетон, очень сомнительное мероприятие. Или покупать жилье на окраинах мегаполисов за окружными дорогами в «человейниках» с огромным количеством этажей и подъездов. Человек если и едет  жить за город, то это скорее будет индивидуальный жилой дом, чем барак. Поэтому все более менее благополучные семьи изначально рассматривают такие варианты, как старт и со временем его покинут. Останутся только не благополучные с пристрастием к алкоголю и наркотикам, которые превратят этот дом в самое настоящее гетто. Плюс, из за отрицательной демографии всегда могут изменится тенденции и начнется  обратный отток из мегаполиса. Человек может пересмотреть ценности и решить, что нет ни какой экономической целесообразности часть своей жизни отдавать на дороги и вечную суету, когда можно вернутся в центр региона и получать хоть и меньшую зарплату, но иметь гораздо больше свободного времени для жизни и увлечений.
 Когда жилье вам действительно нужно то расскажу на своем примере как его купить почти бесплатно. Досталась мне хрущевка в подарок, комнаты маленькие стены кривенькие, но расположена она в самом центре. И школа в которой я учился №23 лицей тоже был самым лучшим в городе и расположен он совсем рядом. А еще вокруг куча садиков, парков отдыха, различных дворцов творчества и спорта, поликлиника. И если и продаются новостройки в это районе, то цена их заоблочна считается элитными и ценник за 100 тыс. руб. метр. А у меня еще и двор огромный по старым стандартам, со оборудованной  шлагбаумом стоянкой, где у меня места под мои два автомобиля. Да и автомобилей в принципе не много, так как дома пятиэтажные с выкупленными первыми этажами под различные магазины и салоны красоты. Да и коль наш город является туристическим, а дом центральный, то и фасад ему власти сделали красивый со всеми архитектурными изысками по стоимости равный половине новостройки, поставили теплосчетчик на отопление, а теплая вода и до этого нагревалась колонкой,  плата за ЖКХ копеечная. Да и работа у жены прям через дорогу 4 мин ей идти до нее, садик 9 мин ходьбы, акробатика куда водим ребенка 12 мин ходьбы, лучшая школа города 9 мин ходьбы, районная поликлиника 8 мин.ходьбы, центральные торгово развлекательные центры 4 мин.
  Вот все эти блага я не мог променять на просторные метры на окраине и найти себе кучу геморроя, в виде очередей в далекий садик, а бы каких школ по 15 классов в параллели, стояния в пробках и постоянного поиска места припарковаться. А новое жилье иметь хотелось, наверное из за комплексов. И решил его купить на берегу моря, чтобы можно было ездить отдыхать.  Важным критерием было, что бы я мог из окна, а лучше с лоджии видеть море. Поэтому был выбран город Пионерский с хорошими песочными пляжами, так как Светлогорск и Зеленоградск застроили так, что там не то, что не будешь видеть моря, а еще идти до него будешь пол часа. Так и пляжа в Светлогорске  уже почти не осталось, все смыло. Сидел просматривал объявления и ждал момента. И он настал в 2014 году, когда подняли ставку до 17 процентов и я умудрился купить облигации длинные ОФЗ26212  с доходностью за 15%. Так и цены на жилье буквально обрушились, и квартиры продавались в сданных домах, по ценам на этапе фундамента, но ты уже видел построенный дом, благоустроенный двор, а так же качество серого ключа и тебе не надо было ждать завершения строительства, которое порой может затянуться на не малый срок. 
  А потом и вышла программа поддержки застройщиков, где давали льготную ипотеку на новостройку аж по 11,4% годовых. Тут как говорится сам бог велел купить квартиру в ипотеку.  У вас есть длинные облигации с доходностью за 15% и ипотека по 11,4%. То если ничего не меняется, то вы зарабатываете на разнице ставок почти 4% годовых. То есть своего рода хедж, который не только страхует от рисков, но еще и приносит доход и это самом неблагоприятном варианте развития событий. Так еще и 2014 год для меня выдался удачным, волатильным и принес 1,8 мил прибыли, фантастической на тот момент, и очень не хотелось с нее платит налог, а имущественный вычет при покупке жилья решал этот вопрос. Это уже потом такие прибыли станут обыденность и я буду платить уже спокойно налоги в сотни тысяч, довольствуясь небольшой подачкой в виде возврата по ИИС, а тогда для меня это были очень большие деньги. А теперь внимание на график ОФЗ — 26212. 
 
  Квартира мне обошлась, однушка, площадью 43 метра в шестиэтажном доме с лифтом и двумя подъездами в сумме 60 квартир с большой придомовой территорией со своей стоянкой,  видом на море и 7 минутах ходьбы до  ЖД вокзала и автобусной ост. 5 минутах до моря. в 1970 тыс. руб. 400 я отдал сразу как первый взнос.  А теперь считаем. 1970 — 400 = 1570.  Остальное я отдал, через год и семь месяцев, продав ОФЗ-26212 и то поспешил, но уже тогда появлялись другие риски, а будущего никто не знает. 
 Считаем сумму которую я отдал с процентами за квартиру. 400 + 1570 + 1570*0,114*1,7 = 400+1570+304=2274 но на самом деле чуть меньше, так как я делал аннуитетный платеж каждый месяц, но этой суммой для наглядности можно пренебречь. 
 А теперь считаем сколько я приобрел облигаций ОФЗ-26212 1570/0,62 = 2532 шт. через год и семь месяцев продал по цене 0,87 и выручил 0,87*2532=2203 и после уплаты налога у меня осталось 1570 + (2203-1570)*0,87 = 1570+551 = 2121. Но мы еще не посчитали купонный доход, который равняется 70,30 руб в год на облиг. и соответственно 70,3*1,7 *2532 = 303 тыс. руб. Итого 2121 + 303 = 2424 рублей.
 Экономическая выгода от того, что я купил квартиру не сразу, а через ипотеку с хеджем ее ОФЗ составила: доход  ОФЗ плюс первый взнос за минусом фактически понесенных затрат. 2424 + 400 — 2274 = 550 тыс. И обошлась мне с учетом хеджа 1970 -550 = 1420 тыс. руб.

  Как мы видим по графику, то я взял только половину движения цены и теоретически если бы продолжал платить ипотеку и держать ОФЗ мой дисконт был бы еще гораздо больше.  Но моя цель была зарабатывать абсолютно без какого либо риска, а дальнейшее удержание ОФЗ было с риском, а будущего никто не знает. Доходность ОФЗ стало меньше ставки по ипотеке, а рефинансирования еще даже и не было видно на горизонте. Плюс денежная эмиссия превысила ключевую ставку на пару процентов и возникала вероятность, что ставка может надолго застрять на этом уровне и доходность облигаций перестанет падать, а следовательно остановится их рост цены. Об этом писал еще в 2016 году. Делаем деньги без риска их потерять!
 Сейчас посмотрел объявления, квартира меньшей площади и более скромным ремонтом в моем доме продалась за 5 мил. Стройка уже ушла далеко от моря, из за отсутствия мест. В самом Пионерском осуществляется крупный инфраструктурный проект, а именно порт для частных и круизных судов с хорошей дорогой. Который должен частично разгрузить как Балтийск с переориентацией его на военные нужды, так и торговые и рыбный Калининградские  порты. И стоимость жилья в Пионерском превысила стоимость жилья в Калининграде, говорят из за москвичей.  В связи с этим стоимость моего жилья очень вероятно и дальше продолжит расти.
 Так что жилье надо покупать всегда в острую фазу кризиса и в ипотеку, так как для наличных денежных средств всегда в это время есть куча возможностей для заработка.