Названы предпосылки для кризиса на рынке недвижимости

Всем привет, дорогие заказчики компании GOOD WOOD.

Хотелось бы доложить о ситуации в компании GOOD WOOD.

Как я уже писал, весь рынок столкнулся с двумя вызовами:

1. Огромный спрос на загородную недвижимость и строительство домов связи а пандемией.
2. Дефицит рабочих кадров связи с ней же.

Дефицит рабочих связан с увеличением темпов строительства и с тем, что жители средней Азии сидят в средней Азии и не приехали в Россию. Наша компания не использует труд мигрантов, но рынок труда перераспределился и, в любом случае, возник дефицит. 

Наша компания приняла очень много нестандартных решений. Не смотря на то, что пандемия позволила бы нам легко утроить продажи, я принял непростое решение, что нам не нужен взрывной рост. Это привело бы к найму огромного количества людей и новых бригад. Среднее качество и сервис компании GOOD WOOD снизился бы и долгосрочная репутация, которую мы зарабатывали 15 лет, начала бы снижаться. Сиюминутная выгода не является стратегией нашей компании. 
Мы приняли несколько непростых решений:
1. Отключили рекламу.
2. Ограничили зону строительства Московской и Ленинградской областями. 
3. Ушли из Нижнего Новгорода и всех областей, где мы строили. 
4. Отказались от строительства из газобетона.
5. Не заключаем договора при не комплексном строительстве (на фундаментах заказчиков, без окон и.т.д.)
6. Отказались от любых акций.

Ради сохранения всех квалифицированных бригад увеличили ставки, выдаем спец одежду за счет компании, дарим комплекты инструментов.

Наша компания стала антихрупкой и подготовилась к возможному снижению спроса. Очень много потенциальных крупных заказчиков из других регионов решили подождать до весны в надежде, что мы отменим ограничения. Я не очень верю в снижение спроса. Но если вдруг это случится, мы без проблем сохраним объемы строительства, просто отменив те ограничения, которые ввели. Нам не придется кого-либо сокращать. 

Многие другие строительные компании не сдержались и решили хапнуть. Они до сих пор говорят про какие то акции, берут предоплаты и ставят в лист ожидание заказчиков. Многие заводы по клеёному брусу загружены до апреля следующего года.

У нас тоже есть определенные проблемы со скоростью. Ожидание выхода на фундамент после готовности проекта составляет 3-4 недели. Очередь на производство 4 недели. Но это, на мой взгляд, достаточно комфортные сроки. Напомню, рекорд ожидания производства был 90 дней, а выход на фундамент — 2 месяца. 

Тем не менее, все равно я приношу извинения за возможные паузы между этапами и, поверьте, мы делаем все возможное, чтобы их минимизировать, в том числе за счет ограничения продаж. 

Мы проанализировали ситуацию, и я с полной ответственностью заявляю, что компания ГУД ВУД на текущий момент строит быстрее всех на этом рынке. Да, медленнее чем хотелось бы, то точно быстрее всех.

Вот очень важная тема как по мне.

Во-первых, в пункте «спекулянты захотят зафиксировать прибыль и продать подорожавшую первичку» есть нюанс, что надо будет платить НДФЛ. Чтобы его не платить надо ж ждать то ли 3 то ли 5 лет. Да и доля прям таких спекулянтов, мне кажется, весьма мала.  То есть те семьи, которые покупают недвигу в т.ч. и с целью потом перепродать или вложить средства, спекулируют все-таки не так уж и активно.

По вопросам. С доходами населения, наверное станет получше, но вот перекрыть закредитованность этот рост наврядли сможет. Отсюда важное следствие: после окончания периода действия льготной ипотеки, спрос на недвигу сократится. Крайне существенно просядет спрос на первичку, а вот со вторичкой может даже и подрасти (из-за органического перетока с первички). Может и таким же остаться, может и упасть (мол бОльщая часть кто хотела купить уже купила).

Дефолтные процессы, как по мне, идут все-таки с приличным лагом по времени. Так что если и ожидать серий дефолтов заемщиков и, тем более, схлопывание пузыря (если он есть) в недвиге, то происходить это все будет не раньше 22го года. Возможные банкротства девелоперов — и того позднее.
Хотя, конечно, какой-нить другой кризис может все эти процессы запустить и пораньше.

Потенциал роста цен на квадратный метр, мне кажется уже весьма ограниченным. Тут же есть еще момент, что когда начнет приближаться конец периода льготной ипотеки, застройщики могут начать раздавать существенные скидки. Все-таки все размышления выше мне кажутся вполне очевидными, а значит и в руководстве застройщиков будут понимать, что возможности выгодно продать свои активы у них будут быстро утекать.

А вот объемы продаж мне кажется, сохранятся. Или, как минимум, не очень сильно просядут. Но тут уже скорее вопрос в том, а насколько велики «резервные мощности». Типа успеют ли запустить/ускорить новые проекты, чтобы начать там продажи.

P.S. Ну и по металлургам (рынок строительства для них весьма важен) перспективы приятные.

1🏠 начнут ли расти доходы россиян в 2021 году, которые перекроют кредитное бремя?

Конечно нет! 8 лет идет тренд тренд на снижение реальных располагаемых доходов. Хотя, когда-то и он должен закончится.

2🏠 начнут ли существенно расти дефолты по ипотеке в 2021 году с выходом этих квартир на рынок?

Начнут но несущественно. Существенно было в США в 2008. Мы даже не рядом с той ситуацией по закредитованности. Дефолты, в большинстве, будет реструктурированы. 

3🏠 есть ли потенциал для роста цен новостроек к концу 3 квартала 2021 г?

Есть, но ограниченный.

4🏠 сохранят ли девелоперы рекордные объемы продаж 3кв2020 в 4 квартале и 1 квартале 2021?

Не думаю.