Зайцы» в недвижимости. Как главными глупцами становятся те, кто тратит на недвижимость свои деньги

Интересная статья для тех кто планирует покупку квартиры. monstrt-amadey.livejournal.com/106193.html



Давайте представим: нет никаких маткапиталов, жилищных субсидий, льготных ипотечных ставок, самой ипотеки и прочего искусственного спроса на недвижимость.
Сколько будут стоить квартиры в этом случае?
Поскольку частного спроса в России практически не осталось, ясно, что цены рухнут. Насколько – можно спорить – но точно они окажутся где-то глубоко у плинтуса.
Вот тот уровень, до которого упадут цены  – и есть реальные цены на недвижимость.

К чему я? А к тому, что люди, которые сегодня выкладывают внушительные суммы за квартиры, мягко говоря, переплачивают. Их, вероятно, успокаивает то, что другие платят не меньше, а стоимость актива за счет искусственной накачки спроса стабильна. Они принимают текущие цены как неизбежное зло и покорно несут денежки застройщикам или другим продавцам вторички.

И вроде всех все устраивает, но есть одно «но».
Кто-то продолжает нести свои денежки, а другой тоже несет, но денежки все больше не свои.
Один долго зарабатывал, копил годами на жилье, отказывая себе во всем. А другой нашел более простое решение: взял жилищный сертификат от государства и купил такую же квартиру, не вложив вообще собственных средств или вложив по минимуму.

И вот на месте тех, кто вкладывает свои деньги, я бы крепко задумался.
Ведь государство не просто помогает нуждающимся, а делает это ценой ухудшения положения покупателей, которые вкладывают собственные деньги (я уж молчу про то, что субсидии выдаются за счет налогов, которые собирали с них же, то есть их нагнули дважды).
Пока «зайцев» на недвижимости было относительно немного, с этим можно было еще мириться, но с каждым годом частных денег становится все меньше, а «нуждающихся» все больше. А чем больше безбилетных пассажиров, тем обиднее платить за проезд, не так ли?

Здесь небольшое отступление, которое позволит понять логику развития рынка недвижимости в России.
До 2008 года реальные цены на недвижимость у нас быстро росли, что было связано с нефтяным бумом и низкими темпами строительства.
После этого стрелка качнулась вниз. Все дальнейшие попытки властей и застройщиков были направлены лишь на то, чтобы номинальные цены не снижались.
Делалось это путем замещения частного спроса заемным, плюс раздачей субсидий.
Чем меньше оставалось денег у населения на покупку жилья, тем больше приходилось выдавать ипотечных кредитов и раздавать субсидий. Как это выглядело, см. ниже.

Источники спроса на недвижимость. Примерная хронология:
До 2006 года – только частный спрос
2007-2012 –преимущественно частный спрос + ипотека + субсидии
2013-2017 – преимущественно ипотека + субсидии + остаток частного спроса
2018-2019 – ипотека + субсидии
2020-…. – преимущественно субсидии + ипотека

Смотрите, как интересно получается. Сначала застройщики окучили самую платежеспособную группу – кто имел возможность купить на свои деньги.
Затем они подключили тех, у кого не было денег, но они могли взять кредит.
Наконец, они спускаются в самую неплатежеспособную группу, которые не могут даже взять кредит, и им приходится компенсировать всю покупку или ее часть.

Ипотека – классное решение проблемы, но у нее есть один существенный минус: за квартиру все равно приходится отдавать свои деньги, просто выплаты переносятся на более поздний срок, к тому же еще с процентами.
Но кто будет выкупать все новые и новые объемы строительства, когда платежеспособные заемщики закончатся?
Выход один: государству придется выкупать самому, за счет бюджета.
И точно так же как ипотека вытеснила частный спрос, субсидии со временем потеснят ипотеку.
Субсидирование означает, что на жилье предоставляется скидка. Если субсидия покрывает всю стоимость квартиры, то фактически квартира «продается» бесплатно.
Да, вы не ослышались. Бесплатно!
Государство не хочет, чтобы жилье дешевело, поэтому ему придется раздавать его даром! Удивительно, но факт.

Теперь про значение субсидий.
В 2007 ввели материнский капитал, и вскоре он стал основным каналом субсидирования рынка недвижимости.
Значение этих денег не стоит недооценивать. На начало 2018 году более 5 млн. человек использовали эти средства на покупку недвижимости (всего получили сертификат 8,5 млн.).
http://www.pfrf.ru/press_center~2018/01/22/151428
Для сравнения за тот же период (2007-2017) по данным Росстата ввели 7,6 млн. квартир (индустриальное домостроение).

Объемы немаленькие. Но наступил день, когда для покрытия спроса этих вливаний стало недостаточно.
Тут и Путин подоспел со «вторым материнским капиталом»:
Речь идет об оплате напрямую из федерального бюджета 450 тысяч рублей ипотечного кредита многодетной семьи. Путин предложил запустить такое правило задним числом — с 1 января 2019 года.
«Если сложить с материнским капиталом, который также можно направлять на погашение ипотеки, получается более 900 тысяч рублей. Во многих регионах это существенная часть стоимости квартиры…»
https://www.gazeta.ru/business/2019/02/20/12196183.shtml?updated

Пора уже остановиться? Ну, нет! Еще не задействовали отцов, поэтому давайте сделаем отцовский капитал:
В России может появиться так называемый «отцовский капитал» — субсидия, которую предлагается выплачивать при появлении третьего ребенка. При этом «отцовский капитал» не будет исключать материнский — он станет дополнительной мерой финансовой поддержки. Выплата многодетным папам будет сопоставима с маткапиталом, размер которого с 2017 года составляет 453 тыс. рублей.

https://iz.ru/882960/angelina-galanina/ottcy-i-dengi-v-rossii-mogut-vvesti-semeinye-vyplaty-dlia-mnogodetnykh-pap

Можно предполагать, что вскоре появится еще бабушкин и дедушкин, а также муркин и жучкин капитал. Чтобы уж точно поднять демографию в стране, а заодно помочь застройщикам реализовать весь объем построенного жилья.

Несложно посчитать, что суммарный объем предлагаемой субсидии (453*3=1359) уже сейчас сопоставим со стоимостью простой квартиры в регионах. А ведь есть еще налоговые вычеты! Если взять с государства все субсидии, которое оно обещает, то квартиру уже сейчас реально получить, не вкладывая собственных денег.

Кроме того, зная логику процесса, понятно, что объем бюджетных вливаний будет только нарастать. Власти строят грандиозные планы по строительству 120 миллионов м2 в год (даже если сбудется на 2/3, это огромный объем), и кто его будет выкупать? Почему бы немного не подождать – и получить четвёртый материнский капитал, пятый материнский капитал и т.д. и на эти средства заселиться в квартиру бесплатно?
Государство, как отмечалось в статье Зомби-рынок: застройщики, у которых нет денег на строительство, берут деньги покупателей, у которых нет денег на покупку постепенно переходит к советской системе строительства и распределения жилья. Напомню, что в этой системе граждане, как правило, денег не платили.

И еще раз: зачем тратить свои деньги на покупку квартир, тем более по завышенным ценникам, если можно получить их бесплатно?
Вот и получается, что в самом глупом положении окажутся те, кто сегодня платит собственными деньгами.

П.с. рассуждения касаются регионального рынка жилья. В мегаполисах (Москва, Спб) ситуация отличается.


На текущий момент побывал во многих городах южного побережья с планам прикупить 1 комн квартиру (Анапа, новороссийск, геленджик, сочи). В итоге передумал покупать в связи с тем что

1. В регионе тупо нет оплачиваемой работы.
2. В регионе царит беспредел со стороны правоохранительных и судебных органов.
3. Огромное количество мошенников.
4. Неоправданно завышенные цены.
5. Жара летом, дожди зимой, проблемы с водой.

Сейчас думаю слетать в Калининград с той же целью. Привлекает близость к Европе и перспективы региона стать частью Европы при развале РФ. То что может сделать Путин с Крымом, вполне сделать и Меркель с Калининградом. Понятное дело, что выглядит как сказка, но где в РФ еще можно найти перспективы, кроме столиц? В столицах не хочу брать, т.к не хочу сливать 1/3 накоплений в пассив.

Покупать планирую, только если цена за аренду сравняется с доходностью вклада в банке. На текущий момент плачу за аренду 15 тыс, при цене квартиры около 3 млн (с учетом ремонта). Таким образом сейчас счет 6,1% против 7,5% на вкладе. 

В рост цен в регионах не верю. Причины.

1. Демография.

2. Низкий платежеспособный спрос населения. 

3. Отсутствие перспектив и оплачиваемой работы.

В комментариях мелькают мысли, что снимая квартиру я кормлю дядю. Вот статья оттуда же.

Рассуждать о региональном рынке недвижимости сквозь призму московского опыта — это примерно как изучать жизнь китов на примере аквариумных рыбок.
Недавно довелось мне познакомиться с региональной спецификой рынка недвижимости поближе.
В глушь, в Сибирь, правда, не отъезжал, а всего лишь на 200 километров от столицы. Но чтобы увидеть разницу, этого оказалось достаточно.
Решил на лето вывезти свою семью из пыльной Москвы. Остановил свой выбор на поселке недалеко от областного центра, благо место мне хорошо знакомое, там постоянно живут родственники, есть какая-никакая инфраструктура, лес, природа и т.п.
Чтобы никого из родственников не затруднять, решил сразу искать варианты под съем.
И тут возникли первые сложности.
Это в Москве — захотел снять квартиру, открыл базу объявлений, позвонил, сходил на пару просмотров, подписал договор и можно заселяться.
Снять дачу в Подмосковье, вроде бы тоже особенных проблем не доставляет (хотя уверенности в этом уже меньше).
Но что, если отъехать еще чуть подальше?
Казалось бы: богата провинция просторами, да деньгами бедна, недвижимости там — вагон и маленькая тележка, и сам бог велел хозяевам сдавать лишние метры, чтобы хотя бы немного увеличить свои доходы.
Но уже беглое знакомство с базой объявлений показало, в чем реалии отличаются от домыслов.
Быстро выяснилось, что подходящих мне предложений нет (а искал я домик с некоторыми удобствами в том же поселке).
То есть не то, что их нет в подходящем ценовом диапазоне, а их нет в принципе.
Хоть ищи, хоть не ищи. Ни за какие деньги. Нет и все.
Если арендовать домик «где-нибудь в области», то найти можно. А если требуется конкретное место (а искомый поселок особенно маленьким не назовешь), то извини…
В теории если имеется спрос (в моем лице), найдется и предложение. Но не тут-то было.
В общем, от идеи съема дачи или дома на лето пришлось отказаться практически сразу.
Пришлось выдумывать более экзотические варианты. В исходном поселке помимо частного сектора имелось несколько многоквартирных домов.
Квартира – это не то, о чем мечтает житель столицы, убегая из Москвы, но при некоторых оговорках можно было рассмотреть и такой вариант.
На «авито» я нашел целых два объявления о долгосрочной аренде квартиры в поселке. Одно из них вроде бы подходило по параметрам. Правда общение с собственником (точнее, собственницей) не внушало особенных надежд на положительный исход (были противоречия в условиях и вообще ситуация выглядела довольно мутной).
В итоге я взял тайм-аут до майских праздников (а дело происходило в начале апреля). В начале мая я наудачу вновь позвонил по тому же номеру – и, каково было мое удивление, что собственница все еще не сдала свою квартиру, хотя прошло уже три недели. Сложилось впечатление, что позвони я и два месяца спустя – квартира все еще оставалась бы свободной.
В общем, решил я рискнуть, съездить и посмотреть.

Без особых приключений прибыв на место, я остался в целом доволен предложенным вариантом. Кстати, квартира представляла из себя трешку на 1 этаже, переделанную в двушку с большой кухней. Ремонт был «уставший» после предыдущих арендаторов, но по провинциальным меркам приемлемым. Цена вполне демократичной – 10 тыс/мес плюс коммуналка. Хозяйка
особенно настаивала на полной уплате коммунальных платежей – а почему – я узнал позже.
В принципе, тут бы и сказочке конец, но есть некоторые моменты, из-за которых я решил написать эту статью.

Реальная доходность сдачи недвижимости в провинции
И тут я решил поставить себя на место собственника. Мне стало интересно, а какова реальная доходность квартиры, которую я снял. Выяснить это оказалось не сложно: на «авито» была выставлена точно такая же квартира (3 комнатная, на 1 этаже, только без перепланировки) за 2100 тыс. руб. Несложно было подсчитать грязную доходность 10*12/2100=0,057. То есть 5,7%. Вроде бы не так плохо, даже больше чем в Москве. Но не спешите.
Как известно, нужно отличать чистую арендную доходность от грязной. Подробнее об этом написано тут. Грубо говоря, из арендных поступлений нужно вычесть:
— Затраты на коммуналку и налоги.
— Затраты на ремонт и обстановку.
— Время простоя.
— Внеплановые издержки.
Но как все это подсчитать? Прямые затраты на коммуналку не были включены в аренду (шли сверху), поэтому собственник как бы не тратился на это. Ладно, коммуналку не считаем.
Налоги тоже вряд ли значительные.
С ремонтом и обстановкой сложнее. Общие затраты я оценил примерно в полмиллиона рублей с обновлением раз в десять лет, что еще очень оптимистично (помимо ремонта должен быть минимальный набор в виде стиральной машины, холодильника, мебели, а все это имеет свойство ломаться).
Время простоя можно было оценить по некоторым косвенным признакам.
— Объявление висело около месяца
— Собственница сразу согласилась на сезонную аренду, только на лето (значит, иных вариантов у нее не было).
Иными словами, если мы посчитаем, что примерно четверть времени квартира пустует, то не сильно ошибемся (за время простоя, арендодатель не только не получает дохода, но еще вынужден платить коммуналку).
Наконец, мы подходим к самому интересному пункту. Внеплановые издержки. Какие еще внеплановые издержки? — воскликнет читатель. А вот такие. Напомню, это провинция. У всех уже есть квартиры. Основной контингент снимающих – гастарбайтеры (представьте, в провинции они тоже есть). Качество нанимателей соответствующее. Итог – разрисованные обои, поломанные двери и мебель. Но не это самое страшное.
Самое неприятное – это то, что выяснилось потом, когда пришли первые счета на коммуналку. В разделе «долг» — огромная непогашенная сумма.

127 тыс. руб. долга! Для провинции гигантская величина, превышающая годовые арендные поступления от квартиры. Собственница обмолвилась, что предыдущие арендаторы съехали и не заплатили за коммуналку, хотя сомневаюсь, что тут только одни только арендаторы постарались (возможно, что-то накопилась за время простоя). Стало понятно, почему вообще квартира вообще появилась в базе объявлений — хозяйка просто перестала справляться с коммуналкой и решила хотя бы немного снизить свои расходы.
Ну и теперь считаем.
10 тыс. поступления от аренды.
4 тыс. – амортизация за ремонт.
5 тыс. – простои (включая оплата коммуналки во время отсутствия арендаторов).
2-5 тыс. – форс-мажоры.
Итог — ноль или около того.
Вот она, доходность арендного бизнеса в провинции.
Точнее, нет там ни бизнеса, ни доходности.
Одна иллюзия. Ведь собственник едва ли покрывает все свои расходы, а вполне вероятно и вовсе уходит в минус. То есть не только ничего на зарабатывает на своих активах, но лишь теряет.
Зачем люди продолжают держать лишние метры в провинции — загадка, по крайней мере, экономического смысла в этом точно нет.


Так что большой вопрос — кто кого кормит.

Все статьи копирую, т.к полностью согласен с данным мнением.