Квартирный неликвид, с которым лучше не связываться.

Приветствую!

Продолжаю рассматривать дикий рынок недвижимости с точки зрения инвестора. В прошлом посте я указал самый рыночный параметр для оценки стоимости объекта — арендная ставка.

Сегодня я выделил ещё один параметр, прямо влияющий на ликвидность. Очевидно, что людей, готовых выложить 5-10 млн наликом очень мало. Поэтому около 70% жилья приобретается в ипотеку, а банку в залог нужен качественный актив, который сохранит стоимость на срок до 20 лет и который можно быстро скинуть в рынок по адекватной цене. Варианты «неспешно попродавать годика два» банку не годятся.

Итак, ипотеку скорее всего не одобрят:
— в подлежащих сносу по генплану домах, например здесь планируется строительство объекта инфраструктуры (дорога, метро, мост итп);
— ветхие и аварийные дома;
— в блочных и панельных домах;
— в доме под реконструкцию с переселением жильцов;
— в домах построенных до 1970 года;
— у некоторых банков более жесткие требования: здание не старше 30 лет;
— в доме, износ которого на момент окончания срока ипотечного кредита будет более 70%;
— в жилых зданиях с газовыми колонками (кто в теме, подскажите почему?);
— первый и последний этаж;
— в зданиях с деревянными перекрытиями;
— если у квартиры есть несогласованные перепланировки, которые невозможно узаконить;
— земля под домом не в долевой собственности.


На последний пункт вообще мало кто обращает внимание, а он очень важный. Здесь кроются колоссальные риски. Ради интереса можете посмотреть на публичной кадастровой карте, в собственности ли земля под вашим домом.

С перепланировками будьте очень внимательны, если не хотите лишних проблем. Вплоть до инженерных коммуникаций. Приведу пример — дом с верхним розливом отопления, на нижнем этаже жильцы замерзали. Так длилось очень долгое время, пока замерзающий не написал жалобу в прокуратуру на отсутствие тепла. Назначили проверку стояков по всем этажам и выявили, что на среднем этаже было незаконное изменение конструкции по проекту, а именно уменьшение диаметра и типа труб. Т.е. некий мастер на все руки сделал всё красиво, но металлопластиковыми трубами меньшего диаметра. А нужно было стальными и точно такого же диаметра, т.к. проект допускает только стальные. А чтобы варить стальную трубу нужен допуск сварщика, поэтому делают как проще. И это было замуровано в штукатурку вместе со стояками. Всё предписали вернуть к проектному состоянию за счёт владельца этой квартиры. 
Про электрику аналогично — если по проекту положено на квартиру 32A, то установив автомат помощнее (привет любителям домашних саун и тёплых полов) вы рискуете нарваться на санкции. И даже замену электропроводки нужно согласовывать. Это тоже перепланировка.
Так что не повторяйте этих ошибок, инженерию лучше делать с привлечением обслуживающей организации, с актами приёмки итд.


Хрущевки, панельки, кирпичные брежневки могут очень долго висеть с ценой за метр процентов на 30-40% ниже новостройки, но я всё равно не советовал бы их покупать именно из-за того, что их тяжело потом продать. И дело не в цене, а в том, что свободных наличных денег у данной целевой аудитории нет и ситуация имхо будет меняться в сторону западного вектора, когда всё в кредит. А значит то, что не подходит под условия ипотеки будет падать в цене. 

Недострой/котлован лично я сразу отметаю. Я знаю, есть любители играть в рулетку, выбирать застройщиков, но я считаю, что даже у самого надёжного застройщика риски не покрываются дисконтом. Ещё не совсем понятно, как будет работать новый закон, но раньше застройщики могли пирамидить и динамить дольщиков без всяких проблем.

То есть, подводя итог, квартира должна подходить под ипотеку. И тогда вы сможете довольно быстро выйти из актива.
И если квартира проходит по требованиям сейчас, это не значит, что она будет проходить через 10 лет, например, в силу возраста. Поэтому в идеале брать надо свежую вторичку или новостройку.

Не забывайте ставить плюсик, добавляйтесь в друзья, в следующем посте расскажу как узнать о проблемах и подводных камнях конкретного дома.
Одно дело ипотечные требования, а другое дело — засоры, протечки, трещины, дурной запах от чего-либо, холодные стены и подобного плана проблемы. Как бонус скажу, что информация о вышеописанной проблеме с отоплением была получена из открытого доступа.