webkot
webkot личный блог
10 января 2019, 01:32

Квартирный неликвид, с которым лучше не связываться.

Приветствую!

Продолжаю рассматривать дикий рынок недвижимости с точки зрения инвестора. В прошлом посте я указал самый рыночный параметр для оценки стоимости объекта — арендная ставка.

Сегодня я выделил ещё один параметр, прямо влияющий на ликвидность. Очевидно, что людей, готовых выложить 5-10 млн наликом очень мало. Поэтому около 70% жилья приобретается в ипотеку, а банку в залог нужен качественный актив, который сохранит стоимость на срок до 20 лет и который можно быстро скинуть в рынок по адекватной цене. Варианты «неспешно попродавать годика два» банку не годятся.

Итак, ипотеку скорее всего не одобрят:
— в подлежащих сносу по генплану домах, например здесь планируется строительство объекта инфраструктуры (дорога, метро, мост итп);
— ветхие и аварийные дома;
— в блочных и панельных домах;
— в доме под реконструкцию с переселением жильцов;
— в домах построенных до 1970 года;
— у некоторых банков более жесткие требования: здание не старше 30 лет;
— в доме, износ которого на момент окончания срока ипотечного кредита будет более 70%;
— в жилых зданиях с газовыми колонками (кто в теме, подскажите почему?);
— первый и последний этаж;
— в зданиях с деревянными перекрытиями;
— если у квартиры есть несогласованные перепланировки, которые невозможно узаконить;
— земля под домом не в долевой собственности.


На последний пункт вообще мало кто обращает внимание, а он очень важный. Здесь кроются колоссальные риски. Ради интереса можете посмотреть на публичной кадастровой карте, в собственности ли земля под вашим домом.

С перепланировками будьте очень внимательны, если не хотите лишних проблем. Вплоть до инженерных коммуникаций. Приведу пример — дом с верхним розливом отопления, на нижнем этаже жильцы замерзали. Так длилось очень долгое время, пока замерзающий не написал жалобу в прокуратуру на отсутствие тепла. Назначили проверку стояков по всем этажам и выявили, что на среднем этаже было незаконное изменение конструкции по проекту, а именно уменьшение диаметра и типа труб. Т.е. некий мастер на все руки сделал всё красиво, но металлопластиковыми трубами меньшего диаметра. А нужно было стальными и точно такого же диаметра, т.к. проект допускает только стальные. А чтобы варить стальную трубу нужен допуск сварщика, поэтому делают как проще. И это было замуровано в штукатурку вместе со стояками. Всё предписали вернуть к проектному состоянию за счёт владельца этой квартиры. 
Про электрику аналогично — если по проекту положено на квартиру 32A, то установив автомат помощнее (привет любителям домашних саун и тёплых полов) вы рискуете нарваться на санкции. И даже замену электропроводки нужно согласовывать. Это тоже перепланировка.
Так что не повторяйте этих ошибок, инженерию лучше делать с привлечением обслуживающей организации, с актами приёмки итд.


Хрущевки, панельки, кирпичные брежневки могут очень долго висеть с ценой за метр процентов на 30-40% ниже новостройки, но я всё равно не советовал бы их покупать именно из-за того, что их тяжело потом продать. И дело не в цене, а в том, что свободных наличных денег у данной целевой аудитории нет и ситуация имхо будет меняться в сторону западного вектора, когда всё в кредит. А значит то, что не подходит под условия ипотеки будет падать в цене. 

Недострой/котлован лично я сразу отметаю. Я знаю, есть любители играть в рулетку, выбирать застройщиков, но я считаю, что даже у самого надёжного застройщика риски не покрываются дисконтом. Ещё не совсем понятно, как будет работать новый закон, но раньше застройщики могли пирамидить и динамить дольщиков без всяких проблем.

То есть, подводя итог, квартира должна подходить под ипотеку. И тогда вы сможете довольно быстро выйти из актива.
И если квартира проходит по требованиям сейчас, это не значит, что она будет проходить через 10 лет, например, в силу возраста. Поэтому в идеале брать надо свежую вторичку или новостройку.

Не забывайте ставить плюсик, добавляйтесь в друзья, в следующем посте расскажу как узнать о проблемах и подводных камнях конкретного дома.
Одно дело ипотечные требования, а другое дело — засоры, протечки, трещины, дурной запах от чего-либо, холодные стены и подобного плана проблемы. Как бонус скажу, что информация о вышеописанной проблеме с отоплением была получена из открытого доступа.
48 Комментариев
  • Igor Boroda
    10 января 2019, 01:35
    Вижу У Вас в сообщении МКД. Питер?
      • Igor Boroda
        10 января 2019, 01:39
        webkot, Сорри, а город какой? К Вас же не понять из данных :-((((

      • Евгений Черных
        10 января 2019, 10:16
        webkot, Хрущи в МСК еще нормальные. Но замкадом хрущ это убожество, с вонью в подъездах и запахом бабушек
    • Аня F
      10 января 2019, 02:38
      — блочные и панельные дома
      Обоснуйте
      • Igor Boroda
        10 января 2019, 02:41
        Аня Familiinebudet, Видимо, комментарий не мне... Ну… или Вы обоснуйте… что-то, что я должен был обосновать.... 
  • Дмитрий Ш
    10 января 2019, 01:40
    Вот имеется как раз в наличии этакая собственность-подходящая сразу под все 8 пунктов… И куда её?((
  • Дмитрий Ш
    10 января 2019, 01:48
    Разумеется. Дело всегда лишь в цене…
      • Дмитрий Ш
        10 января 2019, 01:57
        webkot, Ну я ж как раз о том, что приобреталось такое не как инвест-инструмент, а как жильё. Теперь скинуть можно только с большим дисконтом… а не хочется...(
      • Gsimplov777
        10 января 2019, 02:00
        webkot, а если в Москве брать квартиру под снос, но которая уже входит в план по реновации? Разве банк сильно рискует здесь? Если перестанут платить получит в актив новую квартиру с большими квадратамиии улучшенной планировкой? Или не?
          • Дмитрий Ш
            10 января 2019, 02:18
            webkot, Вроде как, ветхоаварийное и официально значащееся«под снос» не подлежит продаже вообще. В договоре купли/продажи стороны могут прописать что угодно, но право собственности регистрировать в реестре не станут. Разве нет??
          • Gsimplov777
            10 января 2019, 02:19
            webkot, я говорю о тех квартирах, где все это уже известно в Москве все это известно… и строят рядом как правило, но не везде…
            • Лёва Соловейчик
              10 января 2019, 10:26
              Gsimplov777, 
              переселяют не рядом — не для того всю эту «реновацию» затеяли.
  • я бы что-нибудь рядом с магазином Детский Мир прикупил, для склада
  • Vovilnik
    10 января 2019, 02:41
    На самом деле все зависит от региона. А что не так с панельными домами?
    • vorona969
      10 января 2019, 11:22
      Vovilnik, это вопрос к банкам.
  • Алексей [buythedip]
    10 января 2019, 04:55
    Пункт с панельками не понятен, ипотеки на новые панельки выдаются без проблем, более того, часто панельки значительно лучше монолитов, отлитых таджиками с нарушением всех норм по проекту студента строяка с мудацкими комнатами
  • baron_samedi
    10 января 2019, 05:26
    я знаю кто в этом не виноват.
    Это Мудаков и его законы.
  • XMAX
    10 января 2019, 07:07
    С пальца все высосано, причём вероятнее всего с 21-го
  • Stepan K
    10 января 2019, 07:30
    У нас в НН ипотеки спокойно выдаются и под панельки и под хрущи, брежневки и даже сталинки и ес-но никакая газовая колонка не помеха и стоят они и продаются немного дешевле новостроек, а не 30-40%
  • Игорь Гурин
    10 января 2019, 08:06
    Верно указывали — все зависит от региона
  • Бузил Ли-Репейник
    10 января 2019, 08:23

    Стальные трубы? Чё за дом такой?! Вариантов сейчас три: металлопластик, полипропилен, и ПВХ Рехау. Это ж чё там мастер наварил?!)))))

    В квартиру заходит отводка от общей трубы, уменьшение диаметра приведет только к тому, что насос не продавит скажем тёплый пол. На остальных соседях это не скажется.

    В Питере я помню, был в старом доме, там единый металл. стояк через все квартиры 5 этажей времён Ленина, чтобы перепаяться на полипропилен, приходилось сливать воду со всего дома. Так извините, та хата стоила мультов восемь и было там квадратов 60, деревянные перекрытия и аллюминиевая проводка внутри дома. Цена там никак со всем этим не увязана, она отражала лишь его выгодное расположение в центре северной столицы. 

  • Шен Ци (S как доллар)
    10 января 2019, 08:47
    автору спасибо! много интересных мыслей. ну может где-то слишком строго к оценке жилья подходит, но все равно полезно знать.
  • ivan
    10 января 2019, 09:32
    спасибо, грамотный подход )
  • drow
    10 января 2019, 09:33
    Ага, бред какой-то, такое ощущение что автор прибалт или стырил текст с прибалтийского ресурса.
  • KarL$oH
    10 января 2019, 09:44
    Газовая колонка это ещё один дополнительный риск взлететь на воздух, не считая того, что подъезд может рухнуть банально от утечки газа в газовой плите.

    Считай, что два шланга и двойной риск.
  • АЛ ФИ
    10 января 2019, 09:52
    а где вся суть 7… выкладки с цифрами ценами… например во сколько оценили собственнику переделку труб… может в другом посте 7
  • Ив Ив
    10 января 2019, 12:03
    Автор писал бред не приходя в сознание. Никаких проблем с ипотекой на панельные дома нет, разницы в 30% цены тоже нет. Вся Москва застроена панелью, большинство домов в новых районах Москвы тоже панельные. Срок службы, например, панельной серии П44т по нормативам — 120 лет.
  • Dmitryy
    10 января 2019, 12:31
    А зря вы так про котлованы. Просто застройщика надо тщательнее выбирать. Хотя получается долгосрочная инвестиция. Плюс 3 года владения, чтобы не платить налог. Итого лет 5. Зато цена от котлованной стоимости может отличаться на 60%. Не так много за 5 лет, по сравнению с рынком.
  • Chartmaster
    10 января 2019, 12:40
    Подскажите пожалуйста, зачем инвестору рассматривать физический рынок (если конечно нет инсайда)? Финансовые инструменты REIT вроде REET ETF позволяют инвестировать в недвижимость в валюте и иметь международный портфель компаний, профессионально занимающихся этим бизнесом. Ну и див доходность 5%+
    • Авентадор
      10 января 2019, 13:33
      Сергей Веревкин, в случае с REIT-фондами стоит иметь в виду, что они в большинстве сильно закредитованы. В кризис они падают глубже, чем реальная цена на недвигу, т.к. многократно повышаются риски перехода части их активов в пользу банков
      • Chartmaster
        10 января 2019, 13:36
        Ave, у Вас есть подтверждения этих утверждений?
        • Авентадор
          10 января 2019, 13:50
          Сергей Веревкин, вы про высокий уровень долга? вот здесь рассмотрена ситуация в различных секторах, в том числе по REIT: smart-lab.ru/blog/483533.php
          но вообще, конечно, бывают разные типы таких фондов, и надо в каждом случае смотреть индивидуально
          • Chartmaster
            10 января 2019, 13:59
            Ave, увидел  — спасибо! 
            Расшифрую свою мысль: REIT обладают слабой беттой (в тч высокой долговой нагрузкой), что сказывается на ускоренном падении в кризис. Но также сильной альфой. SPG например после кризиса выросла в 8 раз, тогда как цены на недвижимость выросли со дна в менее, чем в два раза.
            В итоге:
            1. Будете ли Вы покупать недвижимость для инвестиций сейчас или в кризис?
            2. В случае покупки будет ли это реальный «бетон» или финансовый инструмент?
            Мне кажется ответ очевиден, повторюсь, если Вы не инсайдер (напр. сын министра строительства Н-ской области).
            • Авентадор
              10 января 2019, 14:08
              Сергей Веревкин, так за счет чего SPG сумел обогнать рынок? небось по тренду пирамидился с плечами? это ему повезло, что тренд оказался устойчивый, однако вы гляньте как этот же SPG сложился в 5 раз на кризисе 2008-го. Скоро всё может повториться
              • Chartmaster
                10 января 2019, 14:13
                Ave, мы с Вами друг друга не слышим:)
                Извините, если что не так
                • Авентадор
                  10 января 2019, 14:19
                  Сергей Веревкин, пардон, а какую мысль вы пытались донести? что в недвижимость особенно выгодно инвестировать на дне кризиса? ну это ж как бы самоочевидно, я тут не имел возражений. А выбор инструмента — reit или физическая недвига — в данном случае является второстепенным вопросом.

                  Просто кризис на текущий момент только начинает развиваться, вы и сами этого ждете… но при этом уже пытаетесь сберечься в REIT'ах, несмотря на их плечи и потенциал падения. Подумайте о целесообразности! :) Вот мой месседж для Вас.
  • Tomm
    10 января 2019, 18:26
    «И даже замену электропроводки нужно согласовывать. Это тоже перепланировка.»
    -

    1) что на самом деле так?
    2) и с кем согласовывают замену?
  • GAS_83
    10 января 2019, 22:50
    Качество новостройки также отличается. На своём опыте убедился. Рассматривал новостройку в небольшом городе (300 тыс. население), вопрос цены опускаю, так вот в регионе куда более качественная застройка. Явно выровненные стены, трубы отопления стальные, перегородки между комнатами возведены и заштукатурены. А в ближайшем подмосковье тупо бетонная коробка и окна. 
    Это к тому, что спрос на квартиры в столичном регионе настолько высок, что покупатели гребут всё лишь бы зацепиться за квадратные метры, застройщик это прекрасно понимает и «ляпает» как попало, мимнимально соблюдая требования.
  • Пилат
    10 января 2019, 23:24
    В депрессивных моногородках и поселках, откуда народ потихоньку сваливает, неликвидом является все. В МСК задорого уйдет даже убитый хрущ — главное это расположение. Что касаемо панельных домов — их в мск процентов 75-80 от жилого фонда и лучше панель позднего советского периода, чем говенный экономный монолит (там монолит — этот только опорные колонны и перекрытия — все остальное, даже межквартирные стены большей частью из пеноблоков — любой тупой строитель-таджик долбанет мощным перфоратором и опа, Вы в квартире соседа. Опять же проложенные и соединенные хрен знает как пластиковые трубы в стяжке — почитаешь форумы — постоянные протечки. Потом почти все такие монолиты — это проекты огромных домов-человейников — соответственно проблемы с парковкой авто, если оно есть, либо готовь лям за машиноместо, ну это если есть подземный паркинг. Опять же расположение этих домов редко, когда удачное, так как в основном строились в последние годы на территориях бывших промзон или впихивались туда, где и без них места мало.
    • Анатолий И.
      27 января 2019, 13:17
      Сципион, как вы оцените новые современные панельки — с сендвич -панелями — они по идее ведь более теплые?

Активные форумы
Что сейчас обсуждают

Старый дизайн
Старый
дизайн