21 октября 2013, 10:40
Снова про недвижимость, фондовый рынок, сдачу квартирки и пассивный доход
Начало спора тут:
smart-lab.ru/blog/146426.php#comment2133314
Жаль, что спор был на выходных — уезжал, не смог поучаствовать. Теперь выскажусь. Но должен сразу отметить, что любые попытки обсуждать инвестиции в недвижимость со сдатчиками квартирок — обречены на провал.
Как правило, эти люди смутно себе представляют экономику вообще, о сложных процентах, дисконтировании денежных потоков — не имеют представления вообще. Более того, претендуя на многолетний опыт в деле сдачи квартирок, почему-то ничего не знают об истории вопроса, не в курсе динамики цен и факторов, влияющих на эту динамику.
Вся дискуссия обычно сводится к тому, чтобы убедиться в перечисленных особенностях мировоззрения сдатчика (или желающего таким казаться) и получиться порцию неизбежных визгливых оскорблений. Оскорбления, увы, тоже не блещут оригинальностью и сводятся к банальным обвинениям в нищеганстве. Типа «тебе нечего считать, у тебя нет квартирки под сдачу в Химках».
Вот тут хотел бы заострить ваше внимание на этом универсальном подходе. Замечу, что он как раз нелогичен. Тот, кто ХОРОШО считает — как правило, владеет тем, ЧТО ему считать. И наоборот — тот, кто не в курсе, как считать, обычно ничем не владеет, и ему просто не на чем оттачивать навык расчетов. Иначе — пробелы в знаниях тех, кто претендует на роль владельца стабильного и успешного бизнеса, просто необъяснимы.
Во избежание ставших банальными оскорблений сразу скажу, что у меня с недвижимостью всё в порядке, как и со всем остальным тоже. Более того, я считаю БИЗНЕС, связанный с недвижимостью, строительством и девелопментом — солидным и доходным. Но это именно бизнес, связанный с полной вовлеченностью в него, известными рисками и самое главное — большими масштабами инвестиций. Как только мы начинаем говорить каком-то «пассивном доходе» в виде сдачи квартирки в наём, следует помнить, что скорее всего это свидетельство личной неустроенности на карьерном поприще. Ну, как в кино показывают главного героя, который приехал завоёвывать Нью-Йорк… Если он не сын африканского вождя, то он ищет квартирку на съем. И находит. Снимает квартирку он либо у толстой румынки в махровом халате, либо сексуально озабоченного толстяка в майке-алкоголичке и с лысиной. Такой вот унылый собирательный образ. И не питайте себе иллюзий. Люди, системно поставившие на пассивный доход с личной недвиги — именно так и выглядят. Если не снаружи, то внутри — точно.
Так вот, допустим, что вы готовы взяться за коммерческую эксплуатацию жилья, сделав из этого просто бизнес, а не в силу личной опущенности. Для этого нужно просто-напросто ЧЕСТНО посчитать доходность и решить, надо вам это или нет. Итак:
1. Честно посчитайте сумму, которую вы должны будете потратить на приобретение нужного вам объекта. Никакие варианты «купил 10 лет назад», «получил от бабушки», «дали на работе 30 лет назад», «брат в тюрьме на 8 лет» — не должны учитываться как рабочие. Всё активы, даже полученые на халяву — имеют конкретную рыночную стоимость СЕЙЧАС. Это известная хохма, когда бедолаги-сдатчики начинают считать доходность «от первоначальной суммы». Кого она волнует? Если квартира стоит сейчас четыре миллиона и ликвидна — значит, её рента стоит вам четыре миллиона. Если вы берете объект у строителей — честно посчитайте, сколько вам обойдется два-четыре года простоя денег. И сколько будет стоить риск несдачи дома. Увы, это реальность новостроя.
2. Имейте ввиду, что вы никогда не будете сдавать квартиру 12 месяцев в году. Длительные отношения — не для частников, не желающих платить налоги. Вы будете терять каждый год от двух недель до месяца на замену износившегося арендатора. Раньше было легче, но легче уже не будет.
3. Имейте ввиду, что вам нужно будет делать регулярный, как минимум раз в два года, ремонт. Жильцы не относятся к квартире как к своей, и переклеивать обои — это самое малое, что придется делать. Конечно, разбитую сантехнику вам возместят из страхового депозита. Но случаев, когда жилец, накосячив по-крупному, съезжал, просто наплевав на депозит — достаточно. Рассчитывать же на то, что вы возместите это в судебном порядке, по меньшей мере наивно.
3. Имейте ввиду, что вам придется потратиться на обстановку. Сдача квартирки со скрипящей бабушкиной кроватью, конечно, возможна. Но вы будете просто неконкурентоспособны на фоне остальных. Это отразится на доходности. Ну, траты на обстановку тоже на доходности отразятся — но каждый выбирает сам.
4. Если вы рассчитываете, что ваш объект будет расти «как минимум на инфляцию», изучите историю вопроса. На эту тему сломано много копий, но прежде всего подумайте, уверены ли вы в том, что в нынешних условиях житель Химок более обеспечен, чем житель Бонна, Праги или Хельсинки. И будет ли он более обеспечен через год, три года или пять лет.
5. Решите для себя, готовы ли вы рисковать, забив на налоги. Проблема в том, что уйти от налогообложения в случае, если налоги таки решат дожать — будет очень сложно. Дожимать их будут вместе со штрафами за срок гражданского иска (3 года), а квартирку не положишь в карман и не убежишь, не скроешься. Рассчитывать же переложить налоги на арендаторов — несколько самонадеянно. Для арендатора это эквивалентно просто повышению цены аренды, а если бы цену можно было бы повысить — это бы давно сделали.
6. Посчитав всё ЧЕСТНО и получив цифры доходности, сравните эту доходность не с НУЛЕМ, как это принято у мечтателей-сдатчиков квартирок, а с доходностью банковского депозита. Учтите ликвидность денег, вбетонированных в квартирку. Учтите, что при продаже вы, скорее всего, получите меньше того, что пишется в объявлениях. И имейте ввиду, что это не «гарантированный» доход, и он не будет «всегда». Для его получения вам будет недостаточно зайти в инет-банк с компа. Вам нужно будет искать арендатора, следить за его косяками и выбивать из него деньги.
Теперь, когда вы все посчитали — решите, надо вам это или нет. Скорее всего, у вас получится 3-5% годовых, что ниже не только депозитной ставки, но и ниже инфляции. Решите для себя, кто на самом деле нищеган: тот, кто отказался гноить свои деньги в сегодняшнем бетоне — или согласившийся на это. Определите для себя, почему громко причитающие о надежности бетона не знают или не хотят говорить об этих очевидных экономических аспектах. Для себя я на этот вопрос ответил. Больше всего о доходности и надежности квартирок пишут те, у кого в реальности нет ничего на сдачу, но они просто мечтают пожить жизнью рантье. Ну, насчет образа квартиросдатчика в Голливуде — это, конечно, художественное преувеличение… но смотрите сами:
1. Большинство сдатчиков имеют смутное представление об экономике вообще и проектной экономике в частности.
2. Большинство сдатчиков сдают объекты, доходность которых им неважна.
3. Большинство сдатчиков сдают объекты, которые не были приобретены по рыночной цене (унаследованы или приватизированны).
И вы готовы с ними конкурировать за свои, честно заработанные деньги? Я для себя решил, что это неэффективно.
На всякий случай, во избежания траты времени: для себя я давно решил, что сфера недвижимости — есть весьма привлекательная сфера для инвестиций. Но «недвижимость» — понятие широкое. Девелопмент объектов, девелопмент территорий, спекуляции — этому решительное «да». Новострой — «может быть». Сдача квартирок в наем — увы, «нет».
smart-lab.ru/blog/146426.php#comment2133314
Жаль, что спор был на выходных — уезжал, не смог поучаствовать. Теперь выскажусь. Но должен сразу отметить, что любые попытки обсуждать инвестиции в недвижимость со сдатчиками квартирок — обречены на провал.
Как правило, эти люди смутно себе представляют экономику вообще, о сложных процентах, дисконтировании денежных потоков — не имеют представления вообще. Более того, претендуя на многолетний опыт в деле сдачи квартирок, почему-то ничего не знают об истории вопроса, не в курсе динамики цен и факторов, влияющих на эту динамику.
Вся дискуссия обычно сводится к тому, чтобы убедиться в перечисленных особенностях мировоззрения сдатчика (или желающего таким казаться) и получиться порцию неизбежных визгливых оскорблений. Оскорбления, увы, тоже не блещут оригинальностью и сводятся к банальным обвинениям в нищеганстве. Типа «тебе нечего считать, у тебя нет квартирки под сдачу в Химках».
Вот тут хотел бы заострить ваше внимание на этом универсальном подходе. Замечу, что он как раз нелогичен. Тот, кто ХОРОШО считает — как правило, владеет тем, ЧТО ему считать. И наоборот — тот, кто не в курсе, как считать, обычно ничем не владеет, и ему просто не на чем оттачивать навык расчетов. Иначе — пробелы в знаниях тех, кто претендует на роль владельца стабильного и успешного бизнеса, просто необъяснимы.
Во избежание ставших банальными оскорблений сразу скажу, что у меня с недвижимостью всё в порядке, как и со всем остальным тоже. Более того, я считаю БИЗНЕС, связанный с недвижимостью, строительством и девелопментом — солидным и доходным. Но это именно бизнес, связанный с полной вовлеченностью в него, известными рисками и самое главное — большими масштабами инвестиций. Как только мы начинаем говорить каком-то «пассивном доходе» в виде сдачи квартирки в наём, следует помнить, что скорее всего это свидетельство личной неустроенности на карьерном поприще. Ну, как в кино показывают главного героя, который приехал завоёвывать Нью-Йорк… Если он не сын африканского вождя, то он ищет квартирку на съем. И находит. Снимает квартирку он либо у толстой румынки в махровом халате, либо сексуально озабоченного толстяка в майке-алкоголичке и с лысиной. Такой вот унылый собирательный образ. И не питайте себе иллюзий. Люди, системно поставившие на пассивный доход с личной недвиги — именно так и выглядят. Если не снаружи, то внутри — точно.
Так вот, допустим, что вы готовы взяться за коммерческую эксплуатацию жилья, сделав из этого просто бизнес, а не в силу личной опущенности. Для этого нужно просто-напросто ЧЕСТНО посчитать доходность и решить, надо вам это или нет. Итак:
1. Честно посчитайте сумму, которую вы должны будете потратить на приобретение нужного вам объекта. Никакие варианты «купил 10 лет назад», «получил от бабушки», «дали на работе 30 лет назад», «брат в тюрьме на 8 лет» — не должны учитываться как рабочие. Всё активы, даже полученые на халяву — имеют конкретную рыночную стоимость СЕЙЧАС. Это известная хохма, когда бедолаги-сдатчики начинают считать доходность «от первоначальной суммы». Кого она волнует? Если квартира стоит сейчас четыре миллиона и ликвидна — значит, её рента стоит вам четыре миллиона. Если вы берете объект у строителей — честно посчитайте, сколько вам обойдется два-четыре года простоя денег. И сколько будет стоить риск несдачи дома. Увы, это реальность новостроя.
2. Имейте ввиду, что вы никогда не будете сдавать квартиру 12 месяцев в году. Длительные отношения — не для частников, не желающих платить налоги. Вы будете терять каждый год от двух недель до месяца на замену износившегося арендатора. Раньше было легче, но легче уже не будет.
3. Имейте ввиду, что вам нужно будет делать регулярный, как минимум раз в два года, ремонт. Жильцы не относятся к квартире как к своей, и переклеивать обои — это самое малое, что придется делать. Конечно, разбитую сантехнику вам возместят из страхового депозита. Но случаев, когда жилец, накосячив по-крупному, съезжал, просто наплевав на депозит — достаточно. Рассчитывать же на то, что вы возместите это в судебном порядке, по меньшей мере наивно.
3. Имейте ввиду, что вам придется потратиться на обстановку. Сдача квартирки со скрипящей бабушкиной кроватью, конечно, возможна. Но вы будете просто неконкурентоспособны на фоне остальных. Это отразится на доходности. Ну, траты на обстановку тоже на доходности отразятся — но каждый выбирает сам.
4. Если вы рассчитываете, что ваш объект будет расти «как минимум на инфляцию», изучите историю вопроса. На эту тему сломано много копий, но прежде всего подумайте, уверены ли вы в том, что в нынешних условиях житель Химок более обеспечен, чем житель Бонна, Праги или Хельсинки. И будет ли он более обеспечен через год, три года или пять лет.
5. Решите для себя, готовы ли вы рисковать, забив на налоги. Проблема в том, что уйти от налогообложения в случае, если налоги таки решат дожать — будет очень сложно. Дожимать их будут вместе со штрафами за срок гражданского иска (3 года), а квартирку не положишь в карман и не убежишь, не скроешься. Рассчитывать же переложить налоги на арендаторов — несколько самонадеянно. Для арендатора это эквивалентно просто повышению цены аренды, а если бы цену можно было бы повысить — это бы давно сделали.
6. Посчитав всё ЧЕСТНО и получив цифры доходности, сравните эту доходность не с НУЛЕМ, как это принято у мечтателей-сдатчиков квартирок, а с доходностью банковского депозита. Учтите ликвидность денег, вбетонированных в квартирку. Учтите, что при продаже вы, скорее всего, получите меньше того, что пишется в объявлениях. И имейте ввиду, что это не «гарантированный» доход, и он не будет «всегда». Для его получения вам будет недостаточно зайти в инет-банк с компа. Вам нужно будет искать арендатора, следить за его косяками и выбивать из него деньги.
Теперь, когда вы все посчитали — решите, надо вам это или нет. Скорее всего, у вас получится 3-5% годовых, что ниже не только депозитной ставки, но и ниже инфляции. Решите для себя, кто на самом деле нищеган: тот, кто отказался гноить свои деньги в сегодняшнем бетоне — или согласившийся на это. Определите для себя, почему громко причитающие о надежности бетона не знают или не хотят говорить об этих очевидных экономических аспектах. Для себя я на этот вопрос ответил. Больше всего о доходности и надежности квартирок пишут те, у кого в реальности нет ничего на сдачу, но они просто мечтают пожить жизнью рантье. Ну, насчет образа квартиросдатчика в Голливуде — это, конечно, художественное преувеличение… но смотрите сами:
1. Большинство сдатчиков имеют смутное представление об экономике вообще и проектной экономике в частности.
2. Большинство сдатчиков сдают объекты, доходность которых им неважна.
3. Большинство сдатчиков сдают объекты, которые не были приобретены по рыночной цене (унаследованы или приватизированны).
И вы готовы с ними конкурировать за свои, честно заработанные деньги? Я для себя решил, что это неэффективно.
На всякий случай, во избежания траты времени: для себя я давно решил, что сфера недвижимости — есть весьма привлекательная сфера для инвестиций. Но «недвижимость» — понятие широкое. Девелопмент объектов, девелопмент территорий, спекуляции — этому решительное «да». Новострой — «может быть». Сдача квартирок в наем — увы, «нет».
Объявлен новый купон ПионЛизБР5 Честно говоря, я устал регистрировать рекорды по размеру купона эмитента, поэтому просто без лишних красок:
компания Пионер Лизинг объявила размер 32 купона срок выпл...
Стоит ли вкладывать в бетон в Питере? Есть шанс что город близко к Европе и по нему не прилетит МБР? Авто-репост. Читать в блоге >>>
Нигерийская национальная топливная корпорация и Группа Данготе подписали долгосрочный контракт на поставку природного газа для внутренних нужд НПЗ Данготе Маркетинговое подразделение Нигерийской нацио...
Самолет падает а Аэрофлот - нет Акции Самолета падают — хотя есть фундаментал там ( земельный банк и недвижимость)
А если застройщикам отдадут процентную доходность с эскроу-счетов — будет все п...
Самолет падает а Аэрофлот - нет Акции Самолета падают — хотя есть фундаментал там ( земельный банк и недвижимость)
А если застройщикам отдадут процентную доходность с эскроу-счетов — будет все п...
18:28
xezdx, почти. Исторический лой на 69.40.
Запасы природного газа в ПХГ Европы продолжают быстро снижаться
По состоянию на утро 22 ноября запасы составляют 107.8 миллиарда кубометров газа, что на 0.6 млрд меньше, чем 21 ноября.
Запасы за ...
Паника на рынке: инвесторы распродают свои акции Дожили мы и до паники. Индекс Мосбиржи пробил ноябрьский минимум и устремился ломать сентябрьский. Акции широким фронтом полетели вниз.
...
18:26
Такого плотного стакана я не видал помоему никогда Сишка
Дедолларизация понимаешь ли Авто-репост. Читать в блоге >>>
Tverskoy_homyak, на долго ли )
А так согласен, обычно квартиры сдают или посуточно(профессионалы) или по факту наличия лишней квартиры(любители).
Так что следуя рыночной логике, толпа всегда поигрывает, рано или поздно народ что жирует на депозитах ощутит на себе невидимую руку рынка, как впрочем и сдающие квартиру в аренду, в любом бизнесе есть риски. Да, сейчас депозиты выгоднее, но ситуация в любой момент может поменяться, квартиры вполне могут стать еще дороже, а могут и резко подешеветь.
Я отлично помню ситуацию 2003-2004-го, когда хозяева квартир в продаже ходили по агентствам недвижимости и канючили чуда… а чуда не было, и с каждым месяцем становилось все беспросветнее. Тогда чудо всё-таки произошло: придумали ипотеку, и цена скакнула в космос. Ирония в том, что тем, кому надо было продать, это принесло только ужас, ведь они продали (с облегчением) по цене, которая стала ниже рыночной в раз всего через полгода-год.
по поводу покупки для сдачи в аренду соглашусь с Вами…
это финансово не интересно — легче положить на депозит и захеджироваться по доллар и евро (50/50) купив фьючерс на сумму депозита (не ГО, а именно сумму)…
Когда я снимал квартиру за 16 тр, которая стоила 6-7 млн. рублей. Для хозяина — это (16-4)*12/6500 = 2,2% в год
Конечно, цена может вырасти на квартиру на 10%, но это лишь уровень инфляции сейчас…
Думаю, для семьи логично иметь 1 квартиру, когда подрастают дети — позаботится, чтобы дети не мыкались по съемному жилью…
одни люди живут уже почти 2 года. ни разу в них не делал ремонт. квартиры сдаются по рыночной цене (т.е. никаких дисконтов что нет евроремонта и тп. я не делаю)
уже более 10 лет. никаких проблем с налогами и тп ни разу не было. конфликтов с постояльцами — тоже
все квартиры куплены от 2до 10 лет назад. если честно — ни разу не считал сколько и когда они у меня окупятся или окупились когда. вот есть они и все. и есть деньги за их аренду.
продавать буду все разом. когда время придет свалить с этой страны. пока это вермя не пришло )
А у нас принято обзывать «пассивным доходом» то, что тупо не требует (как бы) усилий. При этом инфляция жрет актив, риски велики, ликвидность мала, да еще получают этот доход на актив, который сформирован раз в жизни и больше не повторится (наследство, приватизация) — туда же, «пассивный доход по К.». Ужос. Полная невменяемость.
понятно почему, можешь быть легко послан…
так как человек от тебя не зависим
Да. это именно так.
Это только подтверждает тезис о том, что сдавать квартирку — клеймо неудачника.
в скором будущем
просто отберут со временем)))
если конечно ваш бизнес это не коммерческое помещение
в собственности
Боюсь, вы смутно себе представляете, что такое отобрать мелкий и средний бизнес. дело в том. что такие бизнесы сильно завязаны на личности владельца, отобрать их не разрушая зачастую сложнее, чем акции Уралкалия.
Банк, банк вам вернет 700 000 руб, положить в тот 20 банков под вменяемый процент вы не можете, так как ставки до7% на мебанке и бумаги немерено. всякие деятели типа тинькова будут брать дороже, но риски там другие и это надо осознавать. переводить в доллары и выводить за границу, вкладывать в актвы которые защищены какими то правами это вариант, но за пределами большихкрасно сине белых фолагов и людей с надписю россия на спине
вот есть садовые кварталы по 500 000 за м2 и все раскплено… что нереальные цены? а будет по 700 на втроричке уже…
А обязательства по вкладчикам при банкротстве — первой очереди. Так что ничего страшного.
И еще раз: доходный дом — это БИЗНЕС, а сдача квартирки — выживание неудачника.
вы расскажите это пенсионерам сдающим квартиры,
и живущим на кипре, в отличном климате, с хорошей экологией
С квартирки прожить на Кипре достойно — вряд ли возможно. С трех квартирок — еще может быть. Но это жизнь растения, унылый финал жизни человке, который смог заработать 20-25 миллионов рублей, почти более полумиллиона доллларов… ну или сколько там стоят три квартирки в Химках…
как вы себе представляете старость,
где вы будите жить, и чем заниматься,
все европейские пенсионеры либо на канарах, кипре,
или в испании, и они не глупее вас
С тех пор прошло много времени. Во-первых, уйма европейских пенсионеров погорело через убытки пенсфондов на доткомах в 2000-х, затем на недвиге в 2008-м… и теперь влачат жалкое существование. лучше, конечно. чем в псковской деревне на 6800 рублей, но градус вашенй пафосности бы сильно уменьшился, если бы вы увидели ка кна самом деле живут пенсы, к примеру, в Марселе.
Во-вторых, железный занавес 20 лет назад упал, и многие из российских предпенсионеров (к примеру, я) уже отлично знают, что Канары — достаточно гнусное и скучное место. А зимой — так еще и невоодушевляющее в части погоды, мягко говоря.
Если я продам эту однушку, то выручу за нее примерно 3-3.5 миллиона. За год при 8% в банке я смогу получить 240000. То есть условно суммы соизмеримы. Но в банке я проценты смогу выдернуть раз в год, а аренда дает доход раз в месяц. Риски соизмеримы что хату спалят, что банк лопнет. Но недвижимость имеет свойство дорожать в отличие от банковского депозита. На истину не претендую
2. Риски по несдаче квартиры и потери рыночной стоимости расписали, ок. А про банковский депозит? С ним ведь сравниваем доходность.
3. Инвестиции в недвижимость, также как и в фондовый рынок требуют знаний, расчета и развитой инфраструктуры. Нашел хорошую точку входа (купил с дисконтом от рынка), выбрал правильного брокера (получил хорошие условия по кредиту), хорошо вышел (нашел хорошую управляющую компанию или продал с маржой).
4. Последний тренд на рынке инвестиций в недвижимость -это Москва, причем коммерческая недвижимость, а не жилая. (подвалы, небольшие ОСЗ под реконцепт и редевелопмент, ну может еще хостелы). Да, согласен, тут высокий корупционный риск. Согласования, разносы и тд. Но профи снимают 25% годовых. Ну и Испания конечно, 5-10% годовых на жилую недвижимость у моря делать можно легко.
Вывод: инвестиции в недвижимость, «сдача квартирок» — доходный бизнес, который может приносить доход выше банковского депозита и имеет более вариативную маржу в случае успешного входа и выхода (актив может расти в цене, спекулятивная составляющая).
Мне кажется, десятилетия работы в условиях «коррупционного риска» извратили сознание предпринимателей. Они уже не думают о том, какие продукты выпустить или какую потребность удовлетворить. Они поголовно хотят сесть на поток. Типа ОДИН раз что-то сделать — и всю жизнь быть защищенным. Я бы и сам так хотел. Но…
ТАК НЕ БЫВАЕТ.
Москва по обеспеченности торговыми площадаями уже обгоняет Европу. О каком «последнем тренде» вы говорите? Кто там будет покупать?
Вывод: инструмент «квартрика под сдачу» ничем не хуже банковского депозита. Нужно просто уметь пользоваться.
1. Какая разница кто сдает? Вы же с цифрой работате. Выгодно, значит надо покупать.
2. Ждете залива на рынке недвижимости? Возможно это произойдет. Все давно ждут. Но мы же торгуем и инвестируем здесь и сейчас. Ваш банковский депозит может превратиться в фантики? Не было разве такого? Неужели то что происходит с америкой не вызывает у вас опасения за бумагу? А владелец недвижимости всегда получит со своего актива да хотя бы хлеб, молоко и масло.
Но пяток лямов — какая-то уж очень крутая цена за хлеб и молоко.
Можно их проще и дешевле получить. Тем более, когда счет идет на молоко и хлеб — искомое просто отбирают. Хорошо, если не вместе с жизнью.
Еще раз: я ничего не жду. Я просто анализирую ситуацию СЕЙЧАС и делаю прогноз на будущее. Моя позиция: при приобретении метров дял себя, на потребление — нет смысла ждать, т.к. обесценивание метров пойдет через стагнационный сценарий. Но именно поэтому нет смысла инвестировать в недвижимость.
www.arsagera.ru/products/zpifn_arsagera_-_zhilye_doma/stoimost_paya_i_scha/
Посмотрите на график цены пая и убедитесь. что он инфляцию не обоняет. А «профи», тем не менее, бодренько берут себе плату за управление. Для чего и создан был этот фонд.
Тем не менее рантье существовали (и неплохо)) всегда. Перефразируя одного экономиста — Недвижимость пузырь, но я не готов спорить с пузырем, которому тысяча лет.
Надеюсь не на меня намекаешь, а то не красиво получается)))
Не забывайте вычитать из депозита инфляцию, это 7%(в сбере)-6% примерно(за этот год на данный момент), ну даже возмем средний депозит по топ-30 банкам это 8,5% и тенденция идет на снижение.
Смотрите цены на недвижку в рублях, а не в баксах… получаем и тратим в рублях-то.
Со сдачи жилой недвижки реально получается около 5% годовых, что очень не мало + рост на уровне инфляции, и не надо говорить что она не растет на уровень инфляции.
Инфляцию нужно вычитать и с депо, и с бетона. Разниц атолько в том. с депо вы снять сможете в любой момент. а квартирку — скорее всего не обналичите НИКОГДА.
Ваш рецепт если есть 5 мультов положить на депозит лет на 15 или что, я так и понял?
Мой, купить недвижку и сдавать, а ренту вкладывать в дивидендные бумаги(сургут, мтс, эон, лукоил и тд)… цель всего этого обогнать инфляцию в рублях на промежутке от 10 -15 лет.
Феерично.
Купил двушку за 5 лямов. Сдаю её с доходностью 5%.
Первый год получил ноль, т.к. купил бумаги дивидендной доходностью… ну, пусть 3%.
Первый год — 0%
Второй год — 0.05*0.03= 0.15%
Третий год — 0.05*0.03+ 0.0015*0.03=0,1545%
И как ты собираешься обогнать инфляцию с такой доходностью, если:
1. Индекс ММВБ четыре года как НЕ РАСТЕТ.
2. Индекс недвижимости с 2008-го НЕ РАСТЕТ.
Воистину «А как там с доходностью, не считал. Есть и есть. Мне нравится в алкоголичке».
Я надеюсь что еще пару лет не будет роста, чтобы я успел собрал более менее нормальный портфель по этим ценам.
Ты просто не догоняешь, что щас экономика в переходном периоде между старой моделью роста (удовлетворение быстрорастущего спроса) к новому, в ширь так сказать(более качественному с точки зрения бизнеса). И когда этот процесс закончится, половина сидящих здесь будет шортить 3-5 летнее ралли.
А ведь там были десятки успешных мальчиков в дорогих костюмчиках с айфонами прекрасно понимающие "… экономику вообще, о сложных процентах, дисконтировании денежных потоков..." и т.д.
Нет уж, я лучше посижу в своей "… майке алкоголичке.." но в Паттае или с удочкой у речки. Чем буду на Лендкрузере прорываться по пробкам в "… офис класса А", чтобы постоять там 12 часов с раздвинутыми булками.
Про Патайю и удочку у реки вообще непонятно, к чему это. Это хорошо месяц, ну два. А потом — всё, неизбежная деградация. Если в ыполучили свой актив от скончавшейся бабушки — то, наверное, вам Патайя в самый раз. И пофиг, что эти 3 ляма могут изменить вашу жизнь так, что Патайя будет проходным моментом.
Моя вот жизнь сильно измениться если я сдаю квартиру и мне по фигу сколько она стоит. на эти деньги я содержу автомобиль и езжу в отпуск. и я не вижу никаких других альтернатив покупки квартиры и ее сдачи.
Теперь по поводу удачников и неудачников))) Это совершенно личное чуство каждого человека. Комуто просто выкурить сигаретку в день и долбануть поллитровку — это прекрассно. Другим быть толстым и лысым и не хрена не далать и они счастливы, другим бесконечно бегать, нервничать и стричь бабло все со всего света. Каждому свое. Очень аккуратно нужно с такими выводами о удачах и неудачах.
Нет никаких 17% в баксах.
Квартиры покупаются не на один день и не за один день.
Много лет российская недвижимость выравнивала свою цену с европейской, как объект для инвестиций. Железный занавес упал 20 лет назад — вот она 20 лет выравнивала. в 2008-м этот процесс закончился. С рентой произшло тоже самое. Поэтому если вы надеетесь, что идальше будет также, и бетон будет стоить дороже лондонского, а арендаторы будут получать как шведы — то это наивно.
Если думаете. что будет
Вот вам и результат пятилетней работы «Профи».
Вот вам и «уверен очень грамотно управляется и вот результаты очень наглядно и качественно отвечают на все поставленные в этом топике вопросы»…
деградация — это самое лучшее, что может случиться. Корова на лугу — крайняя степень деградации. И вы думаете что уровень счастья у нее (коровы) ниже выпускника МГУ по 16 часов просиживающего в офисе «большой четверки»?
Изменить жизнь куда? Залезть на самый верх, чтобы все делали «ку» при твоем появлении по офисе? Что в этой жизни есть такого, чего не может позволить себе рантье и может «изменивший жизнь за 3 ляма»?
И не надо путать «сохранение капитала» и «средства заработка».
Что же касается того, что может себе позволить рантье… гм… а что, собственно он может себе позволить аз 40 тыро в месяц? Это зарплата низкооплачиваемого клерка. Если он один (ни семьи, ни детей) — то Патайю, наверно, может позволить себе… раз в год. Или легкие наркотики на Гоа — чуть подольше. Причем тут «ку» в офисе — неясно. То опустившееся чмо. котрое получается из человека после года на восточноазиатских курортах — не будет вызывать «ку» не то что у офисного планктрона, а даже у водителей тележек у ашана.
Я согласен с автором, и не понятны выкрики тех, кто сдает и считает таких как я нищебродами. У меня при отношении с арендодателями за 4 года в Москве, сложился вид именно человека который мнит себя «инвестором», а сам в достаточно потрепанной одежде, весь в долгах, в частности не может отремонтировать тачку (уже полгода с погнутой дверью ездит) — это я про своего последнего арендодателя. Но понты хлещут во всю «моя квартира», «где вы до 30 тыс. квртиру найдете?».
И согласен с автором с пунктом 6 «Учтите, что при продаже вы, скорее всего, получите меньше того, что пишется в объявлениях» — собственники этого не понимают, считают что халупа с ремонтом 80-х — 90-х площадью 31 кв.м стоит 5,5-6 млн. р. Цена ей 4,5-4,8 млн. при нынешнем перегретом рынке, соответственно и аренда 23-25 тыс. в месяц, так нет, считают что около 30-ки нужно брать, и так типа благотворительность.
Не берут во внимание и то, что в 2003-2005 недвигу покупали «подъездами» те кто занл что будет, а господа «инвесторы-арендодателя» квартирок просто оказались в этой волне Московского рынка недвижимости. И крупняк уже готов скидывать квартиры по текущим ценам, ажиотажный спрос как в середине нулевых отсутствует и доходность в 30-40% останется в прошлом, а эти ребята играют по-крупному и им насрать, что может опуститсься рынок — свое они заберут.
Далее, вот поверье, что обо мне думают водители тачек Ашана — меня не волнует абсолютно. Но для меня является абсолютной ценностью Делать только то, что я хочу и тогда когда я хочу.
Теперь по сути: нет ничего, ну вообще ничего в этом мире сравнимое по соотношению риск/доходность с рентностой недвижимостью.
Вы можете перекладываться из одного успешного проекта в другой (я имею в виду бизнесы, спекуляции ценными бумагами еще что-то), радоваться как ваш капитал растет 3-7-12-25 миллонов, но все это закончится тем, что вы «попадете» о окажетесь с кучей низколиквидного шлака на руках. Если вовремя не остановитесь и не выведете часть (или весь)капитал.
А когда остановиться?
Рано или поздно вы поймете что «майка алкоголичка» комфортнее дорогого костюма. И перестаните тиранить себя и окружающих ради того чтоб произвести впечатление на «водителей тележек в Ашане»
Недвижимость с 2008 года только падает в цене. Уже более пяти лет. Она надежно испаряет ваши деньги.
Надежности такого рода я могу вам сколько угодно накидать. Африканские письма, казино в Белоруссии, наперсточники на Казанском вокзале, интернет-покер. Вот конкуренты по надежности с недвижимостью.
Мне больше интересно на чём основано это утверждение. Занимался сейчас расширением жил площади и в результате квартира, которую я купил сейчас в 2008 году стоила 50 куе. Угадайте сколько она стоит сейчас… покупали её тоже не для жилья, а именно как инвестиции… при этом она даже не сдавалась, просто стоял «бетон» и ждал своего часа…
Москва:
www.irn.ru/gd/?class=all&type=1&period=0&step=week&grnum=1¤cy=1#to_begin
Санкт-Петербург:
www.bn.ru/graphs/index.php?singlgraph=main
Смотрите графики, берете значение 5 лет назад, накладываете инфляцию и убеждаетесь, что бетон даже на величину инфляции не подорожал.
Давайте конкретно — район, цену сейчас, цену в 2008 году, сколько агентам отдали.
Я даже улицу не прошу.
Только вот я не пойму что хотим доказать? В отличии от Ваших графоманств, у меня на руках 2 ДКП и сделка проведенная 2 месяца назад. Я не теоретически рассуждаю, а пишу правду жизни.
А то, что в недвиге 98% проигрывают — это откровенно. Не ожидал от вас такой смелости.
1. Динамика роста обгонит инфляцию (как минимум) и депозитные ставки.
2. Максимумы будут превышены.
Пока же можно говорить о том, что инфляция наконец-то стала КАК-ТО отрабатываться. Проблема бетоноинвесторов в том, что они, сравнивая бетон с депозитом, забывают, что бетон — это аналог вклада. при котором основная сумма не снимается ВЕСЬ период. Сравнивая депозит в 10% с рентой, где доходность 4% ПОЛНОСТЬЮ ЭКВИВАЛЕНТНЫМ образом — мы имеем реинвестрирование разницы в 6%. Вот за счет этой разницы депозит обгонит любую растущую недвигу на длительных сроках.
Что же касается «всегда получите 1/2 зарплаты по региону в виде ренты», то повторю: ВАМ нужна такая страховка ценой 300 зарплат?
Не дороговато молочко?
Но вот заработать 5 лямов (это же надо смочь), вложить их в бетон и выдавать за счастье даже не работу садовником, а лежание овощем в Патайе — этого я не могу понять. Вдвойне не могу понять — агитацию за этот сюрреализм на трейдерском ресурсе.
Ну да ТС был прав "… получиться порцию неизбежных визгливых оскорблений..." А… подождите… так ведь вы же и есть топик стартер. Вот как все обернулось то.
Дело не в том, что это не вписывается в МОЮ модель. В мою модель много что не вписывается. Дело в том, что трейдерская деятельность и жвачная модель поведения несовместимы. Это объективный факт, тут нет ничего оскорбительного.
Но впрочем. я вас понимаю. Прикинуться обиженным — тоже вариант.
Буду выражаться фигурально… но реальная история.
сосед по лестничной площадке сдавал квартиру 2 года.за 500 баксов, за два года раза три квартира стояла по 1-2 месяца без квартирантов, часто менялись… в конце-концов он через два года сделал ремонт и сказал, что вместе с арендой платой, которая набежала за два года он еще доложил 2К долларов… и вопрошал-какая же то выгода?
являюсь обладателем квартирок
ваши слова как мед для меня
но! вопрос… вы какого года рождения?
значит вы пережили все отъему денех 90-х годов
значит читаю дальше вашу комментарии к ветке…
все очень инетересно
у меня настолько интересная ситуация… всю репу сломал
Или вы прежде чем сесть за руль автомобиля изучаете матчасть: как работает двигатель автомобиля, из какого материала сделаны ваши покрышки, состав краски вашего авто и т.д.?
Это как раз можно отнести к составу краски автомобиля.
лучше бы дали в ДУ под 1000% и с собой на тот свет забирали.
Форексфайтер опять спутал божий дар с яичницей. Да, пока ты молодой иди работай на завод это реально выгоднее. А сдачу хат оставь пенсионерам, которым плевать на доходность. Им нужно как можно менее ликвидное и надёжное вложение. Капает доходик и ладно. На тот свет бабки не унесёшь.
Можно было бы ещё привести аргументов, но весь смысл именно таков: как абсолютно ничего не делая получать доход и не бояться деноминаций, отъёма депозитов и прочей шелухи.
Если ты не умеешь сдавать квартиры, так чтобы это было выгодно, то не значит что никто не умеет. Тут половина торговать в плюс не умеет и чего, закрывать биржу?
www.echo.msk.ru/programs/Road_map/1173680-echo/?utm_source=twitterfeed&utm_medium=twitter
1. Вы не разделяете понятие «зарабатывать» и «сохранять».
2. «развиваться» — «деградировать». Вы можете сформулировать для чего развиваться и во что? Какой смысл в этом? Для чего себя каждый день насиловать?
3. Заработать 5 млн (ведь это для вас та недостижимая цифра, распорядиться которой вы тут всех пытаетись учить) — не сложно. Это реально просто, достаточно всего-лишь пару раз пройтись по краю закона. А вот сохранить. Не купить ПоршКайен, а купить задрипанную квартирку — вот это сложно. Все маркетологи, гламурные журналы, телевидение — вся система пропаганды работает против этого. Это «социально неодобряемое поведение»
4. Вот вы зачем встаете каждое утро? идете там куда-то, что то там делаете? может ваша жизнь имеет больший смысл чем моя? Наверное вы лекарство от рака изобретаете или спутники в космос запускаете?
5. К вопросу о «дорогом молоке» — я его и своим детям смогу передать и они будут избавлены от необходимости лизать чей-то зад в офисе. А вы, уверены, что сможете передать кому-то результаты своих трудов через 20-25 лет?
зачем я хожу на работу? Гм… Я каждый день делаю то, что используют примерно 100 тысяч человек в России. Скажем так — предметы длительного пользования. Делаю это без всякого насилия, и никому зад не лизал. Поэтому меня удивляет пафос ранте, когда они говорят о несуществующей работе. И своим детям могу внятно объяснить, чем занимался всю жизнь. Это к вопросу об осмысленности жизни. А вот что вы скажете своим детям? «Детки, я классно тусовался в Патайе»? Или «вы свободны от необходимости лизать зад»? А они так удивленно «Папа, а мы и не собирались… А что ты делал, пока у тебя не было халупки?»
Что же касается гламура и неодобрения, то тут вы опять выдаете желаемое за действительное. Образ рантье как раз весьма одобряем.Более того, большинство книг (той же Донцовой) и сериалов — были бы невозможны, если бы авторам пришлось объяснять. откуда у героев деньги на описываемый там образ жизни. А так «фигня, умерла бабушка во Франции».
Ну, и я вам также конкретно расскажу: у меня рабочий вариант вкладывать до 15 килобаксоф с отдачей от 100% до 300% годовых. Жизненный цикл — от пяти до десяти лет. Работают 3 из 4 проектов. Управление процессами онлайн.
www.invest-shop.ru/
А про «старую мебель» — у вас хорошо получилось, задорно.
Новую, я так понимаю, вы где-то бесплатно получаете? На каждый объект в запуске?
Кстати, дадите ссылочку на хату с ремонтом под ключ за 2.5?
пожалуста ни каких проблем.
и что из всего того что представлено на этом сайте годиться в употребление?
после окончания строительства та же квартира продается за 3,5 млн руб. срок сдачи дома декабрь 15 года. т.е. 1 млн за 2 года получаем доходность 20% 500т роста за год. не плохо так а?
так вы не ответили на вопрос? что из всего этого нужно покупать то? а может это? ))))))))))))))))))))))
Комфортабельная яхта океанского класса Benetau 50. Размещение до 8 человек. 3 просторные каюты на 2-х пассажиров и кают компания, 2 санузла с душевыми кабинами. Находится в Черногории. Виза не нужна. выплачено 70000 евро, требуется 120000 евро для оформления в собственность. Средняя стоимость аренды (чартера) 4000 евро в неделю. Дополнительные услуги: круиз, тур, и т.д. по Средиземноморью или в любую точку мира, оплачиваются отдельно. При средней загрузке яхты 30 недель. Прибыль 120000 евро. В первый год возможно полная выплата прибыли соинвестору. У вас появилась возможность отдохнуть в любой точке мира, на СВОЕЙ ЯХТЕ в любое время года. Приглашайте в круиз друзей и родственников. Предложение действительно до 1 мая 2013года. Спешите начинается сезон.
Местонахождение:
4 500 000 руб.
так куда нужно вкладывать деньги то. в
так я слушаю ваши предложения? в этот раз то не разочаруете и предоставите свой вариант? ))))
И сравнивать венчурные инвестиции (даже и с контрольным пакетом) по надежности с рентной недвижимостью — не корректно.
+ вы сильно заблуждаетесь, если считаете, что я не ищу постоянно возможностей для заработка. Но для этого есть высокорисковая часть капитала.
Я же написал: по реакции будет всё ясно. Так и получилось.
Только вы ошиблись немного — вы, может, и ищете возможности для заработка, но я-то уже нашел. Потому как не тратил время на бетон. Поэтому вы любое описание возможных инвестиций (даже вытянутое клещами, как вами из меня) воспринимаете как поиск денег. Согласитесь, смешно получается после высокопарных слов о полной свободе, дарованной бетоном?
Я ничего из вас клещами не вытягивал, вы сами сказали что у вас есть варианты НАДЕЖНЕЕ и ДОХОДНЕЕ рентной недвижимости — вы выдали аморфное «венчурное инвестирование»… Которое на поверку окажется и менее доходным и однозначно менее надежным чем недвижимость.
«ищете возможности для заработка» — да, я никогда не упускаю возможности заработать, и не вижу здесь противоречия со свободой дель то что мне нравится или вообще ничего не делать, которую даем мне «бетон».
"… Потому как не тратил время на бетон..." — а как на него тратят время? Деньги тратят — и получают свободное время…
Что касается «аморфного» венчурного инвестирования, то НИКТО здесь не описал конкретного проекта по бетону.
Нет уж. лучше меньше получить — но не валяться в этой грязи. И большую часть года проводить в нормальном климате.
Я с такими же причитаниями могу написать что-нибудь типа «вы отдаете ребенка в школу, и утвердаете, что никому не лижете зад?!» Или «у вас мать лежит в больнице»… и далее по шаблону. Бред.
В сухом остатке: нет смысла говорить о том. что вы ВЫБРАЛИ «меньше получать и не валяться». Не питайте себе иллюзий. Вы никогда не занимались поизводством, у вас не было никакого выбора. Судя по тому, что вы пишете «Надо только пройти по краю закона» — вы когда-то хапнули, а потом, испугавшись, легли на дно. Такое бывает в тысячу раз чаще, чем когда производственник вдруг ощутит себя униженным. Поэтому вас и устраивает 40 тыро с 8 млн., и жалкое блеяние на вопрос сына «Папа, а где ты работаешь» — не вызывает стыда.
+ я прекрасно вижу чем живут мои арендаторы (вы же не в серьез подумали, что меня устраивают 40 тыр с 8 млн?)
А к вопросу о «Пап, а где ты работаешь?» — так его просто не возникает. В момент (сегодня днем) когда вы подумали, что я обиделся — я был в аквапарке со своим ребенком.
И я еще ничего не услышал о «конструктивном подходе к жизни» с точки зрения спекулянта в форекс-кухне.
судьи кто?
В этой стране стране (для меня) осталась только биржа — в виду ее высокой ликвидности (и возможности быстро вывести бабки) и недвижимость — потомучто с «квартирками» всегда можно прикинуться «бедной бабушкой» и не попасть под очередную раздачу от нашего любимого государства
+ в 2006 году за долги отдали парикмахерскую (гордо именуемую салоном красоты + студию загара) — все это хозяйство пришлось тянуть до 2008 года — пока не удалось продать любителям «венчурных инвестиций с контрольном пакетом»
И, кстати вы так и не сказали, куда же нам вкладывать деньги, что бы они не «зависали на года»
Что значит «не сказал куда вкладывать»? Сказал. А если вы не располагаете понятийным аппаратом, то я вас в счастье при всем желании пинками не запинаю.
вы сказали только «венчурные инвестиции с контрольным пакетом» — это вообще ни о чем.
Обещали тут варианты вложений с НАДЕЖНОСТЬЮ и Доходностью лучше чем в недвижимости — и ушли от ответа. Нехорошо
1. "… Я вам что-то обещал.." — да, вы сказали что есть варианты. Сказав «А» — адекватные люди говорят «Б».
Я этих вариантов не вижу — вы их не называете. Вывод: вариантов — нет.
2. "… и даже назвал отрасль.." — отрасль вы НЕ назвали, «венчурные инвестиции» — не отрасль.
3. по 40 тыс с 8 тмлн — сказал не я — а вы, не надо мне приписывать ваши домыслы.
4."… а реальные, связанные с практикой подлога документов, вывоза владельцев в поля..." — вот уж про это я знаю гораздо больше, чем мне хотелось бы.
Если же вы знаете о реальности бизнеса на недвижимости «больше, чем мне хотелось» — о какой еще «надежности недвижимости» может идти речь?
Мне иногда кажется, что обсуждая бетон с квартирниками, я говорю с интеллектуальными зомби. Т.е. они в состоянии понимать обычные вещи, рассуждать о рисках, доходности — но как только речь начинает идти о бетоне, падает шторка, и в голове у них начинает проигрывать магнитофон. Одну и туже фразу. «А что может сравниться по надежности?»
Я уже писал — с недвижимостью сравниться по надежности может любой лохотрон. Любая лавка, которую вы НЕ контролируете — сравнивается по надежности с недвижимостью.
Есть другие варианты вложений: акции, облигации, бизнес… страховые схемы, экзотические: коллекции вина, антиквариат, рожание и воспитание десятков детей…
Все эти варианты обладают СРАВНИМЫМИ рисками, доходностями, затратами на управление.
Вот про это вам и предлагается поговорить. А вы пытаетесь свалиться в конкретные примеры. Шире надо мыслить.
Говорю же: уровень критичности по отношению к бетону у бетоноивесторов патологически низок.
FXFighter, я с вами согласен на все 100.
Я БРОКЕР с большим стажем в сфере недвижимости ( и пожалуйста не путайте меня с риэлтером/агентом/маклером и иже с ними, которые еще вчера торговали помидорами а сегодня устроились работать в АН), Я могу ответственно заявить, что средняя доходность в Москве при сдаче квартиры в аренду равна 3-5 процентам, за исключением случаев, когда объект покупался давно, хотя и тут можно все просчитать, или он действительно «халявный».
С каждым клиентом с которым я общаюсь, я пытаюсь вбить им в голову цифры и объяснить насколько инвестирование в недвижимость может быть для них геморроем, с камими реально проблемами они столкнуться, проблема людей часто в их совковом менталитете, якобы вот она квартира, ее можно потрогать.
Да есть категории инвесторов, которые покупают объекты и видят их перспективу, например для дальнейшей продажи этого-же объекта но в другом состоянии, но их единицы, а тысячи пытаются им подражать. К чему это приведет… Посмотрим, хотя и так уже смотреть можно.
Яркий пример, вчера с клиентом 5 (ПЯТЬ) часов обсуждали что делать с квартирой, сдавать ее и продавать, свое мнение я высказал (люблю говорить правду). Люди в финансах прекрасно подкованы и сами понимают что квартира хоть и актив, который и может давать деньги, но попробуй ты этот актив продай и вытяни ту реальную сумму которую ты хочешь. Это очень сложно.
Объекты сейчас (я беру последние 2 года), стоят в рекламе и по году (я не про эконом класс в бутово или бибирево), а про все то эксклюзивное новое и дорогое.
Все вроде миллионеры, но попробуйте вы вытяните эти деньги, вот вам и актив.
Все это многострочие — и топика, и комментов — укладывается в два термина: TCO & Licvidity. И это — применительно к любому рынку. К ЛЮБОМУ! Хоть к срочке, хоть к фонде, хоть к недвиге, хоть к торговле пирожками с котятами.
А вы тут — трем… мнем…
2 недвижку надо иметь полюбому — для детей… пока дети мелкие сдавать в аренду… каждому по квартире + для себя на черный день…
3 ну так я не понял… вверх или вниз… шортим???
я пока гожу… сегодня утром зашел в шорт по хаям, но что-то передумал. На открытии амеров, тоже маковку словил, но снова обоссалцо :) Сижу, смотрю…
Я вот на еврофранк поглядываю, похоже народ уже решается прикупить франка. Вот и нам пора на юг…
Ты когда на двух языках вперемежку долбишься никогда на транслит не срывался?
Ипоследне — положи на смартик или еще куда хоть один свой оригинальный перевод, тогда я твой упрек приму более уважительно.
Что же касается Д'Артаньяна — тот тут каждый сам себе злобный буратинка. Хотите считать, что я вас оскорблял — вы и и в таблице умножения найдете оскорбления.
Тут всё очень просто: неадекватность поведения у детей связано с незрелость мышления, которое позволяет ему надеяться, что педалирование желаний приведет к их исполнению. В этих случаях достаточно обозначить, что ты видишь его лукавство и цель не будет достигнута.
Ничего в этом оскорбительного нет.
ваш сферический упругий конь в вакууме уже надоел и не вставляет))
научите меня куда мне пристроить свои накопления в 3 млн рублей?
А кто вы такой, чтобы я тратил на вас своё время, обучая человека, которого родители не смогли обучить даже вежливости? С какого перепугу я буду вас развлекать, «срывая покровы»? Вы что-то напутали. Вы где-то в моем блоге увидели объявление «беру в ДУ», «принимаю на обучение»? Если да, то скорее всего это недоразумение.
Впрочем, это всё лирика. Главное состоит в том, что вам это ничего не нужно. Нужно было бы — вы бы уже обладали базовыми понятиями (прошло уже часов 12 с того момента, как я упомянул тему, можно было и подсуетиться). Скорее всего, у вас нет ни 3 млн, ни даже одного.
Или я ошибаюсь? Вам нужно? Что ж, попробуйте меня убедить.
Что ж, хорошая попытка… съехать на бентли… Но все равно незачет. Правильно ли я понял — вы признаете, что вам это НЕ НУЖНО и разговор с вами бессмысленен? Отлично.
А уж не нужно это вам по причине отсутствия денег или по причине неокрепшего ума — остаивм это на вашей совести. Не нужно и не нужно, чего тут копья ломать? Всё равно цифры рисков по проектам с недвижимостью вы не назовете. Ни вы, ни ваш коллега по бетоноинвестменту.
вам задали конкретный вопрос что делать с 3 лямами сбережений? я утверждаю что лучше купить квартиру. вы вариантов не предложили ни каких. вариант погуглить уже надоел.
Как это не предложил? Предложил. «Вложить в венчурный проект». Недовольны конкретизацией? А конкретизация РОВНО такая же, как в фразе «купить квартиру».
А бентли — этт для гламурных кисо.
а пример квартиры я вам написал.
ну так погуглите посмотрите какие бентли бывают))))
Я специально, когда увидел «просто Бентли» — ответил «просто Форд».
И получил классику реакции офисного планктона — «нищебродский фокус»
Смешно получилось, правда? :))))
В общем, юноша, идите выносите мосг кому-нибудь еще.
у меня как раз ГТ V8 просто круть.
как вы упорно игнорируете вопрос про конкретный проект прям удивительно.
А про ГТ с третьей подсказки — этт классно для владельца.
меня такие мелочи как модель не интересуют ))) у меня этим всем слуги занимаются.
Не, это не нуждается в доказательствах.
Я тут с утра уже только развлекаюсь. Серьезный разговор был вчера, все кому надо — выводы сделали. И раскрутить меня на какие-то усилия в части запинывания вас в счастье у вас лично — вряд ли получится. Я какие-то усилия предпринимаю только с равными собеседниками. А тут (повторюсь) юноша-мечтатель и бывший аудитор, который в базовых понятиях экономического анализа путается.
уж точно по круче форда будет.
ну что сились с темы? все ваши посты типа вы все дураки а я
знаю секрет но вам не скажу. вы недостойны))
а тот, кто не считает сферические «венчурные инвестиции» — адекватной альтернативой недвижимости проявляет «незрелость мышления»?
Но верхом адекватности и зрелого мышления является отправлять «погуглить» в ответ на любой вопрос?
Какие доказательства можно привести человеку, который объявляет одну из криминализованнейших сфер российского бизнеса — «надежной»? Что мы можем сравнивать после объявления подхода «я вложил 7 лет назад, сейчас получаю сколько то, доходность считаем от семилетнего вложения»?
Я могу обратить внимание оппонента на его неграмотность и лакуны в знаниях, но как я могу его в счастье запинать насильно?
Вы считаете сферическим то, на чем люди зарабатывают — я же считаю сферическим то, на чем вы просто палите деньги. Вам хватает доходности с бетона — это личное ваше дело. Но нет смысла называть её «высокой». Вам хватает надежности бетона? Тоже ваше дело, но нет смысла называть эту сферу «надежной». Это всё унылая реальность.
ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК [cash flow] — разница между доходами и издержками экономического субъекта (как правило, речь идет о фирме), выраженная в разнице между полученными и сделанными платежами.
В практически любом проекте СНАЧАЛА делаются инвестиции (разница отрицательная) и только потом поступления от проекта выводят баланс в плюс. Я. честно говоря, не думал, что вы в экономическом плане ДРЕМУЧИ НАСТОЛЬКО. Вы же у аудиторов работали. Или соврали?
Так вот, при доходности в 5% годовых и инфляции в 11% — реальная доходность проектов по бетону не будет положительной практически никогда. Спасал эти проекты только рост цены актива. но он уже 7 лет (!) как не наблюдается. Вы планируете жить вечно?
Разница только
И я не планирую жить вечно, но как минимум еще 50 лет поскрипеть собираюсь. + я уже сейчас забочусь о том, на что будут жить мои дети в старости.
Блин, я понимаю, почему аудиторов не любят. :)))
Ну включите наконец голову, и признайте, что если вы получаете стабильно 1 копейку с инвестиции в 1 миллион — это не положительная доходность. При всей стабильности.
Есть вариант получения стабильного денежного потока, при минимальных трудозатратах, с минимальными рисками, с возможностью передать это детям. Это вариант не заработка а сохранения. И критерии оценки здесь другие.
Да как, елкизелены, вы их в этом случае «считате»? Вам ссылку на азбуку по рискменеджменту прислать? Вы же аудитор, должны знать о чем я говорю.
Я доходность с недвижимости не называл «высокой» — я говорит о соотношении риск/доходность, а это разные вещи.
И еще раз: в понятие «венчурные инвестиции с контрольным пакетом» входит все что угодно от доставки айсбергов в Сомали до приложений для Айфона. Т.е вы не сказали абсолютно ничего и отправили «понятийный аппарат развивать»
Вам сюда, коллега:
logikah.ru/podborka_shpor_po_logike_1-sravnimye_i_ne_sravnimye_ponyatiya_sovmestimye_i_nesovmestimye_ravnoznachnye.html
Как изучите, стучитесь — поговорим.
Когда же сойдет ценовая лавина? „
a-nikonov.livejournal.com/1640516.html
Ну и пусть стоят дальше — сейчас не продаются — через 10 лет продадутся.
Вот откуда вопли о доходности и надежности — человек просто НЕ ЗНАЕТ, что деньги в будущем дешевле, чем в настоящем. В целом это совпадает с усредненным портретом бетоноинвестора — малограмотном, хапнувшем разово и озабоченного проблемой парковки хапнутого вне зависимости от издержек.
Увы, я не удивлен.
Купить облигации Русала+Мечела+ТГК2 и получится пакет со средней доходностью 25 годовых.-15=10 годовых, примерно на 30 млн руб, т.е максимум с этого можно дополнительно получить 3 млн рублей. НО, из за 3 млн/в год (без которых я и так неплохо живу) я рискую потерять актив в 35-40 млн., который даже при таких вялых продажах будет приносить 1-15, млн на протяжении еще лет 10-15 как минимум.
PS
не считайте себя умнее других. все возможные варианты просчитаны уже много раз. И пересчитываются регулярно
И как можно пример такого тупизма употреблять как аргумент при выкрике «не считайте себя умнее других»? По-моему, как раз это убедительно показывает: да, я точно умнее вас.
Я привел конкретный пример.
от вас же кроме «венчурных проектов» — вообще ничего не слышно. Куда вкладывать деньги?
Рассуждаете ту про доставку айсбергов с Сомали (частный пример венчурных инвестиций) — и у кого тут каша в голове?
«Сравнимы» и «Примерно равны» — это разные понятия. Совершенно не связанные. Судя по всему — не читали. Хорошо, разжую.
С точки зрения логики «сравнимы» — это означает «можно сравнить».
Так, мощность двигателя двух авто можно сравнить — она измеряется в киловаттах. А сравнить шумность одного и мощность другого уже нельзя — это разные показатели. Так, надеюсь, ясно?
Так вот, риски рентной недвижимости и малого бизнеса СРАВНИМЫ. Они выражены в одной величине — валюте проекта. Вот я и пытаюсь от вас получить ЗНАЧЕНИЯ этих РИСКОВ для рентной недвижимости. Вы же их СЧИТАЕТЕ низкими, хотя о всех проблемах знаете. Вам сслыку дать на букварь по риск-менеджменту? Или поняли наконец?
какая Валюта проекта еще? что вы будете сравнивать? —
-в вашу палатку с шаурмой (малый бизнес) прилет санинспекция, закроет ее, вас оштрафует за нелегальных мигрантов и еще собственнику помещения должны останетесь.
А я (как собственник помещения) просто подам новое объявление на авито, что ищу нового арендатора.
Вы будете от кредиторов по дачам скрываться — а я пол месяца без аренды посижу. А вы тут про какую-то валюту проекта и учебники по риск менеджменту рассуждаете.
Но пока (за более чем 6 лет) я еще ни на один такой бизнес не соблазнился, потому что они дохнут раз в 18 месяцев. (венчурные проекты с контрольным пакетом)
Что касается «купить по моей цене», то покупатели мелкого торгового бизнеса — отличный корм. Действительно, арендодатели часто ХОТЕЛИ прикупить «успешный бизнес по моей цене, иначе — пшел вон». Я, пока такие дурачки еще были, с удовольствием продавал им этот пустой фантик.
Но потом такие повывелись (разорились, поди) и на чужой мелкий бизнес стало мало дурачков выкупать. Стало очевидно даже самым последним бетонщикам, что мелкий бизнес передать — нужны усилия взаимные, обучение, клиентская база и сопровождение. А если бы бизнес передавался со стенами — было бы слишком легко. Но увы, так не бывает.
показывали свою смерть: не только показывали но и бегать за ними приходилось, чтоб долги вернули. И сменить юр лицо то вы конечно можете, только спрашивать будут с физ лица.
Юрилица, мой уважаемый теоретик, меняются не для того, чтобы от арендодателя бегать. Я уже писал — с ним надо дружить, он хороший: ввалил миллионы, а с меня хочет какие-то копейки.
Что касается «франшизы», то тут. уважаемый теоретик, у вас опять обломчик вышел. Из 100 магазинов, живущих в диапазоне, доступном вам — фрачайзинговых будет от силы 10. Т.е. вероятность того, что кто-то ваше место будет раскручивать за свой счет — весьма невелика.
А «спрашивать с физ лица»… тут ведь вот какое дело, господин теоретик… с одной стороны, сейчас не 90-е, и энергично «спрашивающих по понятиям» могут непринужденно присадить на несколько годков за вымогалово. Менты ой как эти дела любят — раскрываются они легко, соскочить до суда маловероятно, статистика раскрываемости прёт вверх…
Это с одной стороны. А с другой — при переходе на «понятия» коммерсантам ой как тяжело предсказать, кого крайним сделают. Могут и вас, такого умного, выставить на деньги. на помещение, или и на то, и на другое…
Так что вы бы попридержали свой язычок на том поле, о котором имеете (опять, и снова) смутные представления. Франшизу он захотел, ога.
Не думаю, что франчайзер её продаст в таком варианте. Он-то в чем заинтересован? Зачем ему одну успешную закрывать со скандалом, вторую открывать с непредсказуемым успехом? Франшиза — бизнес имиджевый. Стоит в сети рассказать, что франчайзер позволяет такие хохмы — хрен он что продаст. Всё развитие колом встанет.
Достаточно не брать кредит под торговлю шаурмой. Он и не нужен — все инвестиции составляют 100 тыро на аппарат, кофемашину и вилки-тарелки.
Если я не договорюсь с СЭС, то назавтра откроюсь в другом месте.
При этом оборудование я заберу — оно моё, и СЭС оно не нужно, да и за нелегалов оно пусть штрафует кого-то другого, у меян работают люди с разрешением на работу. Оно стоит недорого.
Через неделю я работаю на новом месте, зарабатываю себе и на аренду.
Вы же сидите и ждете, когда к вам придут другие. А место уже зачумленно, и арендатор не идет…
Примечательно, что вы вложили несколько миллионов. Я — сотню тысяч.
А доход у нас на одном объекте «примерно одинаков», хе-хе.
Теоретик — была у меня парикмахерская. и я прекрасно знаю что это такое. Каждый день какой-нибудь геморрой, постоянно надо за всем следить. Ничем не отличается от работы на дядю, только + еще и ответственность за людей. Ни заболеть ни уехать…
Да, и оборудование вы не вывезете пока не рассчитаетесь по долгам за аренду. И на новом месте вы начнете с ремонта, переделок помещения под себя.
Хороший бизнес, инновационный… главное такой надежный, можно и детям передать: погрузил все в газель и дальше поехал. И вот такую жизнь вы предлагаете поменять лежание на пляже в Паттае?
А с рядовой недвигой все просто, как в любой цивилизованной стране — срок оттикал, и снос за счет владельца.
А в стоимости недвижимости развитие инфраструктуры не закладывается? (купили новостройку в поле — а через 10 лет там и метро и магазины и школы)?
Согласно калькулятора, если вы положите положите те же 8 млн. на депозит под 10% с ежемесячным реинвестированием — то в результате получите не жалкие 3.1 млн, а 5.16 млн.
Так что вы опять выбираете заведомо убыточный путь.
«убытки» и «недополученная прибыль» это разные вещи.
И да, я сознательно иду на уменьшение доходности ради увеличения надежности.
А лифты — ТОЛЬКО за счет владельцев. Вопрос субсидий -только в исключительных случаях.
Так что жди, бабулькам недолго уже…
Думаю, этот налог будет постоянно расти. + новая строка капитальный ремонт здания. + собираются учитывать тепло по счетчикам, что явно увеличит расходы на отопление. Были уже пробные шары на тему повышенный налог на излишки метража.
Так вот, это всё ваши девичьи мечты. То, что владельца квартирки на Остроженки не нищенствуют — факт. Какой смысл его оспаривать. Проблема для всех, чистящих себя под олигархами — в том, что в России 140 млн. населения, 3 млрд. квадратных метров бетона — и Остроженки на всех просто не хватает и хватать не может. Поэтому рантье в грязном халате, пытающийся сдать свою наследную халупку в Текстильщиках с выражением лица лорда, отдающего наследный замок выскочкам из Голливуда — вызывает просто гомерический хохот.
А когда тот же рантье в грязном халате берется рассуждать на глобальноэкономические темы, объясняя свой никчемный выбор неведомыми всегалактически высокими рисками во всех остальных сферах — хохот переходит в визги и икоту.
очевидно же, что 1500 и 15.000.000 — разные «страдания».
Вряд ли логично то, что более пострадавший «плюнет», а менее пострадавший — «пойдет судится». Обычно наоборот — кому больнее, тот и шевелится.
на примере
дано: одинаковые участки с одинаковой одинаковой кадастровой стоимостью
у одного собственника (бедного) — один участок и налог 1500 руб в год.
у другого — 100 участков и 150 тыс в год.
Бедный заплатит по высокой ставке, богатый посудится, снизит кадастровую стоимость и заплатит меньше в пересчете на сотку.
Почему вы критерием страданий выводите сотку?
Может у богатого детей больше?
Еще раз страдает тот, кто платит по более высокой ставке.
Вы же не будете всерьез сравнивать абсолютные цифры?
Отдать 1500 рублей и 150.000 — это совершенно разные страдания.
Во втором случае — ГОРАЗДО большие. А отдать какие-то мифические «1200 руб с сотки» вместо «1000 руб с сотки» — вообще страданиями или ущербом не являются.
Учитесь снимать лашку с ушей.
детский сад
Если укого есть желание могу научить каксделать вклад в банке рф под 19 % в год инвестиции застрахованы государственным АСВ Чтобы показать такую доходность на рынке надо сделать 22 % и заплатить НДФЛ. Схема удобна возможностью выйти в кеш без потери процентов. цена обучения 10000 р. Возможно обучение по скайп либо при личной встрече в г москва. Верну деньги если будут обоснованные сомнения втакой доходности.
Бетонщики жадны и пугливы, но жадность приводит к бедности…
бетон был хорош до начала 2000-х. Ай, как он был хорош… Никакая разумная деятельность не сравнялась с ним. Можно было купить не глядя, подожнать три месяца — продать не глядя… Но первый крах произошел в 2004-2005-м, но его купировали ипотекой. Второй, и окончательный — в 2008-м. С тех пор из жилого бетона планомерно сливают воду…
При этом те, кто в него вошел давно — вполне могут его держать и далее. Но брать СЕЙЧАС, даже под пенсию — смысла нет.
пришли мне 10000 — расскажу как заработать миллион…
Вы это рассказывайте выпускникам дет. дома, которые полученную квартиру готовы променять на видеомагнитофон.
а глупость из бедности никогда не даст выбраться.
Подводим итог: бывший аудитор не знает азов риск-менеджмента, не знает что такое дисконтирование, путает кэш-фло и нечто выдуманное, и даже в шаурме не в состоянии разобраться… а суется делать суждения о миллионных инвестициях… Унылое зрелище. Вижу, что не зря вы представляли себе жвачное существование как идеал… отличный пример того, что делает с человеком статус рантье.
И чем вас так арендодатели обидели?
ПРОДАМ КВАРТИРУ!!! МОСКВА!!!
Краснопрудная 3/5 трешка 78метров 24/12/14/кух 5.6 4этаж состояние отличное — капремонт 2005г… элитный сталинский дом… памятник архитектуры… спец проект для начальников минестерства РЖД… 2 минуты пешком от метро Комсомольская и площади трех вокзалов… идеальна под мини-гостинницу… из большой комнаты делается номер с душем и туалетом + 2 комнаты… огороженный двор с охраной и огромным 5ти этажным паркингом во дворе… детская площадка… удобные выезды на садовое кольцо и ТТК в любую сторону… цена вопроса 220к за квадрат это район 13лям… тел риэлтора дам в личке
1 примерно с такой хаты 200к в месяц грязными при посуточной аренде…
2 при почасовой 700руб за час* 3 комнаты*5 часов=300к
3 открыть бордель ;-)
Или поток на 5 часов в сутки на комнатку? В которой за стенкой будут громко дышать?
И то, для обслуживания такого потока нужны будут специально обученные люди, которые будут поблизости или в ней — принимать деньги, следить за порядком, стирать и стелить бельё, разруливать с полицией… не, не тот это «бизнсс» для обладателя 13 лямов.