Кречетов снова вкладывается в отели: тарифы заморожены, инвестиции в гостиницы −55%. Реальный расчет выхода: 3,8% вместо 10% + наш кейс на складах и офисах

Алексей Кречетов снова вкладывается в отельный бизнес. 8 октября он объявил о новом пуле в Новосибирске. Инвесторам обещают скидку 15% и доходность, которая к пятому году может приблизиться к 10%. Параллельно с этим вышли свежие отраслевые данные, которые поставили крест на инвестициях в отельный бизнес. Число бронирований в России стало меньше, тарифы почти не растут, а объём вложений в гостиницы сократился более чем вдвое. Мы разобрали, что эти цифры означают для рядового инвестора-участника так называемых «отельных пулов Кречетова», и сравнили отельную стратегию с нашим портфелем из московских офисов и складов.



Аналитика и публикация Кречетова

В выступлении от 8 октября Кречетов приводит несколько аргументов в пользу нового пула:

Первый. По его словам, около четырёх месяцев назад он с инвесторами купил номера в двух новосибирских отелях. 1 октября по одному из них пришли первые выплаты. Доходность он оценивает в 8–9% годовых.

Второй. Для нового объекта, по его словам, удалось договориться о скидке в 15% от цены застройщика. По его расчёту, доходность может приблизиться к 9% на третий год и к 10% — на пятый.

Третий. «Городские отели приносят больше денег, чем курортные. Тут метро, вузы, Сибирь-Арена, конкурентов нет».

Четвертый. «Недвижимость — единственный надежный актив. Не сгорит, не обвалится, не дефолтнет».

Ключевая цитата Кречетова: «Я бы делал пулы каждый месяц, но остальные отели убыточны. Наш — исключение».

Проверим каждый тезис.

Тезис 1. 8–9% уже через 4 месяца

Отельер платит деньги из операционного потока. Поток зависит от загрузки и тарифа. Что с ними сейчас?

По данным Travelline (российская IT-компания и единая облачная платформа для автоматизации работы отелей, санаториев, апартаментов и баз отдыха), приведённым в публикации агентства «Коммерсант» от 18 октября, за январь — сентябрь 2026 года количество гостиничных бронирований в России сократилось на 5,3% год к году.

Туроператор «Алеан» (один из крупнейших российских туроператоров, специализирующийся на внутреннем и въездном туризме, а также отдыхе в странах ближнего зарубежья) в своей выборке оценил снижение спроса на размещение за тот же период в 15%. Это разные участники рынка и разные выборки, но обе указывают на давление на спрос.

По данным агентстваIBC Real Estate (одна из ведущих консалтинговых и брокерских компаний на рынке коммерческой недвижимости России и стран СНГ), загрузка люксового предложения в Москве сейчас составляет 42%. Больше половины дорогих номеров пустует. В Москва и Подмосковье — загрузка обвалилась на 12–20%, в Петербурге на 6%, в Сочи (где у Кречетова сосредоточен основной костяк отелей) спрос рухнул на 20%.

Одна из крупнейших частных российских гостиничных сетей Azimut Hotels, комментариует эту ситуацию так: «Цены заморожены. Поднять нельзя — потеряем спрос. Снизить нельзя — уйдем в убыток».

Сам Кречетов подтверждает риск. В Екатеринбурге его отельер «не справился и не смог платить гарантированную доходность». Ему пришлось менять управляющего, причем студенты (главная опора Кречетова в Новосибирске) и те, кто приезжают на заработки платят 3–4 тыс. за ночь, а не 10. Их поток стагнирует.

Доходность в 8–9% в первые месяцы выплачивается из подушки отельера, вашими деньгам -это не устойчивый денежный поток. Мы выяснили это из нашей последней публикации по отельному пулу Кречетова в Мытищах.

Тезис 2. «Скидка 15%, окупаемость 10 лет»

Краткая отельная математика от академика Кречетова: скидка 15% + объем пула = 10% годовых к пятому году.

Считаем реальный выход, если вдруг вы решите покинуть этот «прибыльный корабль». Мы уже делали это в Мытищах. Там Кречетов нарисовал в своей табличке доходность +40% по цене в конфигураторе застройщика — 8,25 млн. рублей, а на Авито те же студии висели за 6,9 млн. рублей со скидкой до 1,4 млн. Реальный ROI после вычета всех комиссий и НДФЛ получился +13,1% вместо +40%. В три раза меньше.

В Новосибирске механика та же. Допустим, вы купили номер в пуле за 5 млн. рублей (именно на этой цене акцентирует внимание Кречетов). Это цена со скидкой 15%, то есть ценник в прайсе застройщика составляет около 5,9 млн. рублей. Через 2 года вы выходите. Что происходит?

1. Рынок сжат. По данным CORE.XP, за три квартала 2026 года объём вложений в гостиничную недвижимость России составил 20,5 млрд рублей против 45,4 млрд рублей годом ранее. Снижение — около 55%. Число сделок сократилось до 13, минимального значения за пять лет.



2. Конкуренция с застройщиком. У него в том же корпусе есть не проданные лоты с рассрочкой и отделкой. Вы являетесь частником с одним номером. Вы не можете дать рассрочку.

3. Дисконт за неликвид. Сразу после ввода вторичка сервисных апартаментов торгуется с дисконтом в 15–25% к прайсу застройщика. Это стандарт, который мы доказали наМытищах.

Считаем по мягкому сценарию, −20% к прайсу:

 

• Цена покупки в пуле — 5 000 000 руб.
• Прайс застройщика — 5 900 000 руб.
• Реальная продажа (−20%) — 4 720 000 руб.
• Комиссия брокера 3% — 141 600 руб.
• Чистый результат по цене — минус 421 600 руб.
• ROI по цене — минус 8,4%.

Даже если отельер 2 года выплачивал вам 8% — это около 800 тыс. руб. Прибавляем к этой сумме минус 421 тыс. рублей (убыток при выходе). Итого получаем +7,6% за 2 года, что составляет 3,8% годовых.

Заявлено 10% через пять лет при удержании объекта, но мы видим, что спрос на отели в России продолжает медленно стагнировать. Если СВО будет и дальше продолжаться (главная надежда Кречетова заключается в его окончании), то при дальнейшей стагнации никаких 10% через пять лет вы не получите (отели в Сочи вообще платить перестали). Если вдруг вы решите выйти, реально вы получите 3,8%. Разница почти в три раза. Та же пропорция, что в Мытищах. Скидки Кречетова в 15% при входе бесполезны, если при выходе вы отдаете 20–25%.

Тезис 3. «Городские отели приносят больше»

Формально — да. Но городские отели в 2026 году теряют загрузку быстрее всех. Москва в минусе от прошлогодней загрузки на 20%, Петербург на 6%.

По данным «Контур.Фокуса», в первом квартале 2026 года было ликвидировано 1,08 тыс. компаний в сфере размещения и санаторно-курортных услуг. Это на 16,3% больше, чем годом ранее. Число новых регистраций снизилось на 11%. Иными словами, отрасль испытывает заметное давление.



Тезис 4. «Недвижимость — единственный надежный актив»

Абсолютно верное утверждение, но все зависит от актива. Мы только что с вами разобрали, что вложение в неликвидный актив не сгорает за день. Эти инвестиции умирают медленно. Загрузка падает квартал за кварталом. Доходность размывается. Вы теряете по чуть-чуть, пока не обнаружите, что актив приносит 3–4% при инфляции 8% (в худшем сценарии будет как в Сочи, выплаты будут приостановлены на неопределенный период времени), а продать его некому.
Текущие результаты понятны, а грядущие перспективы при продолжении СВО туманны. Сравним это с другим сегментом недвижимости.

Склады: разворот, который мы предсказали в сентябре

Пока отели сжимаются, склады бьют рекорды. В начале сентября, в нашем ТГ канале, мы опубликовали целую серию аналитических постов, вывод которых сводился к одному главному тезису: на фоне террористических ударов бандеровского режима по складской инфраструктуре России, складские объекты, которые уцелеют по итогам СВО, окажутся крайне дефицитными активами. С учетом очевидного дисбаланса спроса и предложения, который вырисовывается на среднесрочном горизонте, уцелевшие склады переходят в статус премиальных активов. 

По данным CORE.XP, которые приводит Интерфакс, в третьем квартале 2026 года объём сделок с качественными складами в регионах достиг 1,11 млн кв. м против 438 тыс. кв. м годом ранее. Рост в 2,5 раза год к году. Абсолютный квартальный рекорд за всю историю.




Вакансия в Москве составляет 4,8%, минимум за год. Свободных площадей осталось 1,2 млн кв. м, сокращение составило 36% за квартал.



После шести кварталов снижения базовые ставки в третьем квартале показали рост. Готовые объекты прибавили 0,5% за квартал, строящиеся 2,6%. То есть мы увидели первый разворот ставок.



Наш кейс: склады + офисы в центре Москвы

Мы выбрали другую модель владения недвижимостью, не отельный бизнес, который стагнирует, а офисы в центре Москвы и склады в Московской области через паи закрытых фондов коммерческой недвижимости:

ЗПИФ «ВИМ Недвижимость». Внутри фонда помимо офисов в центре Москвы находится склад в индустриальном парке «Кувекино» в Новой Москве. В начале сентября мы приобрели паи фонда более чем на один миллион рублей. На текущий момент прибыль по росту актива составляет около 154 тысяч рублей, +13,4%.




ЗПИФ «Рентный доход ПРО». 50% активов фонда, то есть ровно половина, составляет логистический комплекс «Ленинские горки». Вторая половина сосредоточена в офисном объекте БЦ «Бульварное кольцо». Основным арендатором склада является логистическая группа «Адмирал» с долгосрочным контрактом. Это один из ведущих логистических операторов в России и СНГ. Никаких «гарантированных доходностей» здесь нет, которые нужно выбивать из отельера.



Почему отельная недвижимость безнадежно проигрывает офисной и складской?

Работающие компании арендуют помещения для собственного бизнеса, а не на несколько ночей. Если офис или склад сдан на длительный срок, владелец получает более предсказуемый график платежей, чем объект, которому ежедневно нужны новые гости.

Разумеется, что офисы со складами не застрахованы от проблем. Арендатор может съехать, договор закончиться, помещение потребовать ремонта, в склад или офис может прилететь дрон. Мы считаем свою связку складов и офисов более подходящей для нашей стратегии, но безрисковой её не называем.
Вывод

Факт состоит в том, что рынок, на котором строит свой бизнес Кречетов, сжимается по всем фронтам:бронирования падают, тарифы заморожены, инвестиции обвалились на 55%, ликвидации выросли, въездной туризм рухнул на 30–40%, льготное кредитование закончилось. В Москве в 2026 году сдадут в 2,5 раза меньше номеров, в Петербурге на треть меньше.

Все те, кто полез в эти отельные пулы могут оказаться по итогу у разбитого корыта, причем дыра в корыте может появиться не в названии отеля и не в самом объекте, а между обещанной выплатой, реальными деньгами управляющего и ценой, по которой инвестор сможет выйти. На текущий момент с уверенностью можно констатировать, что дыра в корыте не просто присутствует, а расширяется.

 

Мы выбрали другую связку: московские складские активы и офисы в самом центре города через закрытые фонды. Складские ставки уже показали первый рост после длительного снижения, а наши вложения продолжают приносить стабильный доход.

 

Инвестируйте в твердые активы на основе формул и фактов, а не чужих рекламных обещаний.

 

Наш ТГ канал: https://t.me/tradeinsider_official