БПЛА и склады: продолжение - страхование, УК и выводы (Часть 2/2)

🚩Где риск действительно опасен:
Риск повреждения складов усилятся в сочетании с плохой структурой фонда. Красные флаги:
*один объект,
*один арендатор,
*высокий долг,
*отсутствие покрытия потери арендного дохода,
*отсутствие раскрытия по лимитам и исключениям страхования,
*отсутствие резервов или понятной политики выплат на время восстановления.
*низкий уровень прозрачности фонда и плохая мотивация УК

Именно поэтому концентрация меньше 3 объектов или 3 арендаторов — достаточно жёсткий риск-фактор в нашем фреймворке оценки публичной недвижимости, наравне с качеством арендаторов, качеством активов, менеджментом и финансовой структурой.

📄 Что известно по страхованию рынка
Страховой рынок пока не выглядит готовым к отдельному массовому продукту по БПЛА: по данным Ведомостей, более 88% страховщиков отказываются защищать от повреждений в результате атак как от самостоятельного риска, но около 65% готовы включать его в категорию «терроризм» и «диверсии».

Значит, фраза «объект застрахован» сама по себе почти ничего не говорит.

Смотреть нужно, указан ли риск БПЛА прямо, покрываются ли теракты и последствия работы ПВО, покрывается ли временная потеря арендного дохода, какие лимиты, сублимиты, франшиза и территориальные исключения действуют, и как быстро признаётся страховой случай.

💬 Что заявили УК
По комментариям управляющих компаний:
PARUS — объекты застрахованы от утраты и повреждения имущества, договоры покрывают риски теракта, а также временную потерю арендного дохода на период восстановления. Но Парус в явной формене пишет, что есть защита от военных последствий

Accent Capital — объекты застрахованы через СОГАЗ, договоры прямо предусматривают покрытие ущерба от БПЛА и последствий работы ПВО, плюс покрытие потери арендного дохода.

ВИМ Сбережения — в фондах предусмотрены риски терактов, включая БПЛА, и риск перерыва в деятельности, который покрывает арендные выплаты.

УК, прямо подтвердившие страховку от БПЛА, выглядят чуть увереннее — у PARUS формулировка более общая, чем у Accent и ВИМ. Но вопрос страхования до конца не закрыт ни у одного фонда — это проблема всего рынка, а не преимущество отдельных УК. Большую премию за один лишь устный комментарий мы бы не давали: это не то же самое, что раскрытые лимиты, франшизы и порядок выплат.

⚖️ Как это должно влиять на оценку
Вывод не в том, что «склады больше нельзя покупать». Вывод в том, что рынок должен по-разному оценивать фонды с разной концентрацией и качеством страхового покрытия.

Для фонда с одним складом, арендатором и долгом наш подход такой: сначала снижаем оценку качества фонда против аналогов. Затем считаем худший сценарий — сколько теряется через репрайсинг пая и потерю дивидендов, если событие случится. Дальше сравниваем с альтернативами и решаем, какую долю актива держать в портфеле.

Просто добавить 1-2% к требуемой доходности недостаточно: риск асимметричен, в худшем сценарии потери могут быть кратно больше, чем такая надбавка компенсирует.

Диверсифицированный портфель со страхованием имущества и арендного потока — риск БПЛА становится не катастрофическим, а портфельным. Он снижает справедливую оценку, но не обнуляет инвестиционный тезис.

✅ Итог
Риск удара по недвижимости — с нами с 2022 года, это не новость июля 2026-го, и он давно должен быть в цене. Текущее падение котировок складских ЗПИФов — на наш взгляд, эмоциональная реакция инвесторов, а значит, возможность купить активы ниже справедливой стоимости.

Если для кого-то этот риск стал открытием только сейчас — важно трезво посмотреть на цифры, статистику и действовать не эмоциями, а диверсификацией: не концентрироваться в 2-3 складских ЗПИФах, а распределяться и между складами, и между другими сегментами. Наш портфель — в закрепе канала для референса.

Какие ваши действия были после новостей? Будем рады вашим комментариям!

🔗 SMARTLAB