Студия под сдачу или пай ЗПИФа: где недвижимость работает эффективнее

Алиса Марсавина

Тезис «куплю студию в Москве и буду сдавать в аренду» пользуется популярностью среди частных инвесторов в недвижимость. Считаем в цифрах, действительно ли это лучший способ заработать на квадратных метрах.

Сценарий знаком каждому: накопить на студию в Москве, сдавать её и получать пассивный доход, а заодно владеть активом, который «всегда растёт в цене». План выглядит надёжно. Но если считать доходность на вложения и издержки, которые возникают в процессе эксплуатации объекта, идея может оказаться не такой интересной.

Сколько реально приносит квартира. Арендная доходность жилья в Москве сегодня — это в среднем около 4–5% годовых от стоимости квартиры до вычета расходов. А расходы есть всегда: косметический ремонт, который может понадобиться через несколько лет после сдачи, простои (месяц без арендатора — это минус 8% годовой выручки), налог с дохода (базово — 13%, если сдаёте как физическое лицо, либо 4–6% в случае сдачи в качестве самозанятого или ИП), мебель, иногда — недобросовестные квартиранты. После всех вычетов (ЖКУ, ремонт, страхование недвижимости, налоги) чистая доходность нередко опускается до 3–4%.

Ловушка «инвестиционной новостройки». Многие покупают квартиру на стадии котлована, рассчитывая на рост стоимости готового объекта. Но нужно учитывать спред между ценами на первичном и вторичном рынке в России. По данным Банка России, если сравнивать первичку со «свежей» вторичкой (возрастом до 7 лет), спред составляет 9% без учёта ремонта и 18% с учётом ремонта. Разница между всей вторичкой и новостройками выглядит ещё более существенной — 46–52%. Это значит, что, купив новостройку «под инвестиции», вы получаете в собственность актив, который на вторичном рынке стоит заметно дешевле, чем похожие лоты у застройщика. Чтобы выйти в плюс в будущем (при стратегии перепродажи), рост должен сначала перекрыть этот разрыв.

Альтернативный вариант. Инвестиции в недвижимость с помощью биржевых инструментов могут приносить существенный доход. ЗПИФ коммерческой недвижимости — это коллективная инвестиция: управляющая компания покупает объекты (склады, офисы, торговые центры), сдаёт их в аренду, а доход распределяет между пайщиками. У этого формата другие цифры и механика:

• Доходность объектов коммерческой недвижимости класса А выше (офисы, склады). Качественная коммерческая недвижимость исторически приносит более высокую рентную доходность, чем жильё под сдачу. С помощью ценных бумаг инвестор может зайти в те сегменты рынка, которые недоступны частным лицам.
• Порог входа — один пай, а не вся квартира стоимостью несколько миллионов рублей.
• Диверсификация. Вы владеете долей в портфеле объектов с разными арендаторами, а не одной студией, судьба которой зависит от конкретного жильца.
• Ликвидность. Паи многих фондов торгуются на бирже — их реализация также занимает время, но меньше, чем продажа квартиры.
• Без операционки. Поиском арендаторов, ремонтом и налогами на объект занимается управляющая компания (УК).
• Ежемесячные выплаты. Часть фондов выплачивает рентный доход каждый месяц.

«До недавнего времени для большинства частных инвесторов недвижимость ассоциировалась, прежде всего, с покупкой квартиры для последующей сдачи в аренду. Сегодня подход меняется: всё больше инвесторов рассматривают фонды недвижимости как способ получить доступ к профессионально управляемым объектам коммерческой недвижимости. Эта тенденция, вероятно, будет продолжаться, поскольку ЗПИФы позволяют инвестировать в качественные активы с комфортным порогом входа, получать доход от диверсифицированного портфеля объектов и не заниматься операционным управлением самостоятельно. При этом как и любой инвестиционный инструмент, фонды недвижимости требуют внимательного анализа стратегии фонда, качества активов и уровня рисков», — считает заместитель директора управляющей компании А класс капитал Пётр Павелко.

Теперь о минусах ЗПИФов. О них тоже нужно знать заранее: управляющая компания берёт комиссию; биржевая цена пая колеблется, и в моменте может уйти ниже стоимости активов фонда; часть фондов доступна только квалифицированным инвесторам; и, в отличие от своей квартиры, пай нельзя «пощупать» — для кого-то это психологически важно. Встречаются и убыточные фонды, поэтому имеет смысл смотреть не на один, а на несколько.

Что это значит для инвесторов. Квартира под сдачу — понятный, но не самый эффективный способ заработать на недвижимости: невысокая доходность, возможные трудности при поиске жильцов и в процессе сдачи в аренду, а капитал заперт в одном объекте. ЗПИФ коммерческой недвижимости решает обе проблемы — порог входа и диверсификацию, — но добавляет свои риски, прежде всего, рыночные колебания цены пая. Выбор зависит от того, что вам важнее: ощущение «своего» объекта или эффективность вложенного рубля.

Ещё два аргумента в копилку сравнения. Первый — окупаемость. Если разделить стоимость актива на годовой арендный поток (по ставкам капитализации 2025 года), квартира в Москве окупается арендой за 28–30 лет. Склад класса А — за 8–9 лет, торговый центр — за 8–9, офис — за 8–12 лет. Разница в три раза. Второй — удобство владения. Продажа квартиры по рыночной цене может занимать от нескольких месяцев до года, пай фонда продаётся на бирже за один день.

Порог входа в «инвестиционную» квартиру в Москве — от 10 млн руб., в биржевой пай — от 1 тыс. руб. Арендная плата от сдачи квартиры — это на самом деле не пассивный доход, ведь в случае износа, ремонта или проблем с жильцами квартирные дела фактически становятся второй работой. А фонд не требует участия в управлении недвижимостью. И наконец, цену квартиры вы оцениваете субъективно (стоимость сравнимых квартир может разниться даже в одном и том же районе, в зависимости от ремонта, вида из окна, качества дома, окружения и т.д.), а цена пая ежедневно определяется на бирже.